답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.Q1.이때임차인조씨는말소기준권리인 ‘근저당’보다전입일이느린관계로대항력이없는데,확정일자도느리니배당순서가근저당보다후순위인걸까요?-> 원칙상 배당순서는 말소기준권리인 근저당 보다 후순위가 맞습니다. Q2.그리고예상배당표에조씨의 5000 중 2700은배당신청하였으니낙찰대금에서받고, 2300은소멸로되어있는데소멸이유가무엇인가요?-> 2700만원은 소액임차인 최우선 변제로 말소기준권리보다 최우선배당이 된것이고 말소기준권리 이후 권리는 경매이후에 모두 소멸하므로 임차권도 소멸하였다고 보시면 됩니다. Q3.조씨의입장에서2700을수령하기위해서낙찰자가조씨에게주어야할서류라던지가있을까요?- > 보통은 낙찰자가 명도확인서를 전달해 주어야 실제 배당이 가능한 것으로 알고 있습니다. 해당 명도확인서에는 낙찰자 인감증명서가 첨부되기 때문에 배당을 위해서는 필요합니다. Q4. 2300이소멸이라면제가인수할건없는 것같은데,해당돈은전집주인에게소송으로받는건가요??-> 그럴것으로 보이며, 낙찰자 입자에서는 어찌됐던 말소되는 권리이기 떄문에 배당여부와 관계없이 주택인도등에는 문제가 없습니다. Q5.등기부상임차인은조씨로되어있으나,실제거주는 제3자가거주중이라면,명도진행은실제거주중인 제3자와하는게맞을텐데,원만한합의가진행된다면 제3자에게명도합의서를작성해주면될까요?-> 제3자는 실제 권리관계가 없다고 보시면 되고, 제3자가 있다면 권리가 없는 사람이기 때문에 퇴거를 요구하시면 되고, 명도합의서는 실제 명도가 되지 않았기 때문에 누구에든 명도가 되지 전까지는 전달하시면 안될듯 보입니다. Q6.잔금까지납부한상황이라면원만한명도가어려울시 제3자에게 ‘점유이전금지및강제집행’을행하면될까요?-> 보통은 잔금시에 명도신청을 동시에 하는게 일반적이고, 경매입찰전에 이미 임장을 통해 실거주자를 확인하셨다면 해당 사람을 상대로 진행하시면 될듯 보입니다. Q7.또한등기부상의임차인조씨에게는명도합의서작성을포함한그외에다른무언가를해주지않아도되는부분일까요?아니면내용증명이라던가 제3자에게보내야하나요??-> 원칙상 다른 무언가를 해줄 부분은 없습니다. 다만 보증금 반환없이 퇴거를 해야되는 상황이 예상되므로 통상적으로는빠른 명도를 위해 이사비용등을 지원해주는 경우가 많으나, 이는 선택적인 상황입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 질문과 같은 이웃간의 층간소음으로 인해 발생된 문제는 해결이 쉽지 않습니다. 옆집사람의 입장에서는 몇번을 소음이 게속되면 한번 지목한 집을 원인으로 확정하고 따지기 때문에 질문자님 입장에서는 억울하실수 있고, 몇번을 찾아옴으로 인해 불안감이 커질수도 있는 상황이기 떄문입니다. 이런 경우 사실 계속되는 주거가 어려울수 있기에 이사를 고민해보시는게 맞을듯 보이고, 계약기간이 있기에 중도해지가 어려운 만큼 임대인에게 해당 사항을 전달하고 옆집과 동일한 임대인이라면 옆 세입자에게 이러한 상황을 설명토록 부탁을 해보는게 맞을 듯 보입니다. 그러고도 개선이 되지 않는다면 손해가 있더라도 임대인에게 계약중도해지를 요청하시는것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 이사당일에는 이미 이사짐 예약이 다된 상태이기 때문에 일단 이사는 이사대로 준비를 하시고 보증금 반환에 대해서는 임대인과 이전에 협의하여 지급시기등을 조율하는게 일반적입니다. 보통 계약만료일 전에 보증금 반환가능여부를 임대인과 연락하여 확인하시고 퇴거시 가능하다는 확인이 된다면 이때부터 만기일 이사를 위한 이사업체등을 예약을 진행하시면 됩니다. 만약 당일에 약속과 다르게 반환을 하지 못한다거나 지연이 되는 경우 주택인도를 거부하시고, 이사를 하시더라도 해당 주택의 현관비번등을 반환전까지 알려주시지 마시고, 전입신고도 그대로 유지를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 온라인 수업은 스스로 집중을 하시는 방법을 찾으셔야 할 부분입니다. 아무래도 공부할 분위기 조성이 쉽지 않은 상태에서 상호커뮤니케이션 없이 수업을 하는것이다 보니 집중력이 떨어질수 있기 때문입니다. 다만 동시간에 접속하여 화상수업을 진행하는 실시간 수업의 경우는 캠등을 통해 서로간 확인과 대화가 가능하기에 다른 온라인 강의보다는 효과적일수 있다는 장점으로 많이 사용되는 부분이나, 접속장애등이 발생될 경우 집중이 어렵다는 점등은 단점이 될수 있습니다. 그리고 해당 과정에서 수업집중력은 사실상 특별한 전략보다는 개개인의 학습집중도에 기대를 할수밖에 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약시 특약에 반려동물 금지가 있는경우라면 해당 특약위반을 이유로 계약해지등을 요구할수 있지만, 특약에 해당 부분이 없다면 단순히 반려동물을 키운다고 해서 계약을 해지하거나 별도 다른 요구를 하기는 어렵습니다. 다만, 퇴거시에 반려동물로 인한 청소비용등을 추가로 요구하는 경우가 대부분입니다. 그럼므로 임대인 입장에서 반려동물 키우는 것을 거부하고 싶다면 반드시 특약에 해당 내용을 기재하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님에게 주택 명의를 이전시키는 방법은 크게 매매와 증여가 있는데, 증여를 하신다면 직계존비속간 5000만원까지는 증여비과세가 적용되고 초과분에 대해서는 증여세가 나올수 있습니다. 매매로 하실 경우에는 질문자님(매도자)는 양도소득세, 매수자(부모님)은 취득세가 나올수 있는데 , 일반적으로 직계존비속간 거래는증여로 추정하기 때문에 일정요건에 해당되되도록 매매를 하셔야 정상매매로 인정이 가능합니다. 보통 거래가격은 시세 대비 30%이내로 맞추셔야 하고, 자금의 이체기록등은 명확하게 근거로 남겨두셔야 합니다. 두가지 방식에서 어느게 세금상 유리할지는 스스로 판단을 해보셔야 합니다. 양도소득세의 경우는 증여시 발생되지 않지만 매매시 취득가액보다 높은 거래금액에 매도를하시면 양도차익이 발생하기 떄문에 그에 따라 양도소득세가 나올수 있고, 증여방식으로 하실경우 증여세가 나올수 있으나 질문의 주택 시세기준 30%이내에 매매가격을 5천만원으로 맞추실수 잇다면 증여비과세가 되기 때문에 더 유리할듯 판단은 됩니다만 정확한 건 계산을 통해 확인하신뒤 실제 진행을 하셔야 할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 수도권 부동산의 경우도 전망이 불투명한 상황에서 지방내 부동산 시세까지 기대를 하기에는 어려움이 있습니다. 물론 상승가능성이 전혀 없는것은 아니겠지만 내년에도 경기불황이 이어질 가능성이 높은 만큼 기대가 않은게 사실입니다, 반대로 대출규제완화와 금리인하로 인한 수도권 가격상승이 추가로 발생한다면 지방에서도 상승가능성이 있을수는 있습니다. 그리고 금리의 경우는 경기가 어려워질수록 인하될 가능성이 높고 실제 현재 인하중에 있는 만큼 추가적인 인하도 기대가 가능한 상황이긴 합니다. 이러한 금리인하에 따른 수요증가가 부동산시장에 나타날지는 다른 요인들의 변화에 따라 결과가 달라질듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 lh청약의 경우 1순위 마감이 대부분되고, 예비당첨자까지 당첨자수의 최대 200~300%까지 선발하기 떄문에 사살상 추가모집이나 무순위 청약등은 거의 없다 보시면됩니다. 일반적으로 본청약당첨자중 자격미달이나 계약포기자가 있더라도 예비당첨자들에게 기회가 돌아가기 때문에 청약에 참여를 못하셨다면 추가모집등으로 기회가 생길 가능성은 거의 없다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 권리금은 기존 임차인에게 지급하는 별도 금액으로 주로 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 있습니다. 보통 동일업종으로 기존시설 및 기존 영업력을 인수하는 경우 시설권리금과 영업권리금이 포함된다고 보시면 되고, 해당 부동산 입지에 따른 바닥권리금이 있을수 있습니다. 이러한 권리금은 각 업종별, 지역별, 상권별 차이가 있으며, 주요입지에 장사가 잘되던 곳을 인수하는경우 권리금은 매우 커지게 되는게 일반적입니다. 즉, 매출과 시설비용등에 따라 평균적인 권리금을 산출하는 방법은 있으나, 바닥권리금은 정확한 기준이 없기 때문에 각 매장별 상이하다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 내용까지 알지는 못하지만, 검색의 내용에 따르면 보통 방대한 데이터양을 관리하기 떄문에 서버를 원할하게 하여 전체사용자 경험을 개선하기 위해 질문의 갯수제한이 있는 것으로 나와았고, 1시간에 25~50개 내외의 제한을 두고 있는 것으로 알고 있습니다, 그리고 좀더 상세하고 자세한 답변을 원하는 경우 유료서비스를 이용하여야 한다고 알고 있습니다.