답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조합원 아파트 거래는 일반 분양권 거래보다 복잡하고 리스크도 있습니다질문자님 상황을 보면 조합원 물건을 등기 후 일반 매매로 거래하려는 것으로, 흔히 편법 거래 또는 비과세를 위한 우회 거래 형태로 볼 수 있습니다 이 계약은 사실상 분양권 거래인데, 형식상 일반 매매로 위장하는 겁니다명의 이전 전까지 법적으로 소유권이 없습니다 조합원이 마음 바꾸면 계약 해지될 수 있습니다실질적으로 분양권 전매 제한을 회피하는 행위로 간주될 수 있습니다,반드시 챙겨야 할 것,확정적인 권리이전 조항: 조합원 명의로 등기 후 반드시 매도하며, 거절할 시 계약금 배상 및 법적 책임을 진다는 조항 필요,입주권/실입주 관련 내용 명시: 전입/관리비 부담, 사용승낙서 여부 등,위약 시 환불/손해배상 조항 반드시 삽입중도금 상환 내역, 남은 대출 조건 등 명확히 기재조합원이 잔금 안 치르면 등기 불가, 계약 성립이 어려울수 있으니 변호사 또는 법무사와 함께 계약을 검토 하시기 바랍니다계약서는 반드시 공인중개사 입회하에 작성하고, 공인중개사 책임 하에 진행하시는것이 좋습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네 신용대출 7,500만 원은 아파트 담보대출(주택담보대출, 이하 주담대) 한도에 영향을 줍니다이유는 총부채원리금상환비율 (DSR) 규제 때문입니다기존 신용대출의 원리금 + 새로 받을 주담대의 원리금이 연소득의 일정 비율(예: 40%)을 넘으면 안 됩니다그러니 은행상담을 먼저받아보고 진행을 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인이 바뀌고, 임대인이 양도에 동의했다면, 일반적으로는 기존 계약의 남은 4개월만 계약 기간이 됩니다그러나 임대인과 새로운 임차인 간에 별도로 계약을 새로 체결한다면, 기간은 새롭게 정할 수 있습니다협의로 정할수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.그집의 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 전세대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다대출을 갚는 조건이면 전세가를 한번 따져보시기 바랍니다부동산에 확인을 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건물주는 놀고먹는다는 이미지는 꽤 흔하지만, 실제로는 상황에 따라 다릅니다정확히 말하면 모든 건물주가 자동으로 편하게 놀고먹는 건 아닙니다건물의 종류, 위치, 상태, 임대 방식에 따라 노동 강도와 수익 구조가 완전히 달라집니다현실적으로는 관리할 일이 꽤 많습니다세입자 관리: 임대료 연체, 계약 갱신, 퇴거 협의, 분쟁 등건물 유지보수: 누수, 전기, 소방, 엘리베이터, 냉난방 등 문제 발생 시 수리 필요세금 납부 및 절세 전략: 종합소득세, 재산세, 양도세 등 복잡한 세무 관리공실 문제: 임차인이 나가면 공실 상태가 되는데, 이를 해결하기 위한 부동산 중개나 리모델링 고려 필요리모델링 및 시설 개선: 노후 건물은 지속적인 개선 없이는 임대 경쟁력이 떨어짐임대료 조정 협상: 시장 상황에 따라 인상/인하 협상 필요원하는 수익률을 꾸준히 유지하면서 공실 없이 운영하려면, 결국은 건물도 사업처럼 운영해야 합니다그냥 놀고만 있는 건물주는 보통 이미 매우 부자인 경우입니다 그 건물도 누군가 관리해주고 있을 가능성이 큽니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 기준(2025년 8월 기준)으로 외국인 토지거래허가제가 정식으로 시행되고 있는 지역은 없습니다다만, 일부 정치권이나 업계에서는 외국인의 부동산 매입 증가를 이유로 이와 유사한 제도 도입을 논의해야 한다는 제안이 나온 바 있고, 이에 따라 수도권 전 지역에 대해 외국인 토지거래허가제를 도입하자는 입장도 있었지만, 아직 공식 발표된 조치는 없습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대인이 스스로 관리인 역할까지 한다면관리인 인건비 항목을 자신에게 지급하는 방식으로 수익을 올릴 수 있습니다실제 청소나 유지보수를 최소한으로 하면서도 관리비는 일정 수준 이상으로 받을 수 있습니다보통 임대차계약서상에 관리비는 임차인이 부담이라고 되어 있다면, 내역을 공개하지 않아도 되는 경우도 많아 투명성이 떨어집니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.리파인은 실제 거주 의사 및 계약 이행 여부를 확인하는 절차이므로, 전화나 고객센터를 통해 방문 일정을 조율할 수 있습니다특히 입주가 계약상 정해진 날보다 늦어지는 경우(예: 기존 세입자 퇴거 지연)라면 사유를 설명하면 일정 조정이 일반적으로 가능합니다리파인의 방문조사는 대출 실행 후 확인 절차입니다따라서 방문조사 일정이 미뤄진다고 해서 대출금이 늦게 지급되지는 않습니다단, 대출 조건 중 거주 확인이 필수인 경우에는 일정 기간 내 실거주하지 않으면 문제가 될 수 있으니, 반드시 조율해서 입주일 이후 빠른 시일 내 조사가 진행되도록 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존에는 행정안전부 지정 비수도권 인구감소지역 약 84곳이 세컨드홈 특례 대상이었습니다2025년 8월 14일 발표로 여기에 인구감소관심지역 9곳이 추가되어, 이제 총 인구감소지역 + 관심지역에서 총 93곳이 특례 대상입니다 신규 지정된 9개 인구감소관심지역은 강원도: 강릉, 속초, 동해, 인제전라북도: 익산경상북도: 경주, 김천경상남도: 사천, 통영이 지역들에서도 1주택자가 세컨드홈(별장, 귀촌용, 투자 목적 포함)을 구입하는 경우 1주택자 특례가 적용됩니다 ,세제 혜택 범위 확대 (가격 기준 완화)양도세 · 종부세 · 재산세:기존 공시가격 기준 4억 원 이하 → 이제 9억 원 이하까지 확대 취득세:기존 취득가액 3억 원 이하에만 감면 적용 → 12억 원 이하까지 50% 감면 가능 (최대 한도 150만 원) 이제 더 많은 지역이 세컨드홈 특례 대상으로 포함됐고, 더 높은 가격대의 주택까지 혜택을 받을 수 있게 됐습니다서울 등 수도권에 1주택을 보유한 상태에서, 예컨대 강릉이나 경주 같은 지역에 세컨드홈을 사도, 세금 부담 없이 1주택자로 간주받을 수 있습니다다만 같은 인구감소지역 내에서 2채 이상 보유하거나, 이미 2주택 이상인 경우에는 혜택이 제외됩니다