조합원 분양권 물건 살려는데 등기후 일반 매매로 거래하자는 조합원
안녕하세요
신규 아파트 분양권 구매하려고 찾았는데
조합원분이 분양권 거래말고 등기나오고 1달후 일반 매매로 하자고 합니다
원래는 그 분 중도금 들어간거 주고 분양권 구매하려했는데 장기보유특별공제로 양도세 비과세 해택을 빋고 싶다 하셨어요 본인이름으로 등기치고 매매하면 비과세 해택이 된다고 했습니다
전체 입주는 11월인데 저희는 12월에 등기이전하고 1월 입주로 얘기가 됬어요
1. 내일 계약금 계약 하기로 했는데 가서 주의해야할점 있을까요?(계약금은 조합원의 중도금 10퍼 맞나요?)
2. 조합원이 잔금을 치르지않고도 11월에 등기가 나나요?12월 계약때 등기 이전받으면서 조합원의 중도금 드리고 나머지 잔금을 저희가 대출하는걸로 얘기가 됬거든요
그 조합원에게 등기가 나야만 등기를 이전받는다 라는 계약이 성립되는거 같은데 .. 잔금을 다 내지않고 그 조합원이름으로 등기가 나나요..
어렵습니다 너무 …이런경우들도 보셨나요?ㅠㅠ
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
조합원 명의로 등기를 먼저 하고, 일반매매의 형태를 취하는 이런 건 관련해서는 보통 조합원의 세제혜택 때문에 종종 실무에서도 진행되는 케이스 입니다.
하지만 이런 경우 매수자께 주의를 부탁드리는 부분이 몇가지가 있습니다.
계약금 지급시에는 계약 구조를 좀더 명확히 할 필요가 있습니다. "등기 후 매매" 의 단순한 표기가 아니라, 소유권이전 시점, 및 해당 기간동안 발생하는 당해세, 비용 부담 주체와 중도금 승계 방식에 대해 모두 적어두어야 합니다.
보통 계약금에 대해서는 전체 매매가 10% 를 기준으로 하며, 조합원의 중도금 10% 는 잘 사용하지 않는 기준이기는 합니다.
조합원이 잔금을 완납해야 소유권이전등기가 가능합니다. 즉 지금 매도자가 자기자본 혹은 대출 등을 통해 중도금 및 잔금을 완납해야 하는 구조입니다. 여기서 중요한 리스크가 발생하는데요. 조합원이 중도금/잔금을 질문자님 돈을 받아 내겠다고 한다면, 위험한 상황이 될 수 있습니다.
그래서 이런 경우는 매도인의 세제혜택을 위해 매수자가 무리한 리스크를 끌어안는 형국으로서, 조합원이 잔금 처리 이슈가 발생하거나, 잔금을 매도자금으로 받아서 처리하겠다는 스탠스를 취하는 경우 굉장히 리스크가 큰 상황이 됩니다. 돈은 내 놓고, 소유권 이전을 받지 못하거나, 그 사이에 매도인이 사라지거나 , 아니면 다른 채권과 얽히는 경우에 그대로 돈은 날리고 사기를 당하는 피해자가 될 수 있는 상황입니다.
결론적으로 실무에서 이런 상황일 경우 매도자가 자기 자본 및 대출 계획이 확실히 되어 있는 지를 확인 후 진행하거나, 다른 매물로 진행하시기를 추천 드리는 상황이 되는 내용입니다.
잘 생각하셔서 , 무리 없는 계약을 하시길 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
분양주택의 소유권 이전 등기는 보존등기 후 조합원이 잔금을 모두 납부하여야 가능합니다.
조합원이 잔금 납부 하지 않으면 소유권 보존등기가 완료되지 않아 등기 이전 진행이 어렵습니다. 따라서 분양권 매수인이 잔금을 조합원 대신 치르고 후에 비용을 정산하는 방식이라도 조합원의 잔금 납부 및 보존 등기 완료가 선행되어야 합니다.
등기 이전이 불확실하면 소유권 이전 지연이나 분쟁 우려가 있으니 계약서에 분명한 조건기재와 잔금 납부 및 등기 이전 조건 명시를 요청하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 신축아파트를 분양받고 완공이 되어 입주를 하게되면 집단으로 등기 신청이 들어가고 보존등기가 된 후 60일 이내에 소유권이전 등기가이루어지는데 이 기간이 2~6개월 정도(일반 아파트)에서 1년 이상(조합아파트) 소요될 수 있습니다. 당연히 잔금을 치러야 소유권 보존 및 소유권 이전 등기가 될 수 있으며, 11월에 입주인데 12월에 등기는 어려울 것으로 판단되며 재개발이나 재건축이라면 훨씬 오랜 기간이 소요될 수도 있습니다. 이러한 거래를 해보신적이 없다면 반드시 공인중개사를 통해 거래를 하실 것을 권해 드립니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기 후 일반 매매는 조합원이 장특공제 등 세제혜택을 받기 위한 방법으로 흔히 쓰입니다.
하지만 등기전까지는 실 소유권이 없어 리스크가 있으므로 계약서에 조건부 특약을 명확히 걸어야 합니다.
잔금 없이도 등기가 가능한 경우는 있지만 반드시 등기 예정일 확인하고 등기전 계약금만 지급하시기 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
위에서 말씀하신 거래 구조는 조합원 입장에서 장기보유특별공제 비과세 혜택을 받기 위한 절차입니다.
근데 말씀과 같이 조합원 명의로 등기가 나기 위해서는 해당 아파트 11월 입주와 함께 잔금 완납 요건을 충족해야합니다.
즉 중도금만 납부한 상태로 잔금을 완납하지 않는다면 등기가 늦어지거나 발급이 되지 않을 수 있는 상황에 계약을 하시는 것은 위험하다고 보여집니다.
정확한 거래 절차는 잔금 완납 이후 등기가 넘어오고 난 이후 진행이 되는 것이 맞습니다. 다시 한번 명확한 확인이 필요해 보입니다. 또한 계약을 진행하신다 하여 계약금 지급 시 특약사항에도 조합원 잔금 완납 및 등기 후 거래 진행과 이행되지 않을 시 계약금은 전액 돌려 받는다는 내용이 있어야 할 것으로 보입니다.
조금 더 면밀하게 확인 후 거래를 진행하시기 바랍니다.안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
조합원 아파트 거래는 일반 분양권 거래보다 복잡하고 리스크도 있습니다
질문자님 상황을 보면 조합원 물건을 등기 후 일반 매매로 거래하려는 것으로, 흔히 편법 거래 또는 비과세를 위한 우회 거래 형태로 볼 수 있습니다
이 계약은 사실상 분양권 거래인데, 형식상 일반 매매로 위장하는 겁니다
명의 이전 전까지 법적으로 소유권이 없습니다
조합원이 마음 바꾸면 계약 해지될 수 있습니다
실질적으로 분양권 전매 제한을 회피하는 행위로 간주될 수 있습니다
,반드시 챙겨야 할 것
,확정적인 권리이전 조항: 조합원 명의로 등기 후 반드시 매도하며, 거절할 시 계약금 배상 및 법적 책임을 진다는 조항 필요
,입주권/실입주 관련 내용 명시: 전입/관리비 부담, 사용승낙서 여부 등
,위약 시 환불/손해배상 조항 반드시 삽입
중도금 상환 내역, 남은 대출 조건 등 명확히 기재
조합원이 잔금 안 치르면 등기 불가, 계약 성립이 어려울수 있으니 변호사 또는 법무사와 함께 계약을 검토 하시기 바랍니다
계약서는 반드시 공인중개사 입회하에 작성하고, 공인중개사 책임 하에 진행하시는것이 좋습니다