신축아파트 등기전 매매계약 관련 문의드립니다.

Question

안녕하세요. 신축아파트 매매계약 관련하여 문의드립니다.

신축아파트 조합원매물을 등기후 잔금 거래로 매매계약했습니다. 매매는 부모님 명의, 전세는 제 명의로 계약해서 현재 제가 거주중입니다.

등기 일정이 늦어지면서 집주인 개인사정(양도세) 때문에 등기전 거래를 요청 받았습니다. 저희는 현금거래 예정이라 등기전에 거래해도 무방하나 등기 이후 소유권이전 받는 게 확실하다고 생각했기 때문에 등기후 잔금으로 계약체결했던 것인데.. 집주인은 등기전에 잔금 처리하자, 요청하는 서류는 모두 준비하겠다. 단, 조합원 지위는 본인이 갖겠다는 상황입니다..

저희는 조합원 지위는 관심없고 리스크때문에 등기후 거래하겠다고 거절했지만 이번에는 부동산이 불안하면 부동산에 금액을 거치하는 방식(?)으로도 가능하니 고려해달라고 설득 전화가 왔습니다.

우선 저희는 다시 거절한 상황인데..아래 내용이 궁금합니다.

1. 등기전 거래 시 저희가 확실하게 소유할 수 있는 방법이 있나요? (분양권거래?입주권거래..?)

2. 집주인은 조합원 지위를 왜 유지하려는 걸까요?

3. 부동산에 금액을 거치하는 방식이 뭔가요..?

Answer 1

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

질문 주신 내용에 하나씩 답변을 드려보도록 하겠습니다.
첫 번째 등기 전 거래는 말씀과 같이 분양권, 입주권 거래로 완전한 소유권을 인정 받으실 수 없습니다.
두 번째 집주인이 조합원 지위를 유지하려는 이유는 입주권 및 분양권 보호 및 권리 확보의 목적이 큰 것으로 보입니다. 즉 조합원 지위를 유지하면 향후 분양가 조정과 주가 이익 확보 등을 기대해 볼 수 있습니다.
마지막 세 번째는 부동산 금액 거치는 에스크로라는 제도로 매수자가 잔금을 부동산 중개업소 등 신뢰할 수 있는 제 3자 계좌에 예치한 뒤 매도인이 등기 이전 계약을 충족하는 경우 대금을 지급하는 방법입니다. 즉 계약이 불이행이 된다면 환불을 받으실 수 있는 안전장치라고 보시면 됩니다.
정리를 해드린다면 등기 후 잔금 지급이 가장 안전한 방법이라 보실 수 있으며 등기 전 잔금 거래 즉 에스크로까지 포함하여 진행하신다면 소유권 이전 및 계약 조건을 명확하게 계약서에 반영하여 진행하시는 것이 안전하니 참고하시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

분양권 거래는 소유권 이전 등기 전 단계에서 이루어지는 거래입니다.

분양권은 조합원 자격이 있는 매도인의 권리를 승계하는 형태입니다.

이 경우 조합원 지위가 함께 이전되어야 하므로 매도인의 협조와 조합의 승인이 필요합니다. 하지만 현재 집주인이 조합원 지위는 유지하겠다고 하므로 분양권 거래 방식은 불가합니다.

집주인이 조합원 지위를 유지하려는 이유는 재개발 조합원 지위의 미래 가치나 세금 혜택 때문에 그 지위를 유지하려는 것으로 보입니다.

부동산에 금액을 거치하는 방식이란 에스크로 방식인데 부동산 중개업소의 계좌는 법적 에스크로 계좌가 아니며 사적 신뢰에 의존하는 방식입니다.

따라서 리스크를 완전히 제거할 수 있는 방식은 아니며 등기 전 거래를 하는 이상 어느 정도 위험을 감수해야 합니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,법적으로 없습니다

분양권/입주권 양도는 가능하나 조합원 매물은 조합 동의 등 까다롭습니다

,집주인이 조합원 지위를 유지하려는 이유는 세금 회피, 향후 혜택 또는 환급 기대, 지속적 권리 유지 목적입니다

,금액 거치 방식은 부동산(중개사)에 임시 보관하는 방식입니다

법적 보호 어려움,비추천합니다

조합원 매물은 등기 전 거래 리스크가 매우 높습니다

매도인이 양도세 피하려는 이유로 불완전한 권리 이전을 유도할 수 있습니다

원칙대로 등기 이후 잔금 처리가 가장 안전합니다

필요하시면 부동산 전문 변호사 또는 공인중개사협회 상담센터에도 문의해보시기 바랍니다