답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,부동산의 가치는 위치에서 대부분 결정됩니다교통, 교육, 편의시설, 직주근접 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역일수록 수요가 꾸준합니다,해당 지역의 인구 증가율, 신규 개발 계획, 공실률 등 수요와 공급의 균형을 파악해야 합니다수요보다 공급이 과잉되면 가격 하락 위험이 있습니다,월세나 전세 등에서 발생하는 임대 수익과 장기적인 시세 상승 가능성을 분석해야 합니다총 투자 대비 수익률이 적절한지 확인하는 것이 중요합니다,정부의 부동산 규제(대출, 세금, 청약 등)와 개발 정책이 투자 수익에 큰 영향을 줍니다조정대상지역 여부나 향후 규제 강화 가능성도 체크해야 합니다,자기자본대비 대출비율 ,금리 변화에 따른 이자부담,공실 위험등을 고려해 투자규모와 리스크를 알관리해야 합니다무리한 투자는 안하시는게 좋습니다이러한 부분을 고려해서 투자하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,보존관리지역에서는 제한된 범위의 건축물만 허용되며, 1종 근린생활시설은 일정 조건 하에서 허용 가능합니다하지만 그 세부 용도(소매점, 음식점, 자재창고 등)에 따라 허가 여부가 다릅니다브런치 전문점 (제과, 제빵, 커피 등):일반음식점으로 분류되며, 1종 근생에는 원칙적으로 불가능합니다다만, 2종 근생이나 근생 내에서 소규모 음식 취급이 가능한 범위로 허가되는 경우도 있으므로 관할 지자체 건축과 확인 필요합니다건축자재 임대/판매:보통 창고시설 또는 판매시설로 분류되며,보존관리지역에서는 창고시설 일부, 소규모 판매시설이 조건부 허용될 수 있습니다.,건축물의 용도변경, 증축, 대수선 등에도 여전히 ‘접도조건(도로접면)’이 충족되어야 하며,접도도로가 사도(개인 땅)인 경우,해당 도로에 출입하는 권리가 증명되어야 합니다한번 동의받았다고 끝이 아니라,건축 행위가 변경될 때마다 관할청에서 접도조건을 다시 심사합니다만약 사도 소유자의 향후 동의가 불가할 경우, 추가 건축이나 변경은 불가능하거나 매우 어려울 수 있습니다 건축물을 지으면 평생 끝이 아니라, 매번 사도 문제에 부딪힐 수 있습니다,제3자도 동일하게 사도 동의서가 필요합니다.사도는 도로가 아닌 개인 사유지이기 때문에,도로처럼 법적 통행권이 보장되지 않습니다.매수자가 누구든 간에, 건축허가 시마다 해당 사도에 대한 진출입 권리(출입권한) 증명이 필요합니다사도 소유자가 비협조적이라면 맹지 취급을 받을 수 있으며, 건축도 막히고 매매가치도 급감할 수 있습니다,지목 변경(예: 밭→대지)은 건축을 전제로 한 필수 과정입니다.하지만 사도 문제, 지역 규제, 건축 용도 등 현실적인 장벽이 해결되지 않으면지목만 바꿔도 활용이나 건축이 불가능할 수 있습니다지목 변경은 건축 가능성이 명확하고, 출입 도로 확보가 가능한 상황에서 하는 것이 맞습니다지목을 바꿨다고 사도 문제가 해결되는 것은 아니기 때문에, 도로 문제를 우선 검토하시는 게 현명합니다전문가와 상담후에 결정하시는 것이 좋을듯 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.해당 밭이 위치한 지역지구(예: 농림지역, 계획관리지역 등)에 따라 용도 변경 가능 여부가 다릅니다농림지역이나 보전관리지역은 변경이 매우 어렵고 제한이 많습니다계획관리지역이라면 비교적 수월하게 주택을 지을 수 있는 방향으로 변경이 가능할 수 있습니다지금 당장 실행하실 게 아니라면, 해당 토지의 토지이용계획확인서를 한번 떼어보시는 것이 좋을거 같습니다인터넷(정부24 등)에서도 발급 가능하며, 이걸 보면 개발 가능성 여부를 먼저 판단할 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.양도세 납부 여부는 보유 기간, 거주 여부, 주택 수 등에 따라 달라집니다1가구 1주택자인 경우7년 이상 보유, 2년 이상 거주했다면비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(단, 실거주 요건이 있으면 임대만 준 경우는 비과세 불가)비거주 또는 다주택자인 경우 양도세 과세 대상이 됩니다.광진구는 조정대상지역이므로, 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있습니다.예: 기본세율 + 중과세율 (20% 또는 30%)다른비용은 부동산 수수료가 발생합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전이면 부동산 수수료는 임차인이 부담을 하게 됩니다그러니 부동산 몇곳에 질문자님이 직접 내놓고 집을 빨리 빼시기 바랍니다여러곳에 내놔야 빨리 나갈수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.예상 실적(가이던스)은 일반적으로 기업이 자발적으로 제공하는 것입니다이는 투자자들에게 향후 실적 전망을 알려 투자의 판단을 돕기 위한 목적입니다하지만 모든 기업이 가이던스를 제공하는 것은 아닙니다의무는 없고, 기업 재량입니다예상 실적과 실제 실적을 공시하는 주체는대부분 기업이 자체적으로 제공합니다실제 실적(확정 실적)은 의무 공시 사항이며, 기업이 공시합니다 (분기/반기/연간 실적 등)또한, 증권사나 리서치 기관이 기업 실적을 자체적으로 추정하여 발표하기도 합니다예상 실적과 실제 실적 간 오차율은 산업, 기업, 시점에 따라 다르지만, 일반적으로컨센서스와 실제 실적 간 오차: ±5~15% 범위가 보통이라고 합니다오차가 ±10%를 넘으면 어닝 서프라이즈또는 어닝 쇼크로 해석된다고 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 기간이 남아 있는 상황에서 집주인이 집을 팔려고 한다면, 임차인으로서는 계약 만료일까지 거주할 권리가 있습니다만약 집주인이 집을 팔려는 이유가 급박한 상황이라면, 상호 협의를 통해 집을 비우는 일정에 대해 논의할 수 있고 이 경우, 주거지 변경과 관련된 법적 문제를 방지하기 위해 임대인과 명확한 협의가 필요합니다협의를 잘하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 아파트는 신규 주택임대사업자 등록이 불가능합니다이는 문재인 정부 시절인 2018년 9·13 부동산 대책 이후 시행된 정책으로, 아파트를 포함한 민간 단기등록 및 장기일반민간임대(구. 준공공임대) 주택의 신규 등록이 제한되었습니다 따라서 아파트를 신규로 임대사업자 등록하려는 경우, 현재로서는 제도적으로 불가능합니다.6년 단기임대 주택은 2022년부터 도입된 제도로, 주택임대사업자 등록 시 6년간 의무 임대하는 조건을 부여받는 유형입니다그러나 이 제도 역시 아파트를 제외한 다른 주택 유형에만 적용되며, 아파트는 해당 대상에서 제외됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실거주 목적이라면 현재의 시장 상황과 관계없이 주거 안정성을 우선시하여 매수를 고려하시는게 좋습니다서울은 땅면적이 좁고 공급이 부족해서 언제든지 더 오를수 있습니다투자 목적이라면 시장 안정화 이후를 기다리며, 신중한 접근이 필요합니다무리한 대출은 장기적인 부담을 초래할 수 있으므로, 자신의 상환 능력을 충분히 고려해서 결정하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 시점에서 시공사에 사용승인 언제 낼 예정이냐고 문의하는 것은 매우 타당합니다건축물대장 발급을 위해 사용승인 여부를 확인 중인데, 사용승인은 언제쯤 받을 예정인지 문의 하시면 됩니다참고로 건축물대장은 사용승인(준공검사 완료)이 나야 정식으로 발급됩니다사용승인이 나야 잔금 지급과 등기이전 절차 등도 순차적으로 진행 가능합니다