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공인중개사 없이 매매 전자계약서 작성 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공인중개사가 아닌 개인(매도인 또는 매수인)도 국토교통부 전자계약시스템을 통해 부동산 매매 전자계약서를 직접 작성하고 체결하는 것이 가능합니다즉, 직거래인 경우에도 전자계약서 작성이 가능합니다공인중개사 없이, 매도인과 매수인이 직접국토교통부의 부동산거래 전자계약시스템에서 회원가입 후 전자계약서를 작성하고, 공동으로 서명하여 체결할 수 있습니다
경제 / 부동산
25.08.28
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아파트 리모델링사업 진행은 어떻게?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건축심의 통과는 설계 도면 및 안전기준, 구조 검토 등이 통과되었다는 의미로사실상 리모델링 사업이 본궤도에 올라섰다는 신호입니다법적 동의율을 충족했고 행정절차에 하자가 없다면,반대 입주민이 소송을 제기해도 리모델링 사업 자체를 중단시키긴 어렵습니다향후 조합 안내문, 지자체 공고문을 잘 챙기시고, 이주 시기 및 분담금 조건 등을 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.08.28
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가로주택 정비사업 분양신청 후 분양취소
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양신청 후 철회 가능 여부 원칙적으론 불가능하나, 조합 동의나 중대한 사업 변경이 있다면 가능할 수 있습니다조합비 반환 여부 이미 지출된 비용은 반환받기 어렵고 정관에 명시 없더라도 관행적으로 그렇게 운영됩니다정관 변경 사후 적용 가능 여부 조합원총회 의결 없이는 정관 변경 불가하고 사후 적용은 부당할 수 있습니다(법적 다툼 가능),권유드리는 조치입니다1. 조합 정관 및 분양신청서 사본 확보→ 그 안에 분양신청 철회,조합비 반환 관련 조항이 있는지 확인2. 조합 측에 공식 질의서 제출→ 조합비 반환 근거와 분양취소 가능 여부에 대해 문서로 회신 받기3. 법률 자문 의뢰 (주거정비사업 전문 변호사)→ 상황에 따라 조합을 상대로 반환청구 또는 분양 철회 소송이 가능한 경우도 있습니다
경제 / 부동산
25.08.28
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청년버팀목전세대출 목적물 변경 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.목적물 변경으로 간주됩니다다가구주택은 세대별로 호수가 다르면 별개의 주택으로 간주됩니다즉, 같은 건물이라도 세대(호수)가 다르면 대출 조건상 주소 변경이 발생하므로 기존 대출을 유지할 수 없습니다먼저 확인사항은 현재 대출 실행 은행에 정확히 상황 설명하고 대환(이사로 인한 목적물 변경) 가능 여부를 확인해야 합니다보증기관(HUG) 또는 SH, LH 등 보증사에 문의해서 승계 또는 대환 처리 가능성 확인이 필요합니다계약 체결 전 반드시 승인 여부 먼저 확인→ 보증기관 승인이 나지 않으면 대출 실행이 안 됩니다
경제 / 부동산
25.08.28
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월세 묵시적 연장 중 계약 종료 통보한 경우 복비 부담 누가 하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 계약이 되면 임차인이 통보한 날로 부터 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다3개월전에 나가면 부동산 수수료를 임차인이 부담해야 합니다만약에 임차인이 부동산 수수료를 내야 된다면 임차인의 보증금과 월세를 따져서 그만큼만 내면 됩니다임대인이 전세로 내놨다면 그외부분은 임대인의 부담입니다
경제 / 부동산
25.08.28
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부동산 아파트 매매할때 주의할점과 챙겨가야하는것, 그리고 특약 꼭 넣어야 하는거 알려주세요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약전에 확인사항,등기부등본 소유자 일치 여부, 근저당 등 권리관계 확인 필수,건축물대장 구조, 용도, 면적 등 실제와 일치하는지 확인,관리비 내역서 체납 여부, 유지관리비 과다 부과 여부 확인,최근 전입세대 열람 전세 세입자 여부 확인 (분쟁 방지),토지대장 토지 소유 및 지목 등 정보 확인,아파트 하자 이력 누수, 결로, 누전 등의 수리 이력 확인 가능하면 좋습니다살던 집을 매수하는 입장인거 같습니다중대한 하자는 발견한 날로부터 6개월까지는 매도자가 수리해주는 조건을 특약으로 넣으시기 바랍니다또 장기수선충당금은 매도자가 낼부분을 임차인이 대신 내주다 이사시에 정산을 받아가는 구조라 계약을 할때 그부분을 협의를 하시기 바랍니다마지막 잔금날까지 월세는 지불하고 장기수선충당금은 계산을 해서 임대인께 받으시면 됩니다그리고 매수한 잔금을 치르면 되고 공과금은 계속 납부하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.08.28
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복비문제로 알고 싶습니다(과다청구)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 매매가 × 0.004(=0.4%)가 법적 상한선입니다5억5천 × 0.004 = 220만 원여기에 부가세(10%) 포함하면 → 총 242만 원이 최대치입니다실제로 낼 수 있는 복비 최대금액은 242만 원 (부가세 포함)입니다250만 원도 초과, 400만 원 요구는 불법입니다중개대상물 확인설명서에 170만 원 기재되어 있고, 이미 서명했으면 법적 구속력 있습니다지금은 400만 원도 불법, 250만 원도 과다 지급입니다해당 중개사가 속한 구청 부동산중개업 담당 부서에 민원 제기하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.08.27
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중국의 자산 부동산 쏠림 현상은 얼마나 심한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.중국의 부동산 쏠림 현상은 매우 심각하며, 세계에서 가장 높은 수준입니다이로 인해 현재 중국 경제 전반이 흔들리고 있으며, 부동산 문제는 단순히 자산 편중이 아닌 사회 시스템 리스크로 번지고 있는 상황입니다한국도 자산 불균형이 크긴 하지만, 중국은 구조 자체가 더 취약하고 극단적이라는 점에서 차이가 크다고 합니다
경제 / 부동산
25.08.27
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부부간 명의변경시 내야하는 세금은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,증여세 0원 (부부간 6억까지 비과세),취득세 약 3.5% (3억 기준 약 1,050~1,150만 원),등기비용 약 100~150만 원,세입자 계약서 재작성 불필요, 통보서 정도만,대출 관련 배우자 인수 또는 대환 필요기존에 담보대출 2건이 있는 상태라면, 명의변경 시 해당 대출을 배우자가 인수해야 합니다은행 승인이 필요하며, 배우자의 소득 및 신용 조건에 따라 인수 가능 여부가 달라집니다불가능한 경우에는 기존 대출을 상환하거나, 신규로 갈아타는 방식(대환)으로 명의변경을 고려해야 합니다
경제 / 부동산
25.08.27
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hug 청년전세임대대출 lh국민임대아파트 관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보통은 선납입 후 증액을 위한 대출이 실행 가능한 구조이긴 하나, LH와 금융기관의 실무적 협조 여부가 가장 큰 변수입니다먼저 LH에 문의하여, 보증금 일부 납부하고 추후 증액 구조가 가능한지 확인하시고은행 상담을 하시기 바랍니다특히 LH 국민임대에 대한 후불형 전세자금대출 가능 여부를 알아보시고 가능하다는 답변이 오면, 자금 2,000만 원 선납하고 대출 실행해서 보증금 증액 납입 순으로 진행하시면 좋을거 같습니다
경제 / 부동산
25.08.27
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