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전세 계약갱신청구권 사용 5프로 인상 시 계약서 작성 및 확정일자 관련 문의 드려요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금을 인상하면 재계약서를 작성하는게 좋습니다부동산에서 안쓰고 본인들끼리 쓰셔도 됩니다단 인상된 계약서는 확정일자를 받고 예전의 계약서와 같이 보관하시기 바랍니다예전보증금의 확정일자는 그때 받은 확정일자에 효력이 있고 증액한보증금은 지금받은 확정일자에 효력이 있습니다그래도 부동산에서 계약서를 쓰게 되면 등기부등본을 확인해서 쓰게 되니 잘결정을 하시기 바랍니다
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부동산
25.06.20
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무주택자격이 너무 헷갈려요 도와주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약에서 무주택 여부를 판단할 때는 본인만 보는 것이 아니라, 같은 세대원 전체의 주택 보유 여부를 봅니다즉, 현재 질문자님은 어머니와 같은 세대이고, 어머니가 주택을 소유하고 계시기 때문에 무주택 세대구성원으로 인정받지 못합니다해결 방법은 세대분리 후 청약해야 무주택으로 인정이 됩니다1. 본인이 세대분리 (새로운 세대주 또는 다른 세대원으로 전입)2. 본인 세대에 주택을 보유한 사람이 없어야 합니다어머니와 분리된 세대이고, 본인이 주택을 소유하고 있지 않다면 무주택 세대 구성원이 됩니다그럼 세대분리 없이 되는 경우는 특정 조건에서는 부모가 유주택자여도 본인이 무주택으로 간주되는 예외 조항이 있습니다하지만 다음 조건을 모두 충족해야 합니다예외적으로 무주택으로 간주되는 경우 (일반공급 한정)신청자가 30세 이상 또는 혼인한 자 (→ 질문자님은 해당: 33세)세대에 주택을 소유한 사람이 있지만,그 주택이 세대주(예: 어머니)의 분양권/입주권/지분,또는 지방청약제한 없는 오피스텔/공공임대 등의 경우일 때주택이 소형·저가 주택일 경우 (일반적으로 기준시가 8천만 원 이하 등 요건 있음)하지만 대부분은 복잡한 조건이 있고, 현실적으로는 세대분리하는 것이 가장 확실한 방법입니다
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부동산
25.06.20
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매도인이 임대사업자 확인방법 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대사업자 여부 직접 확인은 어렵고 계약서/전입세대 열람 등 간접 확인을 할수 있습니다매도인에게 진술 및 확인서 요청 가능합니다다주택 여부는 매도인 진술 또는 특약사항 에 명시해야되고 등기부등본만으로는 확인이 불가합니다세금 체납 여부 납세증명서/완납증명서는 요청 할수 있습니다매도인이 발급 가능합니다
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25.06.20
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보존등기까지만 난 집 매매 계약 순서좀 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매도인이 본등기 완료한 다음 매수인과 매매계약 체결하는 게 원칙이며,보존등기 상태에서 매매계약을 미리 체결하려면 위험 대비 특약 필수입니다.1. 매도인은 20XX년 XX월 XX일까지 해당 부동산의 소유권 이전등기(본등기)를 완료하여야 하며, 이를 지체할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다2. 매도인의 본등기 지연으로 인하여 보금자리론 또는 금융기관 대출이 불가능할 경우,매수인은 계약금 환급 및 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다3. 매도인은 본등기 후 매수인에게 등기부등본 사본을 제공하고, 해당 부동산에 설정된 담보물권이나 권리관계가 없음을 보장한다핵심은 매도인이 본등기 지연 시 계약 무효화 가능하고 대출 불가 시 매수인 보호 조항 포함입니다보존등기 상태라도 입주 1년 이상이면 본등기 임박 가능성 크고 입주자 대표회의나 건설사 통해 등기 예정일을 확인 해보시기 바랍니다매도인이 등기 완료 전 계약을 요구할 경우, 계약금 적게 넣고 특약 철저히 작성하세요
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부동산
25.06.20
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서울아파트 10채 중 3채가 15억 넘는다는데 조만간 기본 20억 되겠네요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.당장은 15억 초과 아파트가 늘고 있고, 향후엔 20억대 진입도 많아지겠지만,모든 아파트가 그 수준에 도달하진 않을 것입니다상위 10~15%는 20억 진입할 수 있고 (특히 1군 신축)나머지 지역은 정체되거나 약보합 유지 가능성도 있습니다정부 정책(보유세, 대출, 공급 등)에 따라 급격한 조정 가능성도 있습니다15억 넘는 서울 아파트가 늘고 있지만, 그것이 전체 시장의 기준이 되긴 어렵습니다일부 지역(강남권·한강변·신축 중심)은 20억이 기본이 될 수 있으나, 자신의 실거주와 자금계획에 맞는 전략이 필요할것으로 보입니다
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25.06.20
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신축중인 아파트 탑층23층 분양권을 가지고있는데 유튜버들은 탑층을 부정적으로 보는데 긍정적 유튜버는 없나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.유튜버들이 부정적인 건 구축 위주 경험 때문이고,신축 탑층은 구조·자재·기술적으로 많이 개선되어 실거주 만족도도 높습니다탁 트인 뷰와 층간소음 프리라는 장점은 정말 탑층만의 특권입니다살다보면 느끼게 됩니다앞에 조망이 확보된 23층 신축이면 실거주/재테크 측면에서도 좋은 선택일 수 있습니다.다만 내부 마감, 엘리베이터 수, 옥상 방수 재질 등 사전점검 때 반드시 체크를 잘하시기 바랍니다
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부동산
25.06.20
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상생임대 계약서를 별도로 작성 없이 일반 주택임대차 계약만으로 혜택을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.별도의 상생임대차 계약서를 작성하지 않았더라도, 일반 주택임대차계약서를 통해 요건을 충족했다면 상생임대주택으로 인정받아 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다단, 기준요건 충족 여부가 명확히 증빙되어야 하며, 세무서 확인 또는 전문가 검토를 권장합니다,임대인의 기본요건1세대 1주택자일 것보유기간 2년 이상, 거주요건 충족 주택일 것해당 주택을 임대 후 양도할 것,임대차계약 요건 (이게 핵심입니다!)임차인이 기존 세입자일 것 (신규 계약 불가)2022년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 갱신된 계약일 것갱신 계약 시 직전 계약 대비 임대료 증액이 5% 이내일 것임대차 계약서 등 증빙서류로 요건 충족을 입증할 수 있어야 함따라서, 임대차계약서에 상생임대 문구가 없어도, 위 요건을 충족한 일반 임대차계약서로 충분히 인정받을 수 있습니다,기존 임차인이 동일인임을 증명할 수 있어야 함과거 계약서 연속성 (이름, 주소 동일)주민등록등본 등 추가 증빙 임대료 5% 이내 인상 여부 확인 가능해야 함계약서상 보증금/월세 변동 없음 명시 갱신계약일이 기준 기간(2022.12.20 ~ 2024.12.31) 내인지 확인일반 임대차계약서 3회 갱신 내역이 요건을 충족하면 양도세 상생임대 혜택 적용 가능합니다.단, 갱신일이 특례기간(2022.12.20~2024.12.31) 내여야 한다는 점을 반드시 확인하시기 바랍니다
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25.06.20
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아파트 사전점검 셀프로 하려고 하는데 주요사항 도움 부탁드립니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,사전점검 전 준비물도면 / 평면도 배치 확인용 (하자 확인시 표시하기 위해 필요)체크리스트 아래 제공된 항목을 인쇄 또는 앱 활용줄자, 수평계 사이즈 측정, 기울기 확인용콘센트 테스터기 콘센트 작동 확인마스킹 테이프, 메모지, 싸인펜 하자 부위 표시휴대폰, 손전등 사진 촬영 및 어두운 부분 점검볼펜, 노트 메모 및 하자 기록용물티슈 or 젖은 수건 청소 및 오염 확인플라스틱 공 or 작은 쇠구슬 바닥 수평 확인작은 스피커 or 휴대폰 음악 재생 소음 차단 확인용 (욕실 등),살펴야 할곳들,현관바닥 타일 깨짐/들뜸/줄눈 불량중문 작동 확인 (닫힘/열림, 자동문이면 센서 확인)신발장 문틀, 수납 내부 하자인터폰 작동 여부,거실/방/복도벽지 오염, 찢김, 들뜸몰딩, 걸레받이 틈, 마감불량바닥 장판/마루 들뜸, 기포, 긁힘바닥 수평 확인 (공 굴려보기)샷시 및 창문 열고 닫힘 상태, 방충망 작동 확인콘센트, 스위치 전부테스트천장 누수 흔적, 크랙 확인,욕실수도 물 잘 나오는지 (온수/냉수 확인)세면대, 변기 물 새는 곳 없는지타일 균열, 실리콘 마감 불량 확인배수 잘 되는지 확인 (물 부어보기)환풍기 작동 여부수건걸이 등 부속품 설치 상태, 주방싱크대 수전 (수압, 누수), 하부 누수 확인인덕션, 가스레인지 작동 확인후드 작동 확인수납장 여닫이 상태콘센트 작동 여부,베란다/다용도실세탁기 자리 배수, 수도 상태창문 열림/닫힘, 방충망 확인바닥 방수 상태 (물 조금 부어 흘러가는지)천장 누수 흔적 여부, 기타 공용 설비보일러 온수 작동 확인각 방 난방 잘 되는지환기장치 (열회수 환기) 작동 확인분전함 (전기차단기) 정상 설치 여부사진을 꼭 찍어두면 하자 접수 시 비교자료로 유용합니다마스킹테이프로 위치 표시, 문제 발견 시 관리사무소나 시공사 직원에게 바로 보여주기 쉽습니다온수 확인은 2~3분 기다려야 할 수도 있고 혼자보단 2명이상이 더 꼼꼼히 볼 수 있습니다 (예: 한명은 체크, 한명은 기록).콘센트/전기 체크는 밤에 플러그 테스트가 더 정확할 수 있습니다
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25.06.20
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아파트전세 감액조건으로 재계약 내용
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세금 감액 조건으로 아파트 전세계약을 갱신할 경우, 기존 계약서의 주요 조항을 유지하되 변경된 전세금에 맞게 갱신 계약서(재계약서)를 새로 작성하는 것이 안전합니다.되도록 부동산에 가서 작성하시는것이 좋고 확정일자를 받는다해도 예전 계약서를 같이 보관하시기 바랍니다감액된 보증금을 제외하고 나머지 보증금은 예전의 받은 확정일자에 효력이 있으니 같이 보관하는 것이 좋습니다
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부동산 대책으로 어떤 것이 나올 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,주택 공급 확대이미 2024년 8·8 공급 대책처럼 그린벨트 해제, 택지 추가 확보, 민간·공공 분양 확대 같은 발표가 있었지만, 시장 반응은 제한적입니다 비수도권 지역은 미분양 관리, 취득세·양도세 감면, DSR 완화 등 공급을 자극하는 맞춤형 방안도 함께 추진될 가능성이 있습니다 , 대출·금융 규제 강화집값과 대출이 동시에 오르는 악순환을 막기 위해 LTV/DTI 규제 강화, DSR 적용 확대, 전세·매매 대출 금리 상한 도입 등이 검토될 수 있습니다 이미 정부 내부에서는 대출 규제 정비를 부동산 대책의 핵심으로 봐야 한다는 목소리가 있습니다 ,임대차 관련 제도 손보기임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제)은 전세 상승 요인으로 작용했다는 비판이 있으며, 폐지 또는 개정안이 검토 중입니다 세입자 부담도 조절하면서 전세난을 완화할 역전세 대책, 전세 보증금 반환용 DSR 완화 등도 포함될 수 있습니다 ,투기지역 추가 지정·세제 인상 조치서울의 특정 자치구(강남·송파·성동 등 상승률 높은 지역)에 대해 투기지역·투기과열지구 지정 확대 조치가 있을 수 있습니다 양도소득세 중과, 보유세 강화 같은 세제 압박도 병행될 가능성이 크고, 이미 과거 대책에서 사용된 수단이기도 합니다.
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