답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6층이 주거용으로 사용 중이라면, 주택 수에 포함될 수 있습니다건축물대장상 용도가 핵심입니다건축물대장상 6층이 근린생활시설로 되어 있고,실제로 사람이 상시 거주하는 주거용으로 사용 중이라면,이는 무허가 주택' 혹은 불법 주거용 건축물로 간주되어과세 시 주택 수에 포함될 수 있습니다국세청의 기본 입장:건축물 용도가 주택이 아니더라도, 사실상 주거로 사용 중이면 주택으로 봅니다특히 주거 목적의 취사, 세면, 취침 등이 가능한 구조인 경우 주택으로 간주됩니다어떤 상태인지 확인을 해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 목적물 변경은 가능합니다다만 아래의 조건을 충족해야 합니다새 전세집이 기존 중기청 대출 조건 (예: 임차보증금 ≤ 2억, 전용면적 ≤ 85㎡ 등)을 만족해야 합니다대출 실행 은행의 사전 동의가 필수입니다. HUG 보증 시: 만기 시점 또는 기한 연장 시점에 목적물 변경 가능합니다안심보증(HF) 보증 시: 중간에 변경 불가능, 연장 시에만 가능하니 주의하셔야 합니다중기청 대출은 1회 연장(총 2+2년 = 4년)이 기본입니다.2회 연장(총 6년)은 불가능하고, 4년 이후에는 반드시 버팀목 대출로 전환해야 합니다따라서, 현재 1회 연장 상태라면, 목적물 변경 후 마저 4년까지 연장 가능하나, 그 이후 추가 연장은 불가능하며 버팀목 대출 전환이 필수입니다중기청 대출을 만료 또는 목적물 변경 시점에 연장하게 되면, 자동으로 버팀목 대출으로 전환됩니다 이때 청년 버팀목 또는 일반 버팀목 중 선택 가능합니다청년 버팀목(만 34세 이하): 최대 80% 대출, 금리 1.8–2.7%.일반 버팀목: 최대 보증비율 유지 가능하며, 기존 대출액 전체 유지 가능하나 금리는 약 2.1–2.9%로 높습니다대환 조건:중기청 대출 전액 상환 후 신규 심사 필요하며 이 과정에서 심사 소요는 한 달 정도 소요될 수 있습니다 연장 시에는 처음 대출 당시 기준을 기준으로 하며, 이후 소득 증가만으로 중기청 연장이 거절되지는 않습니다 다만 버팀목 대출 전환 시에는 현재 소득 기준에 따라 대출한도와 금리가 결정됩니다특히 청년 버팀목은 보통 소득의 3.5–4배 한도 설정됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사 입니다.만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 통보를 안하면 묵시적계약이 되기도 합니다그러면 2년전계약 그대로 살수 있습니다서로가 통보를 할때는 올리거나 임차인이 이사를 하거나 합니다그때는 임대인과 서로 협의를 해서 재계약서를 쓰는데 임대인 입장에서는 재계약서를 쓰는 편입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이재명 정부 출범을 앞두고 서울 아파트값이 18주 연속 상승, 최근 상승폭이 더 커지는 추세입니다특히 강남·서초·송파 등 강남 3구에서 신고가 거래가 늘고 있습니다 과거 대선 직후에도 코스피 등 시장이 상승했던 것처럼, 부동산도 정치 불확실성 해소+새 정부 정책 기대감으로 인해 단기 반등하는 현상이 나타납니다 현재 서울의 입주 물량이 급감해 공급이 턱없이 부족하고 올해 약 4.7만 가구였던 입주가 내년엔 절반 수준(2.4만)으로 줄어들 것으로 예상됩니다 금리 인하 기대감 또한 수요를 자극하고 있고 금리가 내리면 대출 부담이 줄어들고, 구입 심리가 살아나는 경향이 크기 때문입니다 이재명 대통령은 대선 당시 고가 주택에 대해 비싸게 사고 팔겠다고 하는 수요를 세금으로 억누르지 않겠다는 입장을 밝혔습니다 .새 정부에서 양도세·취득세·대출 규제 완화 가능성이 나오면서, 특히 강남권 '똘똘한 한 채' 선호 경향이 더 강화될 수 있다는 전망도 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전세권법원에 등기까지 마친 진짜 권리입니다집주인이 바뀌어도 내 권리 유지되고문제가 생기면 직접 경매 청구 가능합니다대신 설정 비용(등기세 등)이 들고, 일반 전세계약에서는 잘 안씁니다전세권은 소유권과 유사한 물권이므로 가장 강력한 형태의 전세 권리 보장입니다,임차권 (일반 전세 계약)대부분 사람들이 하는 전세계약 형태입니다전입신고 + 확정일자를 받아야 어느 정도 보호됩니다하지만 문제가 생기면 소송 절차 등을 거쳐야 하고, 직접 경매 청구는 어렵고보증보험으로 리스크를 줄일 수 있습니다임차권은 단지 계약상의 권리(채권) → 보증금을 안전하게 돌려받기 위해선 다른 보호장치가 필요합니다,전세사기에서 가장 취약한 유형은임차인이 확정일자와 전입신고를 안 했거나 후순위 근저당이 먼저 설정되어 있고보증보험도 안 들었을 때 입니다이런 상황이면 집이 경매로 넘어갈 경우, 보증금을 돌려받을 수 없게 되니 전세를 얻을때는 필히 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어야 안심할수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 맞습니다.신청자 본인의 주민등록등본 상에 같이 등재된 가구원 모두를 세대원 정보란에 입력해야 합니다부모님, 형제자매 등 같이 사는 가족 구성원 전부가 해당됩니다세대분리가 되어 있거나 따로 사는 사람은 입력하지 않습니다,배우자(또는 예비배우자)만 입력하면 됩니다.배우자의 가족(부모, 형제자매 등) 은 입력하지 않아도 됩니다 단, 예비배우자가 이미 다른 세대의 세대주로 되어 있다면해당 정보는 시스템상 확인될 수 있으므로, 관련 정보는 정확하게 기입해야 합니다,예식장 계약서 O 날짜, 장소, 예비배우자 성명 등 확인 가능해야 합니다 청첩장 O 예식 일정이 구체적으로 명시되어 있어야 합니다 혼인신고 예정확인서 (읍면동 주민센터 발급 가능) O 일부 지자체에서 요구할 수 있습니다연애 증명, 문자, 사진 등은 인정되지 않습니다 예식장 계약서 ,청첩장 조합이면 가장 무난합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차권등기는 기존에 살던 세입자가 퇴거했지만 보증금을 아직 못 받은 경우, 그 권리를 등기부에 남겨놓는 절차입니다집에는 현재 전 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태로, 임차권등기를 해둔 상황입니다임차권등기는 전세권처럼 강한 권리는 아니지만, 집주인에게 돈을 돌려받기 위한 권리 주장 수단입니다바로 위험한 계약은 아니지만,임차권등기가 남아 있는 상태에서는 주의해서 계약해야 하며, 몇 가지 조건이 만족되어야 안전합니다임차권등기 말소가 계약 조건에 포함되고, 보증보험 가입이 확실히 가능하다면계약 진행이 가능합니다계약할때 그런부분을 잘짚어서 하시면 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,실거래가 확인 (국토교통부 실거래가 공개 시스템)가장 기본적인 방법입니다아파트나 주택의 실제 거래된 가격을 확인할 수 있어, 허위매물이나 부풀려진 시세와 구분이 됩니다사이트: https://rt.molit.go.kr/,국토교통부 / 한국부동산원 자료부동산원 주간 아파트 시세,KB부동산 리브온 시세 등도 자주 참고합니다한국부동산원 시세는 공신력 있는 기관 자료로, 매매가·전세가 모두 확인 가능합니다,공인중개사들은 직방, 다방, 호갱노노, KB부동산, 네이버부동산 등에서 활발하게 데이터를 수집합니다특히 주변 매물 호가, 최근 거래 흐름을 비교해 현재 시세 트렌드를 파악합니다, 지역 내 중개 네트워크같은 지역 내 중개사들끼리 정보를 자주 공유합니다.이런 네트워크 덕분에 비공식 정보나 미공개 매물 시세도 빠르게 공유됩니다,경험과 감특정 단지, 지역의 과거 거래 이력과 수요·공급 흐름, 계절적 요인 등을 통해자연스럽게 감각이 생깁니다,현장 활동직접 매물 답사, 임장, 손님과의 대화, 집주인 상담을 통해 실시간으로 정보가 쌓입니다하루에도 몇 통씩 통화하거나 현장을 돌아다니다 보면, 자연히 시세 감각이 예민해집니다이런식으로 시세파악을 하게 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.혼인신고 전에 주택을 처분하면 가장 깔끔하게 자격 요건을 충족할 수 있습니다혼인신고 후라도, 청약 신청 전에 처분하면 신혼부부 특공은 일부 가능합니다 다만 생애최초는 불가입니다민영/공공/지방공사 별 세부 요건이 다를 수 있으므로, 청약홈 또는 해당 LH/SH 지침 확인이 필요합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.필립스곡선은 실업률이 낮아지면 인플레이션은 높아지고, 실업률이 높아지면 인플레이션은 낮아진다는 역의 관계를 나타내는 경제 이론입니다배경은 1958년, A. W. 필립스(Alban William Phillips)가 영국의 데이터를 분석하면서,임금상승률과 실업률 간의 음(-)의 상관관계를 발견한 것이 시작입니다이후 이 관계는 임금 상승률 → 물가 상승률(인플레이션)로 연결되어 해석되며 경제정책의 중요한 틀로 자리 잡았습니다필립스 곡선은 여전히 중앙은행이나 정부가 경제 정책을 설계할 때 참고하는 핵심 이론 중 하나입니다다만, 단순한 물가–실업률 간의 역관계로만 해석해서는 안 되고, 기대·충격·공급 요인 등을 함께 고려해야 현실을 잘 설명할 수 있다고 합니다