답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.별도의 상생임대차 계약서를 작성하지 않았더라도, 일반 주택임대차계약서를 통해 요건을 충족했다면 상생임대주택으로 인정받아 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다단, 기준요건 충족 여부가 명확히 증빙되어야 하며, 세무서 확인 또는 전문가 검토를 권장합니다,임대인의 기본요건1세대 1주택자일 것보유기간 2년 이상, 거주요건 충족 주택일 것해당 주택을 임대 후 양도할 것,임대차계약 요건 (이게 핵심입니다!)임차인이 기존 세입자일 것 (신규 계약 불가)2022년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 갱신된 계약일 것갱신 계약 시 직전 계약 대비 임대료 증액이 5% 이내일 것임대차 계약서 등 증빙서류로 요건 충족을 입증할 수 있어야 함따라서, 임대차계약서에 상생임대 문구가 없어도, 위 요건을 충족한 일반 임대차계약서로 충분히 인정받을 수 있습니다,기존 임차인이 동일인임을 증명할 수 있어야 함과거 계약서 연속성 (이름, 주소 동일)주민등록등본 등 추가 증빙 임대료 5% 이내 인상 여부 확인 가능해야 함계약서상 보증금/월세 변동 없음 명시 갱신계약일이 기준 기간(2022.12.20 ~ 2024.12.31) 내인지 확인일반 임대차계약서 3회 갱신 내역이 요건을 충족하면 양도세 상생임대 혜택 적용 가능합니다.단, 갱신일이 특례기간(2022.12.20~2024.12.31) 내여야 한다는 점을 반드시 확인하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,사전점검 전 준비물도면 / 평면도 배치 확인용 (하자 확인시 표시하기 위해 필요)체크리스트 아래 제공된 항목을 인쇄 또는 앱 활용줄자, 수평계 사이즈 측정, 기울기 확인용콘센트 테스터기 콘센트 작동 확인마스킹 테이프, 메모지, 싸인펜 하자 부위 표시휴대폰, 손전등 사진 촬영 및 어두운 부분 점검볼펜, 노트 메모 및 하자 기록용물티슈 or 젖은 수건 청소 및 오염 확인플라스틱 공 or 작은 쇠구슬 바닥 수평 확인작은 스피커 or 휴대폰 음악 재생 소음 차단 확인용 (욕실 등),살펴야 할곳들,현관바닥 타일 깨짐/들뜸/줄눈 불량중문 작동 확인 (닫힘/열림, 자동문이면 센서 확인)신발장 문틀, 수납 내부 하자인터폰 작동 여부,거실/방/복도벽지 오염, 찢김, 들뜸몰딩, 걸레받이 틈, 마감불량바닥 장판/마루 들뜸, 기포, 긁힘바닥 수평 확인 (공 굴려보기)샷시 및 창문 열고 닫힘 상태, 방충망 작동 확인콘센트, 스위치 전부테스트천장 누수 흔적, 크랙 확인,욕실수도 물 잘 나오는지 (온수/냉수 확인)세면대, 변기 물 새는 곳 없는지타일 균열, 실리콘 마감 불량 확인배수 잘 되는지 확인 (물 부어보기)환풍기 작동 여부수건걸이 등 부속품 설치 상태, 주방싱크대 수전 (수압, 누수), 하부 누수 확인인덕션, 가스레인지 작동 확인후드 작동 확인수납장 여닫이 상태콘센트 작동 여부,베란다/다용도실세탁기 자리 배수, 수도 상태창문 열림/닫힘, 방충망 확인바닥 방수 상태 (물 조금 부어 흘러가는지)천장 누수 흔적 여부, 기타 공용 설비보일러 온수 작동 확인각 방 난방 잘 되는지환기장치 (열회수 환기) 작동 확인분전함 (전기차단기) 정상 설치 여부사진을 꼭 찍어두면 하자 접수 시 비교자료로 유용합니다마스킹테이프로 위치 표시, 문제 발견 시 관리사무소나 시공사 직원에게 바로 보여주기 쉽습니다온수 확인은 2~3분 기다려야 할 수도 있고 혼자보단 2명이상이 더 꼼꼼히 볼 수 있습니다 (예: 한명은 체크, 한명은 기록).콘센트/전기 체크는 밤에 플러그 테스트가 더 정확할 수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세금 감액 조건으로 아파트 전세계약을 갱신할 경우, 기존 계약서의 주요 조항을 유지하되 변경된 전세금에 맞게 갱신 계약서(재계약서)를 새로 작성하는 것이 안전합니다.되도록 부동산에 가서 작성하시는것이 좋고 확정일자를 받는다해도 예전 계약서를 같이 보관하시기 바랍니다감액된 보증금을 제외하고 나머지 보증금은 예전의 받은 확정일자에 효력이 있으니 같이 보관하는 것이 좋습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,주택 공급 확대이미 2024년 8·8 공급 대책처럼 그린벨트 해제, 택지 추가 확보, 민간·공공 분양 확대 같은 발표가 있었지만, 시장 반응은 제한적입니다 비수도권 지역은 미분양 관리, 취득세·양도세 감면, DSR 완화 등 공급을 자극하는 맞춤형 방안도 함께 추진될 가능성이 있습니다 , 대출·금융 규제 강화집값과 대출이 동시에 오르는 악순환을 막기 위해 LTV/DTI 규제 강화, DSR 적용 확대, 전세·매매 대출 금리 상한 도입 등이 검토될 수 있습니다 이미 정부 내부에서는 대출 규제 정비를 부동산 대책의 핵심으로 봐야 한다는 목소리가 있습니다 ,임대차 관련 제도 손보기임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제)은 전세 상승 요인으로 작용했다는 비판이 있으며, 폐지 또는 개정안이 검토 중입니다 세입자 부담도 조절하면서 전세난을 완화할 역전세 대책, 전세 보증금 반환용 DSR 완화 등도 포함될 수 있습니다 ,투기지역 추가 지정·세제 인상 조치서울의 특정 자치구(강남·송파·성동 등 상승률 높은 지역)에 대해 투기지역·투기과열지구 지정 확대 조치가 있을 수 있습니다 양도소득세 중과, 보유세 강화 같은 세제 압박도 병행될 가능성이 크고, 이미 과거 대책에서 사용된 수단이기도 합니다.

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 계약서입니다일반적으로 단기임대(예: 3개월 월세)는 다음과 같은 조건이 들어갑니다중도해지 불가 조항: 많은 단기 계약에는 계약 기간 내 중도 해지 불가라는 조항이 명시되어 있습니다위약금 조항: 중도 해지를 원할 경우 일정 금액(예: 잔여 기간 월세 전액, 또는 보증금 일부 차감)을 위약금으로 청구할 수 있습니다우선 임대인께 거주해 보니 생활이 너무 어려워 중도 해지를 하고 싶다고 정중하게 말씀드려보세요 집주인이 양해해 주면 중도 해지가 가능할 수도 있습니다집주인이나 중개인과 협의해 본인이 새로운 세입자를 구하면 위약금을 면제해주는 경우도 있습니다협의를 잘해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.A주택 매도 시점이 C 주택 취득일(2025.08)로부터 3년 이내 매도하면 비과세 적용이 됩니다 따라서 2028년 8월까지 A주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다,1주택의 비과세요건은 2년보유,12억이하,실거주요건이 있을때는 살아야 합니다여기서 두번째 주택을 매수했다면 첫번째주택을 3년내에 매도하면 비과세를 받을수가 있습니다그래도 매도를 하실때는 전문가한테 상담을 받아보고 절세를 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.20㎡ 미만의 간단한 구조물에 대해 200만 원은 다소 높은 편일 수 있습니다건축법 시행규칙에 따라, 일정 규모 이상의 건축물 철거 시 해체계획서를 제출해야 하고,건축사가 검토 확인한 해체계획서가 필요한 경우가 있습니다하지만 다음과 같은 경우에는 예외가 될 수 있습니다면적 20㎡ 미만의 비거주용 간이 구조물은 해체계획서 제출 대상이 아닐 수도 있습니다특히 비가림막이나 창고 등의 구조물은 지자체의 해석에 따라 간소하게 처리 가능하다고 합니다즉, 지자체에 따라 신고 대상이 아닐 수도 있으며, 건축사 검토 없이도 가능한 경우도 있습니다간단한 검토 확인만 하는 경우 50~100만 원 선에서 진행하는 건축사도 있다고 하니 몇곳의 견적을 받아보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.명의만 빌려준 경우라도 등기부등본상 소유자로 등록되어 있으면, 원칙적으로 무주택자 아님으로 간주됩니다하지만, 실질 소유자가 본인이 아니라는 것이 객관적으로 입증되면, 무주택자로 인정받을 여지가 있습니다다만, 입증 책임은 본인에게 있으며, 입증 수준도 꽤 까다롭습니다법률상 명의신탁은 금지되어 있습니다부동산실명법 위반 소지가 있으며, 경우에 따라 과징금이나 처벌 대상이 될 수 있습니다따라서 무주택 입증을 위해 공식적인 절차를 따르는 것이 좋습니다전문가와 상담을 해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.민법 제623조에 따르면, 임대인은 임차인에게 목적물을 계약 기간 동안 사용·수익할 수 있게 할 의무가 있습니다즉, 임대인은 상가의 구조적 결함, 하자(쥐구멍, 외벽 균열 등)를 사전에 고지하거나, 수리하여야 할 의무가 있습니다쥐구멍을 건물주가 직접 막은 사실 인정 → 기존 쥐 출몰 사실을 인지하고 있었던 것임대차계약 시 해당 사실을 임차인에게 고지하지 않음 → 하자 고지의무 위반계약 전 존재한 하자로 인해 배관 파손이 계속 발생 → 임대인의 책임 인정될 여지 매우 큽니다쥐로 인한 손해가 임차인의 고의 또는 과실 없이 발생했고, 건물 노후화와 하자(쥐구멍 등)로 인한 경우 임대인이 수리비 부담해야 할 가능성이 높습니다건물주에게 다음 내용을 담아 내용증명을 보내세요:쥐로 인한 지속적 배관 손상 및 수리 비용 발생 사실건물주의 기존 쥐 출몰 인지 및 쥐구멍 방치수리비 보상 요구 및 하자 보수 요구 (쥐구멍 및 외벽 등)내용증명을 보낸후에도 임대인이 회피를 한다면 법적 조치를 검토해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트 관리비는 공용 관리비와 세대별 사용료(개별 사용분)로 나뉘는데요공용 관리비: 엘리베이터, 경비, 청소, 공용 전기/수도 등 모든 세대가 공통 부담합니다개별 사용료: 세대별 전기, 수도, 가스, 난방 등 사용량에 따라 부과됩니다즉, 집이 비어 있어도 공용 관리비는 무조건 납부해야 합니다당장매매가 안되면 전세나 월세로 임대를 놓는 방법 고려해서 당장은 안 팔려도, 임대를 통해 관리비 부담을 줄일 수 있습니다일부 지자체는 장기 공실 해소를 위한 지원 제도가 있습니다한전, 지역난방공사에 장기 미사용 신청하면 특정 조건 만족 시 기본요금도 줄일 수 있으니 잘알아보고 신청을 해보시기 바랍니다