답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.매각가율이 폭등한 배경은 전체 시장이 아니라 쏠림현상에 있습니다잘 골라낸 핵심 지역의 희소성 높은 매물만 집중 낙찰되고, 나머지는 유찰되는 이른바 선별 낙찰 현상이 심해진 결과입니다이처럼 100% 이상 매각가율 사례 127건 이상 등장한 건, 강남·마포·성동 등 입지 중심, 희소화된 고퀄리티 매물에 대한 과열 응찰 경향이 반영된 것이라고 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정부가 부동산 정책을 언제 내놓는 것이 바람직한지는 경제 전반의 흐름, 시장 참여자의 심리, 금리 환경, 기존 정책의 효과 등을 종합적으로 고려해야 합니다지금처럼 불확실성이 큰 시기에는 정책의속도보다는 정확성과 예측 가능성이 중요합니다시장이 급격히 불안정해지지 않는 한, 정부는 DSR 3단계의 파급력을 확인한 후 정책 신호를 주는 방식으로 대응하는 것이 정치적 리스크와 시장 충격 모두를 줄일 수 있는 전략이라고 볼수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.국토교통부의 청약 제도에서 세대는 주민등록표상의 세대와 실제 생계를 달리하는 독립세대를 의미합니다하지만 최근에는 형식상 세대분리도 청약 시스템상 인식되는 경우가 있어, 조건만 충족한다면 만 30세 미만 미혼 자녀도 세대주가 되어 청약 신청이 가능합니다그러나 중요한 기준이 있습니다만 30세 미만 미혼 자녀는 일반적으로 부모와 생계를 같이하는 것으로 간주됩니다단, 독립적인 소득 요건(중위소득 140% 이상 등)을 충족하면 예외적으로 별도 세대로 인정 가능합니다 소득 요건 충족 (중위소득 140% 이상) 세대 분리 인정 가능성 있습니다동일 주소지 거주 중 형식상 세대분리는 가능하나, 심사 단계에서 불인정될 위험이 존재합니다사전청약 또는 일반공급(민간분양) 쪽은 심사 완화되어 기계적으로 주민등록만 보면 되는 경우도 있습니다그러나 특별공급(신혼부부, 생애최초, 다자녀 등)은 실질적 세대분리 요건 확인이 엄격하니 그요건들을 잘 갖추시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이사 나가시는날 보증금 정리도 되어야 합니다방이 나가야 보증금을 줄수 있는지 그부분을 알아야 히고 묵시적 계약이 됐으면 통보한날로부터 3개월후에 임대인은 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다그런데 어떤상황인지 임대인과 그런부분에 대한 협의를 하셔야 합니다아무리 바빠도 이부분은 중요하니 임대인을 만나서 자세하게 협의를 하시기 바랍니다이사를 한다해도 보증금을 못받았을때는 전출을 하시면 안됩니다우선 협의하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.남향 위주 배치인지, 동 간격이 좁은지로드뷰로 미리 주변 건물 높이 파악하시고어린이 놀이터, 피트니스센터, 경비, 청결청소상태·엘리베이터 상태 등 확인100% 자주식인지, 이중주차 여부, 입구 출구 동선을 확인하시기 바랍니다도보 10분 내 지하철/버스 있는지 확인도로 진출입 편한지 (출퇴근 시간 정체) 체크 초·중·고 도보 통학 거리 및 학군 평판도보 생활권 편의시설 (마트, 병원, 카페 등)주말보다 평일 출퇴근 시간에 임장하면 더 정확한 교통 상황 파악이 가능합니다한 아파트를 선택하셨다면 이런부분을 보시고 내부로 들어가서는 층,향,조망권,일조권,수리상태를 보시면 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.업무용 오피스텔은 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않으므로, 생초대출 자격은 유지 가능합니다다만, 전입신고 및 주거 정황이 명확하면 주택 보유로 간주되어 자격 탈락 가능성이 있습니다실제 대출 심사 시에는 서류 외에 정황 자료(공과금 등)를 요구할 수 있으므로, 꼼꼼한 대비가 필요합니다,생초대출을 받을 확실한 계획이 있다면오피스텔 전입신고는 미루시고, 실거주도 최대한 형식상 비거주 형태를 유지해야 합니다공공요금, 통신, 택배 주소 등 모두 다른 주소지로 받으시는게 좋습니다 ,실거주가 우선이라면 전입신고하고 8년 이상 거주할 예정이라면 생초대출은 포기하거나 후순위 전략(배우자 명의 등) 고려하시는게 좋을거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 규제를 하면 가격이 더 오른다는 말은 언뜻 모순처럼 보이지만, 우리나라 부동산 시장에서는 꽤 설득력 있는 이야기로 받아들여지는 심리적·정책적 배경이 존재합니다규제를 하면 가격 하락이 아니라, 때로는 가격 상승 기대 심리로 전이되기 때문입니다특히 심리적 불안과 공급 위축이 동시에 작용하면 오히려 시장이 과열되기도 합니다실수요자는 대출 규제로 집을 못 사고현금 많은 투자자는 경쟁자 감소로 오히려 매수 기회가 생깁니다결과적으로, 정책이 집 있는 사람에게 더 유리하게 작용한다는 비판이 확산되기도 합니다규제 자체가 문제라기보다는 예측 불가능하고 일관성 없는 규제가 문제입니다공급 대책 없이 수요만 억제하면 단기 과열로 이어지고. 세금 위주의 규제만 하면 실수요자가 위축됩니다어떠한 정책도 쉽지 않겠지만 지속 가능하고 예측 가능한 정책이 시장 안정화에 도움이 될거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,전입신고가 없고, 실제 주거 정황이 없었다면 비과세 유지될 가능성이 높습니다다만, 국세청이 추후 정황 증거(예: 수도·전기 사용량)로 주거용으로 판단하면 추징 가능성도 있습니다안심하시려면, 당시 오피스텔이 업무용으로 임대되었거나 전입 없는 월세였다면, 문제가 될 가능성은 낮지만 불확실성이 남아 있으니, 세무사와 개별 상담 후 소명자료를 준비하시는게 좋을거 같습니다,오피스텔이 비주거용이라면 2주택자로 분류되고 취득세 중과 미적용 (1~2주택자는 기본세율)오피스텔이 주거용으로 판단되면 3주택자로 취득세 8% 중과세율 적용됩니다 결국 오피스텔의 주거용 판단 여부가 양도세, 취득세 모두에서 핵심 변수입니다자세한 사항은 세무사한테 상담을 받으시는게 정확합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실제로 부동산 등기부등본에 명의자가 질문자님으로 되어 있다면, 소유자는 귀하입니다질문자님도 모르게 소유권이 질문자님에게 넘어왔다면 명의도용이거나 증여·양도 관련 사기일 가능성이 있습니다단순히 본인의 이름을 도용해 서류상으로만 꾸며 놓은 경우도 있습니다 등기부등본 확인이 핵심입니다.정부24 → 부동산등기부 열람/발급해서 확인을 하시기 바랍니다질문자님의 동의나 서명 없이, 질문자님 명의로 부동산 계약이 이뤄졌다면 불법입니다먼저 등기부등본을 확인하고, 이상이 있다면 즉시 경찰 또는 법률구조공단에 상담 및 고소를 진행하세요시간이 지나면 증거 확보가 어려워지고, 법적으로 불리해질수 있으니 대처를 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고층은 조망·쾌적성·희소성 때문에 선호도가 높고 가격도 오릅니다하지만 불편함이나 리스크도 분명 존재하므로, 무조건 고층이 좋은 건 아닙니다햇볕, 조용함, 전망, 먼지를 중요하게 생각하는 분들은 고층을 선택하시면 되고편리한 이동, 아이 양육, 빠른 대피를 우선하는 분들은 중저층을 선택하시는게 좋을수 있습니다이렇게 라이프스타일에 따라 선택하는 것이 가장 현명한 방법일수 있습니다