전문가 프로필

답변 내역

서울 오피스텔 연세계약 괜찮은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에서 오피스텔 연세계약을 진행할 때 몇 가지 주의사항이 있습니다. 아래는 귀하의 질문에 대한 답변입니다연세 방식 계약:초기에 선납하는 방식으로 계약을 진행하려면 표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 표준계약서는 계약 내용을 명확하게 기재하고 양 당사자의 권리와 의무를 보호하는 데 도움이 됩니다.부동산 중개업자와 협의하여 계약서를 작성하고, 모든 조건과 약관을 상세히 기재해야 합니다.월세 새액공제:월세 새액공제는 일반적으로 가능합니다. 이 경우 계약서에 월세 새액과 관련된 조항을 명시해야 합니다.부동산 중개업자에게 대필료 지불:부동산 중개업자에게 대필료를 지불하여 계약하는 것은 일반적인 절차입니다. 중개업자는 계약서 작성과 관련하여 전문적인 지식을 가지고 있으며, 계약 과정에서 도움을 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.13
0
0

이사와 보증금에 관련해서 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 거주하고 있는 집의 계약이 5월 15일까지인 상황에서 3월 27일에 새로운 집으로 이사를 하려는 경우, 보증금 환급에 대한 규정은 다음과 같이 적용될 수 있습니다기존 계약 무효화: 새로운 집으로 이사를 통보하고 전입신고를 한 경우, 기존 집의 계약은 무효화됩니다. 이는 새로운 집으로 이사를 했다는 사실로 인해 기존 집의 계약이 종료되었다고 볼 수 있습니다.보증금 환급: 일반적으로 보증금은 계약 만료일에 돌려받게 됩니다. 따라서 기존 집의 계약이 5월 15일까지이고, 이사를 통보하고 전입신고한 경우에는 해당 날짜까지 기다려야 보증금을 정상적으로 돌려받을 수 있습니다.요약하자면, 기존 집의 계약은 이사 통보와 전입신고로 인해 무효화되며, 보증금은 계약 만료일인 5월 15일까지 기다려야 정상적으로 환급받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.13
0
0

3년 계약 전세 중도 퇴거 문의합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 중 중도 퇴거에 대한 규정은 상황에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 일반적으로 다음과 같은 원칙이 적용됩니다퇴거 통보 시점: 최소 3개월 전에 임차인이 임대인에게 퇴거를 통보해야 합니다.계약 만료일 기준 3개월 내: 계약 만료일 기준 3개월 내라면 통념적으로 계약 만기를 채운 것으로 보고, 임대인이 중개료를 부담합니다.3개월 이전이 아닌 경우: 아직도 주구장창 계약 기간이 남아 있는 상태에서 중도 퇴거를 요청하면, 임차인이 중개료를 부담하거나 임대인이 부담할 수 있습니다.따라서, 6월 초에 이사를 하게 된다면 전세금 반환이 가능할 수 있습니다. 갱신청구 3개월 통보로 볼 수 있으며, 부동산에서도 이와 같은 원칙을 따르는 경우가 많습니다. 하지만 상세한 계약 내용과 지역별 규정을 확인하는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
24.03.13
0
0

법인 임대인의 다세대주택 전세계약 건 관련이에요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인 소유주택의 전세계약에 관해 알아보겠습니다. 법인이 소유한 주택을 전세로 임대하는 경우 몇 가지 주의사항이 있습니다.세금 미납 문제: 주택 소유자가 세금을 미납하여 압류 통지 후 경매가 진행될 때, 세금은 낙찰 대금에서 우선하여 변제됩니다. 세금 미납액이 큰 경우 전세보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있습니다. 이는 개인소유주택이나 법인소유 주택 모두 동일하게 적용됩니다.법인 파산 문제: 법인이 소유한 주택이 법인이 파산하여 경매 절차에 들어가는 경우, 법인 소유 주택이 낙찰되면 낙찰 금액에서 밀린 세금 뿐 아니라 법인 소속 직원들의 최근 3개월 밀린 월급이 우선 변제됩니다. 임차인이 우선 변제권의 조건이 다 된다 해도 이보다 더 우선합니다. 따라서 직원 수와 밀린 임금을 고려하여 전세보증금을 찾을 수 있는지 확인해야 합니다.전세보증보험 제한: 법인 소유 주택은 전세자금 및 전세보증금 반환보험 가입에 제한이 있을 수 있으니 체크해야 합니다. 법인인 임대업 등록이 되어 있는 경우만 임차인은 전세자금 융자를 받을 수 있습니다. 전세보증보험은 임대인인 법인이 임대사업자이면서 여러 채의 주택을 등록하여 임대업을 하는 경우 가입이 어려울 수도 있으니 보험 가입이 가능한지 꼭 미리 확인해야 합니다.계약서 확인: 법인 소유주택의 계약서 상 임대인과 집 소유주가 같은지 확인해야 합니다. 특히 집 소유주가 법인일 경우 계약 당사자가 그 법인을 대표하는 대표자인지 반드시 확인해야 합니다. 법인등기부등본을 통해 법인등록번호를 확인하고, 대표자와 전화를 통해 대리권이 있는지도 확인해야 합니다.요약하자면, 법인 소유주택의 전세계약은 주의 깊게 진행해야 합니다. 세금, 법인 파산, 보험 등 다양한 측면을 고려하여 문제가 없도록 계약을 체결하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.13
0
0

2024년 부터 오피스텔 주택수 제외
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년 1월 10일을 기점으로 정부에서 발표한 부동산 대책 중 하나는 오피스텔과 다가구 주택을 제외한 주택 수입니다. 이 대책은 이미 완공된 60㎡ 이하의 비아파트 주택들, 특히 다가구 주택이나 오피스텔, 도생 등에 대해 주택 수로 포함시키지 않겠다는 내용을 담고 있습니다. 이로 인해 해당 주택들을 구매하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외됩니다.이러한 조치는 주택 시장에 활력을 불어넣기 위한 것으로 해석되고 있습니다. 그러나 주의해야 할 점은 이 혜택은 이미 다주택자인 사람들에게 추가로 소형 비아파트 주택을 구입하면 적용되지 않으며, 주택을 구입하는 개인에게는 적용되지 않는다는 점입니다. 또한, 이러한 혜택은 법 개정이 이루어져야 실제로 적용될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.11
0
0

계약갱신청구권과 관련하여 질문드려도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 계약갱신청구권은 임대인과 임차인 간의 임대차 계약이 만료되기 전에 추가 계약을 체결할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 임차인이 월세로 거주 중인 경우에도 적용됩니다.임대인이 다른 아파트 분양권과 관련하여 중도금 문제로 전세로 전환을 권유하는 상황에서, 현재 거주 중인 아파트의 대출 상황이 복잡해 보입니다. 임대인이 신축 아파트를 계약하고, 현재 거주 중인 아파트의 대출금을 상환해야 한다고 하셨습니다.이런 상황에서 계약갱신청구권을 통해 추가 계약을 고려하시는 것은 좋은 접근 방법입니다. 그러나 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우도 있습니다. 이 중에서 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 해당될 수 있습니다.경제적인 문제가 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유로 간주될 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 임대료를 지불하지 않거나, 임대차 관련 법규를 위반하는 경우, 임대인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.따라서, 임대인의 상황과 임차인의 경제적인 문제를 고려하여 계약갱신청구권을 통해 추가 계약을 시도하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.11
0
0

주택도시기금 전세대출 계약기간 내에 이사를 가야할 때
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택도시기금 전세대출은 중도상환에 대한 절차가 중요합니다. 이에 대해 간단히 설명드리겠습니다.만기 전 이사 시 중도상환:주택도시기금 전세대출을 받은 경우, 만기 전에 이사를 가게 된다면 전세대출은 즉각 상환되어야 합니다.이사로 인해 전세거주지 주소가 변경되면, 기존의 전세대출은 유지할 수 없습니다.임대인은 은행으로부터 전세금을 반환받아 즉시 상환해야 합니다.특히 전세보증금에 질권 설정이 걸려 있는 경우, 이를 고려하여 상환 절차를 진행해야 합니다.만기까지 기다리는 경우:전세대출 계약 기간이 만료되기 전까지 기다리는 것은 불가능합니다.중도에 이사를 가게 되면, 집주인은 은행으로부터 전세금을 반환하고 전세대출은 상환됩니다.이상의 내용은 주택도시기금 전세대출에 대한 일반적인 상황을 설명한 것이며, 실제 상황에 따라 다를 수 있습니다
경제 / 부동산
24.03.11
0
0

부동산 경매 관련하여 질문 채무자 채권자 같을수 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매에 대해 공부하시는 초보자분이시군요! 부동산 경매는 복잡한 절차를 따르는데, 채무자와 채권자의 관계에 따라 다양한 상황이 발생할 수 있습니다.일단, 부동산 경매에는 임의경매와 강제경매 두 가지 종류가 있습니다. 이 둘은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다:임의경매 (Voluntary Auction):채무자의 특정 재산에 집행권원 없이도 실행이 가능한 경매입니다.예를 들어, 채무자와 채권자가 사업상 지인 관계에서 채무자의 부동산에 저당권을 설정하고 돈을 빌려주는 경우가 있습니다.집행권원이 없더라도 민사집행법에 따라 채무자의 재산을 처분해 본인의 채권을 회수하는 절차입니다.강제경매 (Forced Auction):정당한 집행권원을 가지고 법원에 신청하는 경매입니다.집행권원에는 확정판결, 공정증서, 조정증서, 화해조서, 지급명령 등이 있습니다.채무자와 채권자가 금전을 거래하며 간단히 "차용증"만 작성해 나눠가진 경우에 해당합니다.이런 경우가 처음 보는 것이라 이해가 어려울 수 있습니다. 하지만 부동산 경매에서는 다양한 상황이 발생할 수 있으며, 채무자와 채권자의 관계에 따라 다른 절차가 적용됩니다. 각각의 상황에 맞게 법률적인 조항을 따르는 것이 중요합니다.경매가 종료되면 채권자는 채권을 회수하게 되며, 이로써 채무 관계를 최종 정리하게 됩니다. 경매에 대한 배당 순서도 중요한데, 이는 경매용어로 '배당’이라고 부릅니다. 배당은 시간의 순서대로 이루어지며, 각 항목에 따라 우선순위가 정해집니다.
경제 / 부동산
24.03.11
0
0

지금과 같은 상태에서 확정일자를 새로 받아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임대차 계약에 중요한 요소입니다. 여러 가지 상황에 따라 확정일자를 받는 방법이 다를 수 있습니다. 여기서 몇 가지 주요한 점을 설명드리겠습니다주택임대차신고제:2021년 6월부터 시행되는 주택임대차신고제에서는 주택임대차신고를 통해 확정일자를 자동으로 발급받을 수 있습니다.주택임대차신고를 하면 확정일자가 자동으로 발급되며, 이 경우에는 별도로 확정일자를 받을 필요가 없습니다.반대로 이미 확정일자를 받은 경우, 주택임대차신고로 처리되지는 않습니다.주택임대차신고는 수수료가 없습니다.온라인으로 확정일자 받기 (추천):국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에서 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다.준비물: 전세계약서 원본 스캔본장점: 인터넷을 통해 편리하게 처리 가능하며, 확정일자까지 한 번에 처리할 수 있습니다.수수료 없음.오프라인으로 확정일자 받기:주민센터나 법원 등에서 확실한 방법으로 확정일자를 받을 수 있습니다.준비물: 전세계약서 원본, 신분증단점: 직접 방문해야 하며, 주민센터 퇴근 이후에는 신청할 수 없습니다.수수료 600원 발생.대법원 인터넷등기소를 통해 확정일자 받기 (온라인):준비물: 전세계약서 원본 스캔본, 본인인증용 핸드폰, 수수료 지불 방법장점: 집 안에서 처리 가능하며, 편리합니다.단점: 처리 시간 동안 불안감이 있을 수 있으며, 모바일로는 처리가 어려울 수 있습니다.수수료 600원 발생.확정일자를 받는 방법은 상황에 따라 다르므로, 자신의 상황에 맞게 적절한 방법을 선택하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.11
0
0

부동산 시장에서의 입지 분석: 핵심 요소와 전략
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입지 분석의 핵심 요소:교통: 도로망과 철도망의 위치를 고려합니다. 교통 편의성은 부동산 가치에 영향을 미칩니다.주거 환경: 지역의 인지도, 주거 환경, 주변 시설 등을 고려합니다.일자리: 지역의 산업 구조와 일자리 수요를 분석합니다.편의시설: 백화점, 복합 쇼핑몰, 테마파크 등 주변 시설이 부동산 가치에 영향을 미칩니다.자연환경: 공원, 숲, 한강 등 자연 친화적인 환경을 고려합니다.교육환경: 학군과 교육 시설의 품질을 평가합니다.입지 분석을 위해 활용되는 데이터 및 지표:실거래 정보: 최근 거래 가격을 확인하여 지역의 부동산 가치를 평가합니다.평당가: 지역별 평당 가격을 비교하여 부동산 가치를 추정합니다.강남역 직선거리: 중심 지역으로부터의 거리를 고려하여 입지를 평가합니다.부동산 투자 결정에 있어 고려해야 할 중요한 요소:금리 변동: 금리 상승이 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주시해야 합니다.법적 요소: 관련 법규와 규제를 고려하여 투자를 결정해야 합니다.재건축 가능성: 재건축 가능성이 높은 지역은 향후 가치 상승 가능성이 큽니다.부동산 투자를 고려할 때 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 최적의 입지와 전략을 선택하는 것이 중요합니다
경제 / 부동산
24.03.11
0
0