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답변 내역

재개발에서 구역을 지정할 때 그 형태가 "ㄱ"자 형태 등 다양하게 할 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 구역의 지정은 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재건축 기본계획에 적합한 범위 안에서 이루어집니다. 이때, 구역의 형태는 특별한 제한이 없으며, 주로 사업의 효율성, 주민의 동의 등을 고려하여 결정됩니다.재개발 구역 지정 절차는 다음과 같습니다1 기본계획 수립: 사업을 시작하기 전 단계로, 해당 지역의 노후도, 동의율, 호수밀도, 접도율 등 구역지정 조건을 갖추었는지를 조사합니다.2 정비구역 지정: 계획 수립 단계에서 사전타당성이 통과되면 정비구역이 지정됩니다.3 추진위원회 설립: 구역이 지정되면, 해당 지역 주민들은 추진위원회를 구성하여 지자체로부터 승인을 받아야 합니다.4 조합설립 인가: 조합설립 동의 요건을 충족하면, 추진위원회는 지자체에 조합설립 인가 신청을 하고, 검토 결과 특별한 하자가 없다면 조합설립인가가 이뤄집니다.5 사업시행 인가: 사업시행인가란 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업을 시, 군, 구에서 검토하고 인가하는 행정절차입니다.따라서, "ㄱ"자 형태나 "ㄴ"자 형태 등으로 구역을 지정하는 것은 가능하며, 이는 사업의 특성, 주민의 동의 등 여러 요인을 고려하여 결정됩니다. 그러나, 구역 지정에는 노후도, 동의율, 호수밀도, 접도율 등의 요건을 충족해야 하므로, 이러한 요건을 만족하는 범위 내에서만 구역 형태를 결정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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일시적2주택 적용관련 질문드립니다 지방에 비규제지역입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다1 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거 봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 주택의 양도로 발생하는 소득은 일시적 1세대 2주택으로 비과세 한다.2 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도할 경우에는 종전주택과 신규주택의 소재지 구분없이 종전주택의 양도기한은 신규주택 취득일부터 3년 이내이다.3 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있든 비조정대상지역에 있든 모두 다 종전주택의 양도기한은 신규주택 취득일부터 3년 이내이다.따라서, B주택을 24년 2월에 매도하는 경우, B주택은 비과세로 처리될 수 있습니다. 그러나 이러한 세제 혜택을 받기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.양도소득세 비과세에도 불구하고 세무서에 신고를 해야 하는지 여부는 세법에 따라 다르므로, 세무사나 세무서에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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장기수선충당금이 없다는게 무슨 말이죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 공동주택의 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별 관리비입니다.아파트의 경우 주택법 제51조 (강행규정)으로 임차인이 대신 납부한 경우 임차인이 계약종료시 임대인에게 장기수선충당금을 받을 수 있는 법률적 장치가 있었습니다. 그러나 상가는 공동주택과 다르게 소유자가 장기수선충당금을 납부할 의무가 없음은 물론, 상가 임대차 계약 시 임차인이 특별수선충당금을 부담키로 약정했다면 그 책임은 임차인에게 있다는 법원 판결이 나왔습니다.따라서, 오피스텔의 경우 장기수선충당금의 적립이 필수는 아니며, 임대차 계약서에 따라 임차인이 부담하게 될 수도 있습니다. 관리비 내역서 및 고지서를 통해 장기수선충당금이 부과되었는지 확인하고, 부과되었다면 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 관리인이 말한 것처럼 관리비 내역에 장기수선충당금이 없다면 반환받기 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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신생아특례대출 고정금리 끝난후 금리어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출의 금리는 다음과 같이 적용됩니다대출 실행 후 5년간은 특례 금리가 적용되며, 이 금리는 연 1.6~3.3%입니다.이 기간 동안 아이를 더 낳게 되면, 신생아 1명당 금리가 0.2%포인트 추가로 인하되며, 금리 적용 기간은 5년 추가로 연장됩니다.특례금리 적용 기간이 끝난 후에는 소득에 따라 금리가 결정됩니다. 연소득 8500만원 이하는 기존 특례금리에서 0.55%포인트 가산하고, 연소득 8500만원 초과는 대출 시점의 시중은행 월별 금리 중 최저치를 적용하기로 했습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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1주택자에게도 앞으로 청약통장이 필요할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울에 자가 아파트를 보유하고 있는 1주택자로서 청약통장을 계속 유지해야 하는지에 대한 질문이군요. 이에 대한 답변은 여러 가지 요소를 고려해야 합니다1 가입기간 유지: 청약통장을 해지하면 가입기간이 초기화되므로, 청약통장 가입기간 점수를 유지하려면 해지하지 않는 것이 좋습니다. 민간분양에서는 가입기간이 길수록 가점이 높아집니다.2 재가입 가능성: 이미 청약에 당첨된 경우라도 앞으로 다른 청약에 당첨되기 위해 새로 청약통장을 만들어 납입 기간과 납입 금액을 쌓는 것이 좋습니다.3 ‘주택 갈아타기’ 가능성: 1주택자도 아파트 '갈아타기’에 청약통장을 활용할 수 있습니다. 민간분양 전용면적 85㎡ 초과 추첨제 물량의 25%는 1주택자에게도 기존 주택 처분 조건으로 기회가 주어집니다.4 급전 필요시 담보대출 가능성: 급전이 필요하다면 청약통장을 담보로 대출을 받을 수 있습니다.따라서, 청약통장을 해지할지 유지할지는 개인의 상황과 목표에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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디딤돌대출 할 예정인데 인테리어 공사기간 1달정도동안 다른집에 월세로 살아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출을 받으실 때 인테리어 공사기간 동안 다른 집에서 월세로 지내는 것에 대한 직접적인 제한은 없습니다. 하지만, 디딤돌대출의 경우 대출 실행 후 한 달 이내에 대출을 실행해야 한다는 점과 채무자 또는 배우자가 동일 물건지로 한국주택금융공사 전세 및 월세 자금보증을 이용 중이면 대출 실행이 불가하다는 점을 유의하셔야 합니다.따라서, 월세로 다른 집에 거주하시려면, 디딤돌대출 실행 후 공사가 완료될 때까지의 기간이 한 달 이내이어야 하며, 그 기간 동안 다른 주택에 대한 전세나 월세 자금보증을 이용하실 수 없습니다.반려동물의 스트레스를 고려하신다면, 공사기간 동안 다른 곳에서 지내는 것이 좋을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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반전세 재계약 시에 확정일자 필요성은 보증금으로만 판단되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 필요한 서류입니다. 보증금이 그대로 유지되는 경우에는 기존의 확정일자가 그대로 유효합니다. 따라서 이번 계약에서는 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.재계약을 하게 되면 당초 계약 시 전세 보증금은 당초 계약서에 찍힌 확정일자로부터 우선변제권을 가지게 되고 증액한 보증금은 새로이 작성한 재 계약서에 확정일자를 찍은 날부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 그래서 보증금을 증액했다면 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 재계약으로 계약서를 다시 쓰더라도 보증금을 증액하지 않았다면 확정일자를 받을 필요가 없고, 대신에 기존 계약서를 폐기하면 안되고 기존 계약서와 합철을 해서 잘 보관해야 합니다.따라서 보증금이 증액되지 않는다면 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 그러나 보증금이 증액된다면 확정일자를 받아야 합니다. 이는 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위함입니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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사무실 월세내고 이용중인 개인사업자입니다~ 최초2년계약 이후 계속 일년단위로 계약해야사나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한국의 임대차 계약에 대해 알아보면, 임대차 계약 기간은 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법에 따르면, 계약 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 간주됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.월세 인상에 대해서는, 임대인이 월세를 인상하려면 세입자의 동의가 필요하며, 이 경우 종전 임대료에서 5% 이내로 증액하는 것이 가능합니다. 그러나 세입자가 계약 기간에 동의하지 않을 경우, 주택임대차보호법에 따라 2년 계약으로 봐야 합니다.따라서, 회사의 방침이 1년 계약만 가능하다고 하더라도, 법적으로는 세입자의 동의가 있어야 하며, 세입자는 2년 계약을 주장할 수 있습니다. 또한, 매년 5%의 월세 인상은 세입자의 동의가 있어야 가능합니다. 이러한 사항들은 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 결정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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국민 청년맞춤형 전세대출 질문???
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민은행 청년 맞춤형 전세대출의 상환 방법에는 '일시상환’과 '혼합상환’이 있습니다.일시상환은 대출 기간 중에는 이자만 납부하고, 대출 기간 만료일에 대출 원금을 전액 상환하는 방식입니다.혼합상환은 고객이 지정한 대출 원금은 만기일에 일시상환하고, 나머지 금액은 매월 이자 지급일에 동일한 할부금으로 상환하는 방식입니다.청년 맞춤형 전세대출의 경우, 상환 기간 도래 전에 대출 일부를 갚더라도 중도상환 수수료를 부과하지 않아서 틈틈이 갚을 수 있습니다.그러나 은행에 알리지 않고 이사하는 것은 권장되지 않습니다. 대출 계약에 따라서는 대출금의 용도 변경이나 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 이 경우 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 은행에 상황을 알리고, 필요한 경우 상담을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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아파트 토지별도등기가 있는 경우 전세보증보험이 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 토지에 별도등기가 있는 경우에도 전세보증보험 가입이 가능합니다. 별도등기가 있다고 해서 무조건 보증보험 가입이 불가능한 것은 아닙니다.별도등기가 있다는 것은 해당 아파트의 토지에 별도 등기사항이 있으니, 토지 등기부등본을 따로 확인해야 한다는 뜻입니다. 이는 일반적으로 토지와 건물이 함께 움직이기 때문에 토지만 따로 볼 일이 없지만, 별도등기가 있는 경우에는 토지 등기부등본을 따로 확인해야 합니다.별도등기가 "행정기관이 도로 등을 목적으로 설정한 구분지상권"인 경우에는 아무 문제가 없습니다. 이 경우, 오프라인 창구로 찾아가서 가입하면 됩니다.따라서, 비대면 창구를 통해 전세보증보험 가입을 시도하다가 "토지 별도등기 있음"을 이유로 거절당했다면, 아래와 같이 처리하면 됩니다토지의 등기부등본을 떼어봅니다.토지 등기부등본의 "별도등기"가 "행정기관이 도로 등을 목적으로 설정한 구분지상권"이라면, 아무 문제가 없습니다.이후 오프라인 창구로 찾아가서 가입합니다.그러나 미등기 상태에서는 보증보험이 불가능하며, 소유권이전등기가 완료된 후에 가입신청이 가능합니다. 이 점도 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.31
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