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전세로 살다가 계약 종료 후 나올 경우 장기수선 충당금은 세입자가 받고 나와야 하는 걸까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 장기수선 충당금 반환: 장기수선 충당금은 세입자가 관리비에 포함하여 납부하는 금액 중 하나로, 세입자가 이사를 나갈 때 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 금액입니다. 그러나 계약서에 세입자가 장기수선 충당금을 부담한다는 특약사항이 포함되어 있다면 반환 요청이 불가능할 수 있습니다. 만약 임대인이 반환을 거부한다면, 세입자는 반환 소송을 제기할 수 있습니다.2 전세 계약 종료: 전세 계약 종료는 부동산 중개인을 통해 진행할 수도 있지만, 필수는 아닙니다. 계약 종료 시점에 따라 집주인과 세입자 간에 통지가 필요할 수 있습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 이 경우 계약은 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 종료됩니다.3 전세계약 종료 복비: 전세 계약이 만료되기 전에 이사를 나가는 경우, 복비(중개수수료) 부담은 세입자와 집주인 간의 합의에 따라 달라집니다. 법적으로 세입자가 복비를 부담할 의무는 없지만, 통상적으로 보증금을 돌려받기 위해 세입자가 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 계약 만료까지 3개월 이내라면 통상적으로 집주인이 복비를 내는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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아파트 직거래는 시세로 안잡히는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 직거래는 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 직거래는 비용 절감과 절세라는 이점이 있지만, 악용되면 시장 교란이라는 부작용을 낳을 수 있습니다. 서울 아파트 가격은 지난해 11월 첫 주 하락률 0.38%를 시작으로 12월 마지막 주 하락률 0.74%까지 7주 연속 하락폭이 확대되었고, 이 기간 서울 아파트 매매에서 직거래 비중은 전년 같은 기간의 2배를 넘었습니다.아파트 담보대출에 대해서는, 대출한도와 금리는 담보를 기준으로 산정됩니다. 따라서 아파트의 시세나 매매가격 등이 대출 가능한 한도에 영향을 미칠 수 있습니다. 아파트 담보대출의 한도는 아파트의 가격, 대출신청자의 연소득, 임대방수, 임대보증금 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 아파트의 시세가 없는 경우, 담보대출의 한도를 정확히 알아보기 위해서는 은행이나 금융기관에 문의하는 것이 좋습니다.직거래가 아닌 거래가 생길 때까지 시세가 없는 것은 아닙니다. 아파트의 시세는 여러 거래에서 파악되는 가격 통계에 기반하므로, 직거래만 있더라도 그 가격이 시세를 반영할 수 있습니다. 그러나 직거래의 경우, 거래 가격이 시장 가격과 다를 수 있으므로, 직거래만으로 시세를 결정하는 것은 어려울 수 있습니다. 이러한 이유로, 아파트의 시세를 확인하려면 여러 거래를 고려하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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보증금 반환 지연에 바로 받을 수 있는 방법은 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금 반환 지연에 대한 이자 도출 방법과 관련하여, 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 임대인이 지급해야 할 지연이자를 계산하는 데는 2가지가 필요합니다: 이자율과 지연 기간. 이자율은 특약이 없는 한 법정이자율 (연 5% 또는 연 6%)이 적용됩니다. 그러나 임대차 계약서 체결 시 보증금 반환을 지연하는 경우에 관하여 지연이자율을 7%, 12% 등으로 특약한 경우, 법정이자율이 적용되지 않고, 약정된 연체이율이 적용됩니다. 지연 기간은 보증금 반환이 지연된 기간을 의미합니다1. 따라서 지연이자는 다음과 같이 계산됩니다지연이자=보증금×이자율×지연 기간보증금 반환 지연에 대한 법적 조치로는 지급명령 또는 청구소송을 통해 임대인에 대한 법적 조치를 취할 수 있습니다. 만약, 지급명령 또는 소송을 진행하게 되면 큰 이변이 없는 한 임대인은 패소하게 되며 연 12%의 지연이자를 지급해야 합니다.그러나 이러한 절차를 밟기 전에, 임대차계약 종료 통보, 임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료, 임대차 목적물 반환 등의 절차를 밟아야 합니다. 이러한 절차를 밟는 것이 보증금 반환을 위한 필수적인 단계입니다.
경제 / 부동산
24.01.24
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부동산 경매는 다주택자나 무주택자 다 동일한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매에서는 주택 보유 개수에 관계없이 낙찰 금액으로 산정되지만, 주택 보유 개수는 양도소득세 계산에 영향을 줍니다.비규제 지역에서 1세대 1주택으로, 보유기간 기산에 있어서 경매 주택 역시 2년을 보유해야 양도소득세 비과세입니다. 경매로 취득한 신규주택은 민사집행법에 따른 매각허가 결정일을 매매계약 체결일로 보고, 경락대금을 완납하여 경매로 취득한 때로부터 보유기간의 시작으로 봅니다.따라서, 주택 보유 개수에 따라 양도소득세 계산에 차이가 있을 수 있으니, 이 점을 고려하시면 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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갱신청구권 사용시 재재계약서 작성 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갱신청구권을 사용하여 재계약을 하는 경우, 재계약서 작성에 있어서 몇 가지 주요 사항들을 고려해야 합니다1 계약서 작성: 새로운 계약서를 작성하거나, 기존 계약서에 변경사항과 갱신권에 대한 내용을 추가 기재한 후 서명 및 날인을 할 수 있습니다.2 특약사항: 재계약서의 특약사항에는 갱신청구권을 사용하여 재계약이 이루어졌음을 명시해야 합니다.3 계약기간: 계약기간은 따로 1년을 명시하면 됩니다.4 보증금: 임대인은 5% 이내에서 보증금을 증액해서 재계약을 할 수 있습니다.5 확정일자: 새로운 계약서에 확정일자를 받기 위해 주민센터 등을 방문해야 합니다.이러한 사항들을 고려하여 재계약서를 작성하시면 됩니다. 만약 계약서 작성에 어려움이 있다면, 부동산 중개업소에 재계약서 작성을 요청하실 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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월세 지급기간과 임대차계약기간이 다른경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대차 보호법에 따르면, 임대차 기간을 명시하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우에도 임대차 기간은 기본적으로 2년으로 봅니다. 그러나 임차인의 경우, 2년 미만으로 계약기간을 정한 경우에는 그 정한 기간만큼만 계약기간을 주장할 수 있습니다.따라서, 실제 입주일(4월 11일)부터 2년 계약이라고 인지하고 있었다면, 그것이 유효할 수 있습니다. 하지만, 계약서상의 계약기간(5월 11일부터 2년)이 기본적으로 우선시되며, 임대인은 이 기간을 주장할 수 있습니다.월세는 일반적으로 매달 지불되므로, 계약기간과 월세 지급기간이 일치하지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 경우, 월세 지급기간이 계약기간을 초과하는 것으로 보이지만, 실제로는 계약기간 동안 지불해야 하는 월세의 총액이 동일합니다.이러한 상황에서는 임대인과 임차인이 서로 협의하여 문제를 해결하는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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부동산서 전세계약서 작성시 대출자 본인 아닌 대리인이 갈때 준비사항?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대리인을 통해 전세 계약을 진행하는 것은 가능합니다. 그러나 대리인이 전세 계약을 진행하려면 몇 가지 준비해야 할 서류가 있습니다임대인 (집주인)이 준비해야 할 서류1 위임장: 대리인에게 계약 과정을 일임한다는 증빙입니다.2 인감증명서 또는 본인서명사실확인서: 이는 3개월 이내 발급된 서류여야 합니다.3 임대인 신분증 사본대리인이 준비해야 할 서류1 대리인 신분증2 가족관계증명서: 대리인이 임대인의 가족일 경우 필요합니다.위임장에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다1 임대인 성명2 임대인 주민등록번호3 임대인 연락처4 임대인 주소5 전세계약 대상 주택의 등기부등본상 주소6 대리인 인적사항 (성명/연락처/관계 등)7 위임 내용8 위임 일자9 인감도장 (인감증명서 도장과 동일할 것)위임 내용에는 계약의 어느 범위까지 위임하는지 명시합니다. 예를 들어 ‘본 주택 임대 계약 과정의 일체를 위임함’ 등이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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공동명의 전세를 얻고 와이프만 전입신고할 경우 리스크 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 공동명의 전세 계약에서 나중에 경매 등의 문제가 생겼을 때 불이익을 보는 경우공동명의 전세 계약에서 원칙적으로는 공동명의자 모두가 전입신고를 해야 합니다. 그러나 전세 보증금은 각자의 지분 표시가 되어 있지 않은 불가분채권에 해당하므로, 공동명의자 중 한 사람이라도 전입신고가 되어 있다면 공동명의인에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 따라서 와이프가 먼저 전입신고를 하고, 나중에 경매 등의 문제가 생겼을 때, 와이프는 1억의 경매 우선순위를 보장받을 수 있습니다.2 확정일자 + 전입신고 이외에 할 수 있는 것전세보증보험에 가입하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우, 주택 인도 및 전입신고가 완료되어 있어야 하며, 보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다.3 전세보증보험 자격전세보증보험은 보증대상 주택이 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등이 없어야만 가능하며, 전입세대 열람내역에 타 세대의 전입 내역이 없어야 합니다. 전세보증보험의 보증대상자는 임차보증금이 7억원 이하일 것, 임차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주일 것, 본인과 배우자 (배우자예정자 포함)의 합산한 주택보유수가 1주택 이내일 것 등의 요건을 모두 충족해야 합니다. 따라서, 8억짜리 전세집에 대한 전세보증보험 가입 가능 여부는 해당 보험사에 문의해야 할 것 같습니다.4 2명 공동명의 중, 1명이 전입신고를 한 상태에서도 대항력이 있는지공동명의자 중 한 명이라도 전입신고를 한다면 대항력이 유지됩니다.5 공동명의 전세금의 비율이 1억:7억 이렇게 구성해도 대항력 등에서 문제될게 있는지공동명의 전세 계약에서 전세 보증금은 각자의 지분 표시가 되어 있지 않은 불가분채권에 해당하므로, 공동명의자 중 한 사람이라도 전입신고가 되어 있다면 공동명의인에게도 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 따라서 전세금의 비율이 1억:7억으로 구성되어 있어도 대항력 등에서 문제가 생기지 않을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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부동산 계약 잔금 문제 질문드립니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로, 부동산 매매계약에서는 잔금을 주고 받는 행위와 집키 및 등기권리증을 비롯한 소유권 이전등기서를 넘겨주는 것은 동시에 이루어져야 합니다. 잔금을 받지 못한 상태에서 입주가 먼저되면 만일의 불상사에 낭패를 보는 수가 있을 수 있습니다.따라서, 잔금을 미리 지불하고 입주하기 전에 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 예를 들어, 매도인이 잔금을 받은 후 계약을 어기거나 부동산에 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 상황을 피하기 위해, 잔금 지급과 소유권 이전은 동시에 이루어져야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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부동산 직거래시 계약서 작성만 도움 받으려는데 수수료 얼마?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 계약서만 작성할 경우 대필료로 5~10만원, 많게는 20만원까지 받는 경우가 있습니다. 하지만 이는 지역별로 다를 수 있으므로, 실제로 계약서 작성 도움을 받을 때는 해당 부동산 중개사와 상세한 내용을 논의하시는 것이 좋습니다.또한, 계약서 작성에 있어서는 매우 중요한 사항들이 있습니다. 예를 들어, 계약서에는 매매/임대 대상 부동산의 표시, 매매/임대 대금, 계약 일자, 인도 일자, 권리 보장 조건, 기타 특약사항 등이 기재되어야 합니다. 이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고 계약서를 작성하는 것이 중요합니다.부동산 거래나 임대 계약 과정에서 문제를 예방하기 위해 계약서는 매우 중요하므로, 제공되는 양식을 활용하여 안전하고 간편한 거래를 진행해 보세요. 계약서 양식은 인터넷에서 무료로 다운로드할 수 있습니다. 이렇게 준비된 계약서를 통해 계약 당사자 간의 권리와 의무를 명확히 하고, 분쟁 발생 시 법적 보호를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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