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근저당설정 비용 계산 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당설정 비용은 다음과 같은 항목으로 구성됩니다.등록면허세: 채권최고액의 0.2%지방교육세: 등록면허세의 20%국민주택채권매입: 설정금액의 1%법무사수수료: 설정금액의 0.5%~1.5% (금융사에 따라 다름)귀하의 경우, 채무액이 150,000,000원이고 근저당설정율이 100%이므로, 채권최고액은 150,000,000원이고 설정금액은 150,000,000원입니다.따라서 근저당설정 비용은 다음과 같이 계산됩니다.등록면허세: 150,000,000 x 0.2% = 300,000원지방교육세: 300,000 x 20% = 60,000원국민주택채권매입: 150,000,000 x 1% = 1,500,000원법무사수수료: 150,000,000 x 0.5%~1.5% = 750,000원~2,250,000원총 근저당설정 비용은 2,610,000원~4,110,000원 사이입니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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증여 등기 시 법무사가 처리할때 수증자와 증여자의 참석 필요 없이 위임장으로 처리할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.증여 등기 시 법무사가 처리할 때 수증자와 증여자의 참석이 필요 없는지 여부는 등기소의 판단에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 위임장과 인감증명서, 가족관계증명서 등을 제출하면 당사자(수증자, 증여자)의 참석 없이도 등기 신청이 가능합니다. 하지만 등기소에서 신청인과 대리인의 관계를 확인하거나 추가적인 서류를 요구할 수도 있으니, 법무사와 상의하시는 것이 좋습니다.아파트 증여 등기의 경우, 부동산의 표시, 등기원인과 그 연월일, 등기의 목적, 대리인, 위임인 등을 기재한 위임장을 작성해야 합니다. 위임장 양식은 인터넷 등기소에서 다운로드할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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청년 버팀목 알아보고있는데 쉽게 설명좀 부탁드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세자금대출은 전세 자금을 마련하는 것에 어려움을 겪는 청년들을 위해서 주택도시기금이 운영하는 정책 자금입니다. 대출 대상은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함)로 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)입니다.대출 한도는 2억원 이하이며, 임차보증금의 80% 이내로 산정됩니다. 대출 금리는 연 1.8%∼2.7%로, 소득이나 가구형태에 따라 금리우대를 받을 수 있습니다.그러므로, 만약 당신이 1억짜리 전세를 하려고 한다면, 5%인 500만원을 납입하고, 나머지 9500만원을 청년 버팀목 전세자금대출로 이용할 수 있습니다. 당신의 나이는 만 23세이므로 대출 대상에 해당하며, 당신의 소득과 자산에 따라 대출 가능 여부와 금리가 달라질 수 있습니다. 자세한 사항은 가까운 기금수탁은행을 방문하여 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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공공재개발의 경우 재개발 반대 동의서 제출 시기?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공재개발의 경우 재개발 반대 동의서 제출 시기는 사업의 종류와 지역에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우가 있습니다.재정비촉진지구 내에서 공공재개발을 추진하는 경우에는 토지등소유자의 과반수가 동의하면 공공기관을 사업시행자로 지정할 수 있습니다. 이 경우 동의서의 철회는 동의 후 30일 이내에만 가능하며, 30일이 지나면 철회할 수 없습니다.재정비촉진지구가 아닌 지역에서 순환정비방식으로 공공재개발을 추진하는 경우에는 토지등소유자의 3분의 2 이상과 토지면적의 2분의 1 이상이 공공기관을 사업시행자로 지정할 것을 요청해야 합니다. 이 경우 동의서의 철회 또는 반대의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다.따라서 공공재개발의 경우 재개발 반대 동의서 제출 시기는 사업시행자의 지정 여부와 사업의 진행 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 자세한 사항은 해당 지역의 시·도 또는 구청에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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전세계약서에 반환계좌 적는 칸이 없으면 어디로 주나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서에 반환 계좌를 적는 칸이 없다면, 임대인은 임차인에게 별도로 반환 계좌를 알려주어야 합니다. 임차인은 임대인의 반환 계좌로 전세금을 입금하고, 임대인은 임차인의 반환 계좌로 전세보증금을 입금해야 합니다. 이 과정에서 임대인이 전세자금대출을 받았다면, 전세자금대출금을 상환하고 남은 차액을 임차인에게 돌려주어야 합니다.질문하신 사항에 대해 답변드리면,1 보증금 반환도 제 계좌로 들어오게 하라고 말씀하셨는데 만약 적는칸이 없으면 어디로 들어오게 되나요?보증금 반환은 임차인의 반환 계좌로 들어오게 됩니다. 임차인은 임대인에게 반환 계좌를 알려주어야 합니다. 만약 임대인이 반환 계좌를 물어보지 않는다면, 임차인이 먼저 물어보고 알려주는 것이 좋습니다.2 아버지가 보증금 반환 요청하면 아버지한테 들어갈 수 있나요?보증금 반환은 임차인의 반환 계좌로 들어오게 됩니다. 임차인이 아버지의 계좌로 반환 계좌를 알려준다면, 아버지한테 들어갈 수 있습니다. 그러나, 임차인이 제 이름으로 계약을 하였다면, 임차인의 계좌로 반환 계좌를 알려주는 것이 바람직합니다. 만약 임차인이 아버지의 계좌로 반환 계좌를 알려주었다면, 임차인은 아버지와 함께 전세보증금반환보증서를 작성하고 서명하고, 임대인에게 제출하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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일시적 1가구 2주택 양도세 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다기존주택 취득 후 1년 이후 이사할 주택 구입기존주택은 2년 이상 보유해야 함. (조정지역은 2년 거주도 해야 함)이사할 주택 취득 후, 3년 이내 기존주택 매도해야 함.질문하신 상황에 따르면, 2023년 12월에 D아파트를 구입하고 2024년 2월에 B아파트를 매도하면 일시적 1가구 2주택으로 비과세가 가능합니다. 왜냐하면 다음과 같은 이유 때문입니다:B아파트는 2019년 8월에 구입하고 계속 실거주하였으므로 2년 이상 보유하고 거주한 것으로 인정됩니다.C아파트는 2022년 6월에 혼인으로 인한 일시적 2주택이 되었으므로, 혼인한 날로부터 5년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.D아파트는 B아파트 취득 후 4년 4개월이 지난 후 구입하였으므로, 1년 이후 이사할 주택 구입 조건을 만족합니다.D아파트 취득 후 2개월 이내에 B아파트를 매도하였으므로, 3년 이내 기존주택 매도 조건을 만족합니다.따라서, B아파트를 매도할 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 단, 비조정지역이라도 B아파트의 공시가격이 9억 원을 초과하면 비과세 혜택이 제한될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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생산녹지지역에 음식점 할수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생산녹지지역에 음식점을 하고 싶으시다면, 일반적으로 제1종 근린생활시설은 가능하지만, 제2종 근린생활시설은 자치단체의 조례에 따라 가능할 수도 있습니다. 제1종 근린생활시설에는 휴게음식점이나 제과점 등이 포함되고, 제2종 근린생활시설에는 일반음식점이나 단란주점 등이 포함됩니다.경기도 포천시의 경우, 생산녹지지역에서 제2종 근린생활시설은 150㎡ 이하의 면적으로 제한되고, 일반음식점은 1000㎡ 이하의 면적으로 제한됩니다. 또한, 도시계획위원회의 심의를 면제받을 수 있습니다.따라서, 생산녹지지역에서 일반음식점을 하고 싶으시다면, 면적 제한과 자치단체의 조례를 확인하시고, 필요한 허가나 신고를 받으셔야 합니다. 또한, 건축물의 용도나 토지의 용도도 영업에 영향을 줄 수 있으니, 건축물대장이나 토지이용계획확인원을 열람하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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계약 취소분 청약은 무조건 지역제한이 걸리나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 취소분 청약은 지역제한이 걸리는지 여부는 계약 취소의 원인에 따라 다릅니다. 일반적으로 당첨 취소, 공급계약 미체결, 공급계약 해약 등과 같은 자연스러운 계약 취소분은 2023년 2월 28일부터 시행된 주택공급에 관한 규칙 제26조5항에 따라 국내에 거주하는 성년자라면 전국에서 무순위 청약이 가능합니다. 유주택자도 신청할 수 있습니다.하지만 불법전매나 공급질서 교란 등으로 인한 계약 취소분은 주택공급에 관한 규칙 제47조3에 따라 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자만 무순위 청약이 가능합니다. 이 경우에는 지역제한이 있습니다.따라서 무순위 청약 희망자는 해당 주택 무순위 청약 발생 원인이 자연스러운 계약 취소분 발생 때문인지, 아니면 불법전매 등과 같은 시장 교란 행위로 인한 계약 취소 때문인지 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 모집공고나 청약홈에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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월세 계약시 특약에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약서에는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 정하는 특약 사항을 기재할 수 있습니다. 하지만 특약 사항이 임차인의 권리를 침해하거나 임대차 보호법에 위반되는 경우에는 법적 효력이 없습니다.보일러나 에어컨과 같은 주요 시설물의 수리 비용은 일반적으로 임대인이 부담해야 합니다. 임대인은 임차인에게 임대물을 인도하고 계약 기간 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있기 때문입니다. 단, 임차인의 고의나 과실로 인해 파손된 경우에는 임차인이 수리 비용을 지불해야 합니다.부동산 업자가 보일러나 에어컨의 수리를 해준다고 녹음한 것은 임대인의 의사를 대리하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이는 임대인과 임차인 사이의 약정으로서 효력이 있습니다. 만약 임대인이 수리를 거부하거나 지연하면 임차인은 민법상의 손해배상 청구권이나 계약 해제권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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전세보증보험 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약이 종료될 때 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 주택도시보증공사가 세입자에게 전세금을 보상해주는 제도입니다. 전세보증보험에 가입하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 없을 것선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것주택의 건물과 토지 (대지권)가 모두 임대인의 소유일 것보증신청일 기준타세대 전입내역이 없을 것전세계약기간이 1년 이상일 것따라서, 현재 아파트가 신축 아파트라서 대지권이 설정되지 않았다면, 전세보증보험에 가입할 수 없습니다. 대지권이 설정되고 나서야 주택의 건물과 토지가 임대인의 소유가 되기 때문입니다. 전세보증보험에 가입하지 못한다면, 전세금을 지키기 위해서는 다른 방법을 사용해야 합니다. 예를 들어, 전세권을 설정하거나, 대항력을 갖추는 방법이 있습니다.전세권을 설정한다는 것은 등기부에 세입자의 권리를 기재하는 것으로, 가장 강력하면서 자신의 권리를 보호받을 수 있는 방법입니다. 하지만, 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하고, 비용과 절차가 많이 들고, 계약 조건이 변경될 때마다 등기부도 변경해야 합니다.대항력을 갖춘다는 것은 전입신고와 확정일자를 받고 실거주를 하며, 임차인의 권리를 후순위로부터 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 이 방법은 비용이 적게 들고 간단하지만, 선순위채권이 있거나, 임대인이 임차인의 권리를 침해하는 경우에는 효력이 없습니다.전세보증보험, 전세권 설정, 대항력 갖추기의 장단점을 비교하고, 자신의 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 좋습니다. 전세계약을 할 때는 매매 시세와 전세금액을 비교하고, 적정한 전세금액으로 계약해야 합니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 계약서를 작성하고, 보증금의 성격과 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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