답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약서에 반환 계좌를 적는 칸이 없다면, 임대인은 임차인에게 별도로 반환 계좌를 알려주어야 합니다. 임차인은 임대인의 반환 계좌로 전세금을 입금하고, 임대인은 임차인의 반환 계좌로 전세보증금을 입금해야 합니다. 이 과정에서 임대인이 전세자금대출을 받았다면, 전세자금대출금을 상환하고 남은 차액을 임차인에게 돌려주어야 합니다.질문하신 사항에 대해 답변드리면,1 보증금 반환도 제 계좌로 들어오게 하라고 말씀하셨는데 만약 적는칸이 없으면 어디로 들어오게 되나요?보증금 반환은 임차인의 반환 계좌로 들어오게 됩니다. 임차인은 임대인에게 반환 계좌를 알려주어야 합니다. 만약 임대인이 반환 계좌를 물어보지 않는다면, 임차인이 먼저 물어보고 알려주는 것이 좋습니다.2 아버지가 보증금 반환 요청하면 아버지한테 들어갈 수 있나요?보증금 반환은 임차인의 반환 계좌로 들어오게 됩니다. 임차인이 아버지의 계좌로 반환 계좌를 알려준다면, 아버지한테 들어갈 수 있습니다. 그러나, 임차인이 제 이름으로 계약을 하였다면, 임차인의 계좌로 반환 계좌를 알려주는 것이 바람직합니다. 만약 임차인이 아버지의 계좌로 반환 계좌를 알려주었다면, 임차인은 아버지와 함께 전세보증금반환보증서를 작성하고 서명하고, 임대인에게 제출하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다기존주택 취득 후 1년 이후 이사할 주택 구입기존주택은 2년 이상 보유해야 함. (조정지역은 2년 거주도 해야 함)이사할 주택 취득 후, 3년 이내 기존주택 매도해야 함.질문하신 상황에 따르면, 2023년 12월에 D아파트를 구입하고 2024년 2월에 B아파트를 매도하면 일시적 1가구 2주택으로 비과세가 가능합니다. 왜냐하면 다음과 같은 이유 때문입니다:B아파트는 2019년 8월에 구입하고 계속 실거주하였으므로 2년 이상 보유하고 거주한 것으로 인정됩니다.C아파트는 2022년 6월에 혼인으로 인한 일시적 2주택이 되었으므로, 혼인한 날로부터 5년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.D아파트는 B아파트 취득 후 4년 4개월이 지난 후 구입하였으므로, 1년 이후 이사할 주택 구입 조건을 만족합니다.D아파트 취득 후 2개월 이내에 B아파트를 매도하였으므로, 3년 이내 기존주택 매도 조건을 만족합니다.따라서, B아파트를 매도할 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 단, 비조정지역이라도 B아파트의 공시가격이 9억 원을 초과하면 비과세 혜택이 제한될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생산녹지지역에 음식점을 하고 싶으시다면, 일반적으로 제1종 근린생활시설은 가능하지만, 제2종 근린생활시설은 자치단체의 조례에 따라 가능할 수도 있습니다. 제1종 근린생활시설에는 휴게음식점이나 제과점 등이 포함되고, 제2종 근린생활시설에는 일반음식점이나 단란주점 등이 포함됩니다.경기도 포천시의 경우, 생산녹지지역에서 제2종 근린생활시설은 150㎡ 이하의 면적으로 제한되고, 일반음식점은 1000㎡ 이하의 면적으로 제한됩니다. 또한, 도시계획위원회의 심의를 면제받을 수 있습니다.따라서, 생산녹지지역에서 일반음식점을 하고 싶으시다면, 면적 제한과 자치단체의 조례를 확인하시고, 필요한 허가나 신고를 받으셔야 합니다. 또한, 건축물의 용도나 토지의 용도도 영업에 영향을 줄 수 있으니, 건축물대장이나 토지이용계획확인원을 열람하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 취소분 청약은 지역제한이 걸리는지 여부는 계약 취소의 원인에 따라 다릅니다. 일반적으로 당첨 취소, 공급계약 미체결, 공급계약 해약 등과 같은 자연스러운 계약 취소분은 2023년 2월 28일부터 시행된 주택공급에 관한 규칙 제26조5항에 따라 국내에 거주하는 성년자라면 전국에서 무순위 청약이 가능합니다. 유주택자도 신청할 수 있습니다.하지만 불법전매나 공급질서 교란 등으로 인한 계약 취소분은 주택공급에 관한 규칙 제47조3에 따라 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자만 무순위 청약이 가능합니다. 이 경우에는 지역제한이 있습니다.따라서 무순위 청약 희망자는 해당 주택 무순위 청약 발생 원인이 자연스러운 계약 취소분 발생 때문인지, 아니면 불법전매 등과 같은 시장 교란 행위로 인한 계약 취소 때문인지 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 모집공고나 청약홈에서 확인하실 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약서에는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 명확히 정하는 특약 사항을 기재할 수 있습니다. 하지만 특약 사항이 임차인의 권리를 침해하거나 임대차 보호법에 위반되는 경우에는 법적 효력이 없습니다.보일러나 에어컨과 같은 주요 시설물의 수리 비용은 일반적으로 임대인이 부담해야 합니다. 임대인은 임차인에게 임대물을 인도하고 계약 기간 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있기 때문입니다. 단, 임차인의 고의나 과실로 인해 파손된 경우에는 임차인이 수리 비용을 지불해야 합니다.부동산 업자가 보일러나 에어컨의 수리를 해준다고 녹음한 것은 임대인의 의사를 대리하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이는 임대인과 임차인 사이의 약정으로서 효력이 있습니다. 만약 임대인이 수리를 거부하거나 지연하면 임차인은 민법상의 손해배상 청구권이나 계약 해제권을 행사할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약이 종료될 때 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 주택도시보증공사가 세입자에게 전세금을 보상해주는 제도입니다. 전세보증보험에 가입하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항이 없을 것선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것주택의 건물과 토지 (대지권)가 모두 임대인의 소유일 것보증신청일 기준타세대 전입내역이 없을 것전세계약기간이 1년 이상일 것따라서, 현재 아파트가 신축 아파트라서 대지권이 설정되지 않았다면, 전세보증보험에 가입할 수 없습니다. 대지권이 설정되고 나서야 주택의 건물과 토지가 임대인의 소유가 되기 때문입니다. 전세보증보험에 가입하지 못한다면, 전세금을 지키기 위해서는 다른 방법을 사용해야 합니다. 예를 들어, 전세권을 설정하거나, 대항력을 갖추는 방법이 있습니다.전세권을 설정한다는 것은 등기부에 세입자의 권리를 기재하는 것으로, 가장 강력하면서 자신의 권리를 보호받을 수 있는 방법입니다. 하지만, 전세권을 설정하려면 임대인의 동의가 필요하고, 비용과 절차가 많이 들고, 계약 조건이 변경될 때마다 등기부도 변경해야 합니다.대항력을 갖춘다는 것은 전입신고와 확정일자를 받고 실거주를 하며, 임차인의 권리를 후순위로부터 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 이 방법은 비용이 적게 들고 간단하지만, 선순위채권이 있거나, 임대인이 임차인의 권리를 침해하는 경우에는 효력이 없습니다.전세보증보험, 전세권 설정, 대항력 갖추기의 장단점을 비교하고, 자신의 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 좋습니다. 전세계약을 할 때는 매매 시세와 전세금액을 비교하고, 적정한 전세금액으로 계약해야 합니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 계약서를 작성하고, 보증금의 성격과 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있는지는 계약이 성립되었는지 여부에 따라 달라집니다. 계약이 성립되었다면, 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 계약이 성립되지 않았다면, 계약금을 돌려받을 수 있습니다.계약이 성립되었는지 판단하는 기준은 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서 쌍방 간 구체적인 의사의 합치가 있었는지입니다. 예를 들어, 매매 부동산이 특정되었고, 매매대금이 정해져 있고, 매매계약서가 작성되었고, 매도인과 매수인이 서로 만난 적이 있고, 매매대금의 구체적인 지급 시기와 방법이 정해져 있으면, 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.그러나, 매매 부동산이 특정되었고, 대략적인 매매대금이 정해져 있을 뿐, 매매계약서가 작성되지 않았고, 매도인과 매수인이 서로 만난 적이 없고, 매매대금의 구체적인 지급 시기와 방법이 정해져 있지 않으면, 계약이 성립되지 않은 것으로 볼 수 있습니다.따라서, 전화로만 계약을 한 경우에는 계약이 성립되지 않았다고 보는 것이 타당할 수 있습니다. 이 경우에는, 계약금을 교부한 것은 장차 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 계약교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금 정도였을 것입니다. 본 계약이 성립하지 않는다면, 당연히 반환이 전제되는 금원입니다.하지만, 계약서에 24시간 이내에 해약할 수 있다는 특약이 있거나, 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 한 경우에는, 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 이 경우에는, 계약금을 포기해야만 계약을 해지할 수 있습니다.결론적으로, 전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있을 가능성이 높습니다. 그러나, 매도인이 계약금을 돌려주지 않는다면, 법적인 분쟁이 발생할 수 있으므로, 계약서를 작성하고, 계약금의 성격과 조건을 명확히 하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 거래금액과 상한요율에 따라 달라집니다. 상한요율은 매매와 임대차에 따라 다르며, 지역별로도 차이가 있을 수 있습니다. 월세의 경우 보증금과 월세를 합산한 금액에 상한요율을 곱하여 계산합니다. 예를 들어, 보증금이 300만 원이고 월세가 50만 원이라면, 합산금액은 5300만 원이 됩니다. 이때 상한요율이 0.4%라면, 중개수수료는 212만 원이 됩니다하지만 중개수수료는 상한요율 이내에서 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다. 즉, 상한요율이 최대 수수료이지 최소 수수료는 아닙니다. 따라서 복비가 비슷한 월세 보증금, 지역인데도 크게 차이가 나는 경우에는 바가지를 씌우는 것이라고 봐도 되겠습니다. 이런 경우에는 다른 중개업소를 찾아보거나, 계약 전에 중개수수료를 미리 협의하는 것이 좋습니다또한 중개수수료에는 부가세가 별도로 붙습니다. 부가세율은 중개업소가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지에 따라 다릅니다. 일반사업자는 10%, 간이사업자는 3%의 부가세를 내야 합니다. 일부 간이사업자는 부가세 납부의무가 면제될 수도 있습니다. 이 점도 사업자등록증을 확인하여 알아두시기 바랍니다부동산 중개수수료는 복잡하고 어려운 문제입니다. 그러나 미리 알아두고 협의하면 손해를 줄일 수 있습니다. 부동산 중개수수료 계산기를 이용하면 쉽게 구할 수 있습니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임차인은 임대차 계약 도중에 임차인의 과실로 인해 발생한 시설물의 파손에 대해 원상복구 의무가 있습니다. 하지만 시설물의 자연적인 훼손이나 구조적인 문제로 인한 파손에 대해서는 임차인의 책임이 없습니다. 이 경우 임대인이 수리를 해야하며, 임차인이 수리비를 부담할 필요가 없습니다.따라서 이사할 때 벽지뜯김등의 파손이 임차인의 과실로 인한 것이라면 임차인이 원복하거나 비용을 지불해야 할 의무가 있습니다. 하지만 임차인의 과실이 아니라면 임대인이 수리를 해야하며, 임차인은 비용을 청구할 수 있습니다. 파손의 원인과 정도에 따라 임차인과 임대인의 책임비율이 달라질 수 있으므로, 객관적인 증거나 전문가의 감정을 통해 판단하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사전청약 자산기준은 공공분양과 신혼희망타운에 따라 다릅니다. 공공분양의 경우, 부동산과 자동차 가액만 포함하고, 금융자산은 제외합니다. 신혼희망타운의 경우, 부동산, 자동차, 금융자산, 기타자산에서 부채를 차감한 금액을 기준으로 합니다.따라서 공공분양에 청약하시는 경우, 공고 후에 금융자산을 빼두어도 자산기준에 영향을 주지 않습니다. 하지만 신혼희망타운에 청약하시는 경우, 공고 후에 금융자산을 빼두면 자산기준에 미달될 수 있습니다. 그러므로 공고 전에 자신의 자산 상황을 잘 파악하고, 적절한 유형에 청약하시는 것이 좋습니다.2억 이상 대출 필수라는 것은 공공분양의 일부 유형에 해당하는 조건입니다. 예를 들어, 생애최초 특별공급의 경우, 2억 이상의 주택담보대출을 받아야 합니다. 이는 주택가격이나 대출에서 혜택을 많이 주기 때문에, 실수요자를 선별하기 위한 조치입니다. 다른 유형의 경우에는 대출 필수 조건이 없을 수도 있습니다.