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전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있는지는 계약이 성립되었는지 여부에 따라 달라집니다. 계약이 성립되었다면, 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 계약이 성립되지 않았다면, 계약금을 돌려받을 수 있습니다.계약이 성립되었는지 판단하는 기준은 매매계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 관해서 쌍방 간 구체적인 의사의 합치가 있었는지입니다. 예를 들어, 매매 부동산이 특정되었고, 매매대금이 정해져 있고, 매매계약서가 작성되었고, 매도인과 매수인이 서로 만난 적이 있고, 매매대금의 구체적인 지급 시기와 방법이 정해져 있으면, 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다.그러나, 매매 부동산이 특정되었고, 대략적인 매매대금이 정해져 있을 뿐, 매매계약서가 작성되지 않았고, 매도인과 매수인이 서로 만난 적이 없고, 매매대금의 구체적인 지급 시기와 방법이 정해져 있지 않으면, 계약이 성립되지 않은 것으로 볼 수 있습니다.따라서, 전화로만 계약을 한 경우에는 계약이 성립되지 않았다고 보는 것이 타당할 수 있습니다. 이 경우에는, 계약금을 교부한 것은 장차 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 계약교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금 정도였을 것입니다. 본 계약이 성립하지 않는다면, 당연히 반환이 전제되는 금원입니다.하지만, 계약서에 24시간 이내에 해약할 수 있다는 특약이 있거나, 가계약금을 해약금으로 하는 약정을 한 경우에는, 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 이 경우에는, 계약금을 포기해야만 계약을 해지할 수 있습니다.결론적으로, 전화로만 계약을 한 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있을 가능성이 높습니다. 그러나, 매도인이 계약금을 돌려주지 않는다면, 법적인 분쟁이 발생할 수 있으므로, 계약서를 작성하고, 계약금의 성격과 조건을 명확히 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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적절 복비(중개수수료)에 대한 질문을 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 거래금액과 상한요율에 따라 달라집니다. 상한요율은 매매와 임대차에 따라 다르며, 지역별로도 차이가 있을 수 있습니다. 월세의 경우 보증금과 월세를 합산한 금액에 상한요율을 곱하여 계산합니다. 예를 들어, 보증금이 300만 원이고 월세가 50만 원이라면, 합산금액은 5300만 원이 됩니다. 이때 상한요율이 0.4%라면, 중개수수료는 212만 원이 됩니다하지만 중개수수료는 상한요율 이내에서 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다. 즉, 상한요율이 최대 수수료이지 최소 수수료는 아닙니다. 따라서 복비가 비슷한 월세 보증금, 지역인데도 크게 차이가 나는 경우에는 바가지를 씌우는 것이라고 봐도 되겠습니다. 이런 경우에는 다른 중개업소를 찾아보거나, 계약 전에 중개수수료를 미리 협의하는 것이 좋습니다또한 중개수수료에는 부가세가 별도로 붙습니다. 부가세율은 중개업소가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지에 따라 다릅니다. 일반사업자는 10%, 간이사업자는 3%의 부가세를 내야 합니다. 일부 간이사업자는 부가세 납부의무가 면제될 수도 있습니다. 이 점도 사업자등록증을 확인하여 알아두시기 바랍니다부동산 중개수수료는 복잡하고 어려운 문제입니다. 그러나 미리 알아두고 협의하면 손해를 줄일 수 있습니다. 부동산 중개수수료 계산기를 이용하면 쉽게 구할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.19
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임대아파트 이주시 벽지손상등 파손 책임이 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임차인은 임대차 계약 도중에 임차인의 과실로 인해 발생한 시설물의 파손에 대해 원상복구 의무가 있습니다. 하지만 시설물의 자연적인 훼손이나 구조적인 문제로 인한 파손에 대해서는 임차인의 책임이 없습니다. 이 경우 임대인이 수리를 해야하며, 임차인이 수리비를 부담할 필요가 없습니다.따라서 이사할 때 벽지뜯김등의 파손이 임차인의 과실로 인한 것이라면 임차인이 원복하거나 비용을 지불해야 할 의무가 있습니다. 하지만 임차인의 과실이 아니라면 임대인이 수리를 해야하며, 임차인은 비용을 청구할 수 있습니다. 파손의 원인과 정도에 따라 임차인과 임대인의 책임비율이 달라질 수 있으므로, 객관적인 증거나 전문가의 감정을 통해 판단하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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사전청약 자산기준 금융자산 공고 후에 빼두면 의미 없죠?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사전청약 자산기준은 공공분양과 신혼희망타운에 따라 다릅니다. 공공분양의 경우, 부동산과 자동차 가액만 포함하고, 금융자산은 제외합니다. 신혼희망타운의 경우, 부동산, 자동차, 금융자산, 기타자산에서 부채를 차감한 금액을 기준으로 합니다.따라서 공공분양에 청약하시는 경우, 공고 후에 금융자산을 빼두어도 자산기준에 영향을 주지 않습니다. 하지만 신혼희망타운에 청약하시는 경우, 공고 후에 금융자산을 빼두면 자산기준에 미달될 수 있습니다. 그러므로 공고 전에 자신의 자산 상황을 잘 파악하고, 적절한 유형에 청약하시는 것이 좋습니다.2억 이상 대출 필수라는 것은 공공분양의 일부 유형에 해당하는 조건입니다. 예를 들어, 생애최초 특별공급의 경우, 2억 이상의 주택담보대출을 받아야 합니다. 이는 주택가격이나 대출에서 혜택을 많이 주기 때문에, 실수요자를 선별하기 위한 조치입니다. 다른 유형의 경우에는 대출 필수 조건이 없을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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부동산 경매를 하려면 어떤 배경지식이 있어야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매는 법원에서 일정한 절차를 통해 채무를 해결하기 위해 부동산을 매각하는 강제집행 절차입니다. 부동산 경매에 참여하려면 다음과 같은 배경지식이 필요합니다.부동산 경매의 절차와 용어를 이해하고, 법원경매정보 서비스에서 경매물건의 정보를 확인하고 분석할 수 있어야 합니다. 예를 들어, 입찰, 유찰, 매각신청, 임차인, 명도, 배당 등의 개념과 절차를 알아야 합니다.부동산 경매의 장단점과 위험요소를 파악하고, 자신의 목적과 예산에 맞는 경매물건을 선정할 수 있어야 합니다. 예를 들어, 부동산 경매의 장점은 시장가보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있다는 것이고, 단점은 경매물건의 상태와 권리관계를 정확하게 파악하기 어렵다는 것입니다.부동산 경매에 참여하기 위해서는 법원에 매수신청서를 제출하고, 입찰보증금을 납부하고, 입찰기일에 경매법정에서 입찰을 신청해야 합니다. 입찰이 성공하면 매수대금을 납부하고, 명도를 진행하고, 소유권이전을 등기해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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재개발 관련 지자체의 통지에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 주민공람이란 무엇인가요?주민공람이란 재개발 사업의 정비계획을 입안하거나 변경하려는 경우, 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 일정 기간 동안 주민에게 공개하여 의견을 듣는 절차를 말합니다. 주민공람은 「도시 및 주거환경정비법」 제15조에 따라 정비계획의 입안권자가 실시해야 하는 의무입니다2 주민공람은 어떠한 방식으로 하나요?주민공람은 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려는 경우, 주민에게 서면으로 통보하고, 주민설명회를 개최합니다.주민설명회는 정비계획의 내용, 정비사업의 목적, 정비사업의 추진방법, 정비사업의 시행예정시기, 정비사업의 이익분배방법, 정비사업의 이주대책 등을 주민에게 설명하고, 주민의 의견을 수렴하는 장입니다.주민설명회 후에는 30일 이상 주민에게 정비계획을 공람합니다. 공람은 전국 또는 해당 지방을 주된 보급지역으로 하는 둘 이상의 일간신문과 해당 시ㆍ군 또는 구의 인터넷 홈페이지에 공고하고, 일반인에게 열람할 수 있도록 하는 방식으로 실시합니다.공람 기간 동안 주민은 정비계획에 대한 의견을 제시할 수 있으며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 정비계획에 반영해야 합니다.3 토지 등 소유자의 재개발 동의율 산정을 위한 재개발의 동의 또는 반대의 절차가 주민공람 이전에 진행되나요 이후에 진행되나요?토지 등 소유자의 재개발 동의율 산정을 위한 재개발의 동의 또는 반대의 절차는 주민공람 이후에 진행됩니다. 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경한 후, 토지등 소유자의 동의를 받아야 합니다. 토지등 소유자의 동의는 토지등 소유자의 과반수 이상 및 토지면적의 과반수 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받아야 합니다. 토지등 소유자의 동의는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 시에 제출하기 전까지 유효합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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재개발 반대 동의서 제출 시기?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 재개발 반대 동의서 제출을 통하여 재개발 입안취소 등을 할 수 있나요?재개발 반대 동의서 제출은 재개발 입안취소를 보장하지는 않습니다. 재개발 입안 제안에 대한 토지등소유자의 동의자 수 산정방법 등은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조에 따라 도시정비법 시행령의 규정을 준용하도록 되어 있습니다. 따라서, 동의의 철회 또는 반대의사 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다. 즉, 조합설립인가 신청 전까지 시장·군수 등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 하여야 합니다.2 재개발 반대 동의서 제출은 어느 절차상의 시점까지 가능한지 알고 싶습니다.재개발 반대 동의서 제출은 조합설립인가 신청 전까지 가능합니다. 그러나, 정비계획 입안 제안을 받은 이후에 입안권자가 입안 절차로서 주민공람을 실시하였다면 철회 시기를 경과한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 주민공람이 시작된 이후에는 재개발 반대 동의서 제출이 무효가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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재개발 찬성 또는 반대 동의서 제출에 관하여 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 재개발 관련하여 구청에서 재개발 동의 또는 반대 의견을 묻기 위해 주민에게 통지하는 방법은 다음과 같습니다.도시 및 주거환경정비법 제31조 제3항에 따라 토지등소유자의 동의를 받으려는 자는 동의를 받기 전에 동의로 인하여 의제되는 사항과 동의의 철회 또는 반대의사표시의 절차 및 방법에 대해 설명ㆍ고지하여야 합니다.동의를 받으려는 사항과 목적, 동의로 인하여 의제되는 사항, 동의의 철회 또는 반대의사표시의 절차 및 방법 등을 적은 동의서를 토지등소유자에게 우편 또는 방문으로 전달하고, 동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인한 후 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장·군수등에게 내용증명의 방법으로 발송하여야 합니다.동의서의 양식은 도시정비법 시행규칙 별지 제3호서식을 사용하며, 동의서를 징구하는 자는 토지등소유자에게 동의의 철회 또는 반대의사표시의 절차 및 방법에 대해 설명을 하여야 합니다.동의서의 징구 방법은 우편물, 문자, 전화, 동네 현수막 등 다양한 방법을 사용할 수 있으나, 최종적으로는 서면으로 동의를 받아야 합니다.2 주민공람이 시작된 이후 재개발 동의 또는 반대를 묻는 절차는 다음과 같습니다.주민공람이란 정비구역 지정·고시 후 정비사업 시행계획서를 작성하여 주민에게 공개하고 의견을 청취하는 절차입니다.주민공람 기간은 정비구역 지정·고시일부터 30일 이내로 하며, 정비사업 시행계획서의 주요 내용은 정비구역 내에 설치된 게시판이나 인터넷 홈페이지 등을 통해 공고하여야 합니다.주민공람 기간 중에는 토지등소유자 또는 정비구역 내 거주자는 정비사업 시행계획서에 대하여 의견을 제출할 수 있으며, 이에 대한 처리 결과는 의견 제출자에게 통지하여야 합니다.주민공람이 시작된 이후에도 재개발 동의 또는 반대를 묻는 절차는 계속 진행됩니다. 재개발 동의 또는 반대의 의사표시는 동의서를 제출하거나 철회하는 방법으로 할 수 있습니다.재개발 동의 또는 반대의 의사표시를 통하여 재개발 입안취소 등을 할 수 있는지 여부는 동의율에 따라 달라집니다. 재개발 사업을 시행하려면 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의와 토지면적 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 만약 이러한 동의요건이 충족되지 않으면 재개발 사업은 취소될 수 있습니다.3 재개발 반대 동의서 제출은 언제부터 언제까지 가능한지는 다음과 같습니다.재개발 동의서를 제출한 토지등소유자는 조합설립인가를 신청하기 전까지 동의를 철회할 수 있습니다.재개발 동의서를 제출하지 않은 토지등소유자는 조합설립인가를 신청하기 전까지 시장·군수등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 할 수 있습니다.재개발 동의서의 철회 또는 반대의 의사표시는 동의서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장·군수등이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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lh 전세 이런 경우에는 어떻게 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 전세임대는 LH가 임차인을 대신하여 임대인과 임대차계약을 체결하고, 임차인은 LH에 이자만 납부하는 주거복지사업입니다. 따라서, 임차인이 사망하더라도 임대차계약은 유효하게 존속하며, 임차인의 상속인이 임차권을 승계할 수 있습니다.질문하신 내용에 대해 답변드리겠습니다.1 임차인이 사망한 경우, 임차인의 상속인이 임차권을 승계하고자 하는 의사를 표시하면, 임대인은 임차권의 승계를 거절할 수 없습니다. 임차인의 상속인이 임차권을 승계하지 않는다면, 임대인은 임차권의 소멸을 주장할 수 있으며, 이 경우 임대인은 임차인의 상속인에게 임대차계약 해지를 통보하고, 합리적인 기간을 정하여 임차주택을 비워줄 것을 요구할 수 있습니다. 합리적인 기간은 사실상의 여건에 따라 달라질 수 있으나, 일반적으로 1개월 정도로 인정되는 경우가 많습니다.2 임차인이 기초생활수급자이고, LH 전세임대의 계약자이신 경우, LH는 임차인의 사망으로 인해 임차권이 소멸되더라도, 임차인의 상속인에게 전세대출비를 추가로 청구할 수 없습니다. LH 전세임대의 경우, 임차인이 납부하는 이자는 전세지원금의 일부에 대한 이자이므로, 임차인의 사망으로 인해 임차권이 소멸되면, 임차인의 상속인은 임차인이 납부하지 못한 이자에 대해서만 책임을 집니다.3 임차인의 상속인이 임차권을 승계하고, 임차주택에서 계속 거주하고자 하는 경우, 재계약이 가능합니다. LH 전세임대의 최초 임대기간은 2년이며, 2년 단위로 재계약을 2회 할 수 있습니다. 따라서, 임차인이 사망하기 전에 재계약을 한 적이 없다면, 임차인의 상속인은 재계약을 할 수 있습니다. 재계약을 하려면, 임차인의 상속인이 임차권을 승계한 후, 임대기간 만료 2개월 전에 LH에 재계약 신청을 해야 합니다.4 임차인의 사망으로 인해 임차권이 소멸되는 경우, 임차인의 상속인은 임차권을 승계할 것인지, 승계하지 않을 것인지를 결정해야 합니다. 임차권을 승계하고자 하는 경우, 임차인의 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 승계의사를 표시해야 합니다. 임차권을 승계하지 않고자 하는 경우, 임대인에게 승계하지 않겠다는 의사를 표시하거나, 임차권의 승계를 거절할 수 있는 기간인 1개월이 경과하면 됩니다. 임차권을 승계하지 않는 경우, 임대인은 임차권의 소멸을 주장하고, 임차주택을 비워줄 것을 요구할 수 있으므로, 임차주택을 비우고 다른 주택을 구해야 합니다. 이때, 임차인의 상속인은 임차인이 납부하지 못한 이자에 대해서만 책임을 집니다.이상으로, LH 전세임대의 경우, 임차인이 사망하더라도 임차권이 유효하게 존속하며, 임차인의 상속인이 임차권을 승계할 수 있습니다. 임차인의 상속인은 임차권을 승계할 것인지, 승계하지 않을 것인지를 결정하고, 그에 따른 절차를 밟아야 합니다. 임차인의 상속인은 임차인이 납부하지 못한 이자에 대해서만 책임을 집니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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청약마감후 남은아파트 분양은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 마감 후 남은 아파트 분양은 미분양과 미계약으로 구분할 수 있습니다. 미분양은 청약 접수가 미달되어 남은 물량으로, 선착순으로 계약이 가능합니다. 미계약은 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 취소한 경우에 발생하며, 다시 추첨을 통해 분양합니다. 이를 무순위 청약이라고도 합니다.부산 명지 에코델타시티에 디에트르 그랑루체 아파트는 2023년 3월에 청약을 마감했으며, 일반분양은 1,000세대 중 300세대였습니다. 예비번호 100번대라면 청약 당첨 확률이 매우 낮았을 것입니다. 하지만 청약을 포기한 세대가 있을 수도 있으므로, 광고를 통해 연락이 온 경우에는 신중하게 확인해보시는 것이 좋습니다.청약도 잘 모르고 부동산도 잘 모르는 신혼부부라면, 다음과 같은 점을 주의하시기 바랍니다.광고를 통해 연락이 온 경우에는 해당 부동산 업체의 신뢰도와 정확한 분양 정보를 확인하시기 바랍니다. 미분양이나 미계약이라고 해도, 분양가가 인상되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.청약을 신청하려면 청약통장이 필요합니다. 청약통장은 주택청약종합저축, 주택마련저축, 청약저축 등으로 구분되며, 각각의 저축에 따라 가점이 다릅니다. 가점은 청약 당첨 확률에 영향을 줍니다.청약을 신청하려면 입주자격도 충족해야 합니다. 입주자격은 무주택자, 소득, 자산, 신용도 등으로 판단되며, 아파트마다 다를 수 있습니다. 입주자격을 확인하지 않고 청약을 하면, 계약이 취소되거나 벌금이 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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