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경매 넘어간 오피스텔 월세 계약 괜찮을까요?

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약을 하게 되면 현재 경매자와 계약 후 보증금을 줘야할까요?월세에 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면, 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 확인해야 합니다. 대항력이란 임차인이 임대차의 내용을 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매되는 경우 보증금을 우선해서 돌려받을 권리를 뜻합니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 후 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다.대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가거나, 배당요구를 하지 않고 계속 현재의 집에 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 존속됩니다. 월세는 임대차계약이 유효한 동안에는 계속 납부해야 합니다. 만약 월세를 납부하지 않으면 배당요구를 할 때 미납된 월세가 차감되거나, 배당요구를 하지 않으면 낙찰자에게 월세를 지불해야 합니다.대항력이 있는 후순위 임차인은 배당요구를 할 수 있지만, 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 배당요구를 하고 보증금을 받으면 이사를 가야 하고, 월세를 납부하지 않으면 배당금에서 공제됩니다.대항력이 없는 임차인은 배당요구를 하기 힘들고, 보증금을 돌려받을 수 없을 가능성이 높습니다. 월세를 납부하지 않으면 전소유자인 임대인이 청구할 수 있습니다.따라서, 경매 넘어간 집에 계약을 하려면 임차인의 대항력과 우선변제권 여부를 확인하고, 보증금과 월세를 어떻게 처리할지 잘 알아보아야 합니다.2 경매가 낙찰되면 낙찰자와 재계약을 해야한다던데 경매 때문에 싸게 나온 방이라고 했으니 보증금과 월세가 조정될 가능성이 많겠죠?경매가 낙찰되면 낙찰자는 임차인에게 재계약을 제안할 수 있습니다. 재계약을 하지 않으면 임차인은 명도일까지 이사를 해야 합니다. 재계약을 할 때는 보증금과 월세를 새롭게 협의해야 하는데, 경매 때문에 싸게 나온 방이라면 보증금과 월세가 인상될 가능성이 높습니다. 재계약을 할지 말지는 임차인의 자유이므로, 임차인은 자신의 상황과 재계약 조건을 고려하여 결정해야 합니다.3 네이버 검색해보니 어떤 답변에 경매물건이면 보증금없이 월세만 내는 걸로 계약을 하라던데 맞는건가요…?네이버 검색 결과에 따르면, 경매물건이면 보증금없이 월세만 내는 걸로 계약을 하는 것은 임차인에게 유리한 방법이라고 합니다. 이는 보증금을 돌려받기 힘든 경우를 대비하기 위한 것이며, 월세를 납부하지 않으면 배당금에서 공제되거나 낙찰자에게 지불해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 하지만 이 방법이 항상 적용되는 것은 아니므로, 임차인은 임대차 계약서에 확정일자를 받고, 배당요구를 하여 최우선변제금을 받을 수 있는지 확인해야 합니다.4 만일 계약할 시 일어날 수 있는 사고가 어떤게 있을까요? 경매물건은 아예 계약을 안하는게 나을까요?경매물건에 계약할 시 일어날 수 있는 사고는 다음과 같습니다.보증금을 돌려받지 못하는 경우: 임차인이 대항력과 우선변제권이 없거나, 배당요구를 하지 않거나, 배당금이 부족한 경우 보증금을 전액 또는 일부 돌려받지 못할 수 있습니다.월세를 두 번 내야하는 경우: 임차인이 월세를 전소유자인 임대인에게 납부하고 있었는데, 낙찰자가 월세를 청구하는 경우 월세를 두 번 내야할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 임차인은 경매개시결정 등기우편이 오면 월세를 내지 않고, 배당요구를 하거나 낙찰자와 재계약을 해야 합니다.명도일까지 이사를 해야하는 경우: 임차인이 재계약을 하지 않거나, 재계약 조건에 동의하지 않는 경우 명도일까지 이사를 해야합니다. 이 경우 이사비용과 새로운 집을 구하는 불편함이 발생할 수 있습니다.

경제 / 부동산

24.01.18

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