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위반건축물에 들어온것부터 잘못인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대주택 등록시 임대인의 전세반환보증이 의무라고 들었는데 위반건축물의 경우 불가능한것인지, 또는 어디서 확인이 가능한지네, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자는 임대주택의 보증금 반환보증에 가입해야 합니다. 위반건축물의 경우, 건축물대장에 노란색으로 표시되어 있으며, 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 하지만, 보증보험 가입의무를 면제받는 방법이 있습니다. 선순위채권액과 보증금의 합이 주택가격의 60% 이하이면, 보증보험 가입이 필요하지 않습니다. 주택가격은 공시가격이나 감정평가액으로 산정할 수 있습니다. 이 경우, 감정평가를 통해 주택가격을 높여서 활용할 수 있습니다. 보증보험 가입 여부는 HUG나 SGI와 같은 보증회사에 문의하거나, 구청이나 세무서에 등록한 임대사업자등록증을 통해 확인할 수 있습니다.이 경우 임차인 입장에서는 위반건축물과 높은 전세가율로 인해 다른 보증보험 가입이 힘들것 같은데 다른 방법이 없는것인지임차인 입장에서는 위반건축물이라도 전세권을 설정하거나, 대항요건과 확정일자를 갖추면 전세금 반환을 보장받을 수 있습니다. 또한, 임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하고, 임대사업자가 해당 보증의 수수료를 전부 지급한 경우에도 보증보험 가입의무가 면제됩니다. 이러한 방법을 통해 임차인은 전세금의 안전을 확보할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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월세 묵시적 갱신후 만기전이사
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약이 묵시적으로 갱신되면 계약 기간이 2년으로 연장되지만, 세입자는 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 세입자가 계약을 해지한다고 통보하면 해지는 통지 받은 날로부터 1개월이 지나고부터 효력이 생깁니다. 즉, 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료되고 보증금을 돌려받을 수 있습니다.따라서, 17.7월부터 월세 계약을 하셨고 묵시적 갱신을 하셨다면, 12월에 나가신다고 얘기하셨다면 2월월세까지 내셔야 합니다. 복비는 따로 내실 필요가 없습니다. 묵시적 갱신 후 세입자가 중도에 해지하는 경우 복비를 부담할 법적 규정은 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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23년도의 연봉이 불명확하고 적은데 버팀목 HF는 어려운가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세대출은 HUG와 HF 두 가지 보증사를 선택할 수 있습니다. HUG는 주택도시보증공사가 보증하는 대출이고, HF는 한국주택금융공사가 보증하는 대출입니다. 두 보증사의 금리와 기준 조건은 동일하게 적용됩니다. 다만, HUG는 신청 시점에 보증보험이 강제적으로 적용되기 때문에 보증보험 수수료가 발생하고, HF는 보증보험이 선택사항입니다. 또한, HUG는 전세보증금 반환 시 임대인이 은행에 직접 반환해야 하고, HF는 세입자가 은행에 상환해야 합니다.HUG와 HF의 가장 큰 차이점은 보증한도를 결정하는 기준입니다. HUG는 건물의 가치를 평가하여 보증한도를 책정하므로, 전세가와 매매가의 차이가 충분하고, 선순위 보증금이나 융자가 없는 안전한 집인 경우 가능합니다. HF는 개인의 소득과 신용도를 평가하여 보증한도를 책정하므로, 연봉이 충분하고, 원룸이나 다가구 주택처럼 선순위 보증금이나 융자가 있는 집인 경우 가능합니다.그러므로, HF로 대출을 받으려면 연봉이 3.5배 이상의 보증금이 필요합니다. 예를 들어, 1.6억의 보증금을 대출받으려면 연봉이 4.57억 이상이어야 합니다. 또한, HF는 보증보험을 가입하지 않는 경우가 많으므로, 전세 사기에 주의해야 합니다.저는 대출 상품에 대한 정보만 제공할 수 있고, 실제 대출 신청은 은행에서 해야 합니다. 은행에서는 보증사와 상관없이 가심사를 받아보실 수 있습니다. 가심사는 실제 대출 심사와는 다르지만, 대략적인 대출 가능 여부와 한도를 알 수 있습니다. 가심사를 받으려면 본인의 신분증, 소득증빙서류, 임대차 계약서 등이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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원룸(월세) 계약기간 만료 이전에 계약 종류방법은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 종료 이전에 계약을 종료하려면 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 임차인은 계약 기간을 다 채우거나, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 법적인 사유가 있어야 합니다. 예를 들어, 임차인이 임대료를 3개월 이상 납부하지 않거나, 임대주택을 훼손하거나, 임대인의 동의 없이 임대주택을 다른 사람에게 양도하거나, 임대인의 생활을 방해하는 행위를 하는 경우 등입니다.그러나 임차인의 사정으로 계약을 종료하고 싶은 경우에는, 임대인과 협의하여 새로운 임차인을 구하고, 중개수수료를 지불하고, 보증금을 정산하고 나가는 것이 일반적입니다. 이때, 보증금을 받기 전에 이사를 가면 대항력을 상실하게 되므로, 보증금을 받고 나가는 것이 좋습니다. 만약 보증금을 받기 전에 이사를 가야 한다면, 점유를 유지하기 위해 짐을 몇 개 남겨두고, 전출을 하지 않거나, 가족 중 한 명은 전입을 유지하거나, 임차권 등기명령을 신청하는 방법이 있습니다.이전에 살던 세입자의 빚 때문에 대부업체 사람들이 자주 찾아오고 독촉장들이 많이 오는 것은 임차인의 귀책사유가 아닙니다. 이런 경우에는 임대인이 임차인에게 통보하지 않고 임대주택을 임대한 것으로 볼 수 있으므로, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 이런 사실을 알리고, 보증금을 돌려주고 계약을 해지하라고 요구할 수 있습니다. 임대인이 거부하거나 응답하지 않는다면, 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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분양권계약서를 작성하였습니다 분양권 P주고 샀어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 분양권 구입 다음달 명의변경까지한다고해도 입주전 잔금치르기전까지는 유효한걸까요? 아니면 등기를 칠때까지 무주택자로 보이게되는걸까요?분양권 구입 후 명의변경을 하면 주택 소유자로 인정됩니다. 따라서 입주전 잔금을 치르기 전이라도 무주택자 혜택을 받을 수 없습니다. 주택 소유 날짜는 분양권, 입주권을 공급받아서 공급계약을 체결하는 날, 분양권 매수는 매매 잔금을 완납하는 날을 기준으로 합니다. 등기를 치르는 시점은 주택 소유 여부와 관련이 없습니다.2 제가 주택청약통장을 15년째 들고있습니다. 분양권을 사들이면서 제 생에 최초 1순의는 이제 청약이 안되는건지 궁금합니다.분양권을 사들이면서 주택 소유자가 되면 생애최초 1순위 청약자격을 잃게 됩니다. 그러나 주택을 처분하고 1년이 지나면 다시 1순위 청약자격을 얻을 수 있습니다. 주택청약통장을 15년째 들고 있다면, 주택청약통장 가점을 받을 수 있습니다. 주택청약통장 가점은 1년에 1점씩 적립되며, 최대 20점까지 받을 수 있습니다. 주택청약통장 가점은 일반공급, 특별공급, 장기전세 등의 청약에 모두 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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원룸퇴거시 집주인이 인건비 상승으로 보증금 공제후 지급이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 때, 임대차계약 상 발생한 연체 차임, 손해배상금 등을 공제하고 잔액만 반환하여야 할 의무가 있습니다. 따라서, 그때까지 월세가 밀렸다거나 임차인의 귀책사유로 인하여 주택의 시설이 손상되어 그 수리비가 명확할 경우에는 이를 공제할 수 있습니다.그러나 집주인이 인건비 상승으로 청소비를 더 공제하려는 것은 임대차계약에 위반하는 행위입니다. 계약서에 청소비가 6만원으로 되어있다면, 그 금액을 초과하여 공제할 수 없습니다. 또한, 사전에 임차인에게 통보하지 않고 임의로 공제하는 것도 부당한 행위입니다.따라서, 이런 경우에는 집주인의 말대로 12만원을 공제하고 보증금을 받는 것이 아니라, 계약서에 명시된 6만원만 공제하고 나머지 보증금을 전액 반환받아야 합니다. 만약 집주인이 계약서를 어기고 보증금을 돌려주지 않는다면, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 예를 들어, 임차권 등기 명령을 신청하거나, 소액심판이나 일반 소송을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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월세 재계약 시 따로 해야할 것이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 재계약 시 해야할 것은 다음과 같습니다임대인과 재계약 여부와 조건을 협의합니다. 임대료 인상은 5% 이내로 제한되며, 보증금은 그대로 또는 줄어들 수 있습니다.새로운 계약서를 작성하고 서명합니다. 계약서에는 임대기간, 임대료, 보증금, 관리비, 수리비, 특약사항 등이 명시되어야 합니다.재계약 시 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자는 보증금의 우선변제권을 보장하는 서류입니다. 보증금이 증액되었을 경우에는 반드시 새로운 확정일자를 받아야 합니다.임대차 거래 신고를 합니다. 임대차 거래 신고는 모든 재계약에 필요하며, 세금을 감면받을 수 있습니다. 임대차 거래 신고는 인터넷이나 편의점에서 할 수 있습니다.기존 계약서와 새로운 계약서, 확정일자, 임대차 거래 신고증을 잘 보관합니다. 이는 임대인과의 분쟁이 발생할 경우 증거가 될 수 있습니다.월세 재계약 시 주의할 점은 다음과 같습니다임대인이나 대리인이 올 경우 신분증 사본과 위임장을 꼭 확인합니다.수리 부분이나 애완동물 같은 특수 사항은 구두로만 합의하지 말고 서류상에 반드시 특약 형태로 추가합니다.재계약 전에 등기부등본을 다시 확인합니다. 짧은 기간 사이에 채무 관계가 추가되면 권리관계가 복잡해질 수 있기 때문입니다.재계약 후에는 송금 서류를 마무리하고, 잔금과 부동산 중개 수수료를 지불합니다. 이때, 집주인에게 송금하는 것이 아니라 보증금 관리 전문기관에 송금하는 것이 안전합니다.재계약 시에는 전입신고를 다시 할 필요가 없습니다. 단, 주소가 변경되었을 경우에는 전입신고를 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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잔금일 이후에 전세대출을 실행해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출의 잔금일을 연장하려면 일반적으로 다음과 같은 절차가 필요합니다.집주인과 재계약 및 전세자금대출 연장에 대한 협의새로운 임대차 계약서 작성 (보증금이나 기타 조건이 변경된 경우)은행에 전세자금대출 연장 신청 (만기 1개월 전 권장)보증기관에 전세보증보험 연장 신청 (만기 1개월 전 권장)따라서 잔금일을 한달 이후로 미루셨다면, 계약서를 수정하시는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 보증기관이나 은행에서 전세계약의 진위 여부를 확인할 수 없고, 전세자금대출 연장이 거절될 수 있습니다. 또한, 집주인의 서명이나 날인이 반드시 계약서에 있어야 하며, 대리인이 계약한 경우에는 인감증명서나 위임장 등의 서류가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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집을 세입자껴서 매매 vs 인테리어 후 공실 매매 중 어느것이 더 매매가 잘되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 세입자껴서 매매하는 것과 인테리어 후 공실 매매하는 것 중 어느 것이 더 매매가 잘되는지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 세입자의 계약기간, 전세금, 인테리어 비용, 매매시장 상황 등이 영향을 미칠 수 있습니다.일반적으로 세입자가 있는 집을 매매할 때는 매도인은 매매금액에서 전세금을 제외한 차액만 매수인에게 받게 됩니다. 이는 소유자가 변경되도 임차권은 승계되기 때문에 보증금 반환의무가 매수인에게 넘어가므로 전세금을 뺀 금액만을 지급하고 소유권을 넘겨받습니다. 그리고 세입자는 계약만료시 새로운 매수인에게 보증금 반환을 요구하게 됩니다.인테리어 후 공실 매매하는 것은 인테리어 비용을 들여서 집의 가치를 높이고, 매수인이 입주할 수 있는 편의성을 제공하는 방법입니다. 하지만 인테리어 비용이 매매가에 반영되지 않거나, 매수인의 취향과 맞지 않는 경우에는 손해를 볼 수도 있습니다. 또한 공실 매물은 관리비나 세금 등의 부담이 있으므로, 장기간 매매되지 않는다면 손실이 커질 수 있습니다.따라서 세입자를 껴서 매매하는 것이 좋은지, 인테리어 후 공실 매매하는 것이 좋은지는 상황에 따라 다르게 판단해야 합니다. 세입자가 있는 집을 매매할 때는 세입자의 협조를 얻어야 하므로, 세입자에게 과일바구니나 선물을 사들고 가서 부탁을 하는 것도 좋은 방법입니다. 인테리어 후 공실 매매할 때는 인테리어 비용과 시간을 절약할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋습니다.대출이 있는 집과 대출이 없는 집의 매매 선호도는 매수인의 자금 상황과 대출 조건에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 대출이 없는 집은 매매가가 낮고, 대출이 있는 집은 매매가가 높습니다. 대출이 있는 집을 매매할 때는 매수인이 매도인의 대출을 인수하거나, 새로운 대출을 받아서 매도인의 대출을 상환해야 합니다. 이 경우에는 대출 이자와 수수료 등의 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 따라서 대출이 있는 집을 매매할 때는 대출 조건을 잘 확인하고, 대출 이자율이나 상환기간 등을 협상하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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주택 계약서상 중개수수료율이 높게 책정될때 그만한 이유가 있는건지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 지방자치단체가 정한 상한요율과 한도액에 따라 결정되는 최대 중개수수료 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다. 즉, 중개수수료는 고정된 것이 아니라 협의의 여지가 있습니다.주택 매매 거래의 경우, 2021년 10월 19일 이후에 체결된 계약부터는 새로운 상한요율이 적용됩니다. 예를 들어, 거래금액이 9억원 이상이면 상한요율은 0.5% ~ 0.7%로 단계적으로 인하되었습니다. 따라서, 주택 계약서상 중개수수료율이 0.7%로 책정된 경우, 거래금액에 따라 상한요율을 초과할 수도 있습니다.주택 계약을 부동산에서 도장을 다 찍고 난 뒤에는 수수료 조정이 어려울 수 있습니다. 계약서에 중개수수료를 명시하고 서명하거나 도장을 찍은 경우, 계약이 성립된 것으로 간주되기 때문입니다. 따라서, 계약서에 서명하거나 도장을 찍기 전에 중개수수료를 잘 확인하고 협의하는 것이 중요합니다.중개수수료를 협의할 때는 다음과 같은 팁을 참고하시기 바랍니다.중개수수료는 거래금액에 비례하여 책정되므로, 거래금액을 낮추는 방법을 고려해보세요. 예를 들어, 가구나 가전제품을 별도로 구매하는 것처럼요.중개수수료는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하는 것이므로, 다른 부동산과 비교하여 적절한 수준인지 판단해보세요. 너무 낮은 수수료는 공인중개사의 서비스 품질에 영향을 줄 수 있으니 주의하세요.중개수수료는 부가가치세와 실비를 포함할 수 있으므로, 이를 명확히 구분하여 계산해보세요. 부가가치세는 중개수수료의 10%이며, 실비는 권리관계 확인이나 반환채무 보장에 소요되는 비용입니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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