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반전세 재 계약시 궁금한점 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 반전세 재 계약시에는 계약서를 다시 작성하고 확정일자를 다시 받으셔야 합니다. 계약서 특약에 이전 계약 승계 계약임을 명시하셔야 하고요. 부동산 중개사님을 통해 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.2 계약종료날이 명절이라면 미리 계약서를 작성하시거나 계약을 미룰 수 있습니다. 단, 집주인과 사전에 협의하셔야 합니다. 계약기간은 전세의 경우 2년, 월세의 경우 1년이 기본이므로 반전세는 이 두 가지 여건 중에서 집주인과 조율하여 결정하시면 됩니다.3 카카오 전세대출을 이용하셨다면, 재 계약시에도 카카오 전세대출을 연장하실 수 있습니다. 단, 대출 금리는 재 계약시의 시장 금리에 따라 변동될 수 있으므로 이 점 유의하시기 바랍니다.반전세 계약시에는 전세금 전환율, 보수 내용, 세액 공제 등에 대해 정확하게 인지하시고 주의하셔야 합니다
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24.01.17
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전세 임대보증보험으로 일부 보증을 받고 난 이후 남은 보증금은 어떻게 상환받아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금 반환은 임대차 계약의 종료와 관련된 중요한 문제입니다. 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않으면 세입자는 새로운 거주지의 매매계약이나 임대차계약의 잔금을 치르지 못하거나, 비싼 이자의 대출을 받아야 하는 등의 손해를 입을 수 있습니다.전세 보증금 반환에 관한 법적 절차와 방법은 다음과 같습니다.전세 보증금 반환보증이란?전세 보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우, 세입자가 보증금을 보증기관으로부터 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 보증기관은 주택도시보증공사(HUG), SGI, HF 등이 있습니다. 보증기관은 보증금을 대위변제한 후, 임대인에게 보증금과 이자를 청구합니다.전세 보증금 반환보증은 임대인이 임대차계약 체결시에 가입해야 하는 것이 원칙입니다. 임대인이 가입하지 않은 경우, 세입자는 임대인에게 가입을 요구할 수 있습니다. 임대인이 가입을 거부하면, 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.전세 보증금 반환보증의 가입대상은 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차계약입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가임대차계약은 가입대상이 아닙니다.전세 보증금 반환보증의 보증한도는 보증금의 100%입니다. 즉, 보증금 전액을 보증기관으로부터 받을 수 있습니다. 단, 보증금이 9억원을 초과하는 경우, 9억원까지만 보증합니다.전세 보증금 반환보증의 보증료는 임대인이 부담합니다. 보증료는 보증금의 0.25%~0.5% 정도입니다. 보증료는 보증기관에 따라 다르므로, 가입 전에 확인해야 합니다.전세 보증금 반환보증으로 보증금을 받는 방법전세 보증금 반환보증으로 보증금을 받으려면, 임대차계약이 종료된 후 1개월이 지나야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 보증기관에 보증금 반환 신청을 할 수 있습니다.보증금 반환 신청을 하려면, 다음과 같은 서류를 준비해야 합니다.신분증 (사본)전세계약서 (사본)전세보증금 지급 확인 서류, 계좌이체 내역서, 무통장입금증 등 임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증임대차계약 종료 통보서, 갱신거절 통보서, 계약해지 통보서 등임차권등기명령 신청서 및 임차권등기 증명서보증금 반환 신청을 하면, 보증기관은 심사를 통해 보증금을 대위변제합니다. 보증금 대위변제는 신청일로부터 1개월 이내에 이루어집니다. 단, 신청이 많은 경우에는 2개월 이상 걸릴 수 있습니다.보증금 대위변제를 받으면, 세입자는 보증금을 반환받은 것으로 간주됩니다. 세입자는 임차권등기를 해제하고, 임대차목적물을 반환해야 합니다.전세 보증금 반환보증이 없는 경우 보증금을 받는 방법전세 보증금 반환보증이 없는 경우, 세입자는 임대인에게 직접 보증금을 청구해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 법적 절차를 밟아야 합니다.법적 절차는 다음과 같습니다.임차권등기명령 신청 : 임차권등기는 세입자의 대항력과 우선변제권을 보장하는 수단입니다. 임차권등기를 하려면, 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출해야 합니다. 임차권등기는 보통 2주 정도 걸립니다.보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송 : 임차권등기가 완료되면, 세입자는 임대인에게 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명을 발송해야 합니다. 내용증명은 보증금과 지연이자의 금액, 지급기한, 지급방법 등을 명시해야 합니다. 지연이자는 보증금에 법정이자율(연 5% 또는 연 6%)을 곱하고 지연된 기간을 곱하여 산출합니다.보증금 반환 관련 소송 : 임대인이 내용증명에 응하지 않으면, 세입자는 법원에 보증금 반환 관련 소송을 제기할 수 있습니다. 소송의 종류는 지급명령 또는 청구 소송입니다. 지급명령은 간단하고 빠른 절차이지만, 임대인이 이의신청을 하면 청구 소송으로 전환됩니다. 청구 소송은 복잡하고 오래 걸리는 절차이지만, 임대인의 이의신청이 없으면 판결이 확정됩니다. 소송을 제기하려면, 소송비용을 부담해야 합니다.
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24.01.17
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월세 계약 후 임대해서 살고있는데, 세면대가 떨어진 상태면 집주인에게 수리를 요청할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 후 세면대가 떨어진 경우, 수리비용의 부담은 임대인과 임차인의 과실 여부에 따라 달라집니다. 만약 세면대가 노후화나 건물 하자로 인해 떨어졌다면, 임대인이 수리의무를 부담해야 합니다. 하지만 세면대가 임차인의 부주의나 고의로 인해 떨어졌다면, 임차인이 수리비용을 지불해야 합니다.건축물의 노후화로 일어난 벽체의 타일깨짐, 바닥 갈라짐, 세면대의 탈 락, 균열 등은, 임대차 목적물이 임대인의 재산에 해당하므로 임대인의 책임과 비용으로 수리 수선 교체하여야 할 것입니다. 또한, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.따라서, 세면대가 떨어진 것이 임차인의 과실이 아니라면, 임대인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 임대인이 수리를 거부하거나 미루는 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지하거나 차임을 감액할 수 있습니다. 만약 임대인과 임차인이 수리비용의 부담에 대해 합의하지 못한다면, 임대차 분쟁조정위원회나 법원에 분쟁을 제기할 수 있습니다.
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24.01.17
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임차인이 월세를 한 달이라도 안내면 바로 계약해지를 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대인은 임차인이 월세를 한 달이라도 안내면 바로 계약해지를 할 수 없습니다. 민법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에만 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 즉, 월세가 2달치 밀렸을 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 것입니다. 상가나 원룸의 경우에도 동일한 법적 규정이 적용됩니다.만약 임대인이 계약을 해지하고자 한다면, 임차인에게 내용증명 우편을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명에는 중도해지 사유와 임대차계약 해지 뜻을 밝히고 임차보증금을 반환 요청의 내용을 담으면 됩니다. 내용증명은 3통 작성하여 1통은 본인이, 1통은 우체국이 보관하고 남은 1통은 임차인에게 발송됩니다. 그리고 그 내용증명은 3년 동안 우체국에 보관됩니다.
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24.01.17
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임차인이 계약을 파기할수있는 조건으 어떤것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 계약을 파기할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.계약 체결 시 계약금을 소액이라도 주고 받았다면, 계약금을 포기하거나 임대인에게 배액배상을 하면 계약을 파기할 수 있습니다.임대인이 계약을 위반했거나 계약상 하자가 있는 경우, 예를 들어 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 해 임차인이 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우, 임차주택 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등으로 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우 등에는 계약을 파기할 수 있습니다.임대인과 쌍방이 계약 해제에 합의한 경우에도 계약을 파기할 수 있습니다.계약에 무효, 취소 등 하자가 있는 경우에도 계약을 파기할 수 있습니다.계약에 중도 해지에 관한 특약(약정해지권)을 설정한 경우에는 특약에 따라 계약을 파기할 수 있습니다.계약을 파기하기 위해서는 임대인에게 계약 해지 의사를 통보해야 합니다. 계약 해지 의사를 통보하는 방법은 문자, 전화, 내용증명 등이 있습니다. 계약 해지 통보 문자나 내용증명의 양식은 인터넷에서 찾아보실 수 있습니다.계약을 파기할 때는 계약서와 관련 서류를 잘 보관하시고, 임대인과의 소통을 잘 기록해두시는 것이 좋습니다. 계약 파기에 관한 법률적 문제가 발생할 경우에는 전문적인 법률 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
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24.01.17
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가계약서 쓰지 전에 가계약금 반환이 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금의 반환 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 가계약금은 본계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원이며, 가계약금을 주고받는 것과 함께 본계약의 중요사항에 대해 합의가 있었다면 가계약금은 계약금의 일부로서 인정될 수 있습니다. 이 경우에는 가계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.하지만 가계약금을 주고받는 것과 함께 본계약의 중요사항에 대한 합의가 없었다면 가계약금은 계약금의 일부로서 인정되지 않으며, 특별한 사정이 없는 한 가계약금은 반환받을 수 있습니다. 이 경우에는 가계약금에 대한 약정이 없는 한, 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 체결되지 않았다고 하더라도, 가계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다.따라서, 가계약금을 지급하신 후 본계약의 중요사항에 대해 합의하셨는지, 그리고 가계약금에 대한 특약이 있는지 확인하셔야 합니다. 만약 합의하셨거나 특약이 있다면, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하셔야 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 합의하지 않았거나 특약이 없다면, 가계약금을 반환받으실 수 있습니다.주차 문제는 계약의 중요사항 중 하나일 수 있으므로, 계약서에 주차 가능 여부와 방식을 명확히 기재하시는 것이 좋습니다. 또한, 계약서에 가계약금의 성격과 반환 조건을 명시하시는 것도 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 분쟁이 발생할 경우에도 쉽게 해결할 수 있습니다.
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24.01.17
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주택임대사업자의 보증보험 가입 관련 질문들
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1. 주택임대사업자의 의무가입 보증보험은 HUG(주택도시보증공사)의 임대보증금보증 또는 SGI(서울보증보험)의 임대주택보증보험 중 하나를 선택하여 가입하셔야 합니다. HF(한국주택금융공사)의 임대보증금 반환자금 보증은 임차인이 가입하는 보증으로, 임대사업자의 의무가입 보증보험과는 다릅니다.Q2. 주택임대사업자가 계약 당시 표준 계약서에 미가입 동의를 받고 임차인이 스스로 반환보험 가입을 할 경우, 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제7항 3호에 따라 보증에 가입하지 않아도 됩니다. 단, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급해야 하며, 이 경우 보증수수료를 임대료에 포함시킬 수 있습니다.Q3. 주택임대사업자의 보증보험 가입 관련하여 Q2의 임차인이 보증보험 가입시 임대인의 의무가입 문제가 해결된다면, HF의 대출보증을 받은 임차인이 계약 시 미가입으로 진행하고 HF의 전세지킴보증(0.04%)이 HF(0.4%)나 HUG(1%)의 임대보증금반환보증보다 저렴할 경우, 임대인과 협의하여 HF의 전세지킴보증(0.04%)으로 진행해 임대인과 임차인 양측 다 보증료를 적게 내는 방향으로 진행할 수 있습니다. 다만, 이 경우 임차인은 전세지킴보증 가입 시 임대인의 보증수수료 전부 지급 동의서를 작성해야 하며, 임대인은 보증수수료를 임대료에 포함시킬 수 있습니다.
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24.01.17
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신생아 특례대출 전세대출 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출 전세대출은 출산하는 임차가구의 주거안정을 위해 도입된 저금리 전세자금 대출입니다. 대출 한도는 최대 3억원이고, 금리는 소득에 따라 연 1.1%부터 3.0%까지 적용됩니다. 대출 조건은 대출 신청일 기준으로 2년 내에 출산한 무주택가구이고, 소득은 1.3억원 이하, 자산은 3.61억원 이하, 대상 주택은 보증금이 수도권 5억원, 지방 4억원 이하의 주택에만 해당됩니다. 2023년 출생아부터 적용되며, 특례 금리는 4년 동안 적용됩니다분양권을 가지고 있는 사람도 신생아 특례대출 전세대출을 신청할 수 있습니다. 다만, 분양권을 가진 경우에는 대출 한도가 2억원으로 낮아지고, 금리도 0.5%가 추가됩니다
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24.01.17
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전세금반환신청은 언제부터 신청가능??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금반환신청은 임대차계약이 종료되기 전에도 가능합니다. 임대인이 돈을 주지 않았을 때는 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기대항력과 우선변제권 취득하기임대차계약 해지 통보하기임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료임대차목적물 반환하기보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구 소송)전세보증금반환대출은 주택도시보증공사에서 신청할 수 있으며, 신청방법은 다음과 같습니다보증상담 → 보증신청 → 신용조사 → 보증심사 → 보증서 발급필요서류를 준비하여 은행에 직접 방문하거나 앱을 활용하여 신청네이버 부동산이나 카카오페이, KB국민카드를 통한 모바일 신청공사 모바일 보증 앱을 이용해 모바일 보증 신청
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24.01.17
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월세 만기 전 이사인데 임차인 입주가 한달 뒤 이면 제가 월세 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만기 전에 이사를 하시는 경우에는 임대차계약을 위반하는 것이므로, 임대인과의 합의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 계약 만기까지의 월세를 지불해야 합니다.그러나, 임대인이 새로운 임차인을 구하고 계약을 체결한 경우에는, 새로운 임차인이 입주하는 시점부터 기존의 임대차계약이 자동 종료됩니다. 따라서, 새로운 임차인이 입주하기 전까지의 월세만 지불하면 됩니다.예를 들어, 2024년 1월 17일에 새로운 임차인과 계약을 체결했고, 새로운 임차인이 2024년 2월 20일에 입주한다면, 2024년 1월 17일부터 2월 19일까지의 월세를 지불하면 됩니다. 2024년 2월 20일부터는 새로운 임차인이 월세를 납부하므로, 기존 임차인은 더 이상 월세를 납부할 의무가 없습니다.만약, 임차인이 선불 방식으로 월세를 지불했다면, 새로운 임차인이 입주한 날부터 해당하는 달의 임차기간까지의 월세를 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, 2024년 1월 25일에 2024년 2월 25일까지의 월세를 선불로 지불했다면, 2024년 2월 20일부터 2월 25일까지의 월세를 임대인에게 청구할 수 있습니다.중개료는 임차인의 일방적인 계약 파기이므로, 임차인이 납부하는 것이 관례입니다. 하지만, 임대인이 월세를 올린 경우에는, 새로운 임차인과의 계약에서 증액된 부분에 해당하는 중개료는 임대인이 납부해야 합니다.월세 계약 만기 전에 이사를 하시는 것은 임차인의 사정에 따라 불가피할 수 있습니다. 하지만, 임대인의 입장에서도 손해를 보지 않도록 합리적인 합의를 찾는 것이 좋습니다. 임대차계약에 대한 자세한 상담은 주변 부동산에 문의하시는 것이 좋습니다.
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