답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 계약을 파기할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.계약 체결 시 계약금을 소액이라도 주고 받았다면, 계약금을 포기하거나 임대인에게 배액배상을 하면 계약을 파기할 수 있습니다.임대인이 계약을 위반했거나 계약상 하자가 있는 경우, 예를 들어 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 해 임차인이 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우, 임차주택 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등으로 임차 목적 달성을 할 수 없는 경우 등에는 계약을 파기할 수 있습니다.임대인과 쌍방이 계약 해제에 합의한 경우에도 계약을 파기할 수 있습니다.계약에 무효, 취소 등 하자가 있는 경우에도 계약을 파기할 수 있습니다.계약에 중도 해지에 관한 특약(약정해지권)을 설정한 경우에는 특약에 따라 계약을 파기할 수 있습니다.계약을 파기하기 위해서는 임대인에게 계약 해지 의사를 통보해야 합니다. 계약 해지 의사를 통보하는 방법은 문자, 전화, 내용증명 등이 있습니다. 계약 해지 통보 문자나 내용증명의 양식은 인터넷에서 찾아보실 수 있습니다.계약을 파기할 때는 계약서와 관련 서류를 잘 보관하시고, 임대인과의 소통을 잘 기록해두시는 것이 좋습니다. 계약 파기에 관한 법률적 문제가 발생할 경우에는 전문적인 법률 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금의 반환 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 가계약금은 본계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원이며, 가계약금을 주고받는 것과 함께 본계약의 중요사항에 대해 합의가 있었다면 가계약금은 계약금의 일부로서 인정될 수 있습니다. 이 경우에는 가계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있습니다.하지만 가계약금을 주고받는 것과 함께 본계약의 중요사항에 대한 합의가 없었다면 가계약금은 계약금의 일부로서 인정되지 않으며, 특별한 사정이 없는 한 가계약금은 반환받을 수 있습니다. 이 경우에는 가계약금에 대한 약정이 없는 한, 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 체결되지 않았다고 하더라도, 가계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다.따라서, 가계약금을 지급하신 후 본계약의 중요사항에 대해 합의하셨는지, 그리고 가계약금에 대한 특약이 있는지 확인하셔야 합니다. 만약 합의하셨거나 특약이 있다면, 가계약금을 포기하거나 배액을 상환하셔야 계약을 해제할 수 있습니다. 만약 합의하지 않았거나 특약이 없다면, 가계약금을 반환받으실 수 있습니다.주차 문제는 계약의 중요사항 중 하나일 수 있으므로, 계약서에 주차 가능 여부와 방식을 명확히 기재하시는 것이 좋습니다. 또한, 계약서에 가계약금의 성격과 반환 조건을 명시하시는 것도 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 분쟁이 발생할 경우에도 쉽게 해결할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1. 주택임대사업자의 의무가입 보증보험은 HUG(주택도시보증공사)의 임대보증금보증 또는 SGI(서울보증보험)의 임대주택보증보험 중 하나를 선택하여 가입하셔야 합니다. HF(한국주택금융공사)의 임대보증금 반환자금 보증은 임차인이 가입하는 보증으로, 임대사업자의 의무가입 보증보험과는 다릅니다.Q2. 주택임대사업자가 계약 당시 표준 계약서에 미가입 동의를 받고 임차인이 스스로 반환보험 가입을 할 경우, 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제7항 3호에 따라 보증에 가입하지 않아도 됩니다. 단, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급해야 하며, 이 경우 보증수수료를 임대료에 포함시킬 수 있습니다.Q3. 주택임대사업자의 보증보험 가입 관련하여 Q2의 임차인이 보증보험 가입시 임대인의 의무가입 문제가 해결된다면, HF의 대출보증을 받은 임차인이 계약 시 미가입으로 진행하고 HF의 전세지킴보증(0.04%)이 HF(0.4%)나 HUG(1%)의 임대보증금반환보증보다 저렴할 경우, 임대인과 협의하여 HF의 전세지킴보증(0.04%)으로 진행해 임대인과 임차인 양측 다 보증료를 적게 내는 방향으로 진행할 수 있습니다. 다만, 이 경우 임차인은 전세지킴보증 가입 시 임대인의 보증수수료 전부 지급 동의서를 작성해야 하며, 임대인은 보증수수료를 임대료에 포함시킬 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출 전세대출은 출산하는 임차가구의 주거안정을 위해 도입된 저금리 전세자금 대출입니다. 대출 한도는 최대 3억원이고, 금리는 소득에 따라 연 1.1%부터 3.0%까지 적용됩니다. 대출 조건은 대출 신청일 기준으로 2년 내에 출산한 무주택가구이고, 소득은 1.3억원 이하, 자산은 3.61억원 이하, 대상 주택은 보증금이 수도권 5억원, 지방 4억원 이하의 주택에만 해당됩니다. 2023년 출생아부터 적용되며, 특례 금리는 4년 동안 적용됩니다분양권을 가지고 있는 사람도 신생아 특례대출 전세대출을 신청할 수 있습니다. 다만, 분양권을 가진 경우에는 대출 한도가 2억원으로 낮아지고, 금리도 0.5%가 추가됩니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금반환신청은 임대차계약이 종료되기 전에도 가능합니다. 임대인이 돈을 주지 않았을 때는 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기대항력과 우선변제권 취득하기임대차계약 해지 통보하기임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료임대차목적물 반환하기보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구 소송)전세보증금반환대출은 주택도시보증공사에서 신청할 수 있으며, 신청방법은 다음과 같습니다보증상담 → 보증신청 → 신용조사 → 보증심사 → 보증서 발급필요서류를 준비하여 은행에 직접 방문하거나 앱을 활용하여 신청네이버 부동산이나 카카오페이, KB국민카드를 통한 모바일 신청공사 모바일 보증 앱을 이용해 모바일 보증 신청

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만기 전에 이사를 하시는 경우에는 임대차계약을 위반하는 것이므로, 임대인과의 합의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 계약 만기까지의 월세를 지불해야 합니다.그러나, 임대인이 새로운 임차인을 구하고 계약을 체결한 경우에는, 새로운 임차인이 입주하는 시점부터 기존의 임대차계약이 자동 종료됩니다. 따라서, 새로운 임차인이 입주하기 전까지의 월세만 지불하면 됩니다.예를 들어, 2024년 1월 17일에 새로운 임차인과 계약을 체결했고, 새로운 임차인이 2024년 2월 20일에 입주한다면, 2024년 1월 17일부터 2월 19일까지의 월세를 지불하면 됩니다. 2024년 2월 20일부터는 새로운 임차인이 월세를 납부하므로, 기존 임차인은 더 이상 월세를 납부할 의무가 없습니다.만약, 임차인이 선불 방식으로 월세를 지불했다면, 새로운 임차인이 입주한 날부터 해당하는 달의 임차기간까지의 월세를 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, 2024년 1월 25일에 2024년 2월 25일까지의 월세를 선불로 지불했다면, 2024년 2월 20일부터 2월 25일까지의 월세를 임대인에게 청구할 수 있습니다.중개료는 임차인의 일방적인 계약 파기이므로, 임차인이 납부하는 것이 관례입니다. 하지만, 임대인이 월세를 올린 경우에는, 새로운 임차인과의 계약에서 증액된 부분에 해당하는 중개료는 임대인이 납부해야 합니다.월세 계약 만기 전에 이사를 하시는 것은 임차인의 사정에 따라 불가피할 수 있습니다. 하지만, 임대인의 입장에서도 손해를 보지 않도록 합리적인 합의를 찾는 것이 좋습니다. 임대차계약에 대한 자세한 상담은 주변 부동산에 문의하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 낀 아파트를 매매할 때 임차인과의 관계는 주택임대차보호법에 따라 다음과 같이 정해집니다.1 임차인이 매매 계약 전에 이사를 하겠다고 한다면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 전에 임대차를 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 임대차 해지의 통지를 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 임대인은 임차인이 임대차기간을 채우지 않았다고 해서 보증금을 일부 또는 전부 차감할 수 없습니다.2 이사비는 임차인이 부담해야 하는 비용입니다. 임대인은 임차인에게 이사비를 지원해주거나 환급해줄 의무가 없습니다3. 단, 임대인이 임차인에게 임대차 해지를 강요하거나 임대차조건을 변경하여 임차인이 이사를 하게 한 경우에는 임대인이 이사비를 지원해주어야 합니다.3 매매 계약 전에 임차인에게 매도 및 지위 승계여부에 대한 의사표시를 받는 것이 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의한다면, 매매 계약서 특약사항에 '현 임대차 관계는 승계하기로 한다’고 명시하고, 임차인의 서명을 받아두면 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의하지 않는다면, 임차인은 임대인의 지위 승계를 거부하고, 보증금 반환을 기존 임대인에게 요구할 수 있습니다.4 월세 승계를 한다면, 매매 후 새로운 집주인과 임차인은 월세계약서를 새로 다시 작성할 필요는 없습니다. 임차인의 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 따라서 임차인의 임대차는 자동으로 새로운 집주인에게 승계되며, 기존 임대조건을 그대로 유지합니다. 단, 임대차 계약서의 사본을 매매 계약시에 확인하고, 잔금일에 전세계약서 원본을 받아서 보관해야 합니다.5 현 임차인은 계약갱신청구권을 청구하여 월세계약을 한번 연장한 상태라면, 새로운 집주인과의 관계에서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신의 의사를 통지하면, 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 단, 임차인이 2개월의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만기 전 이사를 하시는 경우, 임대인과의 합의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 계약 기간 동안 월세를 계속 지불해야 합니다. 임대인이 동의하더라도 보증금에서 월세를 공제하거나, 다음 세입자를 구해주거나, 중개수수료를 부담하거나 하는 등의 조건을 달 수 있습니다. 따라서 임대인과의 협상을 통해 최선의 방법을 찾으시는 것이 좋습니다.법적으로는 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 중도 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료됩니다. 그러나 이 경우에도 임차인은 3개월 동안 월세를 지불해야 하며, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 또한 임대인은 임차인의 중도 해지 통보를 거절하고, 계약 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수도 있습니다.결론적으로, 월세 계약 만기 전 이사는 임대인과의 합의가 가장 중요하며, 법적으로는 임차인이 손해를 보는 경우가 많습니다. 따라서 불가피한 사정이 아니라면 계약 기간을 채우시는 것이 좋습니다. 만약 이사를 하셔야 한다면, 임대인과의 협상을 통해 월세, 보증금, 중개수수료 등을 정하시고, 계약 해지 합의서를 작성하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장에는 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 묵시적 갱신이고, 다른 하나는 계약갱신청구권입니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 모두 계약 종료나 변경에 대한 의사를 표시하지 않으면 기존 계약이 자동으로 연장되는 것입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 기간을 2년 더 연장하게 해주는 제도입니다.질문자님의 경우에는 전세 만기 4개월 전에 임대인과 계약 연장을 하지 않기로 합의하셨다고 하셨습니다. 이는 묵시적 갱신을 포기한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 묵시적 갱신으로 계약을 연장할 수는 없습니다.하지만, 계약갱신청구권은 묵시적 갱신과 별개로 적용되는 제도입니다. 따라서, 질문자님은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전달해야 합니다. 또한, 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 정당한 사유에는 임차인의 연체, 거짓 임차, 임대인의 실거주, 재건축 등이 있습니다.따라서, 질문자님은 계약갱신청구권을 사용하시려면 임대인에게 계약갱신 의사를 명확하게 밝히시고, 증거를 남기시는 것이 좋습니다. 임대인이 정당한 사유가 없이 계약갱신을 거절하거나, 계약갱신 후에 집을 팔거나 새로운 세입자를 받는 경우에는 손해배상청구를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약자를 변경하여 재계약할 때 복비는 공인중개사와 계약자 사이에 합의된 금액을 지불해야 합니다. 복비는 중개수수료와 대필료로 구분할 수 있습니다. 중개수수료는 중개업무를 의뢰한 자가 부담하는 법정 보수이고, 대필료는 계약서 작성에 대한 수고비로 감액된 금액입니다. 중개수수료는 법률로 정해진 한도 내에서 적용되지만, 대필료는 정해진 기준이 없습니다. 따라서, 전세 재계약시 복비를 얼마나 지불할 것인지는 공인중개사와 미리 합의해야 합니다.전세 재계약시 복비를 결정하는 요인은 다음과 같습니다.재계약을 의뢰한 자가 누구인가? (임대인, 임차인, 쌍방)재계약시 보증금이나 전세 금액이 바뀌는가?재계약서를 작성하는 공인중개사가 원래 전세계약을 했던 공인중개사인가?재계약서를 작성하는 공인중개사와 계약자 사이에 친분이 있는가?일반적으로, 재계약을 의뢰한 자가 복비를 부담하고, 보증금이나 전세 금액이 바뀌지 않는다면 복비를 감액할 수 있습니다. 또한, 원래 전세계약을 했던 공인중개사나 친분이 있는 공인중개사와 재계약을 한다면 복비를 저렴하게 할 수 있습니다.예를 들어, 현재 A와 B가 1억 5천집에 전세 살고 있고, 계약자는 A로 되어 있습니다. 계약 만료일이 6월이고, 3월에 B로 계약을 새로 진행하고 싶습니다. 이때, 재계약을 의뢰한 자가 B이고, 보증금이나 전세 금액이 바뀌지 않으며, 원래 전세계약을 했던 공인중개사와 재계약을 한다면, 복비는 대필료로 감액하여 5~10만원 정도를 지불할 수 있습니다. 하지만, 재계약을 의뢰한 자가 B가 아니거나, 보증금이나 전세 금액이 바뀌거나, 다른 공인중개사와 재계약을 한다면, 복비는 중개수수료로 적용되어 45만원을 지불해야 할 수도 있습니다.따라서, 전세 재계약시 복비는 공인중개사와 계약자 사이에 합의된 금액을 지불해야 하며, 그 금액은 재계약의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.