답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약시 수수료를 내야 하는지 여부는 계약 내용이 바뀌느냐에 따라 다릅니다. 전세금 인상으로 인해 계약 내용이 변동되면, 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 이 경우에는 공인중개사에게 중개수수료를 지불해야 합니다. 중개수수료는 거래금액과 지역에 따라 다르지만, 서울시 기준으로 전세금이 5억원 미만이면 0.4%, 5억원 이상이면 0.3%의 상한요율을 적용합니다. 예를 들어, 3억원의 전세금을 3억 6천만원으로 인상하여 재계약한다면, 24만원 (6천만원 x 0.4%)의 중개수수료를 내야 합니다전세 재계약시 수수료를 줄이거나 면제받는 방법은 몇 가지 있습니다. 첫째, 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성하고, 공인중개사에게 단순 대필만 요청하는 경우입니다. 이 경우에는 대필료로 10~20만원 정도만 지불하면 됩니다 둘째, 임대인과 임차인이 상호 합의하에 전세금을 인상하지 않고, 묵시적 갱신이나 자동갱신청구권을 사용하여 재계약하는 경우입니다. 이 경우에는 별도의 계약서 작성이나 확정일자 발급이 필요없으므로, 중개수수료를 지불할 필요가 없습니다전세 재계약시 수수료를 내야 하는지 여부는 계약 상황에 따라 다르므로, 임대인과 임차인이 상호 협의하여 결정하는 것이 좋습니다. 재계약시에는 계약서를 잘 검토하고, 보증금을 안전하게 보호하기 위해 확정일자를 받는 것도 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약저축은 공공주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있는 통장이고, 청약예금은 민영주택에만 청약할 수 있는 통장입니다. 또한 주택청약저축은 매월 일정한 금액을 저축하는 적금식이고, 청약예금은 일시불로 예치하는 예금식입니다. 주택청약저축은 연말정산 시 소득공제 혜택을 받을 수 있지만, 청약예금은 받을 수 없습니다. 주택청약저축은 가입기간이 없고, 청약예금은 1년 단위로 재예치해야 합니다.그렇다면 질문하신 내용에 답변드리겠습니다.1 인천 신도시 아파트는 민영주택이므로 청약예금으로 전환하셔야 청약할 수 있습니다. 경기도 사람은 청약예금에 200만원 이상 들어있으면 되는데, 현재 400만원을 모두 예금으로 바꾸셔도 되고, 필요한 금액만 예금으로 바꾸셔도 됩니다. 예금으로 바꾼 금액은 청약에 당첨되면 계약금으로 사용됩니다.2 예금 전환 후 다시 저축으로 변경하는 것은 불가능합니다. 청약에 당첨되지 못하더라도 앞으로 쭉 예금으로 들고 있어야 합니다. 예금은 1년마다 재예치를 해야하므로, 재예치하지 않으면 청약자격이 사라집니다.3 예금 전환 후 더이상 청약저축은 못하는 것은 아닙니다. 새로 가입할 수 있습니다. 다만, 기존의 청약저축은 해지하고 새로 가입해야 하므로, 기존의 납입기간이 인정되지 않습니다. 즉, 새로운 청약저축은 2년이 경과해야 1순위가 됩니다.4 추후에 공공분양에 관심이 생겼을 때 청약예금으로도 청약신청이 가능합니다. 2015년 9월부터 주택청약종합저축만 신규 가입이 가능하게 되었지만, 기존의 청약예금/부금/저축은 그대로 운용이 가능하고, 공공분양에도 청약할 수 있습니다.5 불가능하다면 청약 미당첨시 앞으로 민간아파트에만 청약해야하는 것은 아닙니다. 공공분양에도 청약할 수 있습니다. 다만, 공공분양의 경우 납입횟수가 중요하기 때문에, 오래된 청약저축이 있다면 민간분양에 도전하고자 예금으로 전환하는 것이 유리할 수 있습니다.6 청약 예금으로 전환은 인터넷이나 모바일로 가능합니다. 가입하신 은행의 홈페이지나 앱에서 청약예금 전환 신청을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 집주인은 보일러나 전기 배선, 화장실 변기, 싱크대 등 기본시설이 노후·불량으로 고장 났다면 비용을 부담해야 하고, 세입자는 고의나 과실로 인한 파손, 형광등이나 샤워기 헤드 등 간단한 소모품의 교체 비용은 부담해야 합니다. 화장실 변기 뚜껑이나 형광등은 교체 주기가 1년 이하인 소모품으로 분류되므로 세입자가 교체 수리비를 내야 합니다. 하지만 이러한 수리 의무는 계약서에 특약사항으로 명시할 수 있으므로, 계약서를 잘 확인하시고 집주인과 상의하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.완판된 건축예정인 아파트는 전세로 들어갈 수 있습니다. 하지만 이런 아파트의 경우 몇 가지 주의할 점이 있습니다.건축중인 아파트의 경우 임대인이 매매계약을 체결한 후에야 임차인과 전세계약을 할 수 있습니다. 따라서 임대인이 매매계약을 체결했는지 확인해야 합니다.건축중인 아파트의 경우 입주가 지연될 수 있습니다. 따라서 입주예정일이 언제인지, 입주지연 시 어떤 보상이 있는지, 입주전에 임시주거를 해야 하는지 등을 임대인과 상의해야 합니다.건축중인 아파트의 경우 실제로 완공된 모습과 계약서에 명시된 모습이 다를 수 있습니다. 따라서 계약서에 완공 후의 면적, 구조, 내부시설, 외관 등을 구체적으로 기재하고, 완공 후에 확인할 수 있는 조항을 넣어야 합니다.건축중인 아파트의 경우 전세보증금이 변동될 수 있습니다. 따라서 전세보증금이 변동되는 경우 어떻게 조정할 것인지, 변동되지 않도록 특약을 넣을 것인지 임대인과 협의해야 합니다.이외에도 건축중인 아파트의 전세계약에는 재건축 예정인 아파트의 전세계약과 비슷한 장단점이 있습니다. 재건축 예정인 아파트의 전세계약의 장단점은 여기에서 확인하실 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대료 5% 인상분 일괄 정산: 임대인이 임대료를 5% 한도 내에서 증액하고 싶다면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 그 이유를 입증하는 '차임 증감청구권’을 행사해야 합니다. 따라서 임대인이나 부동산에서 따로 연락이 오지 않았다면, 추가적인 인상분 차액을 요구할 수 있는 법적 근거가 없을 수 있습니다.1-1. 인상분 차액 일괄 납부 후 연말정산: 이 부분은 세무사나 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.2 2년 계약 만기 후 재계약 시 월세 10% 인상: 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차 계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 5% 제한이 적용되지 않습니다. 따라서 임대인과 세입자가 합의하에 임대료를 10% 인상하는 것이 가능할 수 있습니다.2-1. 보증금과 월세 동시에 5% 인상: 임대료 인상의 5% 제한은 월세 뿐만 아니라 보증금도 포함합니다. 따라서 월세와 보증금을 동시에 5% 인상하는 것이 가능할 수 있습니다.3 2년 계약 만기 후 구두로 계약 연장: 이 부분은 법률 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.월세 인상이 있을 경우, 부동산에 방문하여 계약서를 재작성하는 것이 좋을 수 있습니다. 부동산 수수료에 대해서는 해당 부동산과 협의해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.울산의 주택 가격에 대한 최근 정보를 바탕으로, 일부 아파트 단지의 가격이 상승하고 있지만, 전반적인 시장 분위기는 여전히 침체된 상태입니다. 따라서, 주택 구입을 고려하실 때 이러한 시장 상황을 고려하시는 것이 중요합니다.대출 상품에 대해 말씀드리면, '디딤돌대출’과 '특례보금자리론’이 주택 구입을 위한 좋은 옵션일 수 있습니다.디딤돌대출은 부부합산 연소득이 60백만원 (단, 생애최초·2자녀 이상 가구 70백만원, 신혼가구 85백만원) 이하의 무주택 세대주를 대상으로 하는 대출 상품입니다.특례보금자리론은 기존에 안심전환대출과 적격대출을 통합한 대출 상품으로, 별도의 소득기준 없이 9억원 이하 주택인 경우에도 이용이 가능합니다.이 두 대출 상품 모두 저금리 대출 상품으로 알려져 있으며, 자세한 사항은 한국주택금융공사 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매가 진행되는 동안에도 월세를 지급해야 합니다. 만약 월세를 지급하지 않았다면, 그 금액은 배당 시에 보증금에서 차감됩니다. 따라서, 월세 30을 12개월 동안 안 주면 360이 차감되고, 경매 낙찰 시에는 보증금 500에서 월세 미납분 360을 뺀 140만원을 받을 수 있습니다. 하지만, 이는 모든 경매 절차가 순조롭게 진행되고, 보증금이 충분히 남아있을 때 가능한 상황입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출 명의 변경에 대해 알아보면, 일반적으로 소유권 이전이 선행되어야 합니다. 즉, 소유권을 변경하려면 대출을 모두 상환한 후에 소유권을 변경하고, 그 후에 다시 대출을 받아야 합니다. 따라서 소유권을 이전하지 않고 대출 명의만 변경하는 것은 허용되지 않습니다.다자녀 전세대출의 경우에도 이와 같은 원칙이 적용될 수 있습니다. 하지만 구체적인 사항은 해당 대출을 제공하는 금융기관의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 명확한 답변을 얻기 위해서는 직접 금융기관에 문의하는 것이 가장 좋습니다. 이에 대한 자세한 절차와 필요 서류 등은 해당 금융기관에서 안내해 줄 것입니다.참고로, 명의 변경을 위해 소유권 이전을 고려하신다면, 이에 따른 세금 문제(예: 증여세)도 고려하셔야 합니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하는지, 그리고 이 경우 한 채를 팔지 않으면 부동산 중과세 대상인지에 대해 알아보겠습니다.1 재건축 조합원 지분을 갖고 있는 상태에서 추가로 집을 구매하면 1가구 2주택에 해당하는지:2021년 세법개정안에 따르면, 내년부터 조합원 입주권을 양도할 때 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않은 경우에 한해서만 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다.재건축에서는 분양자격(입주권)을 얻으려면 구역 내에 있는 건물과 부속토지를 함께 가지고 있어야 합니다.2 이 경우 한 채를 팔지 않으면 부동산 중과세 대상인지일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세 특례를 적용할 때 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 본다는 규정에 따라 일시적 2주택 비과세 혜택을 적용받지 못하고 양도소득세 과세 대상이 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 인상에 대한 신고의 필요성에 대해 알아보았습니다. 월세를 인상할 경우, 보증금 그대로 월세만 증액한 경우에는 기존 임대차계약서 특약사항에 관련 문구를 쓰고 서명날인하면 유효하다고 합니다.그러나 계약 내용에 변동이 생겼을 경우, 재계약서를 작성하고 주택임대차계약 신고를 새로 해야 합니다. 이 경우, 부동산중개인이 있어야 하며, 중개인이 새 서류에 도장을 찍어주면 이 계약을 공증해주는 것이므로 대필료가 들 수 있습니다.또한, 계약 내용을 거짓으로 신고하거나 계약 후 30일 이내에 미신고한 경우, 계약금 규모와 신고를 지연한 기간을 고려해 최소 4만원에서 최고 100만원 사이에서 과태료를 차등 부과한다고 합니다.따라서, 월세 인상에 대한 신고는 필요하며, 신고하지 않을 경우 과태료가 부과될 수 있습니다. 그러나, 구체적인 신고 절차와 필요한 서류 등은 해당 지역의 구청에 문의해야 할 것 같습니다.