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재건축 역세권 500미터 반경이라는 의미가 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역세권이란 철도역과 그 주변지역을 말하는데, 역세권의 범위는 토지이용의 관점에서 설정합니다. 즉, 역으로부터 얼마나 떨어져 있고, 어떤 도로나 시설이 있는지에 따라 달라집니다. 일반적으로 도보 5~10분 이내로 도달할 수 있는 반경 500m 이내를 역세권이라고 합니다.재건축 역세권 500미터 반경이라는 것은, 재건축 사업을 위해 지구단위계획을 수립할 때 역세권 입지 기준을 반경 500m로 확대하겠다는 것입니다. 이렇게 하면 역세권 내에서 주택 공급을 늘리고, 역세권 활성화를 촉진할 수 있습니다.대단지 아파트의 경우, 전체가 다 500미터 반경에 들어야 혜택을 받는 것은 아닙니다. 일부 몇 동만 반경 500미터에 들어도 역세권으로 인정될 수 있습니다. 그러나 역세권의 범위는 역의 위치와 특성, 도로와 시설의 상황에 따라 달라지므로, 정확한 범위는 지구단위계획을 통해 결정됩니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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디딤돌대출 30세이상 미혼 부양가족건으로 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출은 무주택 세대주로서 부양가족이 있는 경우에만 가능합니다. 부양가족은 직계존속 또는 미성년 형제자매를 말하며, 주민등록등본에 6개월 이상 합가되어 있어야 합니다. 부모님은 만 60세 이상이고 주택을 소유하고 있어도 무주택으로 간주됩니다.따라서, 당신의 경우에는 다음과 같은 조건을 충족해야 디딤돌대출을 받을 수 있습니다.만 30세 이상의 미혼 단독세대주이어야 합니다.부모님 중 한 분을 부양가족으로 등록하고, 주민등록등본에 6개월 이상 합가되어 있어야 합니다.구입하려는 주택은 5억원 이하, 85제곱미터 이하이어야 합니다.대출한도는 2.5억원이고, 생애최초 주택구입자는 3억원까지 가능합니다.질문하신 내용에 답변드리면,중도금대출을 받으려면 세대분리를 유지해야 합니다. 세대합치면 디딤돌대출 자격이 사라집니다.어머니가 1주택 소유자이시더라도 만 60세 이상이면 부양가족으로 인정됩니다.대출신청시 증빙자료로 부양가족의 소득을 확인하지 않습니다. 단, 부양가족의 주민등록등본과 가족관계증명서를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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월세 계약도 전세처럼 기간에대해 법적으로 보장받을수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약도 전세 계약과 마찬가지로 주택임대차보호법에 의해 기간에 대해 법적으로 보장받을 수 있습니다. 월세 계약의 최소 기간은 2년이며, 임차인은 2년 미만의 기간을 원할 경우에만 그 기간을 주장할 수 있습니다. 즉, 월세 계약을 1년으로 했을 경우에도 임차인은 2년까지 거주할 수 있고, 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지하거나 조건을 변경할 수 없습니다.월세 계약의 기간에 따라 장단점이 있습니다. 1년 계약의 경우 임차인은 계약 만료 전에 이사를 원할 경우 임대인의 동의가 필요하지 않고, 임대인은 계약 갱신 시 보증금이나 월세를 인상할 수 있습니다. 2년 계약의 경우 임차인은 계약 기간 동안 보증금이나 월세의 인상을 거부할 수 있고, 임대인은 계약 기간 동안 임차인을 강제로 내보낼 수 없습니다.월세 계약의 자동 연장은 계약 기간 만료 2개월 전까지 양측이 계약 갱신이나 해지에 대한 의사를 표시하지 않을 경우 발생합니다. 이 경우 임차인은 최대 2년까지 자동 연장 기간을 주장할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 2년 이하의 기간을 원할 경우 재계약 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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전세금 반환을 못 받을 것 같을 경우 어떻게 해야하나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 전세금을 바로 반환받을 방법은 임대인이 자발적으로 돌려주는 것이 가장 좋습니다. 그러나 임대인이 협조하지 않는다면, 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다.임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율을 약정하기대항력과 우선변제권을 취득하기 위해 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 완료하기임대차계약 종료 통보하기임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료하기임대차목적물 반환하기보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구 소송)을 제기하기강제집행 신청하기이 과정에서는 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.2 전세금에 전세대출이 포함되어 있는 경우, 만료일이 지났음에도 전세금을 반환받지 못하면, 전세대출은 연장되거나 상환되어야 합니다. 전세대출은 임대인이 세입자에게 전세금을 돌려주면 세입자가 은행에 상환하는 방식으로 진행됩니다. 따라서 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면, 세입자는 은행에 전세대출을 상환할 수 없습니다. 이 경우, 세입자는 은행과 협의하여 전세대출을 연장하거나, 다른 방법으로 대출금을 마련하여 상환해야 합니다. 전세대출 연장은 은행의 승인이 필요하며, 이자율이 상승할 수 있습니다. 전세대출 상환은 세입자의 신용도에 영향을 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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부동산계약을 할때 주의사항으로어떤것이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약은 큰 금액이 거래되는 만큼 신중하게 진행해야 합니다. 부동산 계약 시 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.실매물 확인하기: 인터넷이나 어플에서 보는 사진과 실제 매물이 일치하는지, 채광이나 환기 상태, 기본 설비 하자 등을 꼼꼼하게 점검하세요. 또한 주변 편의시설이나 교통, 보안 등에 문제가 없는지도 확인하세요.등기부등본 확인하기: 매도인의 신분증과 등기부등본에 기재된 소유자가 일치하는지, 저당권이나 가압류 등 권리 제한 사항이 있는지 확인하세요. 또한 매매 대금을 지급할 때마다 등기부등본을 다시 확인하세요.계약서 꼼꼼히 확인하기: 계약서에는 부동산의 표시, 매매 대금, 계약금, 중도금, 잔금, 융자금의 액수와 지급일, 소유권 이전, 부동산의 인도, 전기 요금, 제세공과금 해결 등의 내용이 정확하게 기재되어 있는지 확인하세요. 또한 불공정한 특약사항이 있는지, 매도인의 신분증과 도장이 일치하는지, 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서가 있는지도 확인하세요.계약금과 대금 지급 관련 사항: 계약금은 통상 매매 대금의 10%, 중도금은 통상 매매 대금의 50~60%, 잔금은 나머지로 결정합니다. 계약금과 대금 지급 시에는 영수증을 받거나 계좌이체 내역을 남기세요. 중도금을 지급하면 일방적인 계약 해제는 불가능하므로 주의하세요. 잔금을 지급할 때는 매도인과 직접 만나 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 모두 받고 지급하세요.소유권 이전 등기: 2020년 2월 21일 계약 이후로는 계약 체결일(잔금 지급일)을 기준으로 30일 이내에 소유권 이전 등기를 완료해야 합니다. 소유권 이전 등기를 하지 않으면 매수인은 소유권을 획득할 수 없으므로 꼭 기한을 지키세요.
경제 / 부동산
23.12.27
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내용증명없이 임차권등기해도되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차권등기는 전세금을 지키기 위한 법적인 방법입니다. 임차권등기를 하면 임대인이 임대차 계약을 해지하거나 재임대할 수 없게 되고, 임대인의 부동산이 압류되거나 매각되어도 전세금을 돌려받을 수 있습니다.임차권등기를 하기 위해서는 임대인에게 계약기간이 끝나서 나가겠다고 통보하고, 그 통보가 임대인에게 전달되었음을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다. 이를 위해 일반적으로 내용증명을 보내는 경우가 많습니다. 하지만 내용증명을 보내는 것은 비용이 많이 들고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.내용증명을 보내지 않고 임차권등기를 할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 전화 녹취록 공증을 하는 것입니다. 전화 녹취록 공증은 임대인과 전화로 계약 종료와 전세금 반환을 요구한 내용을 속기사에게 공증받는 것입니다. 이 방법은 내용증명보다 비용이 적게 들고 빠르게 처리할 수 있습니다. 단, 전화 통화 시 임대인이 전달사항을 숙지했다는 의미로 대답을 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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전세금 미반환으로 내용증명을 보냈는데 임대인이 변경되는 경우 어떻게 되나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 임대인이 변경되는 경우에는 임차인의 지위도 승계되는 것이 원칙입니다. 즉, 임차인은 새로운 임대인(B)에게 전세금을 돌려받을 권리가 있습니다. 그러나, 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 임차권을 포기하고 계약을 해지할 수도 있습니다. 이때는 임차인은 기존 임대인(A)에게 전세금을 돌려받아야 합니다.그럼, 임차인이 임대인의 지위 승계를 받아들이고 계약을 유지하고자 한다면 어떻게 해야 할까요? 이때는 임차인은 새로운 임대인(B)과 임대차 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 특약사항을 추가해야 합니다. 또한, 임차권 등기를 해야 새로운 임대인(B)에게 대항할 수 있습니다. 임차권 등기는 법원에서 진행하며, 보통 2주 정도의 시간이 소요됩니다.그렇다면, 임차인이 기존 임대인(A)에게 보낸 내용증명은 어떻게 되는 걸까요? 이때는 내용증명의 효력이 사라지는 것은 아닙니다. 내용증명은 임차인이 전세금을 돌려받기 위해 법적 절차를 밟기 전에 임대인에게 미리 통보하는 것이기 때문에, 임차인은 내용증명을 증거로 삼아 임대인에게 전세금을 청구할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 새로운 임대인(B)과 계약을 유지하고자 한다면, 내용증명은 필요하지 않을 수 있습니다. 왜냐하면, 임차인은 새로운 임대인(B)에게 전세금을 돌려받을 권리가 있기 때문입니다.따라서, 임차인은 임대인이 변경되는 경우에는 자신의 의사에 따라 계약을 유지하거나 해지할 수 있으며, 전세금을 돌려받기 위해 필요한 절차를 밟아야 합니다. 저는 임차인이 임대인의 지위 승계를 받아들이고 계약을 유지하고자 한다면, 새로운 임대인(B)과 임대차 계약서를 작성하고 임차권 등기를 하는 것을 권장합니다. 이렇게 하면 임차인은 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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소유권이전 담보가등기는 어떠한 경우에 하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소유권이전 담보가등기는 금전채권의 담보를 목적으로 하는 가등기로, 채무자가 채무를 불이행할 경우 채권자가 소유권을 이전받을 수 있는 권리를 미리 등기하는 것입니다. 이러한 가등기는 등기부상에는 소유권이전청구권가등기로 표시되지만, 실제로는 저당권과 같은 효력을 가집니다. 즉, 채권자는 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 청산금을 지급하고 본등기를 할 수 있거나, 목적 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다. 가등기담보는 채권자의 이익을 보호하기 위한 변칙적인 담보방법으로, 일반적인 저당권설정보다 간편하고 효율적입니다.소유권이전청구권가등기는 소유권이전을 청구하는 권리를 미리 등기하는 것으로, 매매계약과 동시에 등기하여 소유권이전의 순위를 보전하거나, 장래에 체결할 매매계약을 예약하기 위해 등기하는 경우가 있습니다. 이러한 가등기는 순위보전적 효력만 있을 뿐, 실체법상의 효력은 없습니다. 즉, 채권자는 가등기에 의한 본등기를 하면 소유권을 취득할 수 있지만, 경매를 신청하거나 배당을 요구할 수는 없습니다. 소유권이전청구권가등기는 소유권이전의 형식을 취하지 않는 담보방법으로, 소유권이전의 위험을 방지하기 위한 예비등기입니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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월세나 전세에서 반전세로 계약하는 것이 유리한 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 전세의 보증금과 월세의 지속적인 지불의 특징을 모두 갖고 있는 형태의 부동산 임대 방식입니다. 반전세로 계약하는 것이 유리한 이유는 다음과 같습니다.반전세는 전세보다 보증금이 적기 때문에, 초기 비용 부담이 적습니다. 또한, 보증금이 있기 때문에 일정 기간이 지나고 이사를 갈 경우 보증금을 반환받을 수 있습니다.반전세는 월세보다 월세가 적기 때문에, 장기적인 비용 부담이 적습니다. 또한, 월세를 지불하면서 일정 기간 동안 해당 집에서 생활할 수 있으며, 일정 기간이 지나면 계약을 갱신하지 않아도 되기 때문에 유연성이 높습니다.반전세는 전세와 월세의 세액공제 혜택을 모두 받을 수 있습니다. 반전세로 계약을 하게 되면, 반전세 세액공제, 즉 연말정산 월세 세액공제가 가능합니다. 또, 기존 보증금에 전세자금대출을 이용하셨다면 연말정산 전세 소득공제도 가능합니다.반전세의 장점을 요약하면 다음과 같습니다.초기 비용 부담이 적고, 보증금을 돌려받을 수 있습니다.장기적인 비용 부담이 적고, 유연성이 높습니다.세액공제 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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아파트 누수 책임. 매매 환불
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 누수 책임은 매매계약 당시 누수가 존재했는지, 매수인이 누수를 알았는지, 누수가 중대한 하자인지 등에 따라 달라집니다. 원칙적으로 매매계약 이후 발생한 누수는 매수인의 책임이지만, 매수인이 매매계약 이전부터 누수가 있었음을 입증할 수 있다면 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다. 또한, 매도인이 누수에 대한 책임이 있다고 해도 매매계약을 해제하기는 쉽지 않습니다. 누수가 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자여야만 해제가 가능하며, 그렇지 않은 경우에는 매도인은 누수 보수를 위한 손해를 배상해주는 선에서 책임을 부담합니다.매매계약 후 누수에 대한 책임을 묻기 위해서는 매수인은 누수가 발생한 원인과 시기를 파악하고, 매도인이 누수를 숨겼거나 제대로 조치하지 않았다는 점을 입증할 책임이 있습니다. 또한, 매수인은 누수 발생 사실을 인지한 후 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구해야 하며, 그 기간이 지나면 청구가 불가능합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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