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다가구 주택을 전세로 임대를 하고 있을때 임차인이 계약 연장 이야기를 안하면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 주택을 전세로 임대할 때 임차인이 계약 연장 이야기를 안하면, 두 가지 경우가 있습니다.임차인이 계약 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우, 묵시적 갱신이라고 하여 기존 계약 조건과 동일하게 2년간 계약이 자동으로 연장됩니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있으며, 임대인은 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 보증금을 돌려주어야 합니다. 임대인은 임차인의 해지를 거절할 수 없습니다.임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 청구한 경우, 계약 갱신청구권이라고 하여 임차인은 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인의 요구를 받아들여야 하며, 전세금이묵시적 갱신과 계약 갱신청구권의 차이점은 다음과 같습니다.묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 아무런 의사를 표시하지 않은 경우에 발생하고, 계약 갱신청구권은 임차인이 명확하게 의사를 밝힌 경우에 발생합니다.묵시적 갱신은 임차인만 해지할 수 있고, 임대인은 해지할 수 없습니다. 계약 갱신청구권은 임차인이 청구한 후에는 임대인과 임차인 모두 해지할 수 없습니다.묵시적 갱신은 계약 갱신청구권을 사용한 것이 아니므로, 임차인은 묵시적 갱신 이후에도 계약 갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다. 계약 갱신청구권은 1회만 사용할 수 있습니다.나 차임은 5% 이내로만 상승할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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전세계약 시 계약금 문제 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 시 계약금은 전세금의 5%~10% 정도를 지불하는 것이 일반적입니다. 계약금은 계약의 성립과 이행을 보장하기 위한 수단으로, 계약을 파기할 경우에는 계약금의 반환 여부가 달라집니다. 만약 세입자가 계약금을 지불한 후에 단순 변심 등으로 계약을 파기하고자 한다면 집주인은 세입자에게 전세계약금반환 의무가 없습니다. 반대로, 집주인이 계약을 파기하고자 한다면 집주인은 계약금의 2배를 돌려주어야 합니다.그러나, 계약금은 계약서에 명시된 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 특정 조건을 충족하면 계약금을 반환받을 수 있다는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 예를 들어, 전세대출 심사가 거절되었을 경우 계약금을 반환받는다는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 따라서, 계약서를 작성할 때는 특약을 잘 살펴보고, 필요하다면 추가하거나 수정하는 것이 좋습니다.질문자님의 경우, 현재 거주하고 있는 집이 매매될 가능성이 있으므로, 계약금을 지불하고 새로운 집으로 이사할 때는 다음과 같은 사항을 주의하시기 바랍니다.새로운 집의 소유자 본인 여부를 확인하고, 등기부등본을 열람하여 부동산의 권리 상태를 확인하십시오. 특히, 근저당이나 전세권 등이 설정되어 있는지 확인하고, 가능하면 근저당을 말소하거나 전세권을 설정하도록 특약을 넣으십시오.전세자금 대출이 필요하다면, 대리인과 계약할 때는 위임장 내용을 자세히 작성하고, 공인중개사의 공제증서를 받으십시오. 외국인 소유의 부동산은 전세자금 대출이 불가능할 수 있으므로, 주의하십시오.새로운 집의 형태가 다가구주택인지 다세대주택인지 확인하십시오. 다가구주택은 보증금 문제가 발생할 경우 권리관계가 복잡해질 수 있으므로, 가능하면 다세대주택을 선택하시는 것이 좋습니다.계약서를 작성할 때는 계약금의 지불 및 반환 조건, 계약기간, 임대료, 관리비, 하자 및 원상복구, 계약연장 및 종료 등에 대한 내용을 명확하게 적고, 필요하다면 특약을 추가하거나 수정하십시오. 계약서에 서명하고 날인하기 전에는 반드시 계약서를 다시 한번 검토하십시오.
경제 / 부동산
23.12.10
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장기수선충단금 받는 방법이 어떻게 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.장기수선충담금은 공동주택의 수선을 위해 관리비에 포함되어 납부하는 금액입니다. 장기수선충담금을 받는 방법은 다음과 같습니다관리비 내역에서 장기수선충담금이 있는지 확인합니다.300세대 이상, 승강기 설치 공동주택 등 대상주택인지 확인합니다.공동주택관리정보시스템 접속하여 확인합니다.월세로 살고 있는 경우에는 장기수선충담금을 집주인에게 돌려받을 수 있습니다 돌려받는 방법은 다음과 같습니다관리사무실 방문하여 장기수선충담금 납부확인서 요청합니다.장기수선충담금 납부확인서를 바탕으로 집주인에게 요금 청구합니다.신축건물이라면 장기수선충담금을 납부하지 않을 수도 있습니다. 장기수선충담금은 건물의 연차에 따라 산정되기 때문에, 신축건물은 장기수선충담금이 낮거나 없을 수 있습니다. 장기수선충담금을 산정하는 방법은 다음과 같습니다장기수선계획서를 작성합니다.장기수선계획서에 따라 장기수선비용을 산정합니다.장기수선비용을 세대수로 나누어 장기수선충담금을 산정합니다.이사를 하게 되면 장기수선충담금을 반환받을 수 있습니다. 장기수선충담금은 공동주택의 소유자가 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다. 반환받는 방법은 다음과 같습니다공동주택관리정보시스템 사이트 접속하여 장기수선충담금 확인합니다.지도에서 아파트 선택 후 장기수선충담금 확인합니다.장기수선충담금을 돌려받을 수 있는 금액을 계산합니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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아파트 매수 시, 대출 승계에 대한 문의입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트나 주택의 경우, 대출은 집 소유주의 상환 능력을 보고 대출을 해주는 것이므로 소유주가 바뀌면 대출은 승계되지 않습니다. 그러나 상가와 같은 경우는 부동산의 가치를 보고 대출을 해주는 것이므로 소유주가 바뀌어도 상가의 가치는 그대로 있기 때문에 대출 승계가 가능하다고 합니다.아파트 매매 시 대출 승계를 진행할 때는 매수자가 LTV와 개인 신용도에 대한 대출 심사를 받은 후 문제가 없으면 중도금 대출을 승계받게 됩니다. 만약 매수인이 중도금 승계를 원하지 않는다면 은행에 중도금 대출을 상환하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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전세 재계약 구두합의도 법적효력 관련?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구두계약도 계약으로서의 효력이 있습니다. 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정하며, 구두나 서면계약이든 당사자의 합의가 있다면 법적 효력이 충분하다는 것입니다. 따라서, 전세 재계약에 대한 구두 합의도 법적 효력이 있습니다.그러나, 구두계약의 경우 추후 분쟁이 발생하면 입증이 어렵다는 문제가 있습니다. 따라서, 구두계약 후 분쟁에 대비하기 위해서는 구두계약 후 간단하게라도 계약서를 작성하거나 아니면 문자나 카톡으로 합의된 내용을 주고 받은 뒤 이에 동의한다는 답변을 받아두는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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계약 만료전 이사 시 공과금 정산은 어떻게 하면 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사 시 공과금 정산은 다음과 같이 진행됩니다전기요금: 이사 당일 일찍, 한전 (123)으로 연락하거나 온라인으로 요금을 정산합니다.수도요금: 이사 당일 일찍, 거주 관할 수도사업소나 다산 콜센터 (120)로 문의하거나 온라인으로 요금을 정산합니다.가스요금: 이사 3~7일 전, 지역별 도시가스 지역센터로 연락하여 이사 전 가스 정산을 신청합니다.이사 시 공과금 정산은 별개로 진행되며, 이사 나가는 날에 정산하는 것이 일반적입니다. 그러나 공과금 정산 방법은 집주인과 세입자 간의 합의에 따라 달라질 수 있으므로, 집주인과 사전에 상의하여 결정하는 것이 좋습니다. 만약 아파트나 빌라 등 다세대 주택의 경우, 관리비에 전기세, 수도세, 가스비가 포함되어 있는 경우도 있으니, 이런 경우에는 집주인이나 아파트 관리사무소에 문의해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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공공지원 민간임대 청약을 하려고 하는데, 형제 관련하여 헷갈리네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공지원 민간임대 청약에 대한 질문에 답변드리겠습니다.형제 관련 세대원 문제: 청약 시 형제는 같은 주소에서 살면서 같은 주민등록표등본에 올라와 있더라도 세대원에 포함되지 않습니다. 따라서 형제는 단순 동거인으로 간주되며, 청약에 있어서는 그냥 남이랑 똑같이 취급됩니다.청약 신청 가능성: 제가 A에 노부모특별공급+일반공급 2번 청약을 넣고, 동생이 같은 A에 청년특별공급+일반공급 2번 청약을 넣는 것은 가능합니다. 이는 노부모특별공급은 세대주만 신청 가능하고, 청년특별공급은 세대원도 신청 가능하기 때문입니다.당첨 후 계약 포기: 만약 둘 다 특별공급으로 당첨이 되었다고 쳤을 때, 동생이 계약을 하지 않고 당첨을 포기하면, 그 특별공급 당첨 이력이 남아서 추후 다른 아파트단지 특별공급에 청약을 넣을 기회는 없어질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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묵시적 갱신 중 전세금인상으로 인한 계약서 작성은 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 인상에 따른 계약서 작성에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.전세금 인상 부분만 계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 하는지: 전세금이 인상되는 경우, 종전 전세계약서에 받아둔 확정일자는 최초의 전세금에 관한 우선변제권만 확보한 것이므로 증액된 전세금에 관한 우선변제권도 추가로 확보하기 위해 확정일자를 받아야 합니다. 증액된 부분에 대한 계약서만 새로 작성해야 하며, 임차기간 등의 내용도 포함을 하면 됩니다.묵시적 갱신이라 정확한 계약기간을 어떤 식으로 써야 하는지: 월세 계약 또는 전세 계약이 묵시적으로 갱신되면, 그 갱신된 기간은 2년입니다. 묵시적 갱신 횟수에 제한은 없습니다.특약사항은 추가적으로 써야하는게 있는지: 특약사항에는 기존에 작성된 계약서가 유효하며 인상된 부분에 대한 계약이라는 것을 명시하는 것이 좋습니다.계약서 쓰기 전 확인해야할 사항이 있는지: 계약서를 작성하기 전에 등기사항증명서를 떼어서 압류나 가압류, 근저당 설정 권리관계에 사항에 변동이 있는지 확인해야 합니다. 대출사항이 기재된 근저당 부분은 특히 신경을 써서 체크해야 합니다.전세금 인상과 관련된 계약서 예시가 있다면 그것도 부탁드립니다: 전세금 인상에 따른 계약서 예시는 아래와 같습니다제목과 서문에 표시 증액 여부와 재계약 여부를 분명히 밝힘계약의 종류를 선택하여 체크해야 함갱신청구권을 행사하는 경우 명확히 기재해야 함재계약의 목적 재계약의 목적이 보증금 증액과 계약기간 연장에 있음을 밝힘
경제 / 부동산
23.12.10
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모델하우스에서는 어떤 방식으로 계약을 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.모델하우스에서의 계약 방식은 다음과 같습니다모델하우스 오픈: 분양신고가 수리된 후에 모델하우스를 오픈합니다. 이 공간에서는 홍보, 상담, 청약, 분양(추첨 등), 계약 등 분양과 관련된 대부분의 업무가 이루어집니다.분양 및 계약 업무: 분양 관련 업무는 사전청약을 진행한 사람들을 대상으로 분양방식에 따라 수분양자를 선정하는 업무입니다. 수분양자가 선정되고 나면 1~3일 안에 실제 계약을 진행합니다.미분양된 매물에 대해서는 분양이 완료된 이후에도 분양을 지속적으로 이어갑니다.모델하우스에서 안내해주시는 분들은 주로 시행사에서 진행하는 업무를 담당하며, 분양대행사 직원들은 인원, 비품세팅 등의 업무를 수행합니다. 그러나 그들이 반드시 공인중개사와 같은 부동산 분야의 전문가라고는 할 수 없습니다. 이들의 역할과 자격은 모델하우스나 분양대행사의 정책에 따라 다를 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.10
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월세 계약 갱신을 하려면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 갱신을 위한 방법은 다음과 같습니다묵시적 계약 갱신: 임대인 (집주인)과 임차인 (세입자)은 임대차를 맺고 기간 동안 부동산을 사용하기로 하였는데, 계약기간 만료가 다가왔을 때 양쪽 다 별다른 이야기가 없다면 기존의 내용 그대로 연장이 되는 개념입니다. 만약에 둘 중 하나라도 이 내용을 지속할 생각이 없다면 만료 6개월 이후 ~ 2개월 이전 사이에 상대에게 연락해야 합니다.서류 재작성 여부: 월세 전세계약 자동 연장 (묵시적 계약 갱신)의 경우에는 서류를 재작성하지 않아도 됩니다. 하지만, 월세나 보증금에 변화가 있다면 그 부분만 수정해서 새로 쓰시면 됩니다.계약서 작성 비용: 부동산에서 계약서를 작성하는 경우에는 보통 10만원정도를 받는다고 합니다.따라서, 월세 계약 갱신을 원하시는 경우에는 집주인에게 연락하여 계약 갱신 의사를 표현하시면 됩니다. 계약서를 새로 작성하려면 부동산에 방문하셔서 계약서를 작성하시면 됩니다. 그러나, 계약 내용에 큰 변동이 없다면, 굳이 새로운 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 이러한 절차를 따르면 월세 계약 갱신을 원활하게 진행하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.09
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