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반등장과 상승장에서도 역전세난이 발생할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.역전세난은 주로 전세가격이 급락하는 하락장에서 발생하는 것으로 잘 알려져 있습니다. 그러나 반등장이나 상승장에서도 역전세난이 발생할 수 있습니다.예를 들어, 2021년 집값 상승기에 고점에서 체결된 전세계약이 만료되는 시기에 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 이를 '역전세난’이라고 합니다. 이러한 상황은 집값이 상승하더라도 전세가격이 하락하는 경우에 발생할 수 있습니다.따라서, 전세계약을 체결할 때는 시장 상황뿐만 아니라 집주인의 재정 상태, 부동산의 가치 변동 등 여러 요인을 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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빌라만 전세사기가 있는 이유가 무엇인지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라와 아파트에서 전세 사기가 발생하는 이유는 여러 가지입니다.빌라에서 전세 사기가 발생하는 주요 원인 중 하나는 신축업자와 대출기관의 프로젝트가 성공하지 못하게 되면서, 높은 임차보증금으로 분양대금을 매꾸려는 생각과 행동들이 있습니다. 또한, 빌라의 경우 아파트에 비해 가격이 저렴하고 정확한 시세 파악이 어려운 편이기 때문에 전세 사기에 취약합니다.아파트에서는 전세 사기가 덜 발생하는 이유 중 하나는 아파트의 시세가 명확하게 알 수 있고, 전세가율도 낮기 때문에 전세 사기로부터 비교적 안전한 것으로 알려져 있습니다. 그러나 아파트에서도 전세 사기가 발생할 수 있으며, 이는 주로 1~2동 규모의 '나홀로 아파트’에서 발생합니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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갭투자를 하고 싶은데 어떻게 진행하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갭투자는 아파트에 기존 전세가 있는지 여부에 따라 진행 방법이 달라집니다. 아래는 갭투자를 진행하는 일반적인 방법입니다1 마음에 드는 물건을 선택합니다.2 부동산 중개인을 통해 해당 아파트의 매도자의 계좌를 받습니다.3 가계약금을 넣습니다.4 아파트 매매 협의 후 계약서 날짜를 잡고 계약서를 씁니다.5 통상적으로 2~3개월 정도 기간을 맞춰 계약잔금을 내는 것을 협의합니다.6 2~3개월 동안 전세 세입자를 찾아서 계약을 맞춥니다.기존 전세가 있다면 세입자의 남은 계약일을 확인하고 그에 따른 자금 계획을 세워야 하고, 기존 전세가 없다면 계약 후 잔금일을 2~3개월 미룬 뒤 그 기간 동안 전세 세입자를 찾아야 합니다.갭투자에서 갭 (Gap)이 의미하는 것은 주택 매매가격과 전세보증금의 차이입니다. 갭만큼 즉, 매매가격에서 보증금을 뺀만큼의 금액만 있으면 주택을 사는 것이 가능합니다. 예컨대 주택 가격이 3억원이고 해당 주택에 전세 세입자가 2억 4천의 보증금을 내고 있다면, 6천만원 (갭)만 있으면 주택을 사는 것이 가능합니다.계약서에는 전체 금액이 들어가게 됩니다. 그리고 전 집주인에게 전세금과 매매가 차익만 주고 양도를 받게 됩니다. 이렇게 전세를 끼고 자신의 투자금 (갭)을 통해 매매를 한 뒤, 전세기간 동안 아파트 값이 오른만큼 차익을 기대할 수 있는 투자가 되겠습니다
경제 / 부동산
23.11.29
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전세사기시 세입자가 소유권을 우선적으로 받지 못하는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기의 경우, 세입자가 소유권을 우선적으로 받지 못하는 이유는 주로 법적인 문제와 관련이 있습니다. 세입자가 주택의 인도 및 주민등록 (전입신고)을 하더라도, 그 당일이 아닌 ‘다음 날’부터 임대차의 대항력이 생기는 반면, 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 당일부터 효력을 발생시키기 때문입니다.전세사기의 경우, 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 발생하는 케이스가 가장 많습니다. 이때 세입자에게 소유권을 인정해주고 매매가-전세가에 해당하는 금액을 세입자가 아닌 다른 피해자에게 지불하게 하는 것은 복잡한 문제를 수반합니다.첫째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택의 소유자가 되어 모든 책임과 의무를 지게 됩니다. 이는 세입자에게 부담이 될 수 있습니다. 둘째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택의 가치에 따라 세금을 내야 합니다. 이는 세입자에게 추가적인 경제적 부담을 주게 됩니다. 셋째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택을 팔거나 임대할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 이는 세입자가 주택을 팔거나 임대하는 것을 원하지 않을 수 있습니다.따라서, 세입자에게 소유권을 인정하고 매매가-전세가에 해당하는 금액을 세입자가 아닌 다른 피해자에게 지불하게 하는 것은 복잡한 문제를 수반하며, 이는 법적으로 규정되어 있지 않습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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월세 수익을 얻으려는 투자자들은 보통 어떤 절차를 거쳐 부동산을 매입하고, 어떤 대상의 부동산을 매입하는지 아시는 대로 최대한 자세히 알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 수익을 얻으려는 투자자들이 부동산을 매입하는 절차는 다음과 같습니다1 시장 조사: 투자자들은 먼저 월세 수익을 얻을 수 있는 부동산에 대한 시장 조사를 합니다. 이 과정에서는 부동산의 위치, 가격, 임대료, 그리고 잠재적인 가치 상승률 등을 고려합니다.2 금융 계획: 투자자들은 자신의 투자 예산을 결정하고, 필요한 경우에는 대출을 받기 위한 계획을 세웁니다.3 부동산 매입: 투자자들은 선택한 부동산을 매입합니다. 이 과정에서는 부동산 중개인을 통해 거래를 진행하며, 필요한 경우에는 법률적인 조언을 받습니다.4 임대: 투자자들은 매입한 부동산을 임대하여 월세 수익을 얻습니다.월세 수익을 얻기 위해 투자자들이 매입하는 부동산의 대상은 다음과 같습니다아파트: 아파트는 월세 수익을 얻기 위한 주요한 부동산 대상입니다. 특히, 중산층이 거주하는 아파트의 경우 월세가 100~200만원 선인 경우가 많습니다.오피스텔: 오피스텔은 월세 수익률이 상가, 창고와 같은 부동산 상품보다 낮지만, 월세 수익을 얻기 위한 부동산 대상으로 선택될 수 있습니다.상가 및 창고: 상가나 창고는 월세 수익률이 높을 수 있으므로, 월세 수익을 얻기 위한 부동산 대상으로 선택될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.29
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인구절벽이 온다는 2050년도에 아파트수요는 어떻게 될까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2050년에 대한 아파트 수요 예측은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 한 가지 중요한 요인은 인구 동향입니다. 통계청 장래인구추계에 따르면, 2050년 대한민국의 총인구는 4943만 명으로 예상되며, 이는 2031년에 5296만 명으로 정점을 찍은 뒤 감소하는 추세입니다. 그러나 서울을 중심으로 한 수도권에는 더 많은 사람이 몰려들 것으로 예상되며, 10명 중 6명은 수도권 시민이 될 것입니다. 이러한 인구 동향은 아파트 수요에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.아파트 분양가에 대한 현실성은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 최근에는 자재비와 인건비 등의 공사비 상승, 그리고 고금리 여파로 인해 아파트 분양가가 상승하고 있습니다. 특히, 규제지역 해제로 인해 분양가 상한제 적용 지역이 강남·서초·송파·용산구 등 4곳으로 대폭 축소되면서 고분양가 단지가 속출하고 있다고 합니다. 이러한 상황은 아파트 분양가의 현실성에 대한 논란을 일으키고 있습니다. 그러나, 이러한 가격 상승은 공급과 수요, 그리고 시장의 다양한 요인에 의해 결정되므로, 분양가가 현실적인지 아닌지를 판단하는 것은 복잡한 문제입니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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재건축시 상가들의 권리는 어떻게 분배되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 과정에서 상가의 권리 분배는 복잡한 문제로, 여러 가지 방법이 있습니다. 그 중 한 가지 방법은 "상가독립정산제"입니다. 이 방식은 아파트(주택)와 상가를 분리하여 개발 이익과 비용을 별도로 정산하며, 상가 조합원들로 구성된 별도의 기구(상가협의회)가 상가에 관한 설계 및 권리관계 내용을 자율적으로 마련하는 방식입니다. 즉, 상가 신축분양 수익금에서 사업비를 제외한 개발이익금은 상가 조합원들에게 분배하고, 주택 조합원의 종전 토지에 신축하는 아파트 분양수익금에서 아파트 신축에 소요되는 사업비를 제외한 개발 이익금은 주택 조합원에게 분배하는 것입니다.그러나 이러한 방식은 상황에 따라 다르며, 특히 재건축 조합과 상가 조합 간의 협의에 크게 의존합니다. 따라서 특정 상황에서의 권리 분배 방식은 해당 조합의 정책과 계약에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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분양권 구매 후 인테리어 옵션 취소여부?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양 계약 체결 후에 설계 변경이 가능한지에 대해 말씀드리겠습니다. 주택법 시행규칙에 따르면, 분양 가격에 변경을 초래하거나 2% 이상의 면적 증감을 초래하는 변경 등에 대해 사업 계획의 변경 승인을 받아야 합니다. 하지만 수분양자 (입주 예정자) 80% 이상의 동의를 받으면 변경 승인이 가능하다고 명시되어 있습니다.그러나 이는 아파트의 구조 변경에 대한 내용이며, 인테리어 옵션에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 따라서 분양권을 구매한 후에 인테리어 옵션을 변경하거나 취소할 수 있는지에 대해서는 분양 계약서를 확인하거나 직접 건설사에 문의해야 합니다.또한, 분양권을 전매하려는 경우에는 분양 계약서의 내용과 건설사의 정책에 따라 다를 수 있으므로, 이에 대해서도 건설사에 문의하시는 것이 좋습니다. 분양 계약서와 건설사의 정책에 따라 분양권 전매 시 인테리어 옵션 변경이 가능할 수도, 불가능할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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임대사업자 물건에 자식이 들어가도되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 임대사업자가 가족에게 임대할 수 있습니다. 그러나 임대사업자 등록시나 후에 임차인을 신고해야 합니다. 현재 임차인이 거주하고 있는 경우에는 자녀가 거주하기 위하여 임차인을 내보낼 수 없습니다. 임차인이 허락하여 나가고 자녀가 거주한다면 임차인이 구청이나 시청에 신고를 하면 3000만원 이하의 과태료를 부과 할 수도 있습니다. 따라서, 임대사업자인 부모님이 공공임대 물건에 자식이 전세로 들어가는 것은 가능하지만, 이에 따른 법적인 의무와 규정을 준수해야 합니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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아들 명의로된 집(1주택)에 부모님과 함께 거주중인데 어머니가 세대주 입니다 무주택세대주 요건 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무주택 세대주의 조건은 주민등록등본상 '세대주’로 등록된 사람으로 본인 (세대주)을 포함한 세대구성원 모두가 주택을 소유하고 있지 않는 자를 의미합니다.따라서, 어머니가 세대주이고 세대원으로 아버지, 누나, 그리고 집을 소유하고 있는 당신이 있는 경우에는 어머니가 무주택 세대주의 요건을 충족하지 못합니다. 왜냐하면 세대원 중에 당신이 주택을 소유하고 있기 때문입니다.무주택 기간은 만 30세가 되는 날을 시작으로 공고일까지의 시간으로 선정이 되는데요. 만약 주택을 소유한 적이 있다면 주택처분 후 무주택자가 된 날부터 무주택 기간을 새롭게 산정합니다. 따라서, 어머니가 2003년부터 주택을 소유하지 않았다면, 무주택 기간은 20년이 됩니다. 하지만, 이는 세대주와 세대원 모두가 주택을 소유하지 않아야 '무주택자’의 기준이 충족됩니다.따라서, 어머니가 청약을 넣으려면 세대를 분리하여 '세대주’가 되거나 세대주 변경을 통해 본인을 세대주로 등록하면 됩니다. 그러나 이 경우에도 세대원이 주택을 소유하고 있으면 안됩니다.
경제 / 부동산
23.11.28
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