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현대 다주택자인데 주택청약1순위는 청약이 안되는지 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약 1순위 조건에 따르면, 무주택자 또는 전용면적 60m² 이하의 1주택을 소유한 경우에만 1순위로 청약이 가능합니다. 현재 3채의 아파트를 소유하고 계신 경우, 1채가 공시지가 1억 이하라도 다주택자로 분류되어 1순위 청약 자격이 없습니다. 2순위로 아파트 청약에 당첨되는 경우, 취득세는 새로 취득하는 주택을 포함하여 보유하게 되는 주택의 수에 따라 계산됩니다. 현재 2주택을 보유하고 있고 새로운 주택을 취득하게 되면, 대상주택으로 3주택을 선택하여 취득세를 계산하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세로 살다 이사를 가는데 에어컨 타공 메꾸고 가야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.타공을 막고 가야 하는지 여부는 주로 임대 계약서의 조건과 집주인과의 합의에 따라 달라집니다. 일반적으로, 에어컨 설치 시 집주인의 동의를 받았다면, 이사할 때 타공 부분을 원상복구하는 것이 예의입니다. 타공이 두 개라면 두 곳 모두 메우는 것이 좋습니다 .원상복구의 범위는 경우에 따라 다를 수 있습니다. 법적으로는 임대인과의 합의나 계약서에 명시된 내용에 따라 원상복구의 정도가 결정됩니다. 일반적으로, 우레탄 폼이나 에어컨 타공 마개를 사용하여 구멍을 메우는 것으로 충분한 경우가 많습니다. 하지만, 벽이나 샷시 등의 구조적인 부분에 대한 큰 변화가 있었다면, 더 상세한 복원이 필요할 수도 있습니다. 이는 집주인과의 협의를 통해 결정되어야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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세입자가 경매 낙찰 될 경우 시세 선납한 돈은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집이 경매에 넘어갈 경우, 세입자가 낙찰을 받으려면 일반적으로 시세의 일정 비율을 선납해야 합니다. 이 선납금은 낙찰 후 낙찰가에 대한 보증금으로 사용되며, 낙찰가가 전세보증금보다 낮은 경우, 선납한 금액은 낙찰가와 상계 처리됩니다. 즉, 선납금은 낙찰가의 일부로 간주되어 별도로 돌려받지는 않습니다. 경매에서 낙찰을 받게 되면, 전세보증금반환채권이 있을 경우 낙찰대금을 별도로 지급하지 않아도 됩니다. 이는 낙찰가와 전세보증금반환채권을 상계 처리할 수 있기 때문입니다. 하지만, 만약 낙찰가가 전세보증금보다 낮다면, 낙찰자인 세입자는 낙찰가와 전세보증금의 차액만큼의 손해를 볼 수 있습니다. 이 경우, 법적으로 '혼동’이라는 원칙에 따라 세입자가 임대인의 지위를 승계하게 되면서, 세입자의 보증금반환채권은 소멸하게 됩니다.따라서, 선납한 금액에 대해서는 낙찰 후에 별도로 반환받지 못하며, 낙찰가가 전세보증금보다 낮을 경우 그 차액은 세입자가 부담해야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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민간임대아파트 매매 궁금한 점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대아파트 매물이 많은 이유는 여러 가지가 있습니다. 먼저, 민간임대아파트는 청약통장이 필요 없고, 무제한 전매가 가능하며, 양도세가 발생하지 않아 세금 절약에 유리한 점 때문에 인기가 많습니다. 또한, 분양가상한제 강화로 인해 건설사들이 수지타산이 맞지 않아 분양 대신 임대로 전환하는 경우가 많습니다. 이외에도 부동산 하락세로 분양이 잘 되지 않을 때, 급한 상황을 막기 위해 민간임대로 전환하는 경우도 있습니다.민간임대아파트는 건설사에서 자체적으로 주택을 세운 뒤 장기간 안정적으로 임대하는 형태로, 일반적으로 임대의무기간은 최소 10년입니다. 이러한 임대아파트는 분양전환 가능성이 불확실하고, 분양가상한제를 적용받지 않아 고분양가 논란이 있을 수 있으며, 향후 아파트 가격 변동에 따른 리스크도 고려해야 합니다.따라서, 매물이 많은 것은 건설사가 임대 못한 매물을 파는 것이 아니라, 이러한 민간임대아파트의 특성과 시장 상황에 따른 결과일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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부동산 대출이 투자에 어떤 영향을 미치나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 대출이 투자에 미치는 영향은 여러 가지가 있습니다. 대출을 활용한 부동산 투자는 레버리지 효과를 통해 수익성을 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있지만, 동시에 위험도 증가시킬 수 있습니다. 대출을 통해 더 큰 규모의 투자가 가능해져, 투자 수익률을 증가시킬 수 있습니다. 하지만, 시장이 불리하게 움직일 경우 손실도 확대될 수 있습니다 금리가 상승하면 대출 이자 부담이 커져 부동산 투자의 매력이 줄어들 수 있습니다. 반대로 금리가 하락하면 대출 이자 부담이 줄어들어 부동산 투자에 대한 매력이 높아질 수 있습니다. 경제 상황, 정부 정책, 시장의 수요와 공급 등 외부 요인들도 부동산 투자와 대출에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 정부의 부동산 정책이 대출 조건을 완화할 경우 부동산 시장에 활기를 불어넣을 수 있습니다. 대출을 활용한 투자는 위험 관리가 중요합니다. 시장 변동성이 클 때는 대출로 인한 부담이 커질 수 있으므로, 투자자는 자신의 재정 상태와 시장 상황을 잘 파악하고 신중하게 결정해야 합니다.대출을 받아 투자하는 것에 대한 겁이 많으시다면, 그것은 신중한 접근 방식의 일부일 수 있습니다. 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근하고, 자신의 재정 상태와 투자 목표에 맞춰 계획을 세우는 것이 중요합니다. 대출은 신중을 요해야 합니다. 지속적인 이자를 내야 하고 시세가 심각하게 하락하면 원금손실뿐 아니라 대출에 대한 부담도 커질수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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오피스텔을 계약할 때도 똑같은 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔을 구매하실 때 아파트와는 몇 가지 차이점이 있습니다. 아파트는 주택법이 적용되고, 오피스텔은 건축법이 적용됩니다. 아파트는 공급면적(전용면적 + 공용면적)이 기준이지만, 오피스텔은 계약면적(공급면적 + 기타 공용면적)이 기준입니다. 아파트는 전용면적 85㎡ 이하는 1.1%, 초과는 1.3%의 취득세가 부과되지만, 오피스텔은 일괄적으로 4.6%의 취득세가 부과됩니다. 오피스텔은 임대사업자를 등록하면 취득세 감면이나 부가세 환급 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 계약을 진행하기 전에, 이러한 차이점들을 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 중요합니다. 또한, 계약 조건, 관리비, 그리고 기타 규제 사항들도 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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본인 소유의 건물을 다른 사람에게 전세/월세로 임대해주면 부동산임대업자가 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.본인 소유의 부동산을 타인에게 전세나 월세로 임대해주는 경우, 부동산임대업자가 됩니다. 부동산 임대업자는 크게 일반임대사업자와 주택임대사업자로 구분되며, 임대하는 부동산의 종류에 따라 등록 절차와 세금 혜택이 다를 수 있습니다.사업자 신고의 필요성에 대해서는, 과세소득이 발생하는 경우 사업자 등록을 해야 합니다. 2019년부터 주택임대사업자는 소득세법에 의한 사업자등록을 해야 하며, 이는 세무서에 신고하는 것을 의미합니다. 사업 개시일로부터 20일 이내에 사업자등록신청서를 관할 세무서장에게 제출해야 하며, 사업자등록을 하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.따라서, 임대소득이 있는 경우 반드시 세무서에 사업자등록을 하고, 필요한 경우 사업장 현황신고 및 부가가치세 신고 등의 절차를 이행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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계약시 세입자 신용 및 채무가 안좋을 경우 사기죄?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사기죄가 성립하기 위해서는 몇 가지 요건이 충족되어야 합니다. 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계와 법리에 따라 달라질 수 있습니다. 기망행위: 타인을 속이는 행위입니다. 예를 들어, 변제의사나 변제능력이 없으면서도 그 사실을 숨기고 돈을 빌리는 경우가 여기에 해당합니다.처분행위: 기망을 받은 사람이 재산상의 처분을 하는 행위입니다.편취의 고의: 사기를 치려는 의도가 있어야 합니다.세입자가 계약 당시 신용이나 채무 상태가 좋지 않음에도 불구하고 이를 숨기고 계약을 체결했다면, 이는 기망행위에 해당할 수 있습니다. 하지만, 사기죄가 성립하기 위해서는 세입자가 처음부터 임대료를 지불할 의사나 능력이 없었다는 것을 입증해야 합니다. 또한, 세입자가 임대인을 기망하여 재산상 이익을 취득했다는 점도 입증해야 합니다.경찰서에서 고소장 접수를 권유한 것으로 보아, 사건의 구체적인 사실관계에 따라 사기죄가 성립될 가능성이 있을 수 있습니다. 요즘 아파트전세사기등의 피해가 급증하는것 같습니다.사기를 치는 사람도 너무 많고요. 아무쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세 임대보증금과 보증금액 상이한 문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대주택법령에 따르면, 임대보증금과 담보권 설정금액의 합계가 주택가격의 60%를 초과하는 경우, 그 초과하는 금액이 보증금액으로 설정됩니다. 여기서 중요한 것은 '주택가격’이 어떻게 계산되는지입니다.주택가격의 60%를 계산할 때, 공시지가만을 기준으로 하지 않고, 법령에서 정한 적용비율을 곱하여 주택가격을 산정합니다. 예를 들어, 공시지가가 1억 5천만 원이라면, 적용비율에 따라 실제 주택가격은 이보다 높을 수 있습니다. 보증금액이 5천만 원으로 설정된 경우, 이는 주택가격의 60%를 초과하는 금액 중에서 보증회사가 보증하는 금액을 의미합니다. 따라서, 실제 주택가격이 공시지가를 기준으로 한 것보다 높게 산정되었을 가능성이 있습니다.문제가 생겼을 때 전액 보상받지 못하는지에 대해서는, 보증보험의 보상 한도와 조건에 따라 다릅니다. 일반적으로 보증보험은 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 임대보증금의 반환을 책임지는 상품으로, 보증한도 내에서 보상을 받게 됩니다. 만약 보증금액이 보증한도 내에 있다면, 문제 발생 시 해당 금액까지 보상받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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전세사기 안 당하는 법은 무엇일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 할 때 주의해야 할 사항들을 알려드리겠습니다. 매물에 대한 등기부등본을 확인하여 실제 소유자가 누구인지, 부동산의 주소가 일치하는지, 저당권이나 전세권 등이 설정되어 있는지 확인하세요. 가능하면 집주인과 직접 계약을 하고, 대리인을 통해 계약할 경우 대리인의 신분증과 위임장, 집주인의 인감증명서를 확인하세요. 계약금과 잔금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금하고, 이체 내역을 잘 보관하세요. 계약서의 특약 조항을 꼼꼼히 확인하고, 불합리한 조항이 없는지 검토하세요. 계약 즉시 확정일자를 받고, 전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 하세요. 전세보증보험에 가입하여 보증금을 보호하세요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증) 같은 기관의 보증상품을 비교해보고 가입하는 것이 좋습니다.이 외에도 부동산 중개인의 자격을 확인하고, 건물의 시설물에 하자가 없는지 체크하는 등의 추가적인 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.04.11
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