전문가 프로필

답변 내역

전세보증금 대항력, 누구말이 맞는 것일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 지키기 위해 대항력을 유지하는 방법에 대해 설명드리겠습니다. 대항력은 세입자가 주인에게 보증금을 돌려받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말합니다. 정확히 말하면 세입자가 임대인(집주인)이나 매수자(새로운 주인)에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금의 반환을 주장할 수 있는 권리를 대항력이라고 합니다.대항력을 갖추는 방법:전입신고와 점유를 유지해야 합니다. 즉, 이사를 하고 주민등록을 해당 집으로 전입신고한 날부터 대항력이 발생합니다.중요한 점은 등기부상 기록되어 있는 채권자가 없어야 합니다. 다시 말해, 대항력이 생기는 날보다 먼저 등기된 채권자에게는 대항력을 주장할 수 없다는 의미입니다.딸을 전셋집으로 전입신고하는 방법:딸을 지금 전셋집으로 전입신고를 시키면 동일한 대항력을 가질 수 있습니다. 이 경우, 딸의 인적사항과 기존에 작성한 계약서를 찍어서 보내주면 기존 계약 그대로 해서 새로운 계약서를 써줄 수 있으니 집주인에게 도장을 받아두시면 됩니다.중요한 점:대항력은 등기부상 기록에 따라 발생하므로, 이사를 하고 주민등록을 해당 집으로 전입신고한 날짜를 기준으로 확인해야 합니다.상황에 따라 전입신고와 점유를 유지하는 것이 중요하며, 임대인과 합의해지가 없는 한 임차권등기는 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

전세계약2년만기이후1년연장우선적으로했습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약과 관련하여 여러 가지 사항이 꼬여 있어 복잡한 상황입니다. 전세계약 기간과 연장: 처음에는 2년의 전세계약을 체결했고, 이후 1년씩 연장하는 우선권을 가지고 있습니다.집주인의 요청: 집주인은 집을 빨리 비우라고 요청했으며, 집주인의 집이 전세로 나가야 다른 집을 찾을 수 있다고 합니다.1년 연장 가능 여부: 집주인의 말에 따르면 1년 연장만 가능하다고 하지만, 원칙적으로 2년까지 연장할 수 있다는 것을 들었습니다.암묵적 동의와 부동산 비용: 집주인과의 대화에서 명확한 답변을 하지 않았으며, 이로 인해 부동산 비용 (이사비, 복비)를 요구할 수 있는지 궁금합니다.이 상황에서 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다:1년 연장 가능성: 원칙적으로 1년 연장만 가능하다고 하더라도, 집주인과 협의하여 추가로 1년을 더 연장할 수 있는지 확인해보세요. 이는 집주인과의 협상에 달려 있습니다.암묵적 동의: 집주인과의 대화에서 명확한 답변을 하지 않았다면, 암묵적 동의로 볼 수 있는지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 이 부분은 법적 조언을 받는 것이 좋습니다.부동산 비용: 이사비와 복비를 요구할 수 있는지 여부는 계약서와 지역 법규에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 계약서에 명시되지 않은 부분은 암묵적 동의로 간주되기도 합니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

임야 토지 부동산 거래 시 중개수수료 얼마나 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래 시 중개수수료는 부동산을 매매하거나 임대차 계약을 체결할 때 발생하는 중개의뢰인과 공인중개사 간의 중개행위에 대한 대가입니다. 이 수수료는 지역, 부동산 종류, 거래 금액에 따라 상한 요율로 정해져 있습니다.서울을 기준으로 토지를 매매했을 때, 토지 매매 수수료 상한요율은 거래금액의 0.9% 이내입니다. 즉, 공인중개사와 의뢰인이 상한요율 내에서 중개보수를 협의하여 결정합니다. 이를 토대로 토지 금액별로 수수료를 계산해보겠습니다3억짜리 토지를 매매할 때 중개수수료는 2,700,000원입니다.계산: 3억 x 0.9% = 2,700,000원5억짜리 토지를 매매할 때 중개수수료는 4,500,000원입니다.계산: 5억 x 0.9% = 4,500,000원10억짜리 토지를 매매할 때 중개수수료는 9,000,000원입니다.계산: 10억 x 0.9% = 9,000,000원중개수수료는 상한요율 내에서 의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정되며, 실제 거래 상황에 따라 더 낮게 협의될 수도 있습니다. 부동산 매매 시 중개수수료를 정확히 확인하시기 바랍니다
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

공인중개사가 자녀 명의로 된 전세매물을 소개해줬는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사가 자녀 명의로 된 전세 매물을 소개해줬을 때와 자신의 딸 소유로 있는 전세 매물을 소개해줬을 때, 상황이 다르게 처리됩니다.자녀 명의로 된 전세 매물 소개:공인중개사가 자녀의 명의로 된 전세 매물을 소개하는 경우, 이는 일반적으로 허용되는 상황입니다. 자녀가 실 거주하거나 명의만 가지고 있더라도, 부모가 자녀의 매물을 소개할 수 있습니다.자신의 딸 소유로 있는 전세 매물 소개:공인중개사가 자신의 딸 소유로 있는 전세 매물을 소개하는 경우, 이는 직접거래에 해당합니다.공인중개사법은 중개 의뢰인과 직접 거래하거나 거래 당사자를 대리하는 것을 금지하고 있습니다.따라서, 공인중개사가 자신의 딸 소유로 있는 매물을 소개할 때는 직접거래가 아니라고 주장할 수 없습니다.이러한 상황에서 공인중개사가 직접 거래를 하면 위법하며, 벌금 형을 받을 수 있습니다.결론적으로, 자신의 딸 소유로 있는 전세 매물을 소개한 경우 직접거래에 해당하므로, 이는 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 공인중개사는 중개 의뢰인과 직접 거래하지 않아야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

이사갈때 아파트 전기는 어떻해야하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이사를 준비하시는데 도움이 될 수 있도록 공과금(전기, 가스, 수도요금) 정산 방법을 안내해 드리겠습니다전기요금 정산 방법:이사 당일에는 전력 사용량을 확인한 후, 한전(123)으로 연락하거나 한전 사이버지점을 방문하여 요금 정산을 진행하시면 됩니다.정산 시 등록된 복지할인이나 자동이체 등은 자동 해지되므로, 이사한 곳에서 명의 변경 후 다시 신청해주셔야 합니다.명의 변경 방법:이사 당일에 전력 사용지침(계량기 현재 지침)을 확인한 후, 한전 사이버지점, 고객센터(국번 없이 123) 또는 관할 한전지점에 전화로 신고하시면 됩니다.희망하는 방법(신용카드 납부 또는 지정한 계좌에서 출금)으로 전기요금을 납부하시면 이사 전출 시 요금 정산이 완료됩니다.이사 전후에는 가능한 빠른 시일 내에 가스, 전기, 수도요금 전입 신청을 진행하는 것이 좋습니다. 각 공급사마다 절차와 요구되는 서류가 조금씩 다를 수 있으므로, 해당 공급사의 공식 웹사이트나 고객센터를 참고하여 신청 방법을 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

이런경우는 어찌해야하는지 몰라 여기에 물어봐요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이런 상황에서는 임차인과 임대인 간의 의사소통이 중요합니다. 임대인과의 대화: 세입자가 세탁기를 새로 구매하고 설치했음에도 불구하고, 주인에게 사실을 알리지 않았다는 점은 문제가 될 수 있습니다. 임대인과 이 사안에 대해 솔직하게 대화하는 것이 좋습니다.세탁기 비용: 세입자가 세탁기를 구매하고 설치한 경우, 세입자가 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 그러나 주인이 세탁기를 바꾸는 데 들어간 비용을 부담하겠다고 말했다면, 이는 임대인과의 합의에 따라 결정되어야 합니다.임대 계약서 확인: 임대 계약서를 확인하여 세입자와 임대인 간의 권리와 의무를 명확히 파악하세요. 세입자가 세탁기를 들고 가는 것이 허용되는지 여부를 확인해야 합니다.보증금: 세입자가 세탁기를 들고 가는 경우, 보증금에서 세탁기의 비용을 차감할 수 있습니다. 이에 대한 합의를 임대인과 세입자가 이루어야 합니다.전세와 월세: 전세와 월세에 따라 상황이 달라질 수 있습니다. 전세로 계약된 경우, 세입자는 세탁기를 들고 가는 것이 일반적으로 허용되지 않습니다. 월세로 계약된 경우, 세입자와 임대인 간의 합의가 필요합니다.좀 더 구체적인 상황에 따라 임대인과 상의하고, 계약서를 확인하여 적절한 조치를 취하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

집은 전세로 들어가는게 좋을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세:초반에 투입되는 비용이 적습니다.계약 기간이 유연하며 월세 지원 정책을 이용할 수 있습니다.매달 지출되는 비용이 많고 월세 금액이 인상될 수 있습니다.주택 소유권이 없습니다.연말정산 세액공제 혜택이 있습니다.전세:매달 나가는 비용이 적습니다.계약 기간이 길며 전세금을 투자할 수 있습니다.초반에 투입되는 비용이 크고 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.전세금은 전세대출 원리금과 이자에 대한 소득공제 혜택이 있습니다.매매:주택 소유권을 가지고 인플레이션 방어와 시세차익을 누릴 수 있습니다.초반에 투입되는 비용이 매우 크고 매매 세금이 부과됩니다.계약 기간이 없습니다.주택담보대출 이자에 대한 소득공제 혜택이 있습니다.전세를 선택하실 경우, 전세보증금 보호를 위해 전세대출보험을 가입하시는 것을 추천드립니다. 전세대출보험은 보험료가 저렴하고, 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험금을 지급받을 수 있습니다. 전세대출보험을 가입하시려면 계약하려는 주택이 전세대출보험이 가능한지 먼저 확인하셔야 합니다.전세를 안 추천하는 이유는 전세금이 너무 높아서 대출을 받아야 하는 경우, 이자 부담이 크고 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문입니다. 전세금이 인상되면 다른 집을 찾아야 하는 번거로움도 있습니다. 전세보다는 월세나 매매가 더 나은 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

무허가 주택에 토지세는 나오는데 주택세도 나오나요 그리고 벌금이 나오는집과 안나오는집의 이유가 먼가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무허가 주택에 대한 세금과 벌금에 대해 알아보겠습니다.무허가 주택과 세금:무허가 주택은 정부나 지방자치단체가 각종 세금을 징수할 때 주택으로 간주됩니다.취득 단계와 보유 단계에서는 세 부담이 거의 없지만, 세법상 주택으로 간주되므로 양도세는 일반 건물과 큰 차이가 없습니다.취득 시 세금 혜택은 무허가 주택의 등록세 면제와 취득세 2%로만 부과됩니다.무허가 주택은 주택으로 보지 않아 무주택 소유자로 간주되며, 인기지역 아파트 청약 대기자에게도 유리합니다.다만, 조합원으로 관리처분인 경우 주택의 당첨자로 간주됩니다.벌금과 무허가 주택:무허가 주택에 따라 벌금이 부과되는 경우와 그렇지 않은 경우가 있습니다.어떤 지역에서는 이행보증금으로 엄청난 벌금을 부과하여 무조건 헐게 만드는 곳도 있고, 어떤 지역에서는 몇십 년을 살아도 벌금이 나오지 않는 곳도 있습니다.이러한 차이는 지방자치단체의 정책, 관리 체계, 법적 규정 등에 따라 다를 수 있습니다.이행보증금:개발행위허가를 받지 않고 개발행위를 하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 원상회복을 명할 수 있습니다.이 경우 잔액이 있는 경우에는 즉시 이행보증금의 예치자에게 반환됩니다.이행보증금은 개발행위허가를 받은 자가 원상회복명령을 받을 때 사용될 수 있습니다.이러한 세금과 벌금은 지역별, 규정별로 상이하며, 정확한 상황은 해당 지역의 법률 및 정책을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

부동산 중계 수수료 누가 내야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료에 대한 처리는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 하지만 일반적으로 다음과 같은 고려사항이 있습니다계약 종료 시점:계약 종료 3개월 전에 연장 여부를 물었을 때 "좋다"라는 답변이 왔다면, 해당 시점에서의 중계 수수료는 5%로 적용됩니다.그러나 계약 종료 1달 남기고 연장이 어렵다는 답변이 왔다면, 이후에는 연장이 어려운 상황이므로 중계 수수료를 조정해야 할 수 있습니다.비수기 상황:지금이 부동산 거래의 비수기인 경우, 새로운 임차인을 구하기 어려울 수 있습니다.이로 인해 집을 빨리 내놓지 못하게 되면 중계 수수료를 지불해야 할 가능성이 높습니다.구두 약속:구두 약속이 있었다면, 상대방과의 의사소통 기록을 확인하여 어떤 내용이 합의되었는지 확인해야 합니다.하루 아침에 번복된 상황이라면, 상대방과의 원활한 의사소통을 유지하며 상황을 해소해야 합니다.새로운 임차인 구하기:새로운 임차인을 구할 때까지 3개월 정도 보장될지 여부는 상황에 따라 다릅니다.계약 종료일에서 2달 정도 지난 시점이라면, 새로운 임차인을 구하는데 시간이 걸릴 수 있으므로 이를 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0

집주인이 전세 계약 기간 보다 빨리 비워 달라고 하면 이사비용을 청구 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 기간이 남았는데 집주인이 미리 비워달라고 요청하면 이사비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 일종의 위자료로 집주인에게 청구하게 됩니다. 법적으로 정해진 기준은 없으며, 세입자와 집주인 간의 협의를 통해 이사 날짜와 관련된 사항을 결정하시면 됩니다.다만, 계약 만료 전에 나가는 경우 새로 살 집을 찾고 계약을 체결하는 등 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으니, 이 부분을 고려하시면 좋겠습니다. 이사비용을 청구할 때에는 상황에 따라 적절한 금액을 협의하시면 됩니다. 또한, 이사 날짜와 관련하여 세입자와 집주인이 합의하여 일치하는 날짜를 정해야 합니다. 이로써 보증금 반환과 빈방 인도 등이 동시에 이루어질 수 있도록 조정하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.03
0
0