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아파트 매도시 세금을 제외한 실제 받는 금액의 계산 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 시 실제로 받을 수 있는 금액을 계산해 드리겠습니다. 아래는 대략적인 계산과 과정입니다분양가: 3억2천기타 옵션비용: 1500먼저, 아파트 매매 시 발생하는 세금과 관련된 내용을 살펴보겠습니다.취득세: 부동산을 취득할 때 지방세로 납부하는 세금입니다. 취득세는 과세표준액에 세율을 곱한 금액으로 계산됩니다.과세표준액: 매매가 또는 감정가로 사용되며, 취득자가 신고한 취득 당시의 가액이나 시가표준액 중 높은 쪽을 선택합니다.세율: 일반적으로 1%입니다.계산 과정:과세표준액은 매매가를 사용하겠습니다. 매매가는 분양가와 기타 옵션비용을 합산한 금액입니다.매매가 = 분양가 + 기타 옵션비용 = 3억2천 + 1500 = 3억2천1,500취득세를 계산합니다.취득세 = 매매가 × 세율 = 3억2천1,500 × 1% = 3,221,500따라서, 아파트 매매 시 실제로 받을 수 있는 금액은 분양가와 기타 옵션비용을 제외한 금액에서 취득세를 차감한 값입니다:실제 받을 수 있는 금액 = 매매가 - 취득세 = 3억2천1,500 - 3,221,500 = 3억1천9백7만9백입니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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오피스텔을 구입고싶은데 세금을 어느정도 내야하는지??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 구매 시 다음과 같은 세금을 고려해야 합니다:취득세:오피스텔은 주택이 아니기 때문에 (주거용으로 활용되더라도) 무조건 4.6%의 취득세를 내셔야 합니다.주택의 경우 다주택자 여부, 면적, 시세에 따라 취득세가 달라지지만 오피스텔은 단일 취득세로 간주됩니다.업무용으로 활용할 경우 일반 임대사업자 등록이 필요하며, 10년 이내에 매매 시 부가세 환급 혜택도 받을 수 있습니다.재산세:오피스텔 보유 시 재산세가 부과됩니다. 6월 1일을 기준으로 세율이 적용되며, 취득가액에 따라 다르게 부과됩니다.업무용으로 활용할 경우 주의해야 합니다. 업무용 오피스텔은 일반 임대사업자 등록을 해야 하며, 부가세 환급 혜택도 있습니다.종부세:오피스텔 종부세는 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다.주거용으로 확인되면 1가구 1주택자 12억원 초과 시 종부세가 부과됩니다.업무용으로만 사용되면 80억 이하일 경우 종부세는 부과되지 않습니다.양도세:오피스텔 양도세는 보유 주택수, 보유 기간, 규제지역 여부에 따라 달라집니다.주거용 오피스텔은 주택으로 취급되기 때문에 양도세와 중과 모두 주택과 동일하게 적용됩니다.업무용으로 전환 시 양도세 부담을 최소화할 수 있으며, 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.결론: 주택용이냐 업무용이냐가 중요합니다. 오피스텔은 효자가 될 수도, 불효자가 될 수도 있으니 신중하게 고려해보시기 바랍니다. 세금 부담을 최소화하고 정확한 세금을 납부하기 위해 세무사와 상담하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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신혼특례에 대해서 궁금해서요 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례 대출은 부동산 유동성 공급을 위해 도입된 정책으로, 신혼부부가 주택을 구입할 때 일정한 혜택을 받을 수 있도록 지원합니다.여러 가지 조건이 있지만, 여기서 주목할 부분은 평수 제한입니다. 현재 신생아 특례 대출의 평수 제한은 다음과 같습니다전용면적: 85㎡ 이하 (읍, 면 지역은 100㎡ 이하)따라서, 저희가 들어갈려는 집이 84B 크기인 경우, 평수로 환산하면 약 25평 정도입니다. 이는 평수 제한 내에 해당하므로 신생아 특례 대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다.물론, 다른 조건도 확인하셔야 합니다. 예를 들어, 주택 가격이 9억 이하이고, 무주택 세대주이며, 신생아 출산 기준에 해당하는지 등을 고려해야 합니다. 또한, 대출 신청은 주택 기금 대출 취급 은행을 통해 진행하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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전세집 세대주 변경시 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 세대주 변경은 결혼 후 신혼집으로 이사를 가는 경우에 자주 발생하는 상황입니다. 여러분이 엄마로부터 세대주를 변경받고자 한다면, 아래의 절차를 따르시면 됩니다관할 주민센터 방문: 세대주 변경하려면 변경하고자 하는 분과 현재 세대주(즉, 여러분)와 함께 신분증과 인감도장을 지참하여 관할 주민센터에 방문하셔서 신청하시면 됩니다.소유권 이전 확인: 주민센터에서 신청하신 후, 소유권 이전이 확정될 때까지 기다리셔야 합니다. 경우에 따라 이전을 완료하기 전에 추가 문서 또는 확인이 필요할 수 있습니다.세대주 변경 완료: 이전이 확정되면 새로운 세대주를 반영하도록 모든 관련 서류 및 문서를 업데이트하시면 됩니다. 이로써 엄마가 세대주로 제 전세집으로 들어와 살 수 있게 됩니다.문제가 되는 사항은 없을 것으로 보입니다. 다만, 주의해야 할 점은 세대주 변경 시에는 관련 서류를 정확히 제출하고, 주민센터의 안내에 따라 절차를 진행하시는 것입니다. 세대주 변경은 주택 관련 중요한 사항이므로 정확한 절차를 따르시는 것이 좋습니다. 계약 만료일이 내년 7월이라면 충분한 시간이 있으니 미리 준비하시고 신혼집으로의 전입신고도 잘 처리하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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임차인이 확정일자를 받았는데, 가족만 남겨두고 다른지역으로 전입신고를 해야하면 대항력은 사라지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 주택 임대계약을 체결하고 확정일자를 받았을 때, 주택의 인도와 주민등록을 마친 날부터 주임법상 대항력이 발생합니다. 이 경우, 주민등록은 해당 주택에 된 것으로 간주됩니다.이제 가족의 전입신고에 대해 알아보겠습니다. 만약 임차인의 가족 구성원이 주택에 먼저 전입신고를 한 경우, 이 가족 구성원의 주민등록은 주택임대차보호법상 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 임차인 본인이 주택에 전입신고되어 있지 않아도 보증금 반환을 위해 계약자와 공동체 생활을 영위하는 나머지 가족만이 전입신고하는 경우에도 대항력이 유지됩니다.이러한 대항력은 주택임대차보호법 제3조에 규정되어 있으며, 주민등록 요건을 폭넓게 인정하여 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 대항 요건에 포함되는 것으로 해석됩니다. 따라서 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족이 주민등록 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입을 하지 않아도 주임법상의 대항력을 인정받을 수 있습니다.그러나 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 먼저 이사를 나가야 할 경우, 반드시 주민등록을 그대로 두고 시설이나 집기를 일부 남겨두고 이사해야 보증금을 지킬 수 있습니다.주의: 현재 살고 있는 집에서 가족 모두의 전입신고를 빼면 안됩니다. 현재 살고 있는 전세집 계약이 유효하며, 점유를 유지하지 않으면 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있습니다1. 따라서 가족 중 일부의 주민등록은 그대로 두고, 새로운 전세집에 나머지 가족이 전입신고를 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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자투리땅을 매입하고싶습니다. 쓸모있는 자투리땅을 고르는법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위치와 접근성: 도로와 인접한 땅이나 대학, 공단 등이 근처에 있는 땅은 적격입니다. 이런 위치는 활용 가능성이 높습니다.용도: 감정가가 비싼 상업지보다는 일반 주거지나 준주거지역이 더 적합합니다. 다양한 용도로 개발할 수 있는 땅이 좋습니다.땅의 모양과 특성: 정방형이고 북쪽으로 도로를 끼고 있는 땅이 일조권 영향을 적게 받아 좋습니다.설계와 차별화: 건물 설계를 잘 해야 가치를 높일 수 있습니다. 세입자를 고려한 차별화된 설계를 통해 임대 수익을 높일 수 있습니다.경매 시 주의점: 경매에 나오는 자투리땅은 권리분석이 안전한 경우가 많습니다. 직접 현장을 방문하고 건축 전문가의 자문을 받아 입찰을 결정해야 합니다.경매 낙찰 동향: 경매에 나오는 자투리땅은 전국적으로 많이 있으며, 즉시 건축이 가능한 지목인 경우도 많습니다.용도에 맞게 건축: 작은 규모의 자투리땅이라도 생각을 바꾸면 입지 여건에 맞게 건축해 수익성 있는 부동산으로 바꿀 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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잔금일 전 준비사항으로는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 잔금일에 대한 준비사항과 과정을 자세히 설명드리겠습니다. 잔금일은 매수자가 아파트 매매 대금을 완전히 지불하는 날로, 이후 소유권이 매수자에게 이전됩니다.준비서류:매도인 준비서류:등기필증 (등기권리증): 소유권을 증명하는 가장 강력한 서류입니다.부동산 매도용 인감증명서: 해당 주민센터에서 발급받아야 하며, 매수자의 인적 사항 (성명, 주민번호, 주소)이 기재되어 있어야 합니다.주민등록초본: 매도인의 주소 변동 사항이 포함된 서류입니다.신분증 및 인감도장.매수인 준비서류:아파트 매매 계약서주민등록등본: 세대원 주민번호 공개, 주소 변동 사항 포함 체크신분증 및 도장: 인감 또는 막도장 가능가족관계증명서 상세용: 매수인의 가족 구성원 정보주택 유상거래 취득 세대원 정보 기재 서식과정:잔금 치르기:잔금 날 미리 일찍 가셔서 남겨진 짐이 없는지 확인합니다.집 상태를 체크하고 하자가 있는 경우 협의를 통해 수리비를 결정합니다.등기사항 전부 증명서, 등기필증 확인:매도자, 매수자, 법무사가 모두 모인 자리에서 등기부등본을 다시 확인합니다.근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인합니다.매도자의 등기필증도 확인합니다.관리비 및 각종 세금 영수증 확인:공과금 정산 영수증, 관리비 영수증, 국세 및 지방세 완납 증명서를 확인합니다.잔금 입금, 선수 관리비 입금:온라인 뱅킹으로 잔금과 선수 관리비를 매도자에게 입금합니다.선수 관리비는 집을 살 때 매도자에게 주고, 다시 매도할 때 매수자에게 받습니다.중개 수수료 입금, 현금영수증 받기:중개 수수료를 입금하고 소득공제용 현금영수증을 받습니다.법무사비, 소유권 이전 등기:미리 작성한 법무사비를 입금하고 소유권 이전 서류를 법무사에게 전달합니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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재개발과 재건축은 어떤 차이점들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 (Reconstruction):건물만 부수고 다시 건축하는 것을 의미합니다.주로 도로, 상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서 건물만 다시 짓는 경우가 많습니다.예를 들면, 서울 강남지역의 반듯한 도로와 잘 정비된 환경에서 주로 재건축이 이루어집니다. (예: “대치동 은마아파트”, “잠실 5단지”)재개발 (Redevelopment):건물뿐만 아니라 도로, 상하수도, 공원 등 전체적으로 개발하는 것을 의미합니다.주로 기반시설이 열악한 불량한 지역에서 모두 싹 밀어버리고, 도로를 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들며, 학교도 세우는 등 건물을 새롭게 짓는 경우입니다.예를 들면, 서울 강북지역의 좁고 꼬불꼬불한 도로가 많은 지역에서 주로 재개발이 이루어집니다. (예: “아현동”, “수유동”)이러한 재개발과 재건축은 <도시 및 주거환경정비법>에서 규정되어 있으며, 개발 성격에서도 차이가 있습니다. 재건축은 민간 주도 성격이 강하고, 재개발은 공공주도의 성격이 강합니다. 또한, 조합원 자격, 가입 및 탈퇴, 안전진단 등도 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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아파트 매매시 세금을 제외한 실제 받는 금액의 계산 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세:부동산을 매수할 때 발생하는 세금입니다.일반적으로 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세를 합쳐서 취득세라고 부릅니다.취득세 = 과세표준액 x 세율예를 들어, 매매가가 6억인 주택의 경우:취득세 = 6억 x 1% = 600만원지방교육세 = 6억 x 0.1% = 60만원농어촌특별세 = 비과세재산세:부동산을 보유하는 기간 동안 내는 세금입니다.주택의 경우, 재산세 과세표준 = 시가 표준액 x 60%으로 계산됩니다.재산세 = 과세표준액 x 세율예를 들어, 시가 표준액이 5억일 경우:과세표준 = 5억 x 60% = 3억세율이 0.25%이므로 재산세 = 3억 x 0.25% - 18만원 = 57만원재산세는 7월과 9월에 납부합니다.종합부동산세:과세기준일 (6월 1일)에 가지고 있는 재산의 공시가격의 합계액이 6억을 초과할 때 발생합니다.주택의 경우, 종합부동산세 = (공시가격 합계액 - 6억원) x 90% x 세율종합부동산세는 12월에 납부합니다.양도소득세:부동산을 매도할 때 내는 세금입니다.양도소득세 = 양도소득세 과세표준 x 세율양도소득세 과세표준 = 매도가액 - 각종 공제액양도소득세는 매도 차익에서 인테리어 비용, 물가 상승분 등을 제외한 차익에 대해서만 부과됩니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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현재 살고 있는집을 전세놓고 이사가는상황인데 전세자금이 아직 안들어올경우 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기일을 맞추는 방법:현재 사는 집 (A)과 이사 갈 집 (B)의 전세 만기일이 다를 경우, 이를 조율해야 합니다.예를 들어, 집 A의 전세 기간이 2021년 1월 8일부터 2023년 1월 8일까지이고, 집 B의 전세 기간이 2019년 6월 8일부터 2021년 6월 8일까지라면, 집 B의 전세 연장 계약을 1년 5개월로 조정할 수 있습니다.주택임대차보호법을 고려하여 특약사항을 계약서에 명시하고, 주변 시세를 고려하여 전세금을 조정하는 것이 좋습니다.전세자금 대출 상환 방법:전세자금이 아직 들어오지 않은 상태에서 이사를 가야 할 때, 은행에 연락하여 “목적물 변경” 신청을 하면 됩니다.이를 통해 기존에 받은 전세대출을 유지한 채로 새로운 집으로 이사할 수 있습니다.주의할 점은 새로 이사가는 주택도 전세대출 대상이어야 하며, 목적물 변경을 신청하지 않으면 다음 세입자가 해당 부산으로 전세자금 대출을 받지 못한다는 점입니다.이사 잔금을 미리 협의하는 방법:이사 잔금을 주는 시기가 다가오는데 전세자금이 아직 들어오지 않은 경우, 집주인과 원만한 관계를 유지하며 협의해야 합니다.이사 잔금을 미리 협의하고, 이사비를 충분히 드리는 등 상호 협조를 통해 원하는 기간에 이사를 할 수 있도록 합니다.
경제 / 부동산
24.03.10
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