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상가임대차원상복구기간궁금합니다.임대종료일자에 맞춰야하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차에서 원상복구 기간은 중요한 주제입니다. 임대종료일에 맞춰야 하는지, 그리고 어떤 범위까지 원상복구해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.원상복구 기간:기본적으로 상가 임차인은 임대차계약 체결 당시의 상태로 복구해야 합니다.이는 과거 대법원 판례에서도 확인된 내용입니다.따라서, 상가를 반환할 때는 최초 임차했던 당시의 상태로 돌려두면 됩니다.권리금과 원상복구:상가 임대인은 보통 권리금을 받고 영업시설을 설치합니다.원상복구를 원하는 이유는 새로운 세입자를 찾아 공실 발생을 막기 위함입니다.만약 새로운 세입자를 찾지 못한다면 원상복구가 문제가 될 수 있습니다.상가 임대인은 원상복구된 상태를 원하므로, 기존 임차인이 설치한 시설물도 원상복구해야 합니다.임대료와 원상복구:임대인은 임대료를 받기 위해 상가를 임대해줍니다.상가 임대인은 상가를 공실 없이 임대하여 임대료를 받아야 합니다.따라서, 상가 임대인은 상가에 설치된 영업시설을 철거하고 원래의 상태대로 돌려 받길 원합니다.이는 새로운 세입자를 찾기 어려울 수 있기 때문입니다.신탁사와 계약:상가 임대인과 신탁사와의 계약 상태가 중요합니다.신탁동의서를 첨부하고 부동산과 계약을 진행했다면, 이는 유효한 계약입니다.보증금은 신탁사 계좌로 입금되었으므로, 이 점은 확인되었습니다.신탁사로 다이렉트로 처리하는 방법:상가 임대인과 신탁사 간에 직접적인 처리 방법이 있는지는 상황에 따라 다를 수 있습니다.신탁사와 상의하여 원상복구 서류를 제출하고 보증금을 반환받는 방법을 고려해 보세요.미납임대료 등을 제외한 금액을 상가 임대인이 반환해주는 것이 합리적인 해결책일 수 있습니다.상가 임대계약은 복잡한 문제이므로 변호사와 상의하여 상황에 맞는 해결책을 찾는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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집주인대신 전세집 부동산에 내놓아도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집을 부동산에 내놓는 것은 일반적으로 가능합니다. 집주인이 몸이 안 좋으시다면 대신 집을 부동산에 내놓는 것은 상관 없습니다. 여러 군데 부동산에 내놓는 것도 괜찮습니다. 다만 중개수수료는 세입자를 구했을 때에만 발생하게 됩니다. 집주인이 직접 내놓으시든, 대신 내놓으시든 중개수수료는 집주인이 부담하게 됩니다. 세입자를 구하시는 경우에는 중개수수료를 지불하게 됩니다. 하지만 집주인이 직접 내놓으시는 경우에는 중개수수료가 발생하지 않습니다. 따라서 집주인이 직접 내놓으셔도 중개수수료는 집주인이 부담하게 됩니다.만약 집주인이 직접 내놓으시는 경우, 중개수수료 없이 집을 부동산에 내놓으실 수 있습니다. 세입자를 구하시는 경우에는 중개수수료를 지불하게 됩니다. 세입자를 구하시는 경우, 중개수수료는 부동산에 따라 상이할 수 있으니 부동산과 상의하시는 것이 좋습니다. 또한, 세입자를 구하시는 경우에는 중개수수료를 지불하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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신혼부부전세대출로 전세계약 후 전입신고 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부로 전세계약을 한 경우, 전입신고는 잔금날에 하지 않아도 됩니다. 하지만 전입신고는 반드시 해야 합니다. 여기 몇 가지 주의사항을 알려드리겠습니다전입신고: 전세계약 후 확정일자, 전월세 신고, 전입신고를 반드시 해야 합니다. 이는 법적으로 요구되는 절차입니다. 전입신고를 미리 하더라도 법적 문제는 발생하지 않습니다.전세보증금: 전세보증금은 시세보다 저렴하게 설정해도 됩니다. 하지만 너무 낮거나 높은 경우 증여세를 부과받을 수 있으니 주의하셔야 합니다.전세대출: 부모님 집에 전세로 거주하면 전세자금 대출은 불가능합니다. 은행에서는 가족 간의 임대차 계약에 대해 대출을 금지하고 있습니다. 이는 편법 증여를 방지하기 위함입니다.차용증: 보증금이 부족한 경우 부모님에게 차용증을 쓰고 돈을 빌릴 수 있습니다. 이는 은행 계좌를 통해 증빙을 남겨야 하며, 이자를 지급해야 합니다.거주: 부모님과 함께 거주하는 경우 임대차 관계가 부인될 수 있으니 주의하셔야 합니다. 정상적인 임대차 계약을 하고 들어가 살 수 있습니다.요약하자면, 전입신고는 잔금날에 하지 않아도 되지만 반드시 해야 하는 법적 절차입니다. 부모님 집에 전세로 거주하면 전세자금 대출은 불가능하며, 정상적인 계약과 증빙을 준수하시면 법적 문제는 없을 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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버팀목대출 전입신고후 3개월 이내 신청해야 한다는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금대출은 좋은 전세집에 살 수 있도록 도와주는 대출 상품입니다. 여러 조건을 충족해야 하며, 전입신고와 관련하여 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.전입신고 기한: 버팀목 전세자금대출을 신청하려면 전입신고 후 3개월 이내에 신청해야 합니다. 따라서 전입신고를 한 집에서 3개월 이상 거주한 후에 신청하셔야 합니다.전입신고 이후 다시 전세계약: 만약 타인명의로 전세계약한 집에서 전입신고를 한 후, 전세계약이 끝나고 제 명의로 다시 전세계약을 하고 싶다면, 이후에 전입신고를 다시 해야 합니다. 이 경우에도 전입신고 후 3개월 이내에 버팀목 전세자금대출을 신청하셔야 합니다.요약하자면, 전입신고를 한 집에서 3개월 이상 거주한 후에 버팀목 전세자금대출을 신청하시거나, 전입신고를 다시 한 집에서도 3개월 이내에 신청하셔야 합니다. 이전에 전입신고한 집과 관계 없이 해당 기한을 지키시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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주택을 매도시 공동명의일때 양도소득세 혜택이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의 주택을 매도할 때 양도소득세 혜택은 상속받은 후 양도 시에 따라 다르게 적용됩니다. 상속 주택 취득 시기와 취득 가액:상속 주택의 취득 시기는 상속개시일인 2021년 8월입니다.취득 가액은 2021년 8월 유사매매사례가액을 기준으로 합니다. 이는 해당 재산과 유사한 조건의 부동산 거래 가격입니다.양도소득세 계산:상속 주택 양도 시, 상속일로부터 6개월 이내에 양도하는 경우, 양도가액은 상속 재산 취득 가액으로 간주됩니다. 따라서 양도차익은 0원이며, 양도소득세도 0원입니다.만약 6개월 이후에 양도하는 경우, 양도 가격에 따라 양도소득세가 발생할 수 있습니다.비과세 혜택:공동명의로 상속받은 주택의 경우, 동일세대원인 배우자로부터 상속받은 경우 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유 및 거주 기간이 2년 이상이면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.단독명의와 비교:공동명의로 양도할 때, 양도세 절감 효과가 있습니다. 공동명의로 양도 시, 시세차익이 인당 부과되기 때문에 절반으로 줄어듭니다.이처럼 상속과 양도 시기, 공동명의 여부에 따라 양도소득세 혜택이 달라집니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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부친 사망시 상속하는 방법 및 필요서류
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부친의 사망으로 인한 상속 절차를 진행하시려면 몇 가지 서류와 절차를 준비해야 합니다. 아래는 상속 등기를 위해 필요한 서류와 절차입니다:상속 등기 절차:상속 등기는 망자의 재산을 상속받은 상속인이 각자 또는 일괄적으로 진행할 수 있습니다.상속 등기의 기한은 정해져 있지 않으며, 상속에 대한 협의가 이루어지지 않는 등으로 인하여 등기권리자가 확정되지 않은 경우에는 상속 등기를 하지 않아도 이에 따른 의무가 없습니다.상속을 하지 않아도 상속재산에 대한 세금은 부과되며, 이에 따른 부과 의무는 연대책임이며 상속인의 대표자에게 부과됩니다. 의무를 이행하지 않으면 처분을 받게 됩니다.상속 등기를 위해 필요한 서류:망자-2008년 1월 1일 이후 사망한 경우:제적등본 (출생시부터 2007년 12월 31일까지의 호적 전부)가족관계증명서기본증명서친양자입양관계증명서말소된 주민등록초본 (추가로 입양관계증명서 또는 혼인관계증명서가 필요할 수 있음)상속인이 해야 할 서류:상속재산분할협의서 작성 후 인감날인 (상속인 전원)인감증명서 (상속인 전원)주민등록등본 (상속인 전원)기본증명서 (상속인 전원)가족관계증명서 (상속인 전원)토지: 토지대장등본, 건물: 건축물대장등본, 집합건물: 집합건축물대장등본 (전유부분), 토지대장등본 (대지권등록부 포함)취득세영수필확인서국민주택채권매입등기신청수수료 납부 영수증등기신청인의 신분증, 도장상속 등기를 진행하시려면 먼저 관할 행정청에 취득세를 납부하고 취득세 납부 증명서를 발급 받아야 합니다. 상속 취득세를 신고할 때 필요한 서류도 함께 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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부동산거래 할때 실거래가격은 누가?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래 시에는 공시가격과 실거래가격 두 가지를 고려해야 합니다.공시가격 (Official Price):공시가격은 국가에서 정해지는 가격으로, 세금과 수수료를 계산하는 데 사용됩니다.이 가격은 부동산 등기부에 등재되어 있으며, 일반적으로 부동산의 시장 가치보다 낮습니다.국가 기관이 정기적으로 업데이트하며, 지역별로 다를 수 있습니다.실거래가격 (Actual Transaction Price):실거래가격은 실제로 매매하는 사람들이 합의한 가격입니다.일반적으로 공시가격보다 높게 형성되며, 시장 상황, 공급과 수요, 부동산 위치, 상태 등 여러 요소에 의해 결정됩니다.매매 당사자 간 협상을 통해 정해지지만, 감정사나 부동산 중개인에 의해 결정될 수도 있습니다 .실거래가격은 매매 당사자의 합의에 따라 결정되지만, 시장 조건과 부동산 상태를 고려하여 적절한 가격을 찾는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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근저당설정된 부동산(전)을 공동명의로 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산의 공유지분에 근저당이 설정된 경우, 공유물을 분할하면 해당 근저당권이 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하기도 하고 소멸하기도 합니다. 이를 이해하기 위해 공유물분할과 근저당권에 대한 기본 개념을 살펴보겠습니다.공유물분할의 기본 개념:부동산의 등기부에 소유권이 지분으로 등기된 여러 사람은 공유관계에 있습니다.어느 한 명이라도 공유관계에서 벗어나고 싶으면 '공유물분할청구권’을 행사하여 언제든지 공유물을 분할할 수 있습니다.공유물분할은 협의에 의한 분할과 재판에 의한 분할로 나뉩니다.근저당권의 존속 및 소멸:근저당설정된 공유지분이 현물분할되는 경우, 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하고, 분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 됩니다.따라서 근저당권이 설정되어 있는 부동산을 현물분할할 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 토지가 공동담보로 되는 문제가 발생할 수 있습니다.손해 최소화 방법:근저당권이 설정된 부동산을 현물분할하는 경우, 근저당권이 지분비율대로 분할 후 각 토지에 전사되어 근저당권이 공동담보로 설정되는 불이익을 고려해야 합니다.이러한 손해를 최소화하기 위해서는 현물분할이 아닌 대금분할을 고려해보시는 것이 좋습니다.따라서 A에게 1/2~1/3 정도 지분을 공동명의로 전환하는 것은 가능하며, 추후 경매 진행 시 저에게 유리한 점이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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이전 세입자 보증보험 기간이 남아있으면 임대인이 그 이후에 보증보험 신규(갱신)해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우, 임대인이 변경되면 몇 가지 절차를 따라야 합니다.보증보험 변경 신청:은행에서 보증발급을 받은 경우 해당 은행을 방문하여 임대인 변경 신청을 진행하면 됩니다.보증보험 공사에서 직접 가입한 경우 해당 영업지사를 찾아가거나 인터넷보증을 이용할 수 있습니다.모바일 전세보증금 반환보증 (카카오페이)를 이용한 경우, 인터넷보증을 통해 임대인 변경 신청이 가능합니다.인터넷보증을 이용할 때는 보증갱신 신청 화면에서 '임대인 변경’을 선택하면 됩니다.필요한 서류:보증신청인 (임차인)의 신분증 사본: 임차인의 신분증, 본인의 운전면허증이나 주민등록증을 가지고 가세요.부동산 등기부등본: 현재 임차하여 살고 있는 부동산의 등기부등본이 필요합니다. 등기부등본의 "갑구"에 변경된 집주인을 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷으로 간단하게 발급할 수 있습니다.매매계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적 사항을 확인할 수 있는 서류: 매매계약서의 사본을 이전 집주인 혹은 부동산 사장님께 요청하시면 됩니다. 계약서 사본이 있으면 예전 집주인과 바뀐 집주인의 인적사항 및 세입자가 현재 거주하고 있는 부동산의 매매 사실을 확인할 수 있습니다.주의: 변경된 임대인이 법인일 경우 법인의 사업자등록증과 법인등기부등본도 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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집주인 문제로 전세대출이 불가한 경우가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출은 주택을 임차인이 대출을 받아 전세보증금을 지불하는 방식입니다. 집주인과 세입자 간의 관계에서 전세대출에 대한 상황은 다양합니다. 여러 가지 상황에 따라 집주인의 동의와 상환 방법이 달라질 수 있습니다.일반적으로 전세대출은 세입자가 대출을 받아 전세보증금을 지불하고, 이를 집주인이 상환하는 방식으로 진행됩니다. 그러나 집주인의 상황에 따라 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다한국주택금융공사 보증서 대출: 이 경우 임대인의 동의 없이 임차인의 신용만으로 대출을 받습니다. 계약 이후 은행에서 간단한 확인 절차를 거친 후 추후 전세보증금을 반환할 때는 임차인에게 직접 반환하면 됩니다.주택도시보증공사 보증서 대출: 이 방식은 채권양도 방식으로 진행됩니다. 임대인은 임차인의 전세자금을 은행에 직접 반환하고, 은행은 대출금을 정산하고 나머지 금액에 대해서 임차인에게 반환합니다.서울보증보험 보증서 대출: 이 방식은 질권설정 방식으로 진행됩니다. 임대인은 질권금액을 (전세 대출금의 120%) 대출금융기관에 직접 상환하고, 나머지 전세금은 임차인에게 반환합니다.또한, 집주인이 등기부등본에 표시되지 않는 다른 문제가 있는지 확인하는 것은 중요합니다. 상황에 따라 집주인의 상환 의무가 달라질 수 있으니, 세입자가 어떤 대출을 받았는지 확인한 후 상환 방법을 결정하시는 것이 좋습니다. 또한, 전세보증금에 대한 보증 책임은 주택도시보증공사와 서울보증보험 전세대출인 경우 임차인에게만 미치는 것이 아니라, 새로운 주택소유자에게도 미칠 수 있으니 유의하셔야 합니다.마지막으로, 전세대출을 받지 않을 계획이시라면 해당 상황에 대해 신중히 고려하시고 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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