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계약 만료해지 통보하고 이사한다고 한 달전 주인한테 얘기했는데 돈을 안줘서 계약을 못하고 있는데 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료 전 이사를 하려면 몇 가지 주의사항을 고려해야 합니다. 아래는 상황에 따른 대응 방법입니다보증금 반환:전세계약이 만료되기 전에 이사를 가는 경우, 보증금을 반환받을 수 있습니다.다만, 현재 주인이 보증금을 가지고 있지 않다면, 새로운 세입자가 구해진 후에 보증금을 받을 수 있게 됩니다.묵시적으로 갱신된 경우, 계약 종료 통보 후 3개월 내에 보증금을 반환해야 합니다.계약 갱신 청구의 경우, 계약 중도 해지로 인해 복비를 부담하는 경우가 있습니다.전세대출:전세대출을 고려할 수 있습니다. 이를 통해 다른 집을 구매하고 이사를 할 수 있습니다.전세대출은 은행이나 금융기관에서 제공하는 상품으로, 전세금을 대출받아 집을 구매하는 방식입니다.직접 세입자 구하기:직접 세입자를 구하는 것도 한 가지 방법입니다.부동산 중개업소를 통해 적절한 세입자를 찾을 수 있습니다.주의: 보증금 반환과 관련하여 임대인과 협의가 필요하며, 상황에 따라 법적 대응 방법을 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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유주택자도 집을 팔지 않고 청약이 가능할까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.유주택자분도 주택 청약에 참여할 수 있습니다. 민영분양 아파트에서 당첨자를 선정할 때는 크게 가점제와 추첨제가 적용됩니다. 이를 통해 유주택자도 청약에 지원할 수 있습니다.가점제:가점제는 무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입기간 3가지 항목을 합산한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식입니다.현재 집이 없는 무주택 세대만 가점제를 통해 당첨될 수 있습니다.추첨제:추첨제는 현재 집이 없거나 1주택 세대 중에서 무작위로 당첨자를 선정하는 방식입니다.가점이 낮거나 주택을 소유한 분들도 운에 의한 당첨을 기대할 수 있습니다.무주택자가 되기 위해 현재 주택을 판매하면, 가점제에도 지원 가능해집니다. 주택을 판매한 후 무주택자가 되면 가점제의 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 주택을 판매하시고 무주택자가 되신 후 청약에 참여하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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청약 통장에 예치금이 얼마가 있어야 지원이 가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약 통장에 예치금은 지역과 평형별로 상이하며, 주택 청약을 위해 필요한 금액입니다. 여러분이 어떤 지역에 거주하고 있는지와 원하는 평형의 아파트 크기에 따라 예치금을 결정하게 됩니다.아래는 일반적인 예치금 기준입니다:서울/부산 지역:85㎡ 이하: 300만원102㎡ 이하: 600만원135㎡ 이하: 1,000만원모든 면적: 1,500만원기타 광역시 지역:85㎡ 이하: 350만원102㎡ 이하: 400만원135㎡ 이하: 700만원모든 면적: 1,000만원기타 시/군 지역:85㎡ 이하: 200만원102㎡ 이하: 300만원135㎡ 이하: 400만원모든 면적: 500만원예치금은 공급면적이 아니라 전용면적 기준이므로 주의해야 합니다. 전용면적은 몇 평인지에 따라 다르며, 예를 들어 85㎡는 33평형, 102㎡는 40평형입니다. 청약통장 개설 시 최초에는 2만원만 넣어두고, 원하는 사업지 청약을 넣기 전까지 이체해두면 됩니다. 입주자 모집 공고 당일까지 예치해두는 것이 안전하며, 세대주 변경의 경우는 입주자 모집 공고 전날까지 해야 합니다.청약통장 예치금은 공공분양이나 민간분양과 관련이 있으며, 민간분양의 경우 경쟁률이 높아 가점제나 추첨제를 고려해야 합니다. 가점제는 통장 가입 기간이 중요하며, 2년 이상 가입해야 1순위가 됩니다. 투기과열지구와 조정대상지역에 따라 다르므로 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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전세계약 후 공시가격변동시 대출진행
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 버팀목전세대출인 경우, 목적물의 전세보증금이 국토교통부에서 고시한 공시가격의 126%를 초과하면 대출이 불가능하다는 점을 잘 알고 계시는 것 같습니다.이제 공시가격 변동에 대한 상황을 살펴보겠습니다. 예를 들어, 5월 초에 입주 예정인 계약을 4월 초에 공시가격이 1억원인 목적물에 대해 전세보증금을 126%인 1억 2600만원으로 계약하셨습니다.그런데 5월 초에 잔금일이자 대출 실행일 전인 4월 말에 공시가격이 9000만원으로 변동되어 126%가 1억 1340만원이 될 경우, 다음과 같은 상황이 발생합니다:대출 가능 여부: 공시가격 변동으로 인해 전세보증금이 126%를 초과하는 경우, 대출이 불가능할 수 있습니다. 따라서 이 경우 대출 진행이 어려울 수 있습니다.재계약 필요 여부: 공시가격 변동이 발생했을 때, 은행과 상의하여 재계약을 진행해야 합니다. 계약 당시보다 공시지가가 떨어졌다면 보증금을 낮추거나 세입자가 전세대출의 일부를 상환해야 연장이 가능합니다1.전세보증보험 가입: HUG (주택도시보증공사) 상품의 경우 전세금 반환보증보험 가입이 필수입니다. 보증한도를 정하기 위해 주택가격을 산정하는 과정이 필요하며, 공시가격 변동에 따라 보증한도가 조정될 수 있습니다.따라서, 공시가격 변동 시 은행과 상의하여 대출 가능 여부와 재계약 필요 여부를 확인하시고, 전세보증보험 가입에 대해서도 자세히 알아보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.07
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아파트 전세집을 구하려고 하는데, 아파트는 전세사기 같은게 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세사기 유형:깡통전세 (부적절한 전세가): 전세보증금과 주택의 매매가격이 유사한 수준입니다. 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷해 집값 하락 시 세입자가 전세금을 받지 못할 위험이 있습니다. 보통 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세라고 합니다.역전세: 주택가격이 하락하며 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 전세 계약이 만료된 임차인에게 전세금을 돌려주기 어려워진 상황을 말합니다. 뉴스에 따르면 최근 전셋값이 큰 폭으로 하락하며 역전세난이 많이 발생했습니다.중요 사실 허위/미고지: 선순위 임차보증금이나 근저당 설정 금액을 숨기거나 속이고, 종부세나 재산세 등 당해세 체납 사실을 미고지합니다.대항력 요건 악용: 전입 다음날 성립하는 임차인의 대항력을 악용해 전입 당일에 주택을 매매하거나 담보물권을 설정하는 방식입니다.전세 계약 전 꼭 체크해야 할 사항:전세가율 확인: 전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 80%가 초과할 시 위험한 주택으로 판단합니다. 안전하다고 판단되는 건물의 전세가율은 50~60%대입니다.등기부등본 확인: 집주인과 계약서 상의 임대인이 같은지 확인하고, 공인중개사의 자격 등록 여부도 확인해야 합니다.건축물대장, 등록여부 확인: 주택 용도를 확인하고, 무허가, 불법건축물 등록 여부를 확인해야 합니다.세금 체납에 관한 특약:임대인은 세금 체납이 없다는 사실을 확인하고, 세금 체납이 있는지에 대한 여부를 임차인에게 안내해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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보증금 못 돌려받는 상황에 월세 지불해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 월세를 지불해야 할지 여부는 꽤 복잡한 문제입니다. 하지만 일반적으로 다음과 같은 절차를 고려해볼 수 있습니다.계약해지 통보 및 의사전달:월세 계약이 종료되어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.집주인에게 계약 종료 의사를 표시하는 계약해지 통보를 해야 합니다.이를 문자 또는 통화로 기록해두는 것이 좋습니다.임차권 등기명령 신청:임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상황이라고 이사를 간 상황이라면 이에 대한 대항력을 인정해주는 제도입니다.이 경우 다른 세입자가 들어오더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 우선 변제권이 발생합니다.지급명령 신청:지급명령은 법원에서 임대인에게 임차인 보증금을 돌려 주라고 명령하는 제도입니다.법원에 지급명령 신청을 하게 되면 임대인에게 지급명령 결정이 떨어지고 이를 임대인은 수행해야 합니다.일반 채권으로 넘어간 경우:일반 채권으로 넘어간다면 제 채권 순위는 확정일자를 기준으로 잡힐 것입니다.저당권자 중 돈을 돌려받지 못한 후일자 채권자와의 권리관계는 법률적으로 복잡하며, 상황에 따라 다를 수 있습니다.지속적으로 집주인에게 독촉하는 것 외에도 법적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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부동산 임대사업을 하려면 집이 몇채부터 임대사업을 신고해야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 임대사업은 규모와 종류에 따라 세금 처리 방법이 달라집니다. 주택임대소득 신고 방법:주택임대소득은 종합소득세 신고 시 함께 신고해야 합니다.주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우, 주택임대소득만 분리과세 (세율 14%)하여 신고할 수 있습니다.주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우, 다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다 (세율 6∼45%).주택임대소득은 등록 임대주택과 미등록 임대주택으로 나뉘며, 세금 처리 방법이 다릅니다.등록 임대주택:세무서와 지방자치단체에 모두 등록하고, 임대보증금 및 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 공제금액 2백만 원을 적용할 수 있습니다.미등록 임대주택:주택임대소득만 분리과세하여 신고할 수 있습니다.주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우, 공제금액 2백만 원을 적용할 수 있습니다.세금 절세 방법:사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 모두 등록하고 일정 요건을 충족하는 경우, 분리과세 필요경비율과 공제금액 혜택이 있습니다.복식부기로 작성하여 신고하는 경우 기장세액공제 20%를 적용받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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요즘은 아파트 구매할 때 대출이 얼마나 나오나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 구매 시 대출 금액은 여러 요소에 따라 달라집니다. 먼저 원천징수 기준으로 1억 원 연소득을 가진 분이 8억 원짜리 아파트를 구매할 때 대출 가능 여부와 금액을 살펴보겠습니다.원천징수 기준 1억인 경우:연소득이 1억 원인 경우, 대출 한도는 주로 연소득의 일정 비율로 결정됩니다. 연소득이 1억 원이므로 대출 한도는 보통 5배 이상인 5억 원 이상일 것으로 예상됩니다.마이너스 통장이 있을 때 대출:마이너스 통장은 신용 대출의 한 형태입니다. 내 통장의 잔고처럼 사용할 수 있는 대출로, 일정 금액을 정해진 기간 동안 빌리는 것입니다.마이너스 통장을 활용하면 대출이 더 적게 나올 수 있습니다. 하지만 이자를 지불해야 하므로 상환이 필요한 점을 고려해야 합니다.마이너스 통장이 5천만 원인 경우:마이너스 통장의 잔고를 대출로 활용하면 대출 금액이 5천만 원으로 제한될 수 있습니다.마이너스 통장을 활용하면 대출 한도를 조절할 수 있지만, 이자 지불을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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1,2,3기 신도시 위치좀알려주세요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1기 신도시:위치: 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본주요 특징:서울시청을 중심으로 20km 거리에 설계되었습니다.중심업무지구와 출퇴근이 가능한 거리에 위치합니다.분당과 일산의 면적은 3배~4배 정도 되지만 인구는 타도시의 2배~3배 정도밖에 되지 않아 인구밀도가 낮습니다.중동 (부천)이 인구밀도가 제일 높고, 평촌 (안양)이 두 번째로 높습니다.일산 (고양)은 인구밀도가 낮고 전원주택이 많으며 녹지비율이 높습니다.정책진행상황 및 결과:1992년 말에 입주가 완료되었습니다.177만 명이 거주하는 29만 2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생했습니다.주택보급률이 69.8%에서 74.2%로 상승했습니다.부동산 영향:1기 신도시의 아파트 평균 매매가격은 1,594만원입니다.현재 3기 신도시 건설로 고양, 파주 일대 부동산 가격이 폭락했습니다.2기 신도시:위치: 경기 김포 (한강), 인천 검단, 화성 동탄1&2, 평택 고덕, 수원 광교, 성남 판교, 서울 송파 (위례), 양주 옥정, 파주 운정, 아산 신도시 (충남), 도안 신도시 (대전)정책 진행상황 및 결과:1기 신도시의 단점을 보완하기 위해 대규모 주택공급을 하지 않았습니다.녹지율 확보와 자족기능 강화를 중점으로 계획되었습니다.검단 2지구, 경기 오산, 충남 아산 등지의 사업은 취소되거나 축소되었습니다.부동산 영향:판교와 동탄1을 제외하고는 대부분 베드타운이 되었습니다.2기 신도시 용지 대량 유찰이 발생했습니다.3기 신도시:위치: 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장주요 특징:1차 발표: 남양주 왕숙2차 발표: 고양 창릉, 부천 대장거주 의무 기간:1차 발표 주택: 분양가격에 따라 2~5년2차 발표 주택: 2년행정중심복합도시 이전기관 등 종사자
경제 / 부동산
24.03.06
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주택임대사업자등록시 (세무소+지자체) 오피스텔은 주택수에서 배제 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자 등록 시 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 그러나 주거용이 아닌 사무용으로 사용하고 있다는 것이 명백하면 주택수에서 제외됩니다. 이에 대한 자세한 내용을 살펴보겠습니다.주택수 합산 배제 (조정대상지역 포함):2020년 7월 10일 이전까지는 주택임대사업자를 냈을 경우 주거용 오피스텔은 주택수에 합산되지 않았습니다.그러나 이제부터는 주거용 오피스텔도 주택수에 포함됩니다. 단, 주거용이 아닌 사무용으로 사용하고 있다면 주택수에서 제외됩니다.법 시행 이후 신규 취득분부터 이 변경 사항이 적용됩니다.과세관청에서 주거용 여부 확인:오피스텔을 구입하여 업무용 사무실 등으로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 않지만, 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 간주됩니다.임대하는 경우에도 임차인의 사업자등록 여부에도 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되면 주택으로 간주됩니다.양도소득세 중과 대상:다주택자라면 양도세 중과대상이 됩니다.주택임대사업자로 등록한 경우, 2개 주택 모두 어느 것을 먼저 양도하더라도 양도세 중과를 피할 수 있습니다.재산세 감면 혜택:주택수 합산 배제로 인해 주택임대사업자로 등록한 경우, 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.주택의 전용면적에 따라 감면 비율이 다르며, 주민등록 여부와 상관없이 주택용 시설이 설치된 오피스텔이나 임차인이 주거용으로 사용할 시에는 세금을 부과할 수 있습니다.신축 오피스텔 분양받을 때의 등록 종류:신축 오피스텔을 분양받아 임대사업자 등록할 때, 부가세 환급을 받으려면 일반임대사업자 등록을 하고, 취득세 감면을 받으려면 주택임대사업자로 등록해야 합니다.주택임대사업자로 등록한 경우, 건물분에 대한 부가세를 환급받을 수 없는 대신 취득세 감면을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.06
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