보증금 못 돌려받는 상황에 월세 지불해야할까요?
작년 6월 임대차 1000/58로 1년 계약 후, 사정상 본가에 내려가 있어 확정일자만 받은 상태로 전입신고를 하지 않다가 이번에 개강하면서 자취방으로 올라왔습니다.
그런데 갑자기 집주인 분이 다른 계좌로 월세를 내라고 하셔서 확인해보니 집이 경매에 넘어갔고 이미 2차 유찰을 받았다고 하네요.
집주인분께 그러면 보증금을 돌려받을 수 있는거냐 여쭤보니 답장이 없으십니다.
분위기를 보아하니 경매가 넘어가도 제 순위까지 넘어오기 힘들 것 같은데 이런 상황에서 어떻게 해야하는지 지금 지불하는 월세를 계속 내야하는지 궁금합니다.
추가적으로 이런 경우 일반 채권으로 넘어간다고 하는데 이러면 1) 제 채권 순위가 확정일자를 기준으로 잡히는 건지, 2) 저당권자 중 돈을 돌려받지 못한 후일자 채권자와의 권리관계는 어떻게 되는건지, 3) 그리고 지속적으로 집주인분께 독촉하는 것 말고는 돌려받을 방법이 전혀 없는 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현재 본인은 전입신고에 따른 대항력을 갖추지 않았기 때문에 확정일자에 따른 우선변제권 효력도 없습니다. 즉 임차권이라는 단순 채권자로써 배당순위는 설정된 물권보다 후순위가 되고 다른 채권과 안분배당이 되게 됩니다, 사실상 경매로 진행이되도 구제받을 방법은 없어보입니다.
이렬 경우 임대인에 대한 반환소송등을 진행하여 보증금 반환을 요구하여 하지만, 실제 재산이 경매에 넘어간 상황상 반환능력은 현저히 떨어질 것으로 보이기에 반환에 매우 어려움이 예상됩니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 월세를 지불해야 할지 여부는 꽤 복잡한 문제입니다. 하지만 일반적으로 다음과 같은 절차를 고려해볼 수 있습니다.
계약해지 통보 및 의사전달:
월세 계약이 종료되어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
집주인에게 계약 종료 의사를 표시하는 계약해지 통보를 해야 합니다.
이를 문자 또는 통화로 기록해두는 것이 좋습니다.
임차권 등기명령 신청:
임차권등기명령은 보증금을 못 받은 상황이라고 이사를 간 상황이라면 이에 대한 대항력을 인정해주는 제도입니다.
이 경우 다른 세입자가 들어오더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 우선 변제권이 발생합니다.
지급명령 신청:
지급명령은 법원에서 임대인에게 임차인 보증금을 돌려 주라고 명령하는 제도입니다.
법원에 지급명령 신청을 하게 되면 임대인에게 지급명령 결정이 떨어지고 이를 임대인은 수행해야 합니다.
일반 채권으로 넘어간 경우:
일반 채권으로 넘어간다면 제 채권 순위는 확정일자를 기준으로 잡힐 것입니다.
저당권자 중 돈을 돌려받지 못한 후일자 채권자와의 권리관계는 법률적으로 복잡하며, 상황에 따라 다를 수 있습니다.
지속적으로 집주인에게 독촉하는 것 외에도 법적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.