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답변 내역

주택청약에 장단점에는 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택청약이란 주택을 분양 받으려고 하는 사람이 일정한 입주자격을 갖추어 사겠다는 의사표시로 예금 등에 가입하는 것을 말합니다. 주택청약에는 공공주택과 민영주택이 있으며, 각각 장단점이 있습니다.공공주택의 장점은 저렴한 가격과 안정적인 품질을 보장한다는 점입니다. 또한 관리비 등 부대비용도 적고 세입자 보호 정책도 우수하다는 점도 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 단점은 청약 경쟁률이 높아 당첨 확률이 낮고 평수 제한 등 선택지가 적다는 것입니다.민영주택의 장점은 다양한 선택지와 넓은 평수를 제공한다는 점입니다. 또한 청약 경쟁률이 낮아 당첨 확률이 높다는 점도 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 단점은 가격 변동성이 크고 품질 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 또한 분양 후에도 관리비 등 부대비용이 많아진다는 점도 단점으로 볼 수 있습니다.주택청약을 하면 다음과 같은 이점이 있습니다.예금통장보다 금리가 높다는 것주택청약에 넣는 비용의 일부분은 소득공제가 된다는 점주택청약, 좋은 기회가 있을 때 잡을 수 있는 점주택청약을 하지 않으면 다음과 같은 단점이 있습니다.주택청약 1순위 조건을 충족하지 못해 원하는 주택에 청약할 수 없다는 점주택청약 통장에 모은 돈을 다른 목적으로 사용할 수 없다는 점주택청약 통장에 모은 돈이 시세차익으로 인해 가치가 떨어질 수 있다는 점주택청약을 할지 말지는 개인의 선택이지만, 장기적으로 주택을 구매하고자 한다면 주택청약을 하는 것이 유리할 수 있습니다. 주택청약을 하려면 주택청약 종합저축이라는 특별한 통장에 가입하고 매달 일정 금액을 납입해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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월세 계약 관련 질문입니다. 한달치 다 내야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.첫째, 입주청소비를 내고 가야하는지에 대해서는 계약서에 특약 조건이 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 입주청소비는 임대인의 의무이지만, 계약서에 특약으로 임차인이 부담하도록 되어 있다면 계약을 준수해야 합니다. 만약 계약서에 특약이 없다면, 입주청소비를 내지 않아도 됩니다. 그러나 임차인은 시설물을 훼손하거나 개조한 경우에는 원상복구 또는 보상을 해야 합니다둘째, 계약기간 중 마지막 한달을 다 못채우고 이사를 가는 경우에는 월세를 한달 치 다 내야하는지에 대해서는 임대인의 동의 여부에 따라 다릅니다. 원칙적으로 월세 계약 중도해지는 불가능하고, 임대인의 동의 없이는 어렵습니다. 만약 임대인이 동의한다면, 새로운 세입자를 구하거나 위약금을 지불하고 중도해지를 할 수 있습니다. 만약 임대인이 동의하지 않는다면, 계약기간 동안 월세를 지불해야 합니다. 보증금은 계약이 종료되고 정산 후에 돌려받을 수 있습니다
경제 / 부동산
24.02.09
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생활형 근린시설중 준주택으로 볼수 있는 기준이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생활형 근린시설은 우리가 살아가는데 필요하거나 편리한 시설들을 말하는데, 건축법에 따라서 1종과 2종으로 구분됩니다. 1종은 대규모 상업 시설이나 많은 사람들이 찾는 시설이고, 2종은 비교적 작은 규모의 시설들입니다.준주택이라는 용어는 법적으로 정의된 것은 아니지만, 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있는 시설을 말합니다. 예를 들어, 오피스텔이나 다중생활시설은 주거용으로 사용할 수 있으므로 준주택으로 볼 수 있습니다.그러나, 근린생활시설을 주거용으로 사용하려면 용도변경 신고를 해야 합니다. 용도변경 신고를 하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.용도구역, 지구안에서 용도변경이 허용되어야 함.주차장법에 의해 주차대수 산정 시 적법하게 부지에 주차대수를 설치 할 수 있어야 함.하수도법에 의해 정화조 용량이 적법해야 함.용도변경으로 건축물이 받는 하중이 기준에 적법해야 함.용도변경 신고를 하지 않고 근린생활시설을 주거공간으로 사용하는 것은 불법입니다. 이런 경우 원상복구명령이나 이행강제금이 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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기존에 있는 소형아파트를 구입하여 추가 임대사업을 하려고 할 때 취득세 계산방법 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기존에 있는 소형아파트를 구입할 경우 취득세는 주택 수와 지역에 따라 달라집니다. 소형주택은 청약 시에 무주택으로 간주되지만 취득세, 양도세, 종합소득세를 판단할 때에는 주택 수에서 배제되지 않습니다.2023년 부동산 취득세율은 다음과 같습니다비조정대상지역: 1·2주택 1~3%, 3주택 4%, 4주택 이상·법인 6%조정대상지역: 1·2주택 1~3%, 3주택 6%, 4주택 이상·법인 7.4%따라서, 소형주택 3채를 보유하고 있는 경우, 비조정대상지역에서 기존 소형아파트를 구입하면 4%의 취득세가 부과되고, 조정대상지역에서 구입하면 6%의 취득세가 부과됩니다.취득세는 취득가액의 일정 비율로 산정되므로, 구입하려는 소형아파트의 가격에 해당 비율을 곱하면 취득세를 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 비조정대상지역에서 5억원의 소형아파트를 구입한다면, 취득세는 5억원 x 4% = 2천만원이 됩니다.취득세는 취득일로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 취득세를 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 취득세 감면 대상이 되는 경우에는 취득세 감면 신청서를 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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아파트 매수 시 등기부등본 볼 때 중요사항과 주의사항이 뭔지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 문서입니다. 등기부등본을 보실 때는 다음과 같은 점들을 꼭 확인해보세요.갑구에서 실제 소유주가 누구인지, 소유권이 언제 어떻게 이전되었는지, 소유권 이외의 다른 권리가 있는지 확인합니다. 예를 들어, 가압류, 가처분, 가등기, 전세권, 근저당권 등이 있으면 매수 시에 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.을구에서 부동산에 관련된 특수관계인이 있는지 확인합니다. 예를 들어, 배우자, 친족, 법인 등이 있으면 매수 시에 동의나 승낙이 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.별지에서 부동산의 위치, 면적, 지목, 지분 등이 정확한지 확인합니다. 예를 들어, 부동산의 실제 면적과 등기부등본상의 면적이 다르면 매수 시에 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.등기부등본을 보실 때는 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.등기부등본은 공신력이 없는 문서입니다. 즉, 법적 효력이 없으므로 '참고’용으로만 활용하고 맹신해서는 안됩니다. 등기부등본에 기재된 내용이 부동산의 실제 상태와 다를 수 있으므로, 매수 전에는 반드시 부동산을 직접 확인하거나 전문가의 도움을 받아야 합니다.등기부등본은 실시간으로 업데이트되는 문서가 아닙니다. 즉, 등기부등본에 기재된 날짜가 최신인지 확인해야 합니다. 매수 전에는 가급적이면 당일에 발급된 등기부등본을 열람하거나, 매수 과정에서 수시로 등기부등본을 업데이트하면서 확인해야 합니다.등기부등본은 모든 서류가 완벽하게 제공되는 것이 아닙니다. 즉, 등기부등본에 빠진 장수가 없는지 확인해야 합니다. 등기부등본은 갑구, 을구, 별지로 구성되어 있으며, 각각의 페이지 수가 일치하는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 1/4, 2/4, 3/4, 4/4 등으로 표시되어 있어야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.09
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분양권 계약서 원본을 매수자 한테 남겨도 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양권 매매계약서는 매도인과 매수인이 분양권의 권리와 의무를 명확히 하기 위한 중요한 서류입니다. 따라서 계약서 원본을 매수인에게 넘겨주는 것은 권장되지 않습니다. 계약서 원본을 잃어버리거나 변조되거나 분쟁이 발생할 경우 문제가 될 수 있습니다.분양권 매매계약서는 원본 2부를 작성하고, 매도인과 매수인이 각각 1부씩 보관하는 것이 좋습니다. 매수인이 대출을 위해 은행에서 계약서 원본을 요구한다면, 매도인이 직접 은행에 방문하여 계약서 원본을 제출하고, 대출 승인이 나면 다시 원본을 회수하는 방법을 사용할 수 있습니다. 또는 매수인이 계약서 원본을 임시로 보관하고, 잔금을 지불할 때 원본을 반납하도록 약정하는 방법도 있습니다. 이 경우에는 특약사항에 명시하고, 매수인이 계약서 원본을 보관하는 기간과 장소를 정확히 알고 있어야 합니다.아파트 분양권 매매계약서 작성 방법과 양식에 대해서는 여기나 여기를 참고하시면 도움이 될 것입니다. 계약서 작성 후에는 부동산 실거래 신고, 중도금 대출 승계, 명의변경, 양도소득세 신고 등의 절차를 순서대로 진행해야 합니다. 이에 대한 자세한 내용은 여기나 여기를 확인해보세요.
경제 / 부동산
24.02.08
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전세집 이전 시 가져온 집기 철거비용 부담 주체에 대한 관련 법령이나 판례를 참고할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 전세집 이전 시 가져온 집기는 임차인이 설치한 것으로 보아 임차인의 책임으로 철거비용을 부담해야 합니다. 그러나 임대차 계약서에 특별한 약정이 있거나 임대인이 철거를 요구하지 않는 경우에는 임차인이 철거비용을 부담하지 않을 수도 있습니다.전세집 이전 시 가져온 집기 철거비용 부담 주체에 관한 법령은 따로 없으나, 판례에 따르면 다음과 같은 기준으로 판단할 수 있습니다.임차인이 임대인의 동의 없이 임차물에 설치한 집기는 임차인이 철거하고 원상복구해야 하며, 그 비용은 임차인이 부담한다. (대법원 2010다89876, 89883 판결)임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물에 설치한 집기는 임차인이 철거하고 원상복구해야 하나, 그 비용은 임대인이 부담한다. (대법원 2007다91336 판결)임차인이 임차물에 설치한 집기가 임차물의 가치를 높이거나 임대인의 요구에 따라 설치한 것이라면, 임차인은 철거하고 원상복구할 의무가 없다. (대법원 2009다10505 판결)따라서 전세집 이전 시 가져온 집기 철거비용 부담 주체는 임차인이 설치한 집기의 종류와 임대인의 동의 여부, 임차물의 가치 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 가능하면 임대차 계약서에 특약으로 명시하거나 임대인과 협의하여 결정하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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1가구 2주택하여 양도세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1가구 2주택자의 양도세는 다음과 같은 방법으로 계산할 수 있습니다.양도소득금액 산출: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액양도소득 과세표준 산출: 양도소득금액 - 기본공제양도소득 산출세액 계산: 양도소득 과세표준 x 세율여기서 세율은 주택수와 보유기간에 따라 다르게 적용됩니다. 2023년부터 1가구 2주택자는 중과세율이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 양도세를 납부하게 되었습니다. 또한 장기보유특별공제율은 보유기간이 3년 이상인 경우 적용됩니다.예를 들어, 아파트를 7억원에 팔고, 취득가액이 5억원이고, 필요경비가 1억원이라고 가정해보겠습니다. 보유기간이 10년이므로 장기보유특별공제율은 50%입니다. 그러면 양도소득금액은 다음과 같이 계산됩니다.양도소득금액 = (7억 - 5억 - 1억) x (100 - 50) / 100 = 0.5억원기본공제는 공시지가 9억원까지 적용되므로, 공시지가가 7억원이라면 기본공제액은 0.5억원입니다. 그러면 양도소득 과세표준은 다음과 같이 계산됩니다.양도소득 과세표준 = 0.5억 - 0.5억 = 0원양도소득 과세표준이 0원이므로, 양도소득 산출세액도 0원입니다. 즉, 양도세를 납부할 필요가 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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내용증명이나 확정일자는 정확히 어디로 보내야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내용증명이란 우체국이 어떤 내용의 우편을 발송했는지 증명해주는 서비스로, 확정일자의 한 종류입니다. 확정일자란 문서가 작성된 날을 완전히 증명할 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 확정일자를 받으면 문서의 내용이나 기간을 변경할 수 없으므로 법적인 문제를 예방하거나 해결할 수 있습니다.내용증명이나 확정일자는 받는 사람의 주민등록상 거주지로 보내야 하는 것은 아닙니다. 받는 사람이 실제로 거주하거나 근무하는 곳으로 보내면 됩니다. 다만, 받는 사람이 수령을 거부하거나 수령인이 불분명한 경우에는 문제가 발생할 수 있으므로, 가능하면 받는 사람의 동의나 확인을 받아서 보내는 것이 좋습니다.내용증명이나 확정일자를 보내는 방법은 다음과 같습니다.우체국에 방문해서 내용증명 우편을 신청하고, 등기우편으로 보냅니다. 우체국은 내용증명으로 준비된 문서 중 1통을 자체 보관하며, 나머지 1통은 수신인에게 보냅니다. 남은 1통은 제출한 사람에게 돌려줍니다.인터넷우체국을 통해서 내용증명을 신청하고, 등기우편이나 e-증명 우편으로 보냅니다. 인터넷우체국은 내용증명 문서를 전자서명하고 위변조 방지를 하며, 3년 동안 전자 문서로 보관합니다. 수신인에게는 등기우편으로 보내거나, e-증명 우편으로 이메일로 보냅니다. 제출한 사람은 인터넷상에서 내용 문서를 조회하거나 재증명받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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임대차 계약서 다시 써야하는 상황일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약서를 새롭게 작성한 후, 이 계약서를 토대로 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부는 주택임대차보호법에 따라 달라집니다. 주택임대차보호법 제9조에 따르면, 임대차기간이 1년 이상인 경우에는 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란 임대차계약서가 그 날짜에 존재하고 있었음을 공적으로 증명하는 일자를 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리인 '우선변제권’을 얻을 수 있습니다. 확정일자를 받는 방법은 인터넷등기소나 행정복지센터에서 온라인 또는 방문 신청을 할 수 있습니다.그러나 임대차기간이 1년 미만인 경우에는 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 임대차기간이 1년 미만이더라도 확정일자를 받고 싶다면 임대인과 임차인이 합의하면 가능합니다. 임대차기간이 1년 미만인 경우에 확정일자를 받으면 임차인은 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리는 없지만, 임대차계약서의 존재와 내용을 입증할 수 있는 간접적인 방법이 될 수 있습니다.따라서, 질문자님의 경우에는 임대차기간이 1년 이상인지 1년 미만인지에 따라 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부가 결정됩니다. 임대차기간이 1년 이상이라면, 임대차계약서를 새롭게 작성한 후, 이 계약서를 토대로 확정일자를 다시 받아야 합니다. 임대차기간이 1년 미만이라면, 확정일자를 다시 받지 않아도 되지만, 임대인과 임차인이 합의하면 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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