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10년이상 보유한개인 상가를 매매하려고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 매매 시 개인이 납부해야 하는 주요 세금은 다음과 같습니다양도소득세: 상가를 양도하여 얻는 이익에 대하여 양도소득세를 납부해야 합니다.부가가치세: 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세도 납부해야 합니다.세금 계산 방법은 다음과 같습니다양도소득세 계산양도소득금액 산출: 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액양도소득 과세표준 산출: 양도소득금액 - 기본공제양도소득 산출세액 계산: 양도소득 과세표준 X 세율부가가치세 계산: 상가 매매대금 중 토지를 제외한 건물 대금에 대하여만 부가가치세가 계산되며, 세율은 10%입니다.매매 가격이 살 때보다 2배로 올랐다면, 양도소득세는 이익 부분에 대해 부과되므로 세금이 증가할 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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신축 아파트 분양권 판매 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축 아파트 분양권을 판매하는 것은 가능합니다. 청약 당첨자는 계약금을 지불한 후 전매제한 기간이 풀리면 분양권을 팔 수 있습니다. 그러나, 수도권에서는 거의 분양권을 거래할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.중도금 대출에 대해서는, 일반적으로 분양가의 60%까지 대출이 가능하며, 규제 지역의 경우 40% 또는 중도금 대출이 불가능할 수 있습니다. 많은 시행사가 분양자에게 중도금 40% 정도를 무이자 대출해 주는 것이 맞습니다. 따라서 분양자는 건물 준공까지 분할 납부해야 할 중도금에 대하여 한푼도 낼 필요가 없으며, 해당 금융기관이 시행사에 중도금을 분양자를 대신하여 지급합니다.분양권을 판매할 때는 분양권의 이전과 관련된 절차를 따라야 합니다. 이에는 분양권의 이전 등기, 계약 변경 등이 포함될 수 있습니다. 분양권을 판매하려는 경우, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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신규건축중인 아파트를 매매하고 싶은데 부동산을 통해서 판매가 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신규 건축 중인 아파트의 분양권을 판매하는 것은 가능합니다. 분양권은 새 아파트를 분양 받을 수 있는 권리를 의미하며, 아파트가 완공되기 전에도 분양권을 판매할 수 있습니다.부동산을 통해 매매를 진행할 때 발생하는 비용은 다음과 같습니다:등기비용: 소유권 이전 등기에 필요한 비용입니다.법무사 수수료: 등기 업무를 대행하는 법무사에게 지불하는 비용입니다. 이 비용은 법무사의 재량에 따라 결정되며, 정확한 수수료는 법무사에게 견적을 요청하여 확인해야 합니다.취득세: 주택, 토지, 건물 등 일정한 재산을 매매 또는 상속·증여 등으로 취득하는 경우 납부하는 지방세입니다.국민주택채권 매입금액과 할인부담금: 소유권 이전 등기 과정에서 매입해야 하는 국민주택채권의 매입금액과 할인과정에서 발생하는 할인부담금입니다.네이버 부동산에 매물을 등록할 때는 비용이 발생합니다. 한 건당 등록 비용은 약 2,800원에서 5,500원 사이입니다. 하지만 이 비용은 한 건당 결제하는 방식이 아니라 묶음으로 한 번에 결제해야 합니다. 따라서 정확한 비용은 해당 플랫폼에서 확인하시는 것이 좋습니다.매매가 이루어졌을 때 발생하는 비용은 매매 계약에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 매도인이 양도세를 부담하며, 이는 매매 가격과 매도인의 소득 상황에 따라 달라집니다. 그러나 경우에 따라 매수자가 양도세를 부담하는 경우도 있으므로, 이 부분은 미리 협의해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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부동산 강제경매를 하는게 나을까요 채권추심을 하는게 나을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 강제경매는 채무자가 채무를 변제하지 않는 경우, 채권자가 채무자를 상대로 소송을 제기하여 판결문 등 집행권원을 받은 이후 이에 기초하여 부동산 소재지 법원에 경매를 신청하는 것을 의미합니다. 강제경매 절차는 경매신청 및 경매개시 결정, 배당요구의 종기 결정 및 공고, 매각의 준비, 매각방법 등의 지정, 공고, 통지, 매각의 실시, 매각 결정절차 등으로 이루어집니다.보증금보다 낮게 낙찰이 되는 경우, 낙찰금액이 보증금보다 적을 수 있습니다. 그러나 이는 경매 진행 상황과 부동산 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰이 안 될 경우, 경매는 종료되지 않고 계속 진행됩니다. 이 경우 다시 경매를 진행하거나 다른 방법을 모색해야 할 수 있습니다.채권추심은 채무자에게 빚을 징수해야 하는 권리를 받을 자를 말하며, 채권자는 채무자의 권리를 보호하는 방법으로 쉽게 넘어간 돈을 받을 수 있는 것입니다. 채권추심 절차에서 가장 중요한 것은 꼼꼼하고 깊이 있는 채무자 조사와 지속적으로 채무자를 압박하는 채권관리입니다.강제경매와 채권추심 중 어떤 방법이 더 나을지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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매매 계약하고 잔금전에 집주인 사망하면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매 계약 후 잔금을 치르기 전에 매도인이 사망하는 경우, 상속인들이 일단 취득세를 부담해야 합니다. 이 경우, 다음과 같은 절차를 따를 수 있습니다:1 상속등기 절차를 이용하는 경우: 상속권자들이 협의하여 각 지분 별로 등기하는 법정상속등기를 진행하거나 상속을 포기한 상속인의 상속 포기 각서 등을 첨부해서 등기 신청을 하게되면 신청일 기준으로 2~3일이면 등기가 완료되기 때문에 크게 문제가 되지 않습니다.2 상속등기 생략 후 매수인에게 소유권 이전 절차 이용 시: 매매계약서는 망인이 작성한 계약서로 상속인들이 등기의무를 부담하는 것으로 상속인들 임감증명서에 매수인 인적사항을 기록하여 준비하고 나머지 서류 상속인들이 준비서류는 부동산 상속 등기와 동일하게 준비해야 되며 망인의 준비서류는 망인이 매도하면서 발생된 양도소득세에 대하여서는 2차 납세의무가 없습니다.상속인들이 매수인의 중도금 수령 및 소유권 이전등기 의무이행 등에 대하여 거부 할 경우 부동산 등기법 제27조 (포괄승계인에 의한 등기신청)를 법적 근거로 들어서 민법 제487조 (변제공탁의 요건, 효과)를 이용하여 법원에 공탁 후 “소유권이전등기절차이행 청구소송”을 진행하여 매수인이 소유권을 득할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.23
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아파트 관리비 공동전기료가 너무 많이 나와요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트의 공동전기료는 아파트의 공동설비(엘리베이터, 복도 등)에서 사용하는 전기량에 대한 비용입니다. 이 비용은 아파트의 모든 세대가 공동으로 부담하게 됩니다.아파트의 전기요금 계산 방법은 다음과 같습니다먼저, 각 세대별 전기 사용량으로 전기요금을 계산합니다.그 다음, 공동 전기요금을 계산하여 합산합니다.마지막으로, 부가세와 전력기금 등을 더하면 총 전기요금이 됩니다.세부적으로 보면, 공동 전기요금은 아파트의 메인 계량기에서 측정된 전체 전기 사용량에서 각 세대의 전기 사용량을 뺀 값입니다. 이렇게 계산된 공동 전기요금은 모든 세대가 동일하게 나눠서 부담하게 됩니다.따라서, 세대 수가 적은 아파트에서는 공동 전기요금이 세대당 더 많이 나올 수 있습니다. 또한, 공동 전기요금은 계절, 날씨, 공동설비의 사용 빈도 등에 따라 달라질 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.23
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오피스텔 매매가와 전세가 차이 안날시
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 매매가와 전세가가 크게 차이나지 않는 경우, 그 이유는 매매가가 보유 가치를, 전세가는 사용 가치를 나타내기 때문입니다. 보유할만한 가치는 크지 않지만 사용 가치는 풍부하다면 매수자는 없고 세입자는 많은 시장이 됩니다. 이런 경우에는 전세 가격이 매도가를 초과하거나 동등 수준이 되는 경우도 있으며, 이런 경우를 깡통 전세라고 합니다.전세 대신 매매를 선택하는 경우의 장단점은 다음과 같습니다장점:집주인이 되어 직접 소유권을 가질 수 있습니다.집값 상승 시 이익을 얻을 수 있습니다.단점:집값 하락 시 손실을 볼 수 있습니다.매매 시 발생하는 세금 부담이 있습니다.대출 이자 부담이 있습니다.전세를 선택하는 경우의 장단점은 다음과 같습니다장점:매월 나가는 비용이 없습니다.보증금만 지불한 뒤 달마다 나가는 관리비 이외에는 따로 주거비용이 나가는 일이 없습니다.입주 기간이 끝나면 그대로 다시 돈을 되돌려 받을 수 있습니다.단점:보증금이 많이 필요합니다.전세 사기 위험이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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전세보증보험 가입 반려 이사비용 등 배상 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세계약이 만료되고 이사를 가야하는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 문제를 쉽게 해결하기 위한 보험이며, 보험 기관에서 보증금을 대신 돌려주고, 보험 기관은 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 진행됩니다.전세보증보험 가입에는 몇 가지 조건이 있습니다전세계약기간이 1년 이상일 것공인중개사를 통해 체결 (날인) 한 전세계약서일 것전세보증금액이 수도권 7억이하, 그 외 지역 5억원 이하일 것전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것또한, 전세보증보험에 가입하기 위해서는 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가액 이내일 때 가능합니다.이런 상황에서 이사비용 등의 손해배상에 대해서는 법적인 조언을 받는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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중개사 선생님들~ 답변부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약서를 작성할 때는 보증금, 월세, 계약기간, 계약갱신 등의 항목을 확인해야 합니다. 또한, 계약서에는 집의 현재 상태, 수리 필요 사항, 가구/가전 제품 등이 명시되어야 합니다.2 집에 문제가 생겼을 때 주인이 수리를 해줄 것이라는 내용은 계약서에 포함되어야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 조항입니다.3 집을 보러 갈 때는 벽, 천장, 바닥, 창문, 문, 전기, 수도, 가스, 화장실, 부엌 등을 체크해야 합니다. 또한, 주변 환경(소음, 향기, 채광 등)도 확인해보세요.4 계약 연장 여부는 일반적으로 계약 만료 2~3개월 전에 말해야 합니다. 하지만 이는 계약서에 따라 다를 수 있으니 계약서를 잘 확인하세요.5 전입신고는 주소를 변경할 때 필요한 절차입니다. 전입신고를 하지 않으면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 부모님 집 주소를 유지하려면, 전세 또는 월세 계약서를 통해 거주지를 증명할 수 있습니다.6 이사 후 집 비밀번호를 바꿀 수 있는지는 집주인과 상의해보세요. 대부분의 경우, 비밀번호 변경은 가능합니다.7 계약서에 서명하기 전에는 언제든지 계약을 거절할 수 있습니다. 만약 계약서 내용이 마음에 들지 않거나 집주인과의 관계가 좋지 않다면, 다른 집을 찾는 것이 좋을 수 있습니다.8 융자금이 없다는 내용은 계약서에 명시되어야 합니다. 계약서에 융자금이 없다는 내용이 없다면, 집주인에게 이를 추가해달라고 요청하세요.9 에어컨 설치 여부는 집주인과 상의해야 합니다. 월세가 싼 집에서는 에어컨 설치를 거절할 수도 있습니다.10 집을 볼 때나 이사 들어가는 당일에 집 내부 사진이나 동영상을 찍는 것은 좋은 아이디어입니다. 이는 나중에 분쟁이 발생했을 때 증거가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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부동산 계약서에 서명하지 않았는데 계약이 시작 된건가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약의 성립 여부는 복잡한 문제일 수 있습니다. 일반적으로 계약은 당사자 간의 의사표시가 합치되면 성립된다고 할 수 있습니다. 따라서 계약서에 도장을 찍거나 서명을 해야만 계약이 성립되는 것은 아닙니다.그러나, 계약서에 서명하지 않았다면, 계약의 내용을 입증하기 어려울 수 있습니다. 이 경우, 계약의 성립 여부는 사실 관계와 법률에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.계약을 파기하려면, 일반적으로 계약서에 명시된 해약 조건을 따르거나, 법률에 따라 해약할 수 있습니다. 계약서에 해약금이 정해져 있지 않은 경우, 계약금 지불자는 지불 금액을 포기하고, 계약금 수령자는 두 배 금액을 배상해야 계약 파기가 가능합니다.다만, 이러한 정보는 일반적인 상황에 대한 것이며, 귀하의 상황에 완전히 적용되지 않을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.22
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