전문가 프로필

답변 내역

잔금일 이후에 전세대출을 실행해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출의 잔금일을 연장하려면 일반적으로 다음과 같은 절차가 필요합니다.집주인과 재계약 및 전세자금대출 연장에 대한 협의새로운 임대차 계약서 작성 (보증금이나 기타 조건이 변경된 경우)은행에 전세자금대출 연장 신청 (만기 1개월 전 권장)보증기관에 전세보증보험 연장 신청 (만기 1개월 전 권장)따라서 잔금일을 한달 이후로 미루셨다면, 계약서를 수정하시는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 보증기관이나 은행에서 전세계약의 진위 여부를 확인할 수 없고, 전세자금대출 연장이 거절될 수 있습니다. 또한, 집주인의 서명이나 날인이 반드시 계약서에 있어야 하며, 대리인이 계약한 경우에는 인감증명서나 위임장 등의 서류가 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

집을 세입자껴서 매매 vs 인테리어 후 공실 매매 중 어느것이 더 매매가 잘되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집을 세입자껴서 매매하는 것과 인테리어 후 공실 매매하는 것 중 어느 것이 더 매매가 잘되는지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 세입자의 계약기간, 전세금, 인테리어 비용, 매매시장 상황 등이 영향을 미칠 수 있습니다.일반적으로 세입자가 있는 집을 매매할 때는 매도인은 매매금액에서 전세금을 제외한 차액만 매수인에게 받게 됩니다. 이는 소유자가 변경되도 임차권은 승계되기 때문에 보증금 반환의무가 매수인에게 넘어가므로 전세금을 뺀 금액만을 지급하고 소유권을 넘겨받습니다. 그리고 세입자는 계약만료시 새로운 매수인에게 보증금 반환을 요구하게 됩니다.인테리어 후 공실 매매하는 것은 인테리어 비용을 들여서 집의 가치를 높이고, 매수인이 입주할 수 있는 편의성을 제공하는 방법입니다. 하지만 인테리어 비용이 매매가에 반영되지 않거나, 매수인의 취향과 맞지 않는 경우에는 손해를 볼 수도 있습니다. 또한 공실 매물은 관리비나 세금 등의 부담이 있으므로, 장기간 매매되지 않는다면 손실이 커질 수 있습니다.따라서 세입자를 껴서 매매하는 것이 좋은지, 인테리어 후 공실 매매하는 것이 좋은지는 상황에 따라 다르게 판단해야 합니다. 세입자가 있는 집을 매매할 때는 세입자의 협조를 얻어야 하므로, 세입자에게 과일바구니나 선물을 사들고 가서 부탁을 하는 것도 좋은 방법입니다. 인테리어 후 공실 매매할 때는 인테리어 비용과 시간을 절약할 수 있는 방법을 찾아보는 것이 좋습니다.대출이 있는 집과 대출이 없는 집의 매매 선호도는 매수인의 자금 상황과 대출 조건에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 대출이 없는 집은 매매가가 낮고, 대출이 있는 집은 매매가가 높습니다. 대출이 있는 집을 매매할 때는 매수인이 매도인의 대출을 인수하거나, 새로운 대출을 받아서 매도인의 대출을 상환해야 합니다. 이 경우에는 대출 이자와 수수료 등의 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 따라서 대출이 있는 집을 매매할 때는 대출 조건을 잘 확인하고, 대출 이자율이나 상환기간 등을 협상하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

주택 계약서상 중개수수료율이 높게 책정될때 그만한 이유가 있는건지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 공인중개사법 시행규칙과 지방자치단체가 정한 상한요율과 한도액에 따라 결정되는 최대 중개수수료 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다. 즉, 중개수수료는 고정된 것이 아니라 협의의 여지가 있습니다.주택 매매 거래의 경우, 2021년 10월 19일 이후에 체결된 계약부터는 새로운 상한요율이 적용됩니다. 예를 들어, 거래금액이 9억원 이상이면 상한요율은 0.5% ~ 0.7%로 단계적으로 인하되었습니다. 따라서, 주택 계약서상 중개수수료율이 0.7%로 책정된 경우, 거래금액에 따라 상한요율을 초과할 수도 있습니다.주택 계약을 부동산에서 도장을 다 찍고 난 뒤에는 수수료 조정이 어려울 수 있습니다. 계약서에 중개수수료를 명시하고 서명하거나 도장을 찍은 경우, 계약이 성립된 것으로 간주되기 때문입니다. 따라서, 계약서에 서명하거나 도장을 찍기 전에 중개수수료를 잘 확인하고 협의하는 것이 중요합니다.중개수수료를 협의할 때는 다음과 같은 팁을 참고하시기 바랍니다.중개수수료는 거래금액에 비례하여 책정되므로, 거래금액을 낮추는 방법을 고려해보세요. 예를 들어, 가구나 가전제품을 별도로 구매하는 것처럼요.중개수수료는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하는 것이므로, 다른 부동산과 비교하여 적절한 수준인지 판단해보세요. 너무 낮은 수수료는 공인중개사의 서비스 품질에 영향을 줄 수 있으니 주의하세요.중개수수료는 부가가치세와 실비를 포함할 수 있으므로, 이를 명확히 구분하여 계산해보세요. 부가가치세는 중개수수료의 10%이며, 실비는 권리관계 확인이나 반환채무 보장에 소요되는 비용입니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

재계발지역 전세명의이전하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발지역 내 전세입자는 보상을 받을 수 있는 자격이 있습니다. 보상의 종류는 주거이전비, 공공임대주택 입주권, 이사비 등이 있습니다. 보상을 받으려면 재개발구역 공람공고일 3개월 전부터 주민등록상 전입신고 된 세입자여야 합니다. 무허가건축물 세입자는 1년 전부터 거주해야 합니다.전세명의를 변경하는 것이 좋을지는 상황에 따라 다릅니다. 만약 전세명의가 동생인 경우, 동생이 재개발지역에서 이주하면서 전세계약을 해지하게 되면, 보상을 받을 수 있습니다. 하지만 전세명의를 변경하지 않고 계속 거주하면, 보상을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 재개발사업의 이해관계인인 조합원이 동일 사업구역 내 다른 주택의 세입자일 경우, 세입자로서의 보상을 받을 수 없기 때문입니다.따라서 전세명의를 변경하지 않고 계속 거주하고 싶다면, 재개발사업의 이해관계인이 아닌 다른 사람으로 전세명의를 변경하는 것이 좋습니다. 그러면 전세명의를 변경한 사람이 보상을 받을 수 있습니다. 전세명의를 변경하는 방법은 임대차계약서를 작성하고, 전세보증금을 입금하고, 전입신고를 하는 것입니다.집주인이 부모님이라면, 전세명의를 변경하지 않고도 보상을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 바로 부모님께서 재개발사업구역 내 다른 주택을 구입하고, 그 주택을 전세로 내주는 것입니다. 그러면 부모님은 조합원으로서 재개발사업의 혜택을 받을 수 있고, 전세입자인 당신은 세입자로서 보상을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

전세 계약 변경, 임차인 변경 시 부동산 보증 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 변경 시 임차인 변경은 임대인과 기존 임차인의 승낙이 필요합니다. 부동산을 끼고 추가 보증서류를 받는 것은 부동산마다 다를 수 있으니 계약하신 부동산에 사전에 문의하시는 것이 좋습니다. 보통 기존 임차인의 신분증, 동의서, 인감증명서 등을 준비해야 합니다. 그리고 기존의 계약서에 특약사항을 추가로 기재하거나 새로운 계약서를 작성하셔야 합니다.부동산 중계없이 임대차인간 계약 연장을 하실 경우에는 계약서에 연장되는 계약기간, 월차임, 보증금 등의 변경사항을 명확하게 기재하시고, 임대인과 임차인 모두 날인하시면 됩니다. 또한, 전입신고와 확정일자를 받아서 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

임대사업자 아닌 임대인 건물의 보증보험
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대사업자가 아닌 임대인은 전세금반환보증보험에 가입할 수 있습니다. 하지만 보증보험 가입 요건이 강화되어서 전세금이 공시가격의 126% 이하인 경우에만 가입이 가능합니다. HF는 아직 임대사업자가 아닌 임대인을 위한 보증보험 상품을 출시하지 않았으므로, HUG나 SGI 중 보증료가 낮은 곳을 선택하시면 됩니다보증보험 가입을 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다임차인의 신분증 사본임차인의 전세금 반환보증보험 가입 동의서임대차계약서 사본임대인의 신분증 사본임대인의 주민등록초본임대인의 인감증명서 및 인감도장임대인의 부동산 등기부등본임대인의 주택가격 출력물 (공시가격, 감정평가서, KB시세 등)임대인의 국세 및 지방세 완납증명서기타 보증발급에 필요한 서류
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

계약이 아직 종료되지 않았는데 집주인이 집을 팔았다고 한 달 안에 이사를 가라고 했습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인이 집을 팔았다고 해서 임차인이 계약을 해지하거나 이사를 가야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 계약 기간 동안 임차권을 가지고 있으므로 새로운 집주인이 되는 매수인에게 계약을 갱신하거나 보증금을 반환받을 수 있습니다하지만 새로운 집주인이 실거주 목적으로 집을 샀다면 임차인은 계약 갱신을 요구하기 어려울 수 있습니다. 이 경우 임차인은 적절한 이사 시간과 비용을 청구할 수 있습니다임차인은 임대차 계약이 종료되기 전에 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인은 계약 만료 1개월 전까지 계약 갱신을 청구해야 하며, 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다임차인은 임대차 계약이 존속하는 동안 임대료를 지불할 의무가 있습니다. 임차인이 임대료를 지불하지 않거나 임차 주택을 손상시키면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

신혼부부버팀목전세자금대출 문제가 생겼는데 어떻게해야 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 신혼부부버팀목전세자금대출은 국토교통부에서 운영하는 주택도시기금의 대출 상품입니다. 이 대출은 신혼부부의 주거비 부담을 줄이기 위해 소득 요건과 금리를 완화한 전세자금 대출입니다. 이 대출의 조건은 다음과 같습니다.대상: 부부합산 연 소득 7.5천만 원 이하, 순자산가액 3.61억 원 이하 무주택 세대주로, 혼인 기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정자금리: 연 1.5% ~ 연 2.7%한도: 수도권 3억 원, 수도권 외 지역은 2억 원 이내 (임차보증금의 80% 이내)여러분께서는 1억 7천만 원의 전세 매물을 계약하셨고, 계약금 850만 원을 지불하셨습니다. 그리고 은행에서는 한도의 80%가 다 나오진 않고 일부 약 70%가량 나온다고 설명해주셨습니다. 그러면 대략 1억 2천만 원 정도의 대출을 받으실 수 있을 것으로 보입니다. 그렇다면 잔금은 3천 5백만 원 정도가 필요하실 것입니다.하지만 은행에서는 갑자기 여러분의 부부 소득 상황을 확인하고, 와이프분의 온전한 한달 월급을 받아야만 제대로 된 대출 진행이 가능하다고 하셨습니다. 그리고 그렇지 않으면 일반 전세자금 대출을 받으라고 하셨습니다. 일반 전세자금 대출은 금리가 5% 정도로 높기 때문에, 여러분께서는 월 납입액이 많이 증가할 것입니다.이런 상황에서 어떻게 하시는 것이 좋을지 고민이 되시겠습니다. 저는 다음과 같은 방법을 제안해드리고 싶습니다.첫째, 은행에 다시 상담을 요청하시고, 왜 처음에는 대출이 가능하다고 하셨는데, 나중에는 불가능하다고 하셨는지 이유를 물어보세요. 그리고 처음에 상담하신 분과 나중에 상담하신 분이 다르다면, 두 분의 의견 차이가 있는지 확인하세요. 만약 은행에서 실수를 하셨다면, 정정을 요구하세요.둘째, 은행에서 대출이 불가능하다고 확정적으로 말씀하신다면, 다른 은행이나 금융기관에서 대출을 받을 수 있는지 알아보세요. 신혼부부버팀목전세자금대출은 주택도시기금에서 운영하는 대출이지만, 실제로는 여러 은행이나 금융기관에서 대출을 중개해주고 있습니다. 그러므로, 여러분의 상황에 맞는 조건을 제공하는 곳이 있을 수 있습니다. 다만, 이 경우에는 대출 신청과 승인에 시간이 걸릴 수 있으므로, 잔금 납부 기한을 고려하셔야 합니다.셋째, 만약 다른 은행이나 금융기관에서도 대출을 받을 수 없다면, 부동산 계약을 취소하거나 연장할 수 있는지 문의하세요. 부동산 계약에는 계약금을 환불받을 수 있는 조건이나, 잔금 납부 기한을 연장할 수 있는 조항이 있을 수 있습니다. 그러므로, 계약서를 잘 확인하시고, 부동산 중개인과 협의하세요. 만약 계약을 취소하거나 연장할 수 있다면, 다른 매물을 찾거나, 대출 조건이 개선될 때까지 기다리세요.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

다음달 2월에 전세 재계약 예정인데, 현 시세로 임대인에게 어떻게 말하는 게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약은 임차인과 임대인이 쌍방의 합의로 계약 기간을 연장하고, 필요한 경우 전세금을 조정하는 것입니다. 전세 재계약을 할 때는 다음과 같은 점들을 고려해보세요.전세 재계약은 계약 만료일 1개월 전부터 가능합니다. 만약 임대인이 전세 재계약을 거부하거나 전세금을 인상하려고 한다면, 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 임차인이 계약 기간을 2년 연장하고, 전세금을 기존 금액의 5% 이내로 인상할 수 있는 권리입니다. 계약갱신청구권을 행사하려면, 계약 만료일 1개월 전에 임대인에게 내용증명을 보내야 합니다.전세 재계약을 할 때는 전세 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 전세 시세는 부동산 중개사나 인터넷 사이트를 통해 확인할 수 있습니다. 전세 시세가 내려갔다면, 임차인은 전세금을 감액하거나 전세금을 그대로 유지하고 계약 기간을 늘리는 것을 요구할 수 있습니다. 전세 시세가 올라갔다면, 임차인은 전세금을 인상하거나 전세금을 그대로 유지하고 계약 기간을 줄이는 것을 요구할 수 있습니다.전세 재계약을 할 때는 전세보증보험의 가입 여부와 조건을 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부도를 당했을 때, 임차인의 보증금을 보호해주는 보험입니다. 전세보증보험에 가입하려면, 임차인은 보험사의 심사를 통과해야 하며, 보험료를 납부해야 합니다. 전세보증보험에 가입된 경우, 전세금이 인상되거나 감액되면 보험사에 재가입하거나 연장 신청을 해야 합니다. 보험사는 재가입하거나 연장할 때, 전세 시세와 임차인의 신용도를 고려하여 보험 가입 조건을 결정합니다. 보험 가입 조건에 따라, 전세금을 인상하거나 감액해야 할 수도 있습니다.전세 재계약을 할 때는 재계약서를 작성하고, 필요한 서류를 준비하는 것이 필요합니다. 재계약서는 임차인과 임대인이 새로운 계약 조건에 동의했음을 증명하는 문서입니다. 재계약서에는 계약 기간, 전세금, 복비, 특약 등을 기재해야 합니다. 재계약서를 작성할 때는 부동산 중개사의 도움을 받거나 인터넷 사이트에서 양식을 다운로드할 수 있습니다. 재계약서를 작성한 후에는 임차인과 임대인이 서명하고 날인해야 합니다. 재계약서를 작성할 때 필요한 서류는 다음과 같습니다.임차인의 신분증 사본임대인의 신분증 사본임차인의 전세보증보험 가입증명서임대인의 부동산 등기부등본임차인의 전입신고증명서임대인의 전월세신고증명서전세 재계약을 할 때는 임차인과 임대인이 존중하고 협력하는 자세로 대화하는 것이 좋습니다. 전세 재계약은 양측의 이익을 고려하고 타협하는 과정입니다. 임차인은 임대인의 입장을 이해하고, 임대인은 임차인의 요구를 들어주는 것이 좋습니다. 전세 재계약을 할 때는 감정적으로 흥분하거나 싸우지 않고, 친절하고 정중하게 말하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0

신혼부부 매매대출 조건에 적합할까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 매매대출은 주택도시기금의 내 집 마련 디딤돌 대출과 한국주택금융공사의 특례 보금자리론이 있습니다. 두 상품의 조건과 방법을 간단히 비교해 드리겠습니다.내 집 마련 디딤돌 대출은 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.부부합산 연 소득이 8.5천만 원 이하이고, 순자산가액이 5.06억 원 이하인 무주택 세대주혼인 기간이 7년 이내이거나, 3개월 이내 결혼 예정자생애 최초 주택구입자주거 전용면적이 85㎡ 이하이고, 담보주택 평가액이 6억 원 이하인 주택내 집 마련 디딤돌 대출은 다음과 같은 방법으로 신청할 수 있습니다.주택도시기금 홈페이지에서 온라인 신청주택도시기금 지점 또는 대리점에서 방문 신청전화로 상담 후 신청내 집 마련 디딤돌 대출의 최대 한도는 4억 원이고, 금리는 2.15% ~ 3.55% 입니다. 대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택할 수 있습니다.특례 보금자리론은 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.민법상 성년인 만 19세 이상의 대한민국 국민으로서 무주택자 또는 1주택자혼인 기간이 7년 이내이거나, 3개월 이내 결혼 예정자담보주택 평가액이 9억 원 이하인 주택특례 보금자리론은 다음과 같은 방법으로 신청할 수 있습니다.한국주택금융공사 홈페이지에서 온라인 신청한국주택금융공사 지점 또는 대리점에서 방문 신청전화로 상담 후 신청특례 보금자리론의 최대 한도는 9억 원이고, 금리는 4.25% ~ 4.55% 입니다. 대출 기간은 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 중 선택할 수 있습니다.여러분의 경우에는 남자가 본인 명의로 된 집을 팔면 무주택 세대주가 되므로, 여자 명의로 내 집 마련 디딤돌 대출이나 특례 보금자리론을 신청할 수 있습니다. 나이에 제한은 없습니다.다만, 혼인신고를 한 후 현재 20대가 살고 있는 집에 세대주를 자매에서 여자로 바꾸고 남자는 그 집으로 전입신고를 할 경우에는 무주택 세대주로 인정되지 않습니다. 무주택 세대주는 주택을 소유하지 않고, 주택을 임차하거나 다른 세대원의 주택에 무상으로 거주하는 세대주를 말합니다. 따라서, 여러분은 혼인신고 후에도 다른 세대원의 주택에 무상으로 거주하거나, 전세나 월세로 주택을 임차해야 무주택 세대주로 인정됩니다.또한, 내 집 마련 디딤돌 대출은 꼭 생애 최초 주택구입자여야 하므로, 남자가 이미 주택을 구입한 적이 있으면 신청할 수 없습니다. 특례 보금자리론은 1주택자도 가능하지만, 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
0
0