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신생아 특례대출 전세대출 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출 전세대출은 출산하는 임차가구의 주거안정을 위해 도입된 저금리 전세자금 대출입니다. 대출 한도는 최대 3억원이고, 금리는 소득에 따라 연 1.1%부터 3.0%까지 적용됩니다. 대출 조건은 대출 신청일 기준으로 2년 내에 출산한 무주택가구이고, 소득은 1.3억원 이하, 자산은 3.61억원 이하, 대상 주택은 보증금이 수도권 5억원, 지방 4억원 이하의 주택에만 해당됩니다. 2023년 출생아부터 적용되며, 특례 금리는 4년 동안 적용됩니다분양권을 가지고 있는 사람도 신생아 특례대출 전세대출을 신청할 수 있습니다. 다만, 분양권을 가진 경우에는 대출 한도가 2억원으로 낮아지고, 금리도 0.5%가 추가됩니다
경제 / 부동산
24.01.17
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전세금반환신청은 언제부터 신청가능??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금반환신청은 임대차계약이 종료되기 전에도 가능합니다. 임대인이 돈을 주지 않았을 때는 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다임대차계약서 작성시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기대항력과 우선변제권 취득하기임대차계약 해지 통보하기임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료임대차목적물 반환하기보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기보증금 반환 관련 소송 (지급명령 또는 청구 소송)전세보증금반환대출은 주택도시보증공사에서 신청할 수 있으며, 신청방법은 다음과 같습니다보증상담 → 보증신청 → 신용조사 → 보증심사 → 보증서 발급필요서류를 준비하여 은행에 직접 방문하거나 앱을 활용하여 신청네이버 부동산이나 카카오페이, KB국민카드를 통한 모바일 신청공사 모바일 보증 앱을 이용해 모바일 보증 신청
경제 / 부동산
24.01.17
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월세 만기 전 이사인데 임차인 입주가 한달 뒤 이면 제가 월세 내야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만기 전에 이사를 하시는 경우에는 임대차계약을 위반하는 것이므로, 임대인과의 합의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않는다면, 계약 만기까지의 월세를 지불해야 합니다.그러나, 임대인이 새로운 임차인을 구하고 계약을 체결한 경우에는, 새로운 임차인이 입주하는 시점부터 기존의 임대차계약이 자동 종료됩니다. 따라서, 새로운 임차인이 입주하기 전까지의 월세만 지불하면 됩니다.예를 들어, 2024년 1월 17일에 새로운 임차인과 계약을 체결했고, 새로운 임차인이 2024년 2월 20일에 입주한다면, 2024년 1월 17일부터 2월 19일까지의 월세를 지불하면 됩니다. 2024년 2월 20일부터는 새로운 임차인이 월세를 납부하므로, 기존 임차인은 더 이상 월세를 납부할 의무가 없습니다.만약, 임차인이 선불 방식으로 월세를 지불했다면, 새로운 임차인이 입주한 날부터 해당하는 달의 임차기간까지의 월세를 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, 2024년 1월 25일에 2024년 2월 25일까지의 월세를 선불로 지불했다면, 2024년 2월 20일부터 2월 25일까지의 월세를 임대인에게 청구할 수 있습니다.중개료는 임차인의 일방적인 계약 파기이므로, 임차인이 납부하는 것이 관례입니다. 하지만, 임대인이 월세를 올린 경우에는, 새로운 임차인과의 계약에서 증액된 부분에 해당하는 중개료는 임대인이 납부해야 합니다.월세 계약 만기 전에 이사를 하시는 것은 임차인의 사정에 따라 불가피할 수 있습니다. 하지만, 임대인의 입장에서도 손해를 보지 않도록 합리적인 합의를 찾는 것이 좋습니다. 임대차계약에 대한 자세한 상담은 주변 부동산에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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아파트 월세끼고 매매 계약시 임차인 지위 승계 거절?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 낀 아파트를 매매할 때 임차인과의 관계는 주택임대차보호법에 따라 다음과 같이 정해집니다.1 임차인이 매매 계약 전에 이사를 하겠다고 한다면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 전에 임대차를 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 임대차 해지의 통지를 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환해야 합니다. 임대인은 임차인이 임대차기간을 채우지 않았다고 해서 보증금을 일부 또는 전부 차감할 수 없습니다.2 이사비는 임차인이 부담해야 하는 비용입니다. 임대인은 임차인에게 이사비를 지원해주거나 환급해줄 의무가 없습니다3. 단, 임대인이 임차인에게 임대차 해지를 강요하거나 임대차조건을 변경하여 임차인이 이사를 하게 한 경우에는 임대인이 이사비를 지원해주어야 합니다.3 매매 계약 전에 임차인에게 매도 및 지위 승계여부에 대한 의사표시를 받는 것이 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의한다면, 매매 계약서 특약사항에 '현 임대차 관계는 승계하기로 한다’고 명시하고, 임차인의 서명을 받아두면 좋습니다. 임차인이 매도 및 지위 승계에 동의하지 않는다면, 임차인은 임대인의 지위 승계를 거부하고, 보증금 반환을 기존 임대인에게 요구할 수 있습니다.4 월세 승계를 한다면, 매매 후 새로운 집주인과 임차인은 월세계약서를 새로 다시 작성할 필요는 없습니다. 임차인의 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 따라서 임차인의 임대차는 자동으로 새로운 집주인에게 승계되며, 기존 임대조건을 그대로 유지합니다. 단, 임대차 계약서의 사본을 매매 계약시에 확인하고, 잔금일에 전세계약서 원본을 받아서 보관해야 합니다.5 현 임차인은 계약갱신청구권을 청구하여 월세계약을 한번 연장한 상태라면, 새로운 집주인과의 관계에서도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신의 의사를 통지하면, 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 주택임대차보호법에 규정되어 있습니다. 단, 임차인이 2개월의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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만기 전 이사 하는데 세입자 구해졌고 입주하는 날 까지 월세 부담 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만기 전 이사를 하시는 경우, 임대인과의 합의가 필요합니다. 임대인이 동의하지 않으면 계약 기간 동안 월세를 계속 지불해야 합니다. 임대인이 동의하더라도 보증금에서 월세를 공제하거나, 다음 세입자를 구해주거나, 중개수수료를 부담하거나 하는 등의 조건을 달 수 있습니다. 따라서 임대인과의 협상을 통해 최선의 방법을 찾으시는 것이 좋습니다.법적으로는 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 중도 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료됩니다. 그러나 이 경우에도 임차인은 3개월 동안 월세를 지불해야 하며, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 또한 임대인은 임차인의 중도 해지 통보를 거절하고, 계약 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수도 있습니다.결론적으로, 월세 계약 만기 전 이사는 임대인과의 합의가 가장 중요하며, 법적으로는 임차인이 손해를 보는 경우가 많습니다. 따라서 불가피한 사정이 아니라면 계약 기간을 채우시는 것이 좋습니다. 만약 이사를 하셔야 한다면, 임대인과의 협상을 통해 월세, 보증금, 중개수수료 등을 정하시고, 계약 해지 합의서를 작성하시는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 만기 4개월 전 연장x 통보 후 계약갱신청구권
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장에는 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 묵시적 갱신이고, 다른 하나는 계약갱신청구권입니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 모두 계약 종료나 변경에 대한 의사를 표시하지 않으면 기존 계약이 자동으로 연장되는 것입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 기간을 2년 더 연장하게 해주는 제도입니다.질문자님의 경우에는 전세 만기 4개월 전에 임대인과 계약 연장을 하지 않기로 합의하셨다고 하셨습니다. 이는 묵시적 갱신을 포기한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서, 묵시적 갱신으로 계약을 연장할 수는 없습니다.하지만, 계약갱신청구권은 묵시적 갱신과 별개로 적용되는 제도입니다. 따라서, 질문자님은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 단, 계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 의사를 전달해야 합니다. 또한, 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 정당한 사유에는 임차인의 연체, 거짓 임차, 임대인의 실거주, 재건축 등이 있습니다.따라서, 질문자님은 계약갱신청구권을 사용하시려면 임대인에게 계약갱신 의사를 명확하게 밝히시고, 증거를 남기시는 것이 좋습니다. 임대인이 정당한 사유가 없이 계약갱신을 거절하거나, 계약갱신 후에 집을 팔거나 새로운 세입자를 받는 경우에는 손해배상청구를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 계약자를 변경하여 재계약할 때 복비는 얼마나 드나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약자를 변경하여 재계약할 때 복비는 공인중개사와 계약자 사이에 합의된 금액을 지불해야 합니다. 복비는 중개수수료와 대필료로 구분할 수 있습니다. 중개수수료는 중개업무를 의뢰한 자가 부담하는 법정 보수이고, 대필료는 계약서 작성에 대한 수고비로 감액된 금액입니다. 중개수수료는 법률로 정해진 한도 내에서 적용되지만, 대필료는 정해진 기준이 없습니다. 따라서, 전세 재계약시 복비를 얼마나 지불할 것인지는 공인중개사와 미리 합의해야 합니다.전세 재계약시 복비를 결정하는 요인은 다음과 같습니다.재계약을 의뢰한 자가 누구인가? (임대인, 임차인, 쌍방)재계약시 보증금이나 전세 금액이 바뀌는가?재계약서를 작성하는 공인중개사가 원래 전세계약을 했던 공인중개사인가?재계약서를 작성하는 공인중개사와 계약자 사이에 친분이 있는가?일반적으로, 재계약을 의뢰한 자가 복비를 부담하고, 보증금이나 전세 금액이 바뀌지 않는다면 복비를 감액할 수 있습니다. 또한, 원래 전세계약을 했던 공인중개사나 친분이 있는 공인중개사와 재계약을 한다면 복비를 저렴하게 할 수 있습니다.예를 들어, 현재 A와 B가 1억 5천집에 전세 살고 있고, 계약자는 A로 되어 있습니다. 계약 만료일이 6월이고, 3월에 B로 계약을 새로 진행하고 싶습니다. 이때, 재계약을 의뢰한 자가 B이고, 보증금이나 전세 금액이 바뀌지 않으며, 원래 전세계약을 했던 공인중개사와 재계약을 한다면, 복비는 대필료로 감액하여 5~10만원 정도를 지불할 수 있습니다. 하지만, 재계약을 의뢰한 자가 B가 아니거나, 보증금이나 전세 금액이 바뀌거나, 다른 공인중개사와 재계약을 한다면, 복비는 중개수수료로 적용되어 45만원을 지불해야 할 수도 있습니다.따라서, 전세 재계약시 복비는 공인중개사와 계약자 사이에 합의된 금액을 지불해야 하며, 그 금액은 재계약의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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토지매매를 잔금이 늦어지면 어떻게하라요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지매매 계약을 체결하면 매수인은 계약금, 중도금, 잔금을 순서대로 매도인에게 지급해야 합니다. 그런데 매수인이 잔금을 지급하지 않고 계속해서 미루는 경우, 매도인은 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 그렇게 하려면 매도인은 자신의 의무인 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 제공해야 합니다. 또한 매수인에게 잔금을 지급할 상당한 기간을 주고 이행을 최고해야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않으면 매수인의 채무불이행이 성립되지 않습니다.매도인이 이행제공과 이행최고를 한 후에도 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면, 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 반환하지 않을 수 있습니다. 또한 잔금 미납으로 인한 손해를 청구할 수 있습니다. 이러한 손해에는 땅값 상승분, 대출이자, 임대료 등이 포함될 수 있습니다.매도인이 민사소송을 제기한 경우, 잔금 미납에 대한 채권을 확보하기 위해 가처분을 신청할 수 있습니다. 가처분은 재판이 끝날 때까지 토지의 소유권 이전을 금지하는 임시조치입니다. 가처분을 받으면 매수인은 토지를 다른 사람에게 팔거나 담보로 제공할 수 없습니다.민사소송의 소요시간은 사건의 복잡도, 증거의 수집, 변론의 진행 등에 따라 달라집니다. 일반적으로는 1년에서 2년 정도 걸릴 수 있습니다. 그러나 상대방이 항소나 상고를 하면 더 오래 걸릴 수 있습니다. 또한 코로나19로 인해 법원의 업무가 지연되고 있습니다. 따라서 정확한 시간을 예측하기는 어렵습니다. 매도인은 변호사와 상의하여 소송의 진행 상황을 확인하고, 필요한 경우 합의나 화해를 시도할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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이런 경우 부모님집에 전입신고를 잠깐 해도 괜찮은지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님집에 전입신고를 하시는 것은 가능합니다. 다만, 세대주로 분리하시려면 몇 가지 조건이 있습니다.부모님집이 단독주택, 다중, 다가구 주택이어야 합니다. 아파트는 세대주 분리가 어렵습니다.부모님과 별도의 출입구와 생활공간을 갖고 있어야 합니다. 방, 화장실, 취사대 등이 있어야 합니다.세대주 분리를 하시면 세대원으로 전입신고를 하실 수 없습니다. 세대주 분리를 하시면 새로운 세대주가 되고, 부모님과 가족들은 기존의 세대주와 세대원으로 남게 됩니다.세대주 분리를 하시면 주택 청약이나 양도세 등과 관련된 혜택을 받으실 수 있습니다. 하지만 의료보험료나 사회복지 혜택 등에는 영향을 줄 수 있습니다. 세대주 분리의 장단점을 잘 고려하시고 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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전세 만기가 다가오는데 전세금 돌려줄지 불안하다면 방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 돌려받기 위해서는 다음과 같은 순서로 진행할 수 있습니다.1 첫 번째로, 임대인과 협의를 통해 전세금을 돌려받을 수 있는지 확인해 보세요. 임대인이 전세금을 돌려줄 수 있다면, 전세금 반환일과 방법을 명확하게 약속하고, 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않겠다고 하거나, 연락이 되지 않는다면, 다음 단계로 넘어가세요.2 두 번째로, 임대인에게 내용증명을 보내세요. 내용증명이란, 임대인에게 전세금을 돌려달라는 요구와, 그렇지 않으면 법적 조치를 취할 것이라는 경고를 서면으로 보내는 것입니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송할 수 있으며, 비용은 약 5천원 정도입니다. 내용증명을 보내면, 임대인에게 심리적 압박을 가할 수 있고, 추후에 소송을 제기할 때 증거자료로 활용할 수 있습니다.3 세 번째로, 임차권 등기명령을 신청하세요. 임차권 등기명령이란, 임대인의 동의 없이 임차권을 등기하는 것입니다. 임차권 등기명령을 신청하면, 임대인이 임대차 계약을 파기하거나, 임대주택을 경매에 넘기더라도, 세입자의 우선변제권을 보호할 수 있습니다. 임차권 등기명령을 신청하려면, 법원에 신청서와 임대차 계약서, 전입신고증, 확정일자 등을 제출하면 됩니다. 4 네 번째로, 전세금 반환소송을 제기하세요. 내용증명과 임차권 등기명령을 통해도 전세금을 돌려받지 못한다면, 법적으로 임대인에게 전세금을 지급하도록 판결을 받을 수 있습니다. 전세금 반환소송은 법원에 소장을 제출하고, 임대인에게 소송을 통지하는 방식으로 진행됩니다. 전세금 반환소송을 제기하면, 임대인이 전세금을 돌려주거나, 임대주택을 경매에 넘기게 됩니다.이상으로, 전세금을 돌려받기 위한 방법을 알려드렸습니다. 전세금을 돌려받는 과정에서 어려움이 있으시면, 변호사나 법률상담소에 도움을 요청하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
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