전문가 프로필

답변 내역

재개발예정지 원룸 전세계약문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발이나 재건축 예정지에서의 전세계약은 몇 가지 주의사항이 있습니다. 재개발, 재건축 주택의 경우 임대가격이 저렴한 편이지만, 임대차기간이 보장되지 않는다는 점에서 시세보다 저렴합니다. 따라서 재개발, 재건축 주택에서는 주택임대차보호법에서 보장하는 임대기간 2년을 못 채우고 이사할 가능성이 높음을 알고 계셔야 합니다.전세계약서에 전세기간 2년이라고 계약했다 하더라도 정비법 44조가 우선이기에 나가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 세입자는 이주공고가 나면 1개월 안에 이사를 해야 한다는 것도 꼭 인지하셔야 합니다.전세보증보험에 대해서는, 가입 가능 여부를 확인하려면 주택도시보증공사(HUG)의 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 전세보증보험 가입 가능 여부를 판단하는 기준은 다음과 같습니다주택의 인도와 전입신고를 마치고, 전세계약서상 확정일자를 갖을 것보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매, 압류 등)이 없을 것
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

아파트 리모델링과 재건축 아파트 중에서 어떤 것을 선택하는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축의 장점은 아파트를 새로 지으니, 아파트 골격의 새로운 구조부터 건축하기 때문에, 아파트 배치 등이 훨씬 다채로울 수 있습니다. 그러나 공사기간이 길고 비용이 많이 드는 단점이 있습니다.반면에 리모델링의 장점은 공사기간이 짧다는 것입니다. 그러나 기존의 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 아파트의 동배치는 그대로이며, 리모델링 완성 후 이전의 동, 호수와 같은 곳으로 들어가게 됩니다. 또한 지하주차장을 확장하게 되면 생각보다 많은 비용이 들어가게 됩니다.또한, 아파트의 건축년도에 따라서도 선택이 달라질 수 있습니다. 보통 80년대쯤에 지어진 아파트들은 용적률이 현저히 낮아, 재건축에 유리하고, 90년대 이후에 지어진 아파트들은 용적률이 200% 전후인 경우가 많아서, 재건축보다는 리모델링 추진이 더 유리하고 이득입니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

청년버팀목전세자금대출집주인 승인 문의 드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금대출은 청년들에게 전세자금을 대출해주는 제도로, 대출 대상은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주 (예비세대주 포함) 만 19세 이상 ∼ 만 34세 이하의 세대주 (예비 세대주 포함)입니다.대출 신청 절차는 다음과 같습니다대출조건 확인: 기금포털 또는 은행상담을 통해 대출기본정보를 확인합니다.대출신청: 주택도시보증공사 기금e든든 또는 은행 방문을 통해 신청합니다.자산심사 (HUG): 자산 정보 수집 후 심사를 진행합니다.그러나, 청년버팀목전세자금대출을 받기 위해서는 주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 사람만 가능합니다. 이는 집주인의 동의가 필요한 절차입니다. 따라서 집주인이 대출을 거부하는 경우, 대출을 받는 것이 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

임대인 중개비는 임차인 중개비와 다른가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 중개비를 지불해야 합니다. 원칙적으로는 "중개 보수는 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다"라고 공인중개사법 제 32조에 규정이 되어 있습니다. 그러나 당사간의 합의에 의하여 특약으로 중개보수에 대해서 임대인 또는 임차인이 부담하겠다고 한 경우 합의에 따를 수 있습니다. 이 말은 "계약기간 만기전 이사를 할 경우 중개 보수는 임차인이 부담한다"라고 특약으로 명시한 경우에는 공인중개사법 제 32조에 불구하고 임차인이 부담하여야 합니다.상한가에 대해 말씀드리면, 중개비의 상한가는 0.9%가 아니라 상황에 따라 다릅니다. 예를 들어, 주택 임대차 거래의 경우, 3억원 이상 ~ 6억원 미만 구간의 요율은 0.3%이고, 6억원 이상의 구간의 요율은 0.4% ~ 0.6%입니다. 따라서, 중개비는 상한가 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 됩니다.중개비의 지급 시기에 대해서는, 일반적으로 거래대금의 지급이 완료되는 잔금일에 지급합니다. 하지만 중개의뢰인과 공인중개사가 약정으로 지급 시기를 달리 정할 수 있습니다. 따라서, 중개비를 집을 나갈 때 지불하는 것이 가능합니다. 하지만, 중개인이 계속해서 중개비를 재촉한다면, 이에 대해 상담을 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

부모님 집을 아들 부부가 대출받아 구매할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부모님 부동산을 담보로 대출 받는 방법은 있습니다. 하지만 저가 양도를 하면 증여세와 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다2 보금자리론은 연소득 7천만원 이하, 주택가격 6억원 이하, 주택면적 85㎡ 이하(수도권 제외 읍,면 지역은 100㎡ 이하)의 실주거용 주택을 구입하거나 보전, 상환하는 경우에 신청할 수 있습니다. 보금자리론은 u-보금자리론, 아낌e 보금자리론, t-보금자리론으로 구분되며, 각각 신청방법과 금리가 다릅니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

중도금대출을 실행해도 잔금이부족한데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중도금 대출을 실행하고 계약금을 낸 상태에서 분양권을 포기하고 싶으시다면, 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 분양사와 합의하여 동의를 얻어야만 해제가 가능하며, 그에 따른 손해배상의 책임도 있습니다. 만약 분양사가 동의하지 않는다면, 잔금을 내지 못하면 계약위반으로 간주되어 위약금과 이자를 지불해야 할 수 있습니다.잔금 대출은 분양가가 아니라 kb시세를 기준으로 대출이 나오기 때문에, 분양가보다 시세가 낮아지면 잔금 대출이 부족할 수 있습니다. 이 경우에는 현금으로 잔금을 메워야 하는데, 그렇지 못하면 잔금 미납으로 계약해지가 될 수 있습니다. 그러면 계약금과 중도금 대출의 원금과 이자를 모두 잃게 됩니다.우리은행에서 잔금 대출을 받으셨다면, 잔금을 내지 못하면 은행이 월급이나 다른 재산에 대해 차압을 할 수 있습니다. 당진에 있는 아파트도 대출을 받으셨다면, 그 아파트에 대해서도 가압류나 경매가 진행될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

월세로 계약후 이사와서보니 곰팡이가 너무 심한대 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 계약한 집에 곰팡이가 생겼을 때 누가 책임져야 하는지는 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로는 다음과 같은 경우에 구분할 수 있습니다.월세 계약서를 쓰기 전부터 이미 집에 곰팡이가 있었다면, 그건 임대인의 책임입니다. 임대인은 임차인이 거주할 수 있는 환경을 제공해야 하기 때문에 곰팡이 제거를 해주어야 합니다. 임차인은 집주인에게 연락하여 곰팡이 문제를 해결해달라고 요청할 수 있습니다.월세 계약서를 쓴 후에 임차인의 관리 부주의로 인해 곰팡이가 생겼다면, 그건 임차인의 책임입니다. 임차인은 집을 깨끗하고 건조하게 유지해야 하며, 환기를 자주 해야 합니다. 임차인은 곰팡이 제거제를 구입하여 곰팡이가 있는 부분에 뿌리고 닦아내거나, 구연산과 락스를 섞어서 사용할 수도 있습니다.월세 계약서를 쓴 후에 누수나 파손 등의 외부 요인으로 인해 곰팡이가 생겼다면, 그건 임대인의 책임입니다. 임대인은 누수나 파손을 수리하고 곰팡이를 제거해야 합니다. 임차인은 집주인에게 누수나 파손 문제로 연락하여 곰팡이 문제를 해결해달라고 요청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

4주택자인데 1주택을 지분으로 가지고 있습니다. 남은 지분을 인수할 때 취득세 중과 세율이 적용되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.4주택자이시면서 1주택을 지분으로 가지고 있으시다면, 남은 지분을 인수할 때 취득세 중과 세율이 적용됩니다. 2023년부터 다주택자에 대한 취득세 중과제도가 완화되었지만, 4주택 이상 및 법인의 경우에는 조정지역이나 비조정지역 상관없이 취득세가 6%로 부과됩니다. 이미 해당 주택의 지분을 가지고 있었다고 해도, 새로운 지분을 취득하는 것은 주택 취득에 해당하므로 취득세가 발생합니다.취득세를 절약하시려면, 4주택 이상을 소유하지 않는 것이 좋습니다. 혹시 주택을 증여하실 계획이 있으시다면, 증여 취득세에 대해서도 알아보시기 바랍니다. 증여 취득세는 주택 공시가격이 3억원 이상이고, 조정지역에 위치하며, 증여자가 2주택 이상일 경우에 6%의 중과세율이 적용됩니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

분양권 마피가 뭔가요 플피??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.마피는 마이너스 프리미엄의 줄임말로, 분양가보다 낮은 가격으로 아파트 분양권을 매도하는 현상을 말합니다. 즉, 분양권을 사면 손해를 보는 것이죠. 마피가 발생하는 이유는 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 아파트의 입지나 상품성이 좋지 않거나, 분양가가 너무 높거나, 수요가 공급을 못 따라가거나, 잔금을 치르기 어려운 경우 등이 있습니다.마피가 발생하는 아파트 분양권을 투자하라고 하는 부동산 소장님들은 아마도 미래의 가치 상승을 기대하거나, 급하게 분양권을 처분하고 싶은 수분양자들일 수 있습니다. 하지만 마피가 붙은 분양권을 사는 것은 무조건 이득이라고 할 수는 없습니다. 분양권의 가격뿐만 아니라, 입주 시점에 들어가는 금액, 대출 가능 여부, 주변 시세, 브랜드 이미지, 초과 공급 등을 고려해야 합니다. 그래서 마피 분양권을 사기 전에는 꼭 입지를 분석하고, 주변 아파트 시세와 비교하고, 자신의 자금 스케줄을 잘 계획하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.11
0
0

현재 재건축 재개발에서 보통 기부체납비율은 어느정도나되며 기준이 있기도 한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.기부체납이란 재건축 또는 재개발을 할 때 일정 부분의 토지를 공공시설 부지로 사용할 수 있게끔 지자체에 무상으로 제공하는 것을 말합니다. 건폐율과 용적률 상향 조건과 같은 인센티브를 받습니다. 공공시설로는 도로, 공원, 상하수도, 공용 시설 등이 해당됩니다.기부체납비율은 사업의 종류, 규모, 위치, 특성 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 부지면적의 8%~9% 범위 내로 한다고 합니다. 그러나 에너지 효율등급을 받거나 제로 에너지 건축물 인증을 받을 경우에는 기부체납 부담 수준을 경감해 줍니다. 또한 용도지역 변경 등 사업 특성에 따라 기부체납 비율을 상향할 수 있는 방안이 포함될 수 있습니다.지자체에서 정한 기준은 명확하게 공개되어 있지 않습니다. 그러나 국토부가 주택건설사업과 정비사업의 공공기여 비율을 조사한 결과 주택사업은 부지면적의 평균 14.7%, 재건축·재개발 사업은 18.4%를 공공기여하는 것으로 나타났습니다. 이는 기부체납 비율을 제한하는 법안이 통과되기 전의 자료이므로 현재는 다소 낮아졌을 것으로 추정됩니다.
경제 / 부동산
23.12.10
0
0