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아파트도 재계약시 월세를 인상할 때 인상할 수 있는 한계치가 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택임대차3법은 부동산임대차보호법과 부동산신고 등에 관한 법을 2020.7.30 보완한 법으로 주요 내용믄은ㅡ계약갱신청구권, 전윌세상한제, 임대차신고제로 ㅡ구성되어 임차인의 권익을 보호하려는 취지에서 제정된 법이라고 볼 수 있습니다 따라서 귀하께서 질문하신 내묭믄 부동산임대차3법 중 전윌세상한제 규정에서 정한 직전 계약금을 기준으로 5% 이내 에서재계약이 허용된다는 의미로 해석하여 주시기 바랍니다 참고로 계약갱신청구권은 1회에 한하여임차인이 행사할 수 있으며 임대차신고제(전윌세 신고)는 보증금 6천만원 이상, 월세 30만윈 이상 중 어느것 한 가지라도 해당된다면 의무적으로 30일 이내 임대인과 임차인은 관할 관청에 의무적으로 전윌세계약 관계를 신고하라는 제도입니다
경제 / 부동산
23.05.24
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부동산 계약을 할 때 이사 날짜 좀 어떻게 맞춰야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약서 작성시 현재 살고 있는 임차인의 이사 날짜를 고려하여 새로운 임차인의 잔금 지불일을 정하면 이사 날짜가 중복되지 않겠지요 때로는 직전 임차인이 이사 한 후에는 임대인은 시설점거 및 정비 시간이 필요하겠지요벽지 도배 ,장판 교체 .각종 전기 시설 .수도시설 .깨스 점검 .청소 등의 사소한 수리 및 정비시간이 요구될 수 도 있겠지요 그렇지만 별다른 수리가 필요없거나 피치 못할 사정으로 이사 날짜가 중복시에는 직전 임차인이 오전에 이사를 가고 오후에는 새로 계약한 사람이 이사 오는 경우도 발생되기도 합니다ㆍ 이럴 경우 중개사를 통하여 이사짐 센터. 임대인 ,임차인 등 관계되시는 분 들의 사전 의견 조율이 필요 하다고 봅니다
경제 / 부동산
23.05.22
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전세 재계약을 계약서를 다시 작성해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택임대차보호법에서는 묵시적 계약 갱신으로 임대차 계약 해지를 위해서는ㅡ임대차 기간이 끝나기 6개월전 부터 2개윌전까지 임차인에게 계약갱신 거절을 통지 않거나 계약 조건을 변경히지 않는다며는전 임대차와 동일 조건으로 임대차 한 것으로 간주되므로ㅡ 별도로 계약기간 연장 만을 위한 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다불필요한 중개 비용을 낭비하지 않으셔도됩니다그러나 임대 조건의 변경 등ㆍ ㆍ 예를 들자면 임대료의 인상, 관리비묭의 증가 , 특약사항의 변경 등이 수반 될 경우는 당연히 계약서를 다시 작성해야 되겠지요직전 계약 조건 내용의 변경 없이 동일조건이라면 직전계약서는그 법률 효력면에서 계속 지속되므로 재계약은 불필요하다고 봅니다참고하여 주시기 바랍니다
경제 / 부동산
23.05.22
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계약 만기가 되어가는데 계약서 다시 작성해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 현재의 질문 내용에 따르면 법률적 용어로 묵시적 계약 갱신에 해당된다고 생각됩니다묵시적 계약 갱신은 직전 계약서 내용 변동 없이 현 상태로 계약관계를 연장 내지 유지한다는 의미이기 때문에 다시 계약서를 작성하여 중개비용(중개수수료)을 낭비할 필요가 없다고 봅니다 다만 직전 계약서 내용 일부라도 변동사항이 발생될때는 당연히 재계약을 하여야하겠지요 묵시적 갱신은 법률적으로 인정되는규정인 관계로 임차인에게 불리한 사례는 발생하지 않습니다염려하지 않으셔도 됩니다
경제 / 부동산
23.05.22
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8월에 끝나는 월세 계약서 작성을 다시 해야 할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택임대차보호법에서 규정한 묵시적 계약 갱신에 해당하는 것으로 판단됩니다.묵시적 계약 규정 의미는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개윌전 부터 2개월전(2020.12.10일 이후 적용) 기간에 갱신 거절의 통지를 않거나 계약조건을 변경하지 않겠다는 뜻으로 전계약서와 동일 조건으로 계약을 연장 유지한다는 뜻입니다 따라서 별도로 계약서를 다시 작성할 필요도 없으며 각종 행정기관에서 제출요구시에도 기존 계약서를 활묭하면 되겠습니다참고적으로 묵시의 계약에서 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 도 있고 2년의 임차 기간을 주장할 수 도 있습니다 그 후 2년 경과 이후에는 계약 갱신청구귄을 요구하여 계약 관계를 연장 지속 할 수도 있겠습니다( 이때 임대인이 윌세 및 보증금 인상 범위를 5% 이내에서 주장할 경우 계약 지속을 원한다면 수용) 이럴경우는계약관계의 변경 사항이 발행되기 때문에 재계약서를 작성 해야 할 것 입니다
경제 / 부동산
23.05.22
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부동산 계약과 관련해서 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 임대계약시 잔금 지불전에는대항력은 발행하지 않습니다 대항력은 잔금 지불 이후에 발행되는 것 입니다 따라서 귀하는 잔금 지급을 완료한 이후 주택임대차보호법 소액임차인의 범위에 한하여 최우선 변제를 받을수 있습니다 ㅡ여기에서 법적 대항력을 확실히 받기 위해서는 전세권 설정이나 공증인 제도 또는 보증보험제 등을 활용한다면 ( 비용이 수반 되겠지만 ) 원금은 확실하게 보상 받아 대항력은 확실히 확보 되겠지요ㅡ 일반적으로 소액임차인을 대상으로 한 최우선변제 제도의 대항력의 구비조건에 대하여 말씀드리면첫째 정당한 계약서 일 것둘째 전입신고를 마칠 것셋째 계약서상 확정일자를 마칠것(주민센터장의 직인)넷째 거주할 것(점유권 유지)그리고 이때 대항력의 효과는 경매 등으로 발생하는 변제 금액 중 최소한도의 금액범위에 한하여 다른 법률 적용 보다 우선하여 변제해야 한다는 것으로 이해하시기 바랍니다최우선변제 금액 대상 및 해당지원금의 한도는 서울시.광역시 중소도시 등 거주지역에 따라 각기 다르게 적용하므로 관할 주민센터 민원실에 문의하시면 친절하게 안내 받을 것 입니다참고 삼아 안내해 드렸습니다감사합니다
경제 / 부동산
23.05.22
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원룸 계약할때 궁금한게 있어서 문의드려요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 질의 내용믈 보니 직전 세입자의 이사날이 6윌7일이라고 하는데 입주 가능일은 6뮐5일아라고 하면 이사 날자의 편차가 2일 차이가 발생하여 상대방이 사전 이사 하지 않은 상태에서 어떻게 본인의 이사짐을 풀 수 있겠는가? 의문입니다 아마 직전계약자의 계약 종료일이 6뭘7일이지만 6뮐5일 전에 이사 가겠다는 의미로 생각됩니다그렇다면 계약절차를 진행하셔도 좋을 듯힙니다 이사 날자에 대한 의문점이 있다면 본인이 필요한 이사 날자를 잔금 지불일로하고 특약사항 란에ㅡ본 계약은 잔금 지불과 동시에 임차인이이사할 수 있도록 방을 비워주어야 하며 이를 이행치 않을 때는 임대인(소유주)의 귀책사유로 간주 본 계약은 취소하기로 한다 그리고 이로 인한 손해배상금은 계약금의 2배를 임차인(계약 당사지인 본인)에게 지불해야 한다 ㅡ로 특약 사항을 삽입한 후 계약을 진행한다면 별다른 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다그리고 처음 계약하신다고 하셨는데 등기부상 임대인이 등기부상 동일인 여부. 근저당 등 부채가 많은가 여부 , 건물의 누수유무 등 세심한 관찰이 요구되기도 합니다 그리고 현장에서 업무를 추진하다 보면,이사 하기좋은 길일이라고 하여 이사 날자가 중복 되는 경우가 종종 발행하기도 합니다 이 때는 오전에 직전 세입자가 이사를 가고 오후엔 새로운 임차인(본인)이 이사하는 등 상호 시간 조절을 통하여 해결하기도 합니다참고 하기 바랍니다
경제 / 부동산
23.05.21
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전세재계약을했는데 갱신청구권을 사용하지않아도 원하는날 퇴실가능할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 계약갱신요구귄은 주택임대차보호법 제6조 3 제1장에 규정된 법 조항으로2020년11윌10일에 개정되었습니다 주요 핵심은 계약갱신 요구권의 기간이 6개월전 부터 2개월전(종전 규정 규정은 6개월전 부터 1개월전)으로 변경되었습니다 그리고 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사 할 수 있습니다그러므로 묵시적계약 갱신으로 2년 연장한 후계약갱신청구권을 요구하여 2년 추가 연장할 경우 총 계약 기간은 최초 입주일로부터 6년 거주하게 되는 결과가 되겠지요 귀하의 경우 계약갱신청구권을 적용하지 않은 재계약인 것으로 생각됩니다 따라서 굳이 계약 갱신청구권을 요구하지않은 계약이라도 현재의 모든 계약 관계의 법적 효력은 유효하다고 인정되므로 걱정하지 않아도 되리라 판단됩니다원만하게 계약절차가 진행 되기를 기원합니다감사합니다
경제 / 부동산
23.05.21
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상가를 계약하고 임대인과 합의하에 인테리어를 하면 나중에 나갈 때 원상복구를 해줘야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약관계는 형사관계가 아닌 민사관계입니다 따라서 민사관계는 계약 자유의 원칙이기 때문에 당사자간 법규 범워 내에서 자유로이 합의한 계약은 유효합니다 따라서 상가의 인테리어는 사전에 임대인과 협의하여 진행하여야 하며 ( 계약기간중에는 본인 임의로 인테리어를 마음대로 할 수 있으나 계약 종료시에는 원상복구의 의무가 빌생)차후 계약이 종료 될 때는 어느 범위에서임대인이 인정해 줄 것인가를 사전에 꼭 협의하여야 할 문제입니다 계약종료 후 임대인이 인정하지 않는 부분의 원상복구 비용은 커다란 분쟁요인이될 수 도 있음을 고려하여야 할것입니다 임차인의 입장에서는 못 하나 박는 데 도임대인의 승락하에 이루어진다는 개념으로 접근하는 자세가 차후 분쟁 요소를 제거하는데 도움되리라 봅니다
경제 / 부동산
23.05.19
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임차인 우선변제권에 대해 궁금한게 있어 문의드려요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인의 건물에 대한 경매 절차 후 최종 낙찰가에 대한 청산 절차상 모든 권리에 우선하여 변제해준다는 서민우대 정책으로 일정 금액 범위내에서 특별시.광역시 시군지역 등 차이가 있습니다 (우선변제금은 전세 또는 보증금에 대한 극히 적은 범위로 1/10도 되지 않은 금액)그리고 자격 요건은 청산일 기준으로첫째는 주민등록이 되어 있어야 하고둘째는 계약서에 확정일자 받은 주민센터장의 직인(통상 주민등록 변경 신고시 직인해 줌)셋째 이사하여 실제거주 ( 점유권)하고 있어야합니다가급적 융자 등 싯가의 1/2 이상 권리설정된 건물은 계약 당시 부터 철저히 권리 분석 후 계약하는 지혜가 요구된다고 봅니다
경제 / 부동산
23.05.19
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