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월세 50%이상 인상 요구하는데..대처방법 없을까요?

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.상가임대차에 관해서 질의하신 것으로 보입니다.1. 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신요구를 하더라도 최장 기간은 최초의 임대차계약기간을 포함해서 10년입니다. 다만 1월 13일이 만기라면 한 달 전까지 계약갱신요구를 하지 않았다면 계약갱신요구권을 행사할 수는 없습니다.2. 다만 임대인의 경우에도 임대차계약을 종료시키려면 한달 전에 갱신거절 통지를 했어야 하는데 통지가 제대로 안된 것으로 보입니다. 이 경우에는 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신이 된 것으로 보이고, 이 때는 계약기간이 1년으로 연장될 것입니다(물론 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있습니다).3. 임차인의 계약갱신요구권 행사 또는 묵시적 갱신에 따라 기존 임대차계약이 갱신된 경우 임대인은 차임 증액요구를 할 수 있지만 그 상한은 직전 계약 때의 차임의 5%까지입니다(상가건물임대차보호법 제11조). 그런데 임차인의 계약갱신요구권 행사나 묵시적 갱신에 따라 계약이 갱신된 것이 아니라 계약 종료 후 당사자들의 합의로 재계약이 된 사안이라면 위 규정은 적용되지 않는다는 것이 대법원 판례의 입장이므로(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조) 만약 기존 계약이 당사자들의 합의로 재계약된 것이라면 그 전 계약에 비해 5% 이상 증액된 부분이 있다 하더라도 반환청구하기 어려울 듯 합니다. 물론 묵시적 갱신에 따라 이번부터 적용되는 임대차기간에 대해서는 임대인은 5%까지만 차임 증액요구 가능할 것입니다. 관련법령상가건물 임대차보호법제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.[전문개정 2009. 1. 30.]제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>[전문개정 2009. 1. 30.]상가건물 임대차보호법 시행령제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

법률 / 성범죄

24.01.16

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