답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보증금 100만원이라도 반드시 확인해야 합니다. 돈을 돌려받는 문제보다 계약하는 사람이 실제 주거인인지 확인하는 것이 핵심입니다. 가짜 주인과 계약하면 보증금 븡발은 물론 살다가 쫒겨나도 법적 보호를 전혀 받을 수 없습니다. 집주인 동의 없이 일방적으로 월세를 안내면 채무불이행입니다. 보증금이 남아있어도 월세를 2번이상 밀리면 주인은 즉시 계약 해지와 퇴거를 요구할 권리가 생깁니다. 즉 보증금에서 까는 것은 집주인의 배려일 뿐 세입자의 권리가 아닙니다. 방이 마음에 든다면 계약을 하시되 나중에 월세를 안내고 싶다면 계약서 특약에 만료 3개월 월세는 보증금에서 차감한다는 내용의 특약을 명시해야만 법적으로 안전합니다. 감사합니다

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.수지구청역은 인프라 중심으로 학군과 상권의 정점입니다. 경기도 최상위권 학원가와 병원, 은행이 밀집해 있어 자녀 교육과 생활 편의성을 최우선으로 한다면 만족도가 더욱 높습니다. 다만 주차난과 구축 아파트의 불편함은 감수해야 합니다. 상현역은 신축, 환경 중심으로 쾌적함과 광교 생활권이 강점입니다. 신축 및 준신축 아파트가 많아서 주차가 편하고 도로가 깨끗하며 광교호수공원 접근성이 좋아서 조용하고 여유로운 삶을 선호할 때 현명한 선택입니다. 결정적으로 번잡해도 없는게 없는 동네가 좋다면 수지구청역을, 인프라는 조금 부족해도 깨끗하고 조용한 동네가 좋다면 상현역을 추천합니다. 즉 교육과 편리함이 최우선이라면 수지구청역, 주거 쾌적성과 신축의 삶을 원하면 상현역이 정답입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.1주택자로서 실거주 목적의 전세보증금 반환대출은 가능합니다. 다만 빌라는 아파트보다 시세 평가가 낮고 본인의 소득 DSR에 따라서 1억 6천만원 전액이 안 나올 수 있으니 즉시 은행 상담이 필요합니다. 1주택자가 보증금 반환 목적으로 대출을 받는 경우 법적으로 문제는 없으나 일부 은행에서는 대출 후 실제 입주 여부를 확인하는 약정을 체결할 수 있는데 귀하는 입주 예정이시므로 유리합니다. 법적 마지노선은 만기 2개월 전인 5월 26일입니다. 이 날짜를 넘기면 묵시적 갱신이 되어 세입자를 내보낼 수 없습니다. 세입자의 이사 준비를 고려해 지금 바로 통보하시고 실거주 목적임을 명확히 밝혀야 세입자의 계약갱신요구권을 정당하게 거절할 수 있습니다. 즉 5월 26일 이전 통보는 필수이고 대출 한도 확인을 위해서 지금 바로 은행을 방문하여 은행 전산에서의 내역을 토대로 한도를 확인하는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차에서 월세는 그대로 두고 보증금만 올릴 때는 단순히 월세 100을 곱하는 것이 아니라 법정 전월세 전환율인 4.5% 기준으로 전체 가치를 환산하여 5% 상한을 적용해야 합니다. 현재 170만원을 연간으로 환산하여 법정 전환율 4.5%로 나누면 월세 보증금 가치는 4억 5333만원이며 기존 보증금 3000만원을 더한 전체 환산 보증금은 4억 8333만원입니다. 전체 가치인 4억 8333만원의 5%인 2416만원이 법적으로 증액 가능한 최대치입니다. 따라서 기존 보증금 3000만원에 최대 2416만원을 추가로 인상할 수 있습니다. 하지만 관행적 기준으로는 국토교통부 전산망에서는 보증금 가치에 월세를 100 곱하여 천만원이 나옵니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.서울 재개발 임대주택은 전국 어디든 집이 있으면 탈락입니다. 음성 전원주택 보유로 인해 어머니는 이미 유주택자이며 입주 자격이 없으며 전국 무주택을 원칙으로 합니다. 지방 주택 면제는 일반 청약에만 해당되며 재개발 임대주택에는 적용이 되지 않습니다. 신축 전원주택은 더욱이 예외 대상이 아닙니다. 성남 빌라 지분까지 가져오면 2주택자가 되어 부적격 사유만 더 확실해지며 임대주택을 받으려면 지분 이전은 자폭인 셈입니다. 즉 음성 주택 때문에 이미 자격이 없으며 성남 지분 이전은 불이익만 키웁니다. 입주권을 원하시면 음성 주택 처분과 세대 분리가 필수입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매수인이 양쪽 복비를 모두 부담하는 것은 사적 계약이므로 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 중개사는 한도 초과 수수만 아니면 누가 내든지 상관이 없습니다. 현금으로 따로 주는 것보다 특약에 명시하고 계좌이체하는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 집을 팔 때 필요경비로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 수리가 필요한 구축 매물에서 가격을 깎는 대신 비용을 대신 내주겠다는 제안은 매도인과 중개사 모두를 움직이는 매우 효과적인 협상 카드이며 영리한 전략이라고 생각합니다. 즉 양쪽 복비 부담은 전혀 문제가 없으며 추후 세금 혜택을 위해서 반드시 특약 명시 후 영수증을 챙기시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.귀하가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 현재 임대인에게 계약갱신요구권을 먼저 행사한다면 그 이후에 소유권을 취득한 매수인은 본인의 실거주를 이유로 질문자님의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 즉 먼저 행사한 갱신권은 등기 전 매수인보다 우선합니다. 매수인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신을 거절하려면 귀하가 갱신권을 행사하기 전에 반드시 소유권이전등기를 완료하여 법적인 임대인의 지위를 완전히 승계한 상태여야 합니다. 아직 계약만 체결하고 등기를 하지 않은 무주택 매수인은 귀하에게 퇴거를 강제할 법적 권리가 없습니다. 매수인이 무주택자라는 사실은 양도소득세 비과세 판단 등 세무적인 부분에는 중요할 수 있으나 임대차 보호법상 임차인의 갱신권을 무력화하는 사유가 되지 않습니다. 무주택자가 계약하면 갱신권이 효력이 없다라는 부동산의 주장은 현행법상 명백한 오류이며 허위 정보 입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.필수로 들어가야 할 단어는 주소와 호수 등 매매 대상물과 , 총 매매 대금 , 잔금 지급일 및 지급 방법이 반드시 포함되어 있어야 합니다. 위 내용에 대해 양당사자가 동의함, 확인함 등 명확한 승낙의 의사를 표시해야 증거로써의 효력을 갖습니다. 이조건들이 갖춰진 문자나 녹음은 정식 계약서 작성 전이라도 법적 구속력이 있기 때문에 일반적 파기 시 배액 배상 등 위약금 책임이 발생합니다. 즉 핵심 조건이 빠진 단순한 의사 타진은 계약 성립으로 인정받기 어려우므로 반드시 구체적인 조건을 명시하고 확답을 받으셔야 합니다. 단순히 살게요, 팔게요라는 말만으로는 부족하고 동의했습니다. 확인했습니다.라는 확답이 문자나 녹음으로 남으셔야 합니다. 녹음은 대화 당사자 중 한명이라도 포함된 녹음은 상대방 동의 없이 해도 민사상으로 적법한 증거로 인정이 되며 법원 제출시에는 전문 속기사가 작성한 공인 녹취록 형태로 변환해야 공신력을 얻을 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.네 거주 의무 없습니다. 비과세 요건 중 거주 기간의 적용 여부는 '주택 취득 다시' 해당 지역이 조정대상지역이었는지에 따라서 결정이 됩니다. 취득일 2024년 7월 당기 분당은 비조정대상지역이었으므로 실거주 2년 없이 2년만 보유해도 1세대 1주택 비과세 혜택이 가능합니다. 매도 시점에 분당이 조정지역이라도 상관없습니다. 비과세 요건은 배수 당시의 규제 상태를 따르기 때문입니다. 2024년 7월 초에 등기하셨으므로 2026년 7월 초가 지나면 보유 2년 요건이 충족되니 2026년 8월 매도 시 12억원원까지는 양도소득세가 전혀 발생지 않습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기가 사는법은 집값이 오르는 것이 아니라 거래량의 정상화가 핵심입니다. 금리 안정과 대출 규제의 운용이 맞물려 실수요자의 구매력이 살아나야 경기가 선순환됩니다. 현재 정책은 공급 확대 (미래 불안 해소) 와 대출 규제(현재 수요 억제)가 충동하고 있습니다. 이는 시장 거품을 막는데는 유효하나 당장의 경기 회복 속도는 늦추는 역할을 합니다. 집값 폭락은 건설사 부도와 소비 위축을 불러와 경기를 오히려 죽입니다. 경기가 살려면 가격이 떨어지기보다 소득 수준에 맞는 하향 안정화가 이루어져 거래가 터져야 합니다. 즉 경기는 집값이 떨어지는 것이 아니라 적정 가격에서 활발한 거래가 이루어질 때 살아나게 됩니다. 감사합니다.