답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출을 최대한 끌어와 용인 구성역 아파트를 구매시 GTX-A 개통과 용인 플랫폼시티라는 확실한 대형 호재가 있어 가격 방어력과 미래 가치가 매우 높습니다. 하지만 월 250만원 내외의 원리금 상환 부담이 큰데 소득이 뒷받침되지 않으면 삶의 질이 급격하게 떨어지고 모을 수 있는 돈 또한 크게 줄어듭니다. 서울 상급지 빌라 구매시 대출 부담을 최소화하면서 서울 입지를 선점할수도 있고 재개발 확정 시에는 아파트보다 큰 수익도 가능합니다. 하지만 환금성이 낮아 급할 때 팔기가 어렵고 재개발이 무산될 경우 자산 가치 상승이 더딜 수 있습니다. 즉 안정적인 주거와 호재를 원하고 소득이 이자 부담이 그렇게 크지 않다면 구성역 아파트를 대출 부담을 줄이면서 재개발을 노린다면 서울의 빌라를 추천드리겠습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 시장은 양극화 현상이 아주 심합니다. 서울과 강남, 서초, 송파 등 이른바 상급지는 전고점 90% 이상 회복했거나 신고가를 쓰는 단지들이 나오고 있지만 외곽이나 경기도 지역은 아직 상승세가 뚜렷하지 않습니다. 금리가 높고 경기가 불투명하다 보니 사람들이 어설픈 여러채보다 확실한 서울의 한 채에만 돈을 집중하고 있으며 서울은 신축 공급이 워낙 귀해서 가격이 머너 튀어 오르지만 경기도는 여전히 입주 물량이 있는 지역이 많아 하방 압력을 받고 있씁니다. 수원 지역은 현재 바닥을 다지고 급매물이 팔려나가는 단계이며 가격이 오른다 보다는 더이상 안떨어진다는 느낌에 가깝습니다. 대출 비중이 높은 경기도 지역은 금리 인하에 대한 확실한 신호가 오기 전까지는 매수자들이 쉽게 움직이지 않습니다. 앞으로 제 예상은 서울강남 > 서울 외곽> 경기도 수원 용인 등 주요 거점 > 지방 순서로 온기가 퍼질것으로 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새로운 보금자리론 4어원이 승인되면 은행은 그 돈 중에서 잔금 6천만원을 먼저 갚은 뒤에 남은 3억 4천만원을 새 집 잔금용으로 지급합니다. 따라서 6천만원을 미리 마련하실 필요가 없습니다. 질문자님의 보유 자금이 부족하더라도 신규 대출금 자체가 상환 자금이 되므로 별도의 현금을 준비해야 한다는 압박을 안 가지셔도 됩니다. 이사가 완료되면 기존 6천만원 대출은 사라지고 새집을 담보로 한 4억원의 대출만 남게 되는 구조라고 생각하시면 됩니다. 즉 새로운 대출금에서 기존 대출금을 선결제 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만료 2개월 전까지 통보가 없었으므로 법적으로 이미 기존 조건 그대로 연장이 된 상태이니 전화로 동의를 했더라도 계약서 작성 전이라면 법을 확인해보니 묵시적 갱신이라 인상이 불가함을 알았다며 거부할 수 있습니다. 비용 청구는 임대인의 부당한 요구로 나가는 경우 받아내기 쉬우며 이사비나 복비를 법적으로 강제해서 받아내기는 매우 어렵습니다. 묵시전 갱신 중에는 언제든 해지 통보가 가능하고 통보 3개월 후에 보증금 반환권리가 생기는점 알아두세요. 계약서 또한 새로 쓸 피요 없이 기존 계약서 여백에 묵시적 갱신의 내용과 기간만 잘 적고 서명 날인 하시면 충분하고 만약 질문자님이 인상 수용시 월세가 바뀌었으므로 주택임대차 신고만 직접 다시 하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.일반 대출 실행 후 소유권 이전 등기일로터 3개월 이내에만 신청이 가능한데 3개월이 지났다면 사실상 불가능합니다. 또한 신청 시점에 세대원 전부가 무주택이어야 합니다. 과거에 분양권을 소유했다가 처분한 이력이 있으므로 생애최초 주택구입자 혜택은 받을 수 없으며 생애최초는 아니더라도 현재 무주택자라면 일반 디딤돌 대출 자격으로 신청하는데에는 지장이 없습니다. 조건으로는 주택 가격 5억원 이하 (신혼이나 2자녀 이상은 6억원 이하) , 부부합산 6천만원 이하의 요건을 갖추어야 합니다! 즉 등기 후 3개월안에만 신청하면 갈아탈 수 있고 분양권 이력 때문에 생애최초 혜택은 안되지만 무주택자로서 일반 디딤돌 대출은 가능합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.지금 매수시 유리한점은 다주택자 규제가 강화되면 압박을 느낀 집주인들이 내놓는 저렴한 급매물을 잡을 기회가 생기며 규제로 인해 신규 주택 공급이 줄어들면 장기적으로는 입지가 좋은 곳의 집값은 더 오를 수 있습니다. 하지만 양도세뿐만 아니라 들고만 있어도 내는 종부세 등 보유세가 크게 오를 수 있으니 유지능력을 잘 따져보셔야 합니다. 정부의 압박 기조 때문에 대출 한도가 줄어들면 자금 마련도 어려워질 수 있습니다. 무주택자라면 규제의 타켓이 아니므로 실거주 목적으로 급매물을 노리는 것이 좋으며 다주택자 예정이시라면 취득세와 보유세 부담이 매우 커질것이니 세금 계산 후 수익이 남는지 냉정하게 판단하세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.추가로 기다려야 하는 기간은 없습니다. 한 달 뒤에 바로 파셔도 비과세가 가능합니다. 예전에는 마지막 1주택이 된 시점부터 다시 2년을 보유해야 했으나 현재는 이 보유기간 리셋 규정이 폐지되었습니다. 따라서 집을 처음 산 날부터 계산해서 이미 2년이 넘었다면 즉시 비과세 혜택을 받습니다. 비과세 필수 조건은 주택을 취득할 당시 그 지역이 조정대상지역이었다면 2년 이상 실거주를 했어야 하는데 이미 10년 이상 보유하셨으므로 조건을 충족하였습니다. 즉 1주택 매도 후 남은 주택을 팔기 위해서 기다려야 하는 특정 기간은 없으며 처음 산 날로부터 2년만 보유하셨다면 바로 비과세가 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.안심하셔도 될 점은 국가가 정한 공시가격 1억원이 곧 보상금이 되지는 않습니다. 공시가격은 보유세를 매기기 위한 행정적 지표일 뿐 재개발 현장에서의 자산평가는 전문 감정평가사가 주변의 실제 거래 시세를 반영하여 새롭게 산정하는데 보통 공시지가의 1.3배에서 1.7배, 사업성이 좋은 곳은 그 이상으로 책정됩니다. 50년된 건물의 가치는 소멸된 것으로 간주하여 감정평가시 건물은 지금 다시 지을때 드는 비용에서 노후도에 따른 감가상각을 적용하는데 사실상 건물값 보다는 그 땅을 차지하고 있는 42평이라는 대지 지분이 자산 가치의 90% 이상을 결정합니다. 재개발에서 가장 중요한 자산은 땅이니 42평은 단독주택으로서 상당히 큰 지분에 해당하며 이는 나중에 새 아파트를 분양받을 때 내야 하는 추가 분담금을 줄여주는 결정적인 역할을 하게 됩니다. 그러니 단순히 현재 낡은 집의 상태만 보고 걱정하지 않으셔도 됩니다 . 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.경기 남부 평택, 용인 처인구를 추천드립니다. 삼성전자와 반도체 클러스터 확대로 젊은 1인 가구 근로자 유입이 전국에서 가장 활발하며 인구 감소 시대에도 일자리가 늘어나는 곳이라 공실 걱정이 거의 없습니다. 교통 호재로 살펴보면 수원과 화성 병점을 추천드립니다. GTX 개통시 서울 강남권 접근성이 비약적으로 좋아지며 서울의 높은 월세를 피하려는 직장인들이 교통이 편리한 경기권 원룸으로 몰리는 수요가 아주 탄탄한 곳입니다. 마지막으로 성남 수정구쪽도 추천 드리는데 판교 테크노벨리라는 거대 일자리가 배후에 있어 월세가 높게 형성되고 땅값 상승률 또한 높아서 임대 수익뿐만 아니라 향후 시세 차익 측면에서도 유리합니다. 인구가 줄어들수록 핵심지로 몰리는 양극화가 심해지고 있으니 무조건 일자리 인근 또는 역세권 도보 10분 이내에 건물만 노리시는 것을 추천드립니다 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.팔지 않을 때 발생하는 세금은 집을 가진 것만으로 매년 재산세가 나오니 두 채 각각 부과됩니다. 종합부동산세는 두채의 공시가격 (시세의 약 60~70%) 합계가 9억을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않거나 매우 적습니다. 시세가 7억, 5억이라면 실제 공시가격 합계는 기준선 근처일 가능성이 높으니 확인이 필요합니다. 반대로 팔 때 발생하는 세금은 말씀하신대로 산 가격과 판 가격이 같다면 이익 없으므로 양도소득세도 0원입니다. 향후 주의사항은 만약 아버님이 직장 피부양자이신데 두 채 중 한 채에서 임대소득이 발생하면 피부양자 자격이 박탈되어 건강보험료는 별도로 내야 할 수도 있습니다. 즉 양도차익이 없다면 양도세 걱정은 없지만 매년 내는 재산세와, 종부세 그리고 건강보험료 영향만 잘 체크하시면 됩니다. 감사합니다 !