답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.아파트 KB시세라는 명확한 기준이 있어 대출 한도 예측이 쉽지만 신축빌라는 시세가 불분명해 은행의 감정가에 따라 대출 금액이 생각보다 적게 나올 수 있습니다. 신축빌라는 추후 집값이 떨어지거나 팔리지 않는 환금성 리스크가 크므로 월세가 아깝더라도 자산 가치가 안정적인 저가형 아파트를 먼저 알아보는 것이 유리합니다. 가장 먼저 해야 할 일은 기금e든든 사이트나 은행에서 본인의 소득과 자산을 바탕으로 디딤돌대출 가능 금액을 확인하여 정확한 구매 예산을 세우는 것입니다. 예산이 정해지면 그 금액에 맞는 지역의 매물을 찾아보되 계약 전 반드시 해당 매물의 등기부등본을 들고 은행에서 실제 대출 한도를 한 번 더 확인해야 합니다. 어디서 시작할지 막막하시다면 일단 가까운 은행 창구에 방문해서 내 소득으로 대출이 얼마까지 나오는지 상담받는 것부터 시작해 보세요. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 인정 한도가 월 25만원으로 상향되었으므로 자금 여유가 있고 공공분양 당첨을 최우선으로 하신다면 25만원을 납입하는 것이 가장 빠른 당첨길입니다. 공공분양은 저축 총액순으로 당첨자를 가리기에 남들보다 빠르게 점수를 쌓을 수 있으며 연 최대 300만원까지 소득공제 혜택을 챙길 수 있어 재테크 측면에서도 유리합니다. 반면에 민영아파트를 주로 노리신다면 매달 큰 금액을 넣을 필요 없이 지역별 예치금 기준만 맞추면 되므로 월 5~10만원 정도면 충분합니다. 만약 25만원이 부담스럽다면 일단 적은 금액으로 시작하되 청약 통장은 가입기간이 핵심이므로 절대 해지하지 않고 꾸준하게 유지하는 것이 무엇보다 중요합니다. 즉 공공분양과 절세 혜택을 노린다면 25만원, 자금 유연성과 민영주택 위주라면 5~10만원을 본인의 형편에 맞춰서 선택하시는 것이 정답입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대학 입시는 크게 학생부 중심의 수시와 수능 성적 중심의 정시라는 두개의 큰 툴로 운영됩니다. 수시는 내신을 반영하는 교과, 학교 활동을 보는 종합, 글쓰기 실력의 논술 전형으로 나뉘며 대학마다 반영 비율과 수능 최저 학력기준이 다릅니다. 정시는 수능 점수가 합격의 핵심이며 대학의 모집군 설정에 따라서 지원 가능한 학교가 결정되는 구조입니다. 특별전형은 농어촌, 저소득층, 지역인재 등 특정 자격을 갖춘 학생들을 위해 별도의 정원을 두어 선발하는 기회균형제도입니다. 즉 큰 시스템은 동일하나 학교와 학과마다 전형별 선발 인원과 평가 방식이 천차만별이므로 개별 모집요강을 반드시 확인해야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.재개발은 도로 등 기반시설까지 열악한 지역 전체를 갈아엎는 공공적 사업이며 재건축은 기반시설은 양호하지만 노후한 건물만 새로 짓는 민간 사업입니다. 재개발은 토지나 건물 중 하나만 가져도 조합원이 되고 세입자 대책이 의무화되어 있지만 재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 하며 세입자 보상 의무가 업습니다. 요건면에서 재건축은 건물의 위험도를 따지는 까다로운 안전진단을 통과해야 하지만 재개발은 구역 내 건물의 노후도와 밀집도를 핵심 기준으로 삼습니다. 투자 규제 시 재건축은 조합설립인가 이후이고 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한되므로 매수 시 시점 확인이 매우 중요합니다. 또한 재건축은 이익의 일부를 국가가 거둬가는 초과이익환수제가 적용되나 재개발은 해당되지 않는 등 세제와 규제 측면에서도 큰 차이가 존재합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자 1의 중도 퇴거 요청에 의한 계약이므로 신규 세입자 2로부터 잔금을 전액 받기까지는 보증금을 돌려줄 법적 의무가 임대인에게 없습니다. 잔금 미납이라는 귀책사유가 세입자 측에 있으므로 임대인이 보증금 반환을 대기하는 것은 정당한 권리 행사이며 이에 따른 지연 이자나 손해배상 책임도 없습니다. 세입자 2가 약속한 19일에도 입금하지 않는다면 채무불이행을 근거로 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 취득하는 방안을 고려하시는 것이 안전합니다. 잔금을 완납하기 전까지는 세입자 2에게 절대 집 비밀번호를 알려주거나 짐을 들여놓게 해서는 안되며 이는 나중에 명도 소송 등 더 큰 문제로 번질 수 있습니다. 제안을 수용하신다면 반드시 지정일 미입금 시 즉시 계약 해제 및 보증금 반환 의무 없음을 명시한 합의서를 작성하거나 문자 메시지로 확약받아서 증거를 남기셔야 합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LH 신혼부부 전세임대 1유형은 신청일로부터 결과 통보까지 보통 최소 6주에서 최대 10주정도 소요가 됩니다. 4월 14일에 신청하셨다면 서류 심사와 자격 검증 기간을 고려할 때 5월말에서 6월 중순 사이에 문자를 받으실 확률이 가장 높습니다. 신청자가 많거나 지자체로부터 소득, 자산 정보를 조회해오는 과정에서 시간이 걸릴 수 있으니 한달이 지난 시점은 지극히 정상적인 대기 시간입니다. 마냥 기다리기 불안하시다면 LH 청약플러스 홈페이지나 LH 콜센터를 통해서 현재 심사 단계를 직접 확인하실 수 있습니다. 발표 문자를 받으신 후에는 대상자 안내문을 숙지하고 바로 집을 알아보러 다녀야 하므로 미리 희망 지역의 전세 임대 가능 매물을 파악해두시는 것이 시간을 버는 길입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.핵심 필지 100평을 활용해 주변 1900평의 일조권 문제를 해결하면 토지 가치가 급등하며 대단지화를 통한 랜드마크 개발이 가능해집니다. 2종 일반주거지역을 준주거 또는 상업지역으로 중상향하는 지구단위계획을 수립해야 연면적을 극대화하여 5조원 규모의 사업성을 확보할 수 있습니다. 하이엔드 오핏, 럭셔리 레지던스, 몰입형 리테일을 결합한 복합 문화 공간으로 컨셉을 설정해 글로벌 자본을 유치해야 합니다. 대형 신탁사 및 1군 건설사와 파트너십을 맺어서 인허가부터 PF 조달, 책임 준공까지 원스톱으로 진행하는 전략이 가장 안전합니다. 홍대권역의 마지막 대형 필지라는 희소성을 강조해 서울시 창의혁신 디자인 심의를 통과시킨다면 지역 중심을 바꾸는 압도적인 수익 모델이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.짐이 박스 10개 내외에 소형 가전인 건조기 등 위주라 용달 1톤 트럭 1대면 충분히 여유있는 분량입니다. 부산에서 포항 장성동까지는 약 100km 내외의 장거리 이동이므로 기사님 도움 없는 단순 운송비만으로도 약 12~15만원 정도가 기본 시작가입니다. 짐을 같이 옮겨주는 기사님 도움을 선택하면 5~10만원이 추가되어 엘리베이터 유무나 층수에 따라서 사다리차 비용이 발생할 수 있습니다. 건조기 같은 가전은 파손 위험이 있으니 미리 에어캡으로 감싸두시고 짐싸나 미소 같은 견적 비교앱을 통해서 3군데 이상 견적을 받아보는 것이 가장 저렴합니다. 본인이 짐을 모두 1층에 내려두고 운송만 맡기면 15만원 전후, 기사님과 함께 짐을 옮기는 일반 이사 방식이라면 25만원 내외가 합리적인 가격대 입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매 취득시 읍,면 지역의 공시가격 3억원 이하 농가주택을 취득하면 기존 광역시 아파트를 팔 때 1주택자로 간주해서 비과세를 적용합니다. 상속 취득 시 별도 세대 부모님으로부터 상속받은 주택은 주택수에서 제외되므로 기존에 보유하던 일반 아파트를 먼저 매도하면 비과세가 가능합니다. 거주 요건은 상속 농가주택 특례를 받으려면 부모님이 해당 주택에서 5년 이상 거주했어야 하며 수도권 밖 읍,면 지역에 소재해야 합니다. 반드시 기존 아파트를 먼저 팔아야 혜택을 볼 수 있으며 농가주택을 먼저 팔 경우 해당 주택에 대해서는 양도세가 과세됩니다. 매매로 취득한 농가주택은 반드시 3년 이상 보유해야 하며 이를 어기고 기존 아파트 비과세를 먼저 받았다면 추후 세금 추징됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.낮에 방문해서 채광가 수압을 확인하고 가구 뒤나 창틀에 곰팡이 흔적이 없는지 꼼꼼하게 살펴보세요. 밤에 한 번 더 방문해서 낮에는 보이지 않았던 층간소음이나 가로등 밝기, 주변 유흥업소를 체크하시고 등기부등본상 근저당 비중이 높은지 확인하고 집주인의 세금 체납 여부를 반드시 증명받으세요. 입주 전 하자는 임대인이 수리한다는 잔금 익일까지 담보권 설절을 금지한다는 문구를 기재하시고 이사 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.