월세 계약관련 질문드립니다(확정일자,최우선변제)

Question

안녕하세요 제가 오늘 월세 계약했는데 부산이고 2000/70이고 집에 대출 없는 거 확인했고 28일 입주인데 오늘 동사무소가 서 임대차 계약서로 확정일자까지 받았는데 내일 0시까지 대출 없으면 월세 최우선변제권? 그거 해당되는 건가요? 그리고 이렇게 하면 되는 건지 안전한지 질문드립니다 오늘까지 대출 없는 거 확인했습니다 전입신고는 28일 예정입니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

부산 기준 현재 소액임차인 보증금 8500만원 이하에 2000만원으로 해당되니 집에 대출이 없고 28에 예정대로 전입신고와 실제 입주를 마치면 요건이 충족합니다. 오늘 확정일자를 받고 대출 없는 상태를 확인한 것은 좋지만 대항력은 전입신고를 하는날 28일의 자정 다음날 0시부터 발생하므로 28일 전입신고 전까지 등기부등본을 재확인해야 안전합니다. 입주당일 28일 잔금을 치르기 직전에도 반드시 등기부등본을 한번 더 열람해서 그사이에 새로운 대출이나 근저당이 설정되지 않았는지 확인해야 합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

확정일자를 받았어도 입주를 하고 전입신고를 해야 (주택의 인도 + 전입신고) 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하고 비로소 우선변제권이 효력을 얻게됩니다. 즉, 확정일자만으로는 우선변제권이 발생하지 않습니다. 일반적으로 계약이후 입주까지 기간 동안 다른 권리관계가 발생하는 것을 막기위해 계약서 상에 "전입신고 다음 영업일까지 근저당권 등 다른 권리관계 설정 금지" 특약을 기재하게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

확정일자를 부여받았다고 해서 우선변제권이 바로 발생하는 것은 아닙니다. 우선변제권을 갖기 위해서는 기본적으로 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖추고, 확정일자까지 부여받아야 합니다.

따라서 오늘 미리 확정일자를 받아두고 28일에 실제 입주와 전입신고를 모두 완료한다면, 대항력은 그 다음 날인 29일부터 발생하게 되고 우선변제권 역시 그때부터 효력을 갖게 됩니다. 주택임대차보호법에서도 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생하도록 규정하고 있습니다.

그리고 최우선변제권은 확정일자 유무와는 별개의 제도입니다. 해당 지역에서 정한 소액임차인의 보증금 기준에 해당하고 법에서 정한 요건을 갖춘 경우 일정 금액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 것이므로, 단순히 확정일자를 받았다고 해서 최우선변제권이 발생하는 것은 아닙니

아래 내용은 참고하시면 이해에 도움이 될듯 보입니다.

https://blog.naver.com/jmmjch1982/224299168335

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

현재 근저당권이 없을 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 보여 집니다.

부산의 경우 8500만원 이하 소액 임차인일 경우 2800만원까지 최우선변제가 가능합니다.

즉 선순위가 있더라고 소액임차인일 경우 가장 먼저 변제가 가능할 수 있습니다.

또한 전입신고를 하고 점유(이사)를 하게 되면 대항력이 생기고 대항력 + 확정일자가 있어야 우선변제권이 형성이 되니

전입신고를 필히 하시면 최우선변제가 형성이 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 맞습니다.

전입신고와 확정일자 등록하면 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

최우선변제권은 전입신고+실제 점유를 마친 날의 다음날 0시부터 생기는 것이고 확정일자만으로는 최우선변제권이 생기지 않습니다

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

잔금치르는날 등기부등본 확인한번 더하시고 이상없으면 잔금 치르고 전입신고 하시면 됩니다