답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매 계약서에 대출은 매수자의 사정으로 간주하므로 대출 불가 시반환 특약은 매도인에게 일방적으로 불리한 특혜에 가깝긴 합니다. 전례가 없다는 말은 사실이 아니고 중개사에 그렇게 말한 것은 매도인을 설득하기 어렵다는 뜻입니다. 특약은 매수인의 안전하게 하므로 사전 자금 조달 계획서 등을 보여주면서 매도인을 안심시키는 과정이 선행되어야 합니다. 요구 자체는 정당하나 매도인은 안팔면 안팔았지 모험은 안하겠다는 입장이 강할 수 있으니 특약을 고집하기 보다 대출 상담사를 통해 실행 가능성을 99%까지 확인한 뒤 계약하는 것이 깔끔합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상담사는 은행과 정식 계약된 인원으로 개인이 은행 창구에 직접 방문했을 때와 동일한 금리와 한도를 적용받습니다. 여러 은행의 조건을 한눈에 비교해 주고 고객이 원하는 시간 장소로 방문 서류 접수가 가능하여 바쁜 직장인에게 유리합니다. 상담사가 고객에게 별도의 수수료를 받는 것은 불법이며 은행으로부터 수수료를 받으므로 고객은 비용 부담이 없습니다. 시간적 여유가 없다면 부동산에서 소개한 상담사를 통해 편리하게 진행하되 불안하다면 대출모집인 통합조회를 통해 정식 등록 여부만 확인하면 됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.법적인 제한은 없으므로 임대인의 동의만 있다면 얼마든지 나누어 낼 수 있습니다. 나중에 분쟁을 막기 위해 계약서에 언제 얼마를 주고 나머지 잔금은 언제까지 입금한다는 내용을 기록만 해두면 됩니다. 보통 집주인은 보증금 전액이 들어와야 열쇠(비밀번호)를 줍니다. 200만원을 나중에 주기로 했다면 집주인이 허용해 줄지 미리 확답을 받아야 합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.다른 방을 먼저 가계약한 후 기존 계약을 취소해도 문제가 없으면 가계약금을 포기하느 것으로 계약은 해지가 됩니다. 중개사가 미리 고지한대로 임차인이 단순 변심으로 파기한할 경우 이미 입금한 가계약금은 반환받지 못하고 포기해야 합니다. 1년 내내 스트레스를 받는 것보다 가계약금을 포기하고 더 나은 환경을 선택하는 것이 합리적일 수 있으니 새로운 방이 확인해지면 즉시 기존 중개사에게 이야기 하세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약서 특약에 임대료는 지정된 제3자 계좌로 입금한다는 내용을 명시하고 법적으로 아무 문제 없이 수령이 가능합니다. 월세 수령자가 누구든 소득세법상 임대 소득은 주택 소유자인 부모님에게 귀속되므로 부모님 명의로 소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 부모님이 받아야 할 수익을 자녀가 대신 가져가는 것이므로 해당 금액은 자녀에게 현금으로 증여한것으로 간주되어 증여세가 부과될 수도 있으니 세무서에 한번 더 상담 받아보시는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.이재명 대통령은 다주택자 규제에 매우 확고하며 특히 2026년 5월 9일 종료되는 양도세 중과 유예를 추가로 연장하지 않겠다는 의지가 강합니다. 중과세 부활 전 마지막 퇴로를 이용하려는 다주택자들의 급매물이 상반기에 집중될 경우 가격 하락 압력이 커질 수 있습니다. 전체적인 폭락보다는 세금 부담을 이기지 못한 비핵심지 매물은 내리고 서울 등 상급지의 똘똘한 한 채 선호 현상은 더 뚜렷해질 전망입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.기존에 HUG 보증으로 대출을 받으셨다면 증액시에도 HUG 보증서를 그대로 사용하여 심사가 진행됩니다. 증액은 신규 대출과 유사한 심사를 거치며 늘어난 보증금이 주택 가액의 안전 범위 90% 내에 있는지 다시 확인합니다. 신청방법은 은행방문이 어렵다면 이용중인 은행의 모바일 앱을 통해 목적물 확대 또는 증액 신청이 가능한지 먼저 확인해 보세요.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.보유세(재산세, 종부세) 분양권은 입주 전까지 주택으로 치지 않아 기존 1주택만 분만 부과되며 세금부담은 현재와 비슷합니다. 양도소득세는 분양권 취득시 일시적 2주택자가 되지만 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 1주택자와 동일하게 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세는 나중에 분양권 아파트 잔금을 치를 때 2주택자가 되지만 비조정지역이므로 중과세 없이 일반세율이 적용됩니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.직전 계약을 1년 6개우러 이상 유지했고 5% 이내로 인상하셨으므로 상생임대차계약에 해당이 됩니다. 24년 계약으로 2년 임대를 채우면 요건이 완성되므로 이후 새로운 계약서에 5% 이상 올려도 혜택은 유지됩닏나. 기존 세입자가 아닌 새로운 세입자와 신규 계약을 맺을 때도 5% 이내 인상 요건만 지키면 상생임대인으로 인정이 됩니다. 현재 계획대로 진행하시면 상생임대인 혜택을 받으시는데 문제가 없어보입니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.토지거래허가 시 제출한 기존 주택 처분 계획을 이행한 직후 다시 돌려받는 행위는 허위, 편법에 의한 기망 행위로 간주되어 서울 주택의 허가 자체가 취소될 수 있습니다. 적발시 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30%에 달하는 벌금이 부과될 수 있으며 매년 취득가액의 10% 범위 내에서 이행강제금이 반복 부과됩니다. 단기간에 명의가 오가는 줬다 뺏기 식 거래는 국세청의 조세 회피 조사 1순위며 취득세와 증여세 가산세 폭탄을 맞을 확률도 높습니다.