답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.매매가 4억 4천에서 세입자 보증금 3억 6천을 뺀 8000만원 투자금과 취득세 등 부대비용만으로 매수가 가능합니다. 세입자 퇴거 시점에 본인이 실거주를 목적으로 전세보증금 반환용 주택담보대출을 신청하여 보증금 3억 6천만원을 마련하시면 됩니다. 대출 시점의 시세가 4억 4천만원 그대로라면 비규제지역 기준 약 3억원 초반대까지만 대출이 나옵니다. 즉 보증금 3억 6천만원을 전액 대출로 충당하기 어려울 수 있으므로 약 5000만원 정도의 추가 여유 자금이 필요해 보입니다. 본인의 연봉과 기존 부채 상황에 따라서 대출 가능 금액이 달라질 수 있으니 미리 은행에서 상담을 받아 보시는 것이 안전합니다. 현 세입자가 이미 계약갱신권을 사용했다는 사실을 매매 계약서 특약에 명시하거나 매도인으로부터 증빙 자료를 받아두어야 내년 하반기에 차질 없이 입주가 가능합니다. 즉 계획하신 루트는 가능하지만 대출 한도가 보증금 전액에 못 미칠 가능성이 크므로 부족분에 대한 자금 마련 계획을 함께 세우셔야 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.동국대 주변은 학교와 도보 거리인 필동과 장충동은 통학이 편리하지만 임대료가 다소 높아 가성비를 중시하는 학생들은 지하철로 1~2정거장 거리인 신단동이나 청구동 혹인 4호선 라인을 타고 이동하는 성신여대 인근까지 범위를 넓여 집을 구하는 편입니다. 한양대 주변은 학교 후문과 바로 연결된 사근동이 가장 대중적인 자취촌으로 경사가 있지만 저렴한 방이 많습니다. 교통 편의성을 중시한다면 왕십리역 인근을 선호하며 평지 위주의 쾌적한 주거환경을 찾는 학생들은 행당동이나 마장동 일대를 선택합니다. 서울 대학가에서 6개월 단기 계약은 충분히 가능합니다. 군 입대나 휴학 등으로 남은 계약 기간을 채울 사람을 찾는 에브리타임 등 대학 커뮤니티의 양도 매물을 공략하면 복비를 아끼고 단기 거주가 가능하고 삼삼엠투나 리브어니웨어 같은 앱을 통해 1개월 단위 계약이 가능한 매물을 찾을 수 있으나 일반 월세보다는 1.5배 가량 비쌀 수 있습니다. 서울 주요 대학가의 원룸 시세는 보통 보증금 500~1000만원에서 월세 60~75만우너 선에서 형성되어 있습니다. 6개월 단기 임대의 경우 보증금을 100~200만원을 낮추는 대신에 80~100만원 정도로 높게 받는 경우가 많으며 가장 저렴한 서택지는 보증금이 적고 월세 50만원 내외인 쉐어하우스나 시설이 깔끔한 프리미엄 고시텔도 대안책으로 추천드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.본인이 가진 전문성이나 노하우를 서비스화하여 판매하는 방식입니다. 초기 자본이 거의 들지 않으면서도 숙련도에 따라서 시간당 단가가 가장 높습니다. 영상편집, 로고 디자인, 번역, 엑셀 문서 작성 등 본인의 기술을 프리랜서 마켓에 등록하여 건당 수십만원 이상의 수익을 올릴 수 있습니다. 업무 노하우나 본인만의 특별한 경험을 전자책으로 제작해서 판매하거나 온라인 강의를 개설하면 한번의 노력으로 지속적인 자동 수익을 창출할 수 있습니다. 특별한 기술이 없어도 몸으로 직접 뛰며 즉각적인 수입을 얻는 배달도 있는데 단순 배달보다는 단가가 높은 피크 시간대나 기상 악화시를 공략하여 수익을 극대화 하는 방법이 있습니다. 또한 가구 재배치나 단순 운반 서비스 등 사람의 손이 필요한 일은 시간당 수당이 매우 높게 책정이 됩니다. 지역 기반 커뮤니티를 통해 집수리, 가구 조립, 반려견 산책, 등하원 도우미 등 생활 속 불편을 대신 해결해주고 높은 보상을 받는 공간 및 생활 및착형 대행 알바도 있습니다. 마지막으로 소액 자본으로 무인 아이스크림이나 무인 세탁소 등을 창업하여 본인이 현장에 없어도 수익이 발생하는 구조를 만드는 방법도 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.공실이 많은 시기는 급매물을 저렴하게 확보할 수 있는 기회일 수 있으나 단순히 경기 회복만을 기다리는 투자에는 신주애햐 합니다. 현재의 공실은 경기 부진뿐 아니라 온라인 소비 확산과 배달 문화 장착이라는 구조적 변화 때문이기도 합니다 따라서 경기가 좋아진다고 해서 모든 상가의 가치가 회복되는 것이 아니라 소비 패턴의 변화에 적응한 선별된 입지만이 수익을 낼 가능성이 높습니다. 실패 없는 상가를 매입하기 위해서는 소비자가 외부로 유출되지 않고 인근에서 소비를 해결하는 주거 밀착형 상권은 위기 상황에서도 공실 위험이 상대적으로 낮으며 공실 리스크를 줄이기 위해 환금성이 높고 업종 제한이 적은 1층 상가를 우선 고려해야 하며 실제 사용 면적인 전용률이 높아야 임차인을 구하기가 수월합니다. 현재 임대료에게 거품이 있지는 않은지 주변 시세와 꼼꼼하게 비교하고 공실을 채우기 위해 임대료를 낮춰야 할 최악의 상황까지 가정하여 수익성을 검토해야 합니다. 단순한 판매 시설보다는 최근 수요가 많은 무인점포나 공유 오피스, 병원 등 목적형 업종이 들어오기가 적합한 구조인이 살펴보는 것이 유리하며 고금리 상황에서는 대출 이자 부담이 크므로 이자 비용을 제외하고도 은행 예금 금리 이상의 순수기익 확실하게 보장되는지 확인한 후 매입을 결정하셔야 성공적인 투자가 가능합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.임대차 계약이 유지되고 있고 질문자님이 월세를 부담하는 기간 동안은 해당 방을 점유하고 거주할 정당한 권리가 있습니다. 월세를 낸다는 것은 그 공간을 사용할 대가를 지불하는 것이므로 집주인이 방을 비우라고 강요하면서 동시에 월세를 내라고 요구하는 것은 법적으로 양립할 수 없는 부당한 주장입니다. 집주인이 매물을 빨리 빼기 위해 공실 상태를 원하는 경우가 많으나 질문자님이 짐을 빼고 나가는 순간 해당 방에 대한 사용권을 상실하게 됩니다. 실제 거주하지도 못하고 방의 월세를 내는 것은 임차인에게 일방적으로 불리하며 임대인이 임차인의 사용 수익을 방해하면서 차임을 청구하는 것은 원칙적으로 금지됩니다. 현실적인 대응 방법으로 새로운 세입자가 들어와 제 월세 납부가 사라지는 날까지는 제가 계속 거주하며 방을 사용하겠다고 명확하게 의사를 전달하시고 만약 집주인의 요청대로 짐을 먼저 빼고 공실로 두기로 합의한다면 반드시 짐을 완전히 빼는 날부터는 더 이상 월세를 지급하지 않는다는 조건으로 합의해야 금전적인 손해를 막을 수 있습니다. 가장 합리적인 방법은 새로운 세입자가 구해질때까지 현재 방에서 계속 거주하며 부동산 방문에 협조해주다가 새로운 세입자의 입주 날짜에 맞춰서 이사하는 것입니다. 이때 중도 해지에 따른 중개보수는 관례에 따라 질문자님이 부담할 확률이 높습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.LTV는 내가 사려는 집의 가치를 담보로 얼마까지 대출이 가능한지를 나타냅니다. 서울이나 경기 일부 규제지역은 보통 40%, 그 외 비규제지역은 70% 정도가 적용됩니다. 생애 처음으로 집을 사는 무주택자라면 지역에 상관없이 최대 70~80%까지 우대를 받을 수 있습니다. 단 대출 총액 제한이 있을 수 있습니다. DSR은 내 소득에서 빚 갚는 돈이 차지하는 비중을 따집니다. 정부가 번 만큼만 빌려라고 강제하는 규제입니다. 보통 40% 규제가 적용이 되며 1년 동안 갚아야 할 모든 빚의 합계가 내 연봉 40%를 넘으면 더 이상 대출이 나오지 않습니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부 등 내가 가진 모든 빚을 다 합산하기 때문에 다른 빚이 많을수록 한도가 크게 줄어듭니다. 2026년 현재는 스트레스 DSR 3단계가 시행중입니다. 실제 대출 금리에 가상의 금리를 더해서 대출 한도를 계산합니다. 은행은 나중에 금리가 올라도 네가 이 빚을 갚을 수 있는지 묻는 셈입니다. 이때문에 실제 금리로 계산했을 때보다 한도가 10~15% 정도 더 깎이게 됩니다. 즉 집값이 아무리 비싸도 LTV상으로는 많이 빌릴 수 있어도 내 소득이 적거나 다른 빚이 있어 DSR에 걸리면 대출은 그보다 훨씬 적게 나게 됩니다. 은행은 두 기준 중 더 낮은 금액을 최종 한도로 잡습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.오는 4월부터 적용되는 유류할증료는 최근 10년 내 가장 가파른 상승폭을 기록할 것으로 보입니다. 주요 항공사의 유류할증료 단계가 3월 6단계에서 4월 18단계로 수직 상승합니다. 일본이나 중국같은 단거리 편도 기준 약 1.4만원에서 4.3만원대로 약 3배 인상이 될 예정이며 미국이나 유럽등 장거리는 편도 기준 약 8~10만원선에서 25~30만원대로 급등합니다. 4월에 발권할 경우 왕복 기준 유류할증료만으로 인단 50~60만원을 추가 부담해야 합니다. 유류할증료는 한 달 단위로 갱신됩니다. 유류할증료는 비행기를 타는 날이 아닌 항공권을 결제하는 날을 기준으로 적용되니 5~6월에 여행을 가더라도 3월 31일 이전에 결제를 마치면 현재의 낮은 할증료를 적용받을 수 있습니다. 현재 중동 사태가 장기화될 조짐을 보이고 있어 5월 유류할증료 산정 기준이 되는 3~4월 유가가 더 오를 경우 단계로 추가로 상승할 가능성도 제기되고 있습니다. 이번주가 저렴한 유류할증료로 발권할 수 있는 마지막 기회로 보이니 여행 계획이 확정 되었다면 4월 1일이 되기 전에 서둘러서 예매를 마치는 것이 가장 현실적인 절약 방법입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 임대인은 계약 만료 2개월 전까지 조건 변경이나 갱신 거절을 통지해야 하는데 지난달 계약 만료 시점까지 아무런 연락이 없었다면 이미 이전과 동일한 조건으로 2년간 계약이 자동 연장된 묵시적 갱신상태입니다. 묵시적 갱신이 된 경우 임대인은 일방적으로 계약을 해지하거나 3개월 안에 나가라고 요구할 법적이 권한이 전혀 없으면 월세를 60만원으로 올리는 것 또한 법적 증액 상한선을 초과하고 갱신은 이전 계약과 동일하게 적용되므로 수용할 의무가 전혀 없습니다. 질문자님은 앞으로 2년동안 해당 집에서 계속 거주할 권리가 있으며 집주인이 기분이 나쁘다는 이유로 퇴거를 강요하더라도 법적으로 보호받는 상태이므로 당장 짐을 싸거나 이사를 준비하실 필요가 없습니다. 집주인에게 법적으로 이미 묵시적 갱신이 완료되어 동일한 조건으로 연장되었음을 확인했으며 5% 초과하는 인상이나 갑작스러운 퇴거 요구는 수용하기 어렵다는 의사를 문자 등 기록이 남는 방식으로 명확하게 전달하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미국의 공격 유예 발표는 사실이나 실제 협상이 진행중인지 대해서는 양측의 주장이 엇갈리고 있습니다. 3월 23일 이란과의 매우 유익하고 생산적인 대화가 있었다고 밝히며 원래 예고했던 이란 에너지 시설에 대한 공격을 5일간 유예하라고 국방부에 지시했습니다. 트럼프 대통령은 합의가 곧 가능할 것이라며 낙관적인 태도를 보이고 있습니다. 이란은 공식적으로는 미국과 어떤 협상도 없었다면 부인하고 있습니다. 이를 미국의 심리전이나 유가 조절용 가짜뉴스라고 비난하며 강경한 입장을 유지하고 있습니다. 외신들은 제 3국을 통한 간접적인 메시지 교환은 이루어지고 있는 것으로 보고 있으나 공식적인 테이블에 마주 앉은 단계는 아닌것으로 파악됩니다. 어제 미 증시가 오르고 오늘 국장이 반등하는 이유는 최악의 시나리오가 일단 5일간 뒤로 밀렸기 때문입니다. 공격 유예 발표 직후 국제 유가가 10% 이상 급락하며 인플레이션 우려가 잠시 꺾였습니다. 시장은 어쨋든 대화의 물꼬가 터진 것은 아니냐는 희망 회로를 돌리며 반응하고 있습니다. 주식 투자자로서 지금은 변동성이 극도로 높은 시기임을 인지하셔야 하며 만약 5일 이내에 실제로 극적인 합의나 휴전 소식이 들려온다면 증시는 강한 랠리를 이어갈 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.국제선은 출발 약 5개월전이 가장 저렴하며 최소 6주 전에는 예약을 마쳐야 급격한 가격 상을을 피할 수 있습니다. 주말보다는 화요일이나 수요일 출발이 가장 저렴하고 반대로 일요일 귀국보다는 월요일이나 화요일 귀국이 비용을 크게 낮춰줍니다. 동일한 노선을 반복해서 검색하면 가격이 오르는 다이내믹 프라이싱을 피하기 위해서 브라우저의 시크릿 모드를 활용하거나 방문 기록을 삭제한 뒤 결제를 해보세요. 직항 대비 경유 노선은 보통 20~40%저렴하며 특히 2006년 현재 중동이나 동남아 거점을 경유하는노선은 유류할증료 부담을 분산시키는 좋은 대안이 됩니다. 항공사 공식 홈페이지의 뉴스레터를 구독하면 얼리버드 프로코션 코드를 가장 먼저 받을 수 있으며 특히 LCC의 정기 대방출 이벤트는 앱 알림 설정이 필수입니다. 해외 항공사 이용 시 원화로 결제하면 이중 환전 수수료가 발생하니 결제 단위를 현지 통화나 달러로 설정하여 불필요한 수수료를 줄이세요. 항공사 제휴 카드의 1+1 바우처나 유류할증료 면제 프로모션을 체크하고 마일리지는 좌석 승급보다 항공권 구매에 직접 사용하는 것이 현재 고물가 상황에서 더 이득일 수 있습니다. 감사합니다.