경제
현재 시점 기준 상가부동산 매입이 괜찮을지 문의 드립니다.
지금 상가가 공실이 많이 나고 있는 걸로 알고 있습니다.
이럴 때, 상가를 매입해 두면, 이후 다시 경기가 활성화 될 때 수익을 낼 수 있을지가 궁금합니다.
혹시 어떤 조건을 염두에 두고 매입을 해야 할지도 궁금합니다.
가지고 계신 의견이 있으시면 공유 부탁드립니다.
감사합니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 현시점에서 매입해서 이후에 상가임대수익이 날지 여부는 쉽게 판단이 어렵습니다 . 이유는 상가의 경우 상권과 입지여부가 매우 중요한데 이러한 점 고려없이는 판단이 어렵습니다. 해당 지역내 상권이 어느정도 자리잡고 있는데 일시적으로 상가공실이 발생한 경우라면 모르겠지만, 그게 아닌 상권자체가 하락하는 지역내 상가라면 공실에 대한 리스크가 시장이 회복되고 이어질수도 있습니다 .그리고 상가의 경우는 수요자들이 어느정도 상가에 유동인구가 유입가능한 구성이 되어있어야 하는데 해당상가건물에 병원이나 학원 ,혹은 스타벅스처럼 상권형성이 가능한 입점업체가 함께 있다면 모를까 전반적으로 이러한 부분이 없다면 세입자를 구하기는 더 어려울수 있고 임대차시 10년 갱신청구권이 보호되는 만큼 임대수익도 일정수익을 벗어나기 어려울수 있어 세부적인 입지분석과 상권분석이 전제되어야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
공실이 많은 시기는 급매물을 저렴하게 확보할 수 있는 기회일 수 있으나 단순히 경기 회복만을 기다리는 투자에는 신주애햐 합니다. 현재의 공실은 경기 부진뿐 아니라 온라인 소비 확산과 배달 문화 장착이라는 구조적 변화 때문이기도 합니다 따라서 경기가 좋아진다고 해서 모든 상가의 가치가 회복되는 것이 아니라 소비 패턴의 변화에 적응한 선별된 입지만이 수익을 낼 가능성이 높습니다. 실패 없는 상가를 매입하기 위해서는 소비자가 외부로 유출되지 않고 인근에서 소비를 해결하는 주거 밀착형 상권은 위기 상황에서도 공실 위험이 상대적으로 낮으며 공실 리스크를 줄이기 위해 환금성이 높고 업종 제한이 적은 1층 상가를 우선 고려해야 하며 실제 사용 면적인 전용률이 높아야 임차인을 구하기가 수월합니다. 현재 임대료에게 거품이 있지는 않은지 주변 시세와 꼼꼼하게 비교하고 공실을 채우기 위해 임대료를 낮춰야 할 최악의 상황까지 가정하여 수익성을 검토해야 합니다. 단순한 판매 시설보다는 최근 수요가 많은 무인점포나 공유 오피스, 병원 등 목적형 업종이 들어오기가 적합한 구조인이 살펴보는 것이 유리하며 고금리 상황에서는 대출 이자 부담이 크므로 이자 비용을 제외하고도 은행 예금 금리 이상의 순수기익 확실하게 보장되는지 확인한 후 매입을 결정하셔야 성공적인 투자가 가능합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현재 상가가 공실이 많아진 이유는 경제 상황을 반영한 모습이라고 보시면 될 것 같습니다. 소비구조 자체가 오프라인 보다는 온라인 소비가 증가하고 있는 추세이고, 금리가 올라가면서 매장을 운영할수록 이자 부담이 더 커지게 되면서 상가를 많이 접고 있는 상황인거죠. 이러한 모습들이 일시적이기 보다는 앞으로도 계속 이어질 거라고 생각을 하고 정말 상가를 운영하고 싶다고 하시면 명확한 상권분석을 통해서 수익이 어느 정도 날 수 있을지 예측한 후 진입해 보시는 걸 추천 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
무조건 좋은 기회라고 보긴 어렵습니다
현재 상가 시장은 전반적으로 저성장·구조적 변화가 진행 중이며, 특히 소규모 공실 많은 상가는 장기 보유시 리스크가 큽니다
다만 핵심 상권 + 체계적인 임대전략 + 낮은 매입단가라면 여전히 장기 수익 기회는 존재합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근에는 유명 상권조차 공실률이 매우 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데는 코로나사태 이후로 배달문화의 정착 및 경기위축으로 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있습니다. 이로인해 서울시에서는 도시계획조례를 개정하여 상업·준주거지역내 주거복합건축물 비주거시설 의무 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮춘 바 있으며, 향후 이런 현상이 확대될 가능성이 있습니다.
따라서 상가를 매입하신다면 반드시 상권분석 및 현지 방문 등 철저한 사전조사로 투자에 신중을 기하셔야 할 것입니다.
안녕하세요. 김다빈 공인중개사입니다.
상가의 경우 수익률 및 순이익률이 중요합니다.
-신축상가의 경우 이전 사업장이 존재하지 않았기 때문에 수익률 분석이 어렵습니다. (간접적으로 주변 상가의 수익률을 확인하는 방법이 유일함)
-구축상가의 경우 이전 사업장의 매출 및 운영비용 자료를 받아보는 것이 중요합니다.
결론적으로 현재 상가 공실이 많이 나오고 있는 상황은 맞습니다. 서울시 내에서도 상가 공실이 많이 발생하고 있기 때문에 서울및 수도권 공실인 상가를 저렴하게 매입하여 점포세입자를 빠르게 찾으시는 것이 중요합니다.
추가적으로 매입하시려는 상가의 용도지역 등의 조건을 확인하여 해당 상가 점포에 들어올 수 있는 업종 및 들어올 수 없는 업종을 잘 확인하시기를 바랍니다.
*** 프렌차이즈 점포가 들어오면 비교적 안정적인 월세수익을 기대할 수 있습니다.
지금 상가가 공실이 많이 나고 있는 걸로 알고 있습니다.
이럴 때, 상가를 매입해 두면, 이후 다시 경기가 활성화 될 때 수익을 낼 수 있을지가 궁금합니다.
==> 네 가능합니다. 그러나 상가건물은 내수경기에 큰 영향을 미치는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
상가 부동산 매입은 조건에 따라 좋은 기회 일 수 있지만 무조건 좋은 포지션이라고 보긴 어렵습니다.
공실이 많고 경기가 위축된 지금은 가격, 조건 네고가 훨씬 유리해지는 시기이지만 반대로 공실, 인구, 소비 트렌드 변화가 구조적으로 상가를 어렵게 만든 영역도 많기 때문입니다.
개인적으로 상가 투자는 신중하게 결정하길 바라겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
공실이 늘어난 현재는 거품이 빠진 급매물을 잡을 기회일 수 있으나 온라인 중심의 소비 패턴 변화로 인해 모든 상가가 경기 회복의 수혜를 입지 못하는 극심한 양극화 상태입니다. 과거와 같은 시세 차익보다는 고금리 상황을 견딜 수 있는 실질 임대 수익률이 예금 금리보다 높은지를 냉정하게 따져보아야 하는 시점입니다. 단순히 인구수가 많은 지역보다는 타겟 고객이 실제로 지나가며 무무르는 유효 동선과 주변 배후 세대의 소득 및 성향을 우선 확보해야 합니다. 식당뿐만 아니라 병원 ,학원, 체험형 매장 등 다양한 업종이 입점 가능한 구조를 갖추고 있어야 공실 리스크를 최소화 할 수 있으며 유가 및 물가 불안으로 금리 인하 속도가 더딜 수 있으므로 임대 수입으로 이자를 충분히 충당할 수 있도록 자기자본 비중을 최소한 50% 이상 높여야 합니다. 성공적인 투자 전략으로 단순히 건물을 사는데 그치지 말고 건물의 가치를 높여줄 핵심 점포를 유치하거나 업종 구성을 기획할 수 있는 운영 역량이 수반되어야 합니다. 현재 비어 있는 상가가 임대료 문제인지 입지자체의 쇠태 때문인지 명확하게 구분하여 회복 가능성이 있는 물건을 선별하는 안목도 필수적입니다.