답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 다주택자에게 초점이 맞춰져 있는 이유는 신축 아파트를 지으려면 시간이 오래 걸리지만 다주택자가 집을 팔게 하면 시장에 즉시 매물이 늘어나 가격 상승을 억제할 수 있습니다. 또한 다주택자의 추가 매수를 막으면 사두면 무조건 오른다는 투자 수요가 줄어들어 가격 거품이 빠지는 효과도 기대할 수 있습니다. 하지만 질문하신대로 돈 없는 임차인이 집을 사기는 어렵습니다. 오히려 다주택자가 집을 팔아버리면 시장에 전월세 매물이 사라져서 임대료가 폭등하는 부작용이 생기기도 합니다. 즉 다주택자를 압박하는건 시장에 매물을 빨리 내놓게 하려는 전략이지만 말씀하신대로 전월세 공급을 줄어드는 임차인의 고층이 발생하는 모순이 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상가주택은 아래층은 상가 위층은 주택인 건물을 말합니다. 이 건물을 통째로 1채를 가지고 있다면 세법상으로는 1주택자로 간주합니다. 다른 집이 있다는 1가구 2주택로 해당이 됩니다. 다만 나중에 집을 팔 때 양도소득세 계산시에는 건물의 면적 비율에 따라 세금 계산 방식이 달라집니다. 주택면적 > 상가면적 보다 크다면 건물 전체를 하나의 주택으로 보아 1주택자 비과세 혜택을 건물 전체에 적용받을 수 있으며 주택면적 <상가면적 크거나 같으면 주택 부분만 주택으로 보고 상가 부분은 상가로 계산하여 세금을 매깁니다. 즉 선생니께서 이 상가주택 외에 다른 아파트나 빌라를 한 채 더 가지고 계신다면 그때는 2주택자가 되고 상가주택만 한 채 보유하고 계시면 다주택자 걱정은 안하셔도 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.리츠를 활용한 주택시장 안정화는 직접 소유 대신 수익권 투자를 유도하는 강력한 넛지가 될 수 있습니다. 개인이 무리하게 대출 받아서 실물 주택을 사는 대신에 리츠를 통해 소액으로 주택시장의 수익을 누리게 함으로써 영끌 수요를 금융시장으로 흡수 시킬 수 있습니다. 기업형 임대 리츠가 양질의 장기 임대주택을 대량 공급하게 된다면 전세 사기 걱정 없는 주거 대안이 생겨서 공포 섞인 매수 심리가 자연스럽게 완화됩니다. 그리고 다주택자가 실물주택을 관리하는 대신 리츠 배당을 받도록 세제 혜택을 강화하면 시중의 매물이 늘어나고 가격이 안정되는 선순환이 가능합니다. 즉 리츠는 부동산을 소유에서 배당으로 바꾸고 투기에서 간접투자로 전환할 수 있으며 이를 통해서 시장에 유동성을 공급하고 주거 안정성을 높이는 효과도 기대할 수 있습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.상속 등기는 죽은 사람 명의로는 팔 수 없으므로 반드시 상속인 명의로 소유권을 이전해야 하며 상속인 전원이 합의하여 1인 혹은 공동명의로 등기를 하셔야 합니다. 매수자가 나타난 직후에 진행을 해도 되지만 가족 간에 서류 준비 시간이 걸리므로 미리 합의해 두는것이 좋습니다. 매매시 주의할점은 경지정리된 논이나 밭은 매수자가 농사를 지을 사람이어야 취득이 가능하니 부동산에 매수자의 농지취득자격증명 발급 가능이 여부를 꼭 확인하셔야 하고 상속받은 날의 가액이 취득가가 되니 상속 시점보다 땅값이 많이 올랐다면 세금 부담이 클 수도 있으니 양도소득세 세무 확인이 필요합니다. 마지막으로 입지가 좋아도 매수자가 안 나타나면 농어촌공사에 매도하는 방식도 차선책으로 고려해 보세요. 상속인 전원의 합의로 등기 서류들 미리 챙겨두시고 농취증 확인도 잘 하셔서 원만하게 진행되시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.미분양 아파트 준공전 완판되는 것은 흔한 일이지만 이를 순수한 인기나 수요로만 보기는 어렵습니다. 완판을 만드는 전략은 중도금 무이자, 발코니 확장 무상, 입주 축하금 지급 등이 사실상 분양가를 깎아주는 효과를 내어 매수 심리를 자극하게 하며 준공까지 2~3년 동안 인근 신규 분양가가 계속 오르면 기존 미분양 단지의 가격이 상대적으로 저렴해 보이는 효과도 있습니다. 그리고 계약금 정액제 등을 실시하면 작은 돈으로 분양권을 잡으려는 투자자들이 몰리며 완판을 주도하기도 합니다. 주의할점은 완판이 되었다고 해서 입지나 가치가 완벽하다는 뜻은 아니고 혜택 떄문에 몰린 투자 수요가 많을 경우에는 입주 시점에 매물이 쏟아져 전셋값 하락이나 오히려 가격 정체가 올수도 있음을 유의하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.통영시청에 시세보다 저렴하게 매도 제안은 당연히 가능하며 통영시청 건설과 또는 도로과의 도로보상 담당자를 찾으시고 전화 문의보다는 국민신문고를 통해 감정가보다 낮은 가격에 매도할 의사가 있음을 명시하여 공식 민원을 넣는 것이 가장 정확한 답변을 들을 수 있습니다. 지자체는 예산 부족을 이유로 매수를 거절하는 경우가 많으니 시세보다 저렴하게 팔겠다는 조건은 시청 입장에서 예산 절감의 근거가 되어 매수 우선순위가 높아질 것입니다. 소송결과와 무관하게 부당이득반환 소송 패소는 임대료를 못 받는 것일뿐 소유권은 여전히 질문자님께 있으므로 매도 협상은 전혀 별개의 권리행사이니 안심하시고 정식으로 보상신청을 진행해 보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.대출을 최대한 끌어와 용인 구성역 아파트를 구매시 GTX-A 개통과 용인 플랫폼시티라는 확실한 대형 호재가 있어 가격 방어력과 미래 가치가 매우 높습니다. 하지만 월 250만원 내외의 원리금 상환 부담이 큰데 소득이 뒷받침되지 않으면 삶의 질이 급격하게 떨어지고 모을 수 있는 돈 또한 크게 줄어듭니다. 서울 상급지 빌라 구매시 대출 부담을 최소화하면서 서울 입지를 선점할수도 있고 재개발 확정 시에는 아파트보다 큰 수익도 가능합니다. 하지만 환금성이 낮아 급할 때 팔기가 어렵고 재개발이 무산될 경우 자산 가치 상승이 더딜 수 있습니다. 즉 안정적인 주거와 호재를 원하고 소득이 이자 부담이 그렇게 크지 않다면 구성역 아파트를 대출 부담을 줄이면서 재개발을 노린다면 서울의 빌라를 추천드리겠습니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.현재 시장은 양극화 현상이 아주 심합니다. 서울과 강남, 서초, 송파 등 이른바 상급지는 전고점 90% 이상 회복했거나 신고가를 쓰는 단지들이 나오고 있지만 외곽이나 경기도 지역은 아직 상승세가 뚜렷하지 않습니다. 금리가 높고 경기가 불투명하다 보니 사람들이 어설픈 여러채보다 확실한 서울의 한 채에만 돈을 집중하고 있으며 서울은 신축 공급이 워낙 귀해서 가격이 머너 튀어 오르지만 경기도는 여전히 입주 물량이 있는 지역이 많아 하방 압력을 받고 있씁니다. 수원 지역은 현재 바닥을 다지고 급매물이 팔려나가는 단계이며 가격이 오른다 보다는 더이상 안떨어진다는 느낌에 가깝습니다. 대출 비중이 높은 경기도 지역은 금리 인하에 대한 확실한 신호가 오기 전까지는 매수자들이 쉽게 움직이지 않습니다. 앞으로 제 예상은 서울강남 > 서울 외곽> 경기도 수원 용인 등 주요 거점 > 지방 순서로 온기가 퍼질것으로 생각합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 : 공인중개사법상 개업공인중개사는 상시 근무가 원칙이며 본인이 다른 직업이 있어 사무소에 부재하면서 다른 사람을 대표로 세우고 실질적인 수익 취득을 하는 것은 등록증 대여로 간주되어서 자격 취소나 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다. 만약 본인은 투자만 하고 상대방이 대표로서 모든 책임을 지는 구조라면 가능할 수 있지만 이 경우에도 본인은 중개 업무에 관여할 수는 없습니다. 질문 2 : 대부분 불가능 합니다. 사무소 등록을 하려면 건축물대장상 용도가 업무시설 또는 제 1,2 종 글린생활 시설이어야 하는데 아파트나 빌라 등 주거용 건축물은 원칙적으로 중개사무소 등록이 되지 않아 등록 관청에서 반려시킵니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.새로운 보금자리론 4어원이 승인되면 은행은 그 돈 중에서 잔금 6천만원을 먼저 갚은 뒤에 남은 3억 4천만원을 새 집 잔금용으로 지급합니다. 따라서 6천만원을 미리 마련하실 필요가 없습니다. 질문자님의 보유 자금이 부족하더라도 신규 대출금 자체가 상환 자금이 되므로 별도의 현금을 준비해야 한다는 압박을 안 가지셔도 됩니다. 이사가 완료되면 기존 6천만원 대출은 사라지고 새집을 담보로 한 4억원의 대출만 남게 되는 구조라고 생각하시면 됩니다. 즉 새로운 대출금에서 기존 대출금을 선결제 합니다. 감사합니다.