답변 내역

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.갱신청구권을 쓰면 2년을 못채워도 언제든 퇴거 통보가 가능하며 3개월 뒤 보증금을 돌려받고 나갈 때 부동산 복비도 내지 않습니다. 계약만기의 2개월 전인 오늘까지가 법적 기한이므로 기존의 구두연장 합의를 번복하고 지금이라도 당장 사용하시기 바랍니다. 갱신권을 사용하면 법적으로 집주인이 마음대로 방을 빼라고 할 수 없으며 월세인상도 최대 5% 이내로 제한되어 불이익을 주지 못합니다. 오늘이 법적 마감일이므로 집주인에게 이번 연장은 계약갱신청구권을 행사하는 것이라며 문자 메시지를 보내어 명확한 증거를 남기시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.밀린 3개월치의 월세와 미납 관리비를 제외한 남은 보증금 잔액은 당연히 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 5월 30일에 나가겠다고 문자를 보냈어도 집주인이 강제로 짐을 빼거나 도어락을 바꾸는 것은 불법이므로 당장 쫒겨나지 않습니다. 다만 5월 30일 이후에도 집에 계속 머무는 경우 거주하는 일수만큼 월세가 추가로 계산되어 남은 보증금에서 계속 깎이게 됩니다. 집주인에게 밀린 월세를 정산하고 남은 보증금을 반환해 달라고 정중하게 재차 연락하시고 갈곳이 없다면 이사 기한을 일주일만 늘려달라고 조율해 보세요.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.경비비가 아깝고 공용 엘리베이터가 불편하다면 관리비가 3~5만우너 선이고 이웃 접촉이 적은 빌라가 좋은 선택입니다. 동일 평수 기준 아파트보다 집값이 훨신 저렴해서 주거비 부담을 크게 낮추고 여유 자금을 확보할 수 있습니다. 하지만 아파트와 달리 요일별 지정 배출 등 쓰레기 관리가 번거롭고 주차공간이 협소하거나 나중에 집을 팔 때 오래 걸릴 수 있습니다. 팁으로 빌라를 고르실때는 주차 스트레스를 줄이기 위해서 1세대 1주차가 확실히 보장되고 자체 분리수거함이 있는 곳을 추천드립니다.

안녕하세요. 최현지 경제전문가입니다.보증금이 3000만원으로 적어 담보 여력이 크므로 2금융권이나 P2P, 대부업을 통한 후순위 대출은 무난히 가능합니다. 매매가에서 보증금을 뺀 차액을 현금과 후순위 대출로 채워 잔금을 치르고 세입자는 그대로 승계하는 구조입니다. 실거주 의무는 정부 규제를 받는 은행권과 달리 2금융권이나 대부업의 후순위 대출은 가계대출 실거주 의무가 없는 경우가 많으니 알아보시기 바라며 주의할점은 세입자가 거주중인 상태에서 잔금일 당일에 대출 실행과 소유권 이전이 동시에 가능한지 금융기관에 미리 확답을 받아야 합니다. 대출 기관마다 실거주 유예 특약이나 금리 조건이 다르므로 계약 전 상담사를 통해 임대차 승계 조건으로 가심사를 먼저 받아보시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.대출 지분을 넘기며 세금을 줄이는 부담부증여나 실제 대금을 송금하는 지분 매매방식이 유리합니다. 지분을 넘기는 여동생은 대출 승계분이나 매매 대금에 대해 양도소득세를 부담해야 합니다. 형제간 증여는 1000만원만 공제되므로 부담부증여 시 대출금을 제외한 순수 지분가치에 대해 증여세가 나옵니다. 대출 전환은 단독 명의로 변경되므로 명의를 가져오는 사람의 소득과 신용으로 시세 70% 대출이 가능한지 은행 사전 심사가 필수적입니다. 주의할점은 가족 간 거래는 국세청의 세무조사 대상이 되기 쉬우므로 진행 전에 반드시 세무사 상담을 통해서 예상 세금을 비교해 보셔야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.6.27일 대책 이전인 5월 9일에 모집공고가 시행되어 생애최초 LTV 80%를 적용받습니다. 분양 주택의 대출 규제는 계약일이 아닌 입주자모집공고일이 기준이라 대책 예외사유 입니다. LTV가 80%이더라도 개인 소득과 부채 상황에 따른 DSR 규제에 걸리면 한도가 줄어드니 주의하시고 입주 시점의 스트레스 DSR 규제 단계에 따라 대출 가능 금액이 예상보다 타이트할 수 있는점도 유념하시기 바랍니다. 향후 잔금대출 지정 은행을 통해서 DSR 적용한도를 미리 확인하고 자금 계획을 세우셔야 합니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.전세 매물을 반전세로 돌리는 것은 임대인에게도 월세 수익이 발생하는 방식이라 거절할 이유가 없는 경우가 많으니 부동산 중개인에게 먼저 전세 매물을 반전세로 협의 가능한지 문의해 달라고 요청해 보세요. 문의시에는 단순히 가능 여부만 묻지 말고 본인이 가능한 보증금 액수와 그에 맞춰서 월세를 어느정도까지 감당할 수 있는지 구체적인 범위를 제시하면 임대인과의 협상 성사 가능성이 훨씬 높아집니다. 임대인 입장에서도 전세자금대출 이자나 공실 위험을 줄일 수 있는 대안이 될 수 있으므로 전혀 실례가 아니며 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해서 보증금 반환에 위험이 없는 안전한 집인지 전문가와 함께 꼼꼼하게 점검하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.기존 주택을 전세로 전환하여 일시적 2주택이 될 경우 보유세가 증가할 수 있으며 사전에 세무 전문가를 통해서 예상 세액을 시뮬레이션하시기 바랍니다. 수도권에서 8년 거주하신 기존 주택은 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 충족하면 다주택자 불이익 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 지역별로 조정대상지역 여부에 따라 처분 기한이 달라질 수 있으니 새로 매매할 주택의 위치와 기존 주택의 매도 계획을 연동해서 정확한 비과세 적용 기한을 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.연체액이 2개월분에 달했으므로 즉시 계약 해지 의사를 담은 내용증명을 발송하고 세입자와의 대화 내역은 모두 증거로 보존하시기 바랍니다. 내용증명 이후에도 월세가 입금되지 않거나 퇴거하지 않는다면 명도소송 및 점유이전금지가처분 절차를 밟아야 하므로 법률 전문가와 상담을 시작해야 합니다. 감정적인 대응보다는 법적 절차를 신속하게 밟는 것이 경제적 손실을 최소화하는 방법이며 강제 집행 가능성까지 염두에 두고 대응 계획을 세우시기 바랍니다.

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.현재의 금리 상승세와 대출 규제를 고려할 때 무리한 대출을 통한 이사는 향후 가계 경제에 장기적인 부담이 될 수 있으므로 철저한 상환 계획 확인이 선행되어야 합니다. 당장의 공간 확장 욕구보다는 계약 연장을 통해 주거비 지출을 통제하며 안정적인 자산을 확보하는 것이 추후 더 나은 주거지로 이동할 수 있는 탄탄한 재무적 발판이 됩니다. 삶의 질 개선도 중요하지만 대출로 인한 생활고가 발생하지 않는 것이 무엇보다 우선이므로 현재 소득 수준에서 감당 가능한 범위를 냉정하게 판단해서 이번에는 거주 연장을 선택하시는 편이 안전합니다.