답변 내역
- 부동산 버블은 어떻게 구별하나요? ?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 버블인지, 아니면 단순 하방 압력에 따른 가격 상승인지를 구분하는 것은 현실적으로 매우 어렵긴 합니다. 다만, 몇가지 지표를 이용해서 그것을 구분할 수는 있씁니다. 먼저 소득 대비 주택가격 비율입니다. PIR 이라고도 하는 지표인데 이것이 6-7 배 이상이면 버블 가능성이 있는 것입니다. 즉, 평균 연간 가구 소득이 9000 만원인데 집값이 6억 이상이라면 버블이 있는 것이며, 이로 비추어 보았을 때 서울은 15배가 넘어가기 때문에 심각한 버블 상태인 것입니다. 다음으로 볼 수있는 지표는 전세가율입니다. 보통 60-70% 정도가 정상적인데, 전세가율이 낮아질 수록 매매가 거품이 의심되는 것으로 판단하시면 됩니다. 마지막으로는 가계부채 대비 GDP 비율입니다. 한국은 GDP 대비 가계부채 비율이 세계 1위입니다. 집값이 높은데다 대출이 많으면 버블이 꺼질 확률이 높습니다. 그래서 우리나라 부동산이 위험한 것이지요.우리나라는 이와 같이 아래에서 받쳐 줄 수 있는 요인이 다른 부동산이 비싼 나라들에 비해 너무 적습니다. 그래서 언젠가는 한번 가라앉게 될 것이며, 영끌이나, 과도한 투자로 인해 문제가 발생하는 사람들이 많아질 것으로 보입니다. 은행도 문제입니다. 은행은 전통적으로 어떤 기술이나 특정 분야의 지식 없이 예금을 빌려주고 돈놀이를 하는 집단입니다. 이러한 자들이 국가에서 너무 많은 영향력을 행사하니, 그저 돈을 빌려주기 급급하고, 이자를 취하기에 바빠 나라경제가 거품이 끼는 것도 신경을 쓰지 않은 것이지요. 전부 다 제자리로 돌아오기를 바랍니다. 노력한 자가 돈을 버는 시대가 되어야 할 것 같습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 아파트 전세계약시 계약금 10%만 지급하고 잔금을 지급하지 않는 경우안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현실적으로 발생할 수 있는 가장 괴로운 상황입니다. 몇가지 입장에서 정리를 해 보겠습니다. 먼저 법적 관점입니다. 계약이 성립되었는지를 확인해 보아야 합니다. 계약금 10% 를 주고 받은 사실만으로도 구두계약과 계약금 수수로 계약은 성립되었다고 봅니다. 서면 계약이 없더라도 계약금이 오갔고, 구체적 조건에 의해 합의 했다면 계약이 유효합니다. 잔금 미지급이 계속된다면 계약 불이행으로 이행을 최고(독촉) 한 후 상대의 책임있는 사유로 계약을 해제할 수 있습니다. 즉, 계약금은 질문자님의 것입니다. 이런 상황으로 만들기 위해서는 내용증명을 발송하여 계약사실을 주지 시키고, 잔금 지급일을 계속 미루고 있다는 사실을 명시하여야 합니다. 아울러, 최종 지급기한을 7일 이내로 정하고 미이행시 계약 해제 통보를 합니다. 이후에도 미지급이라면 받은 계약금은 반환하지 않아도 됩니다. (민법 제565조)다음 순서는 새로운 세입자로 구하는 것이 방법입니다. 지인이라 어렵겠지만, 이런 경우에는 지인을 끊어내고 5000만원을 취득하는 것이 이익입니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1310
- 마음에 쏙!100
- lh기숙사형 청년주택 예비입주자 서류제출시 질문입니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.제출 서류는 원본제출을 원칙으로 합니다만, 인터넷으로 서류를 제출하는 경우 '열람용' 이 아닌 '발급' 을 이용하여 내려받아 제출하시는 편이 안전합니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부모님 명의로 전세 계약을 하고 집주인에게 직접 송금하는 경우는 증여도 아니고 아무런 문제가 되지 않습니다. 무주택을 위한 세대 분리에도 문제가 되지 않습니다.5000만원 받아서 1000만원 보탠 후 질문자님 명의로 계약하시는 것은 증여로 보아야한다고 하겠습니다만, 10년동안 자녀에게 비과세 증여할 수 있는 금액은 5000만원 까지이기에 별도의 세금은 발생하지 않습니다. 무주택을 위한 세대 분리에도 영향을 끼치지않습니다.편한 방법으로 진행하시면 되겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.135.01명 평가00
- 임차하고 있는 집의 임대인이 내부 측정을 요구해요안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이러한 요구를 임대인에게 받았다면 첫번째는 들어주시되, 자꾸 반복되면 정중하게 거절하시는 것이 좋습니다. 말씀하신대로 추후 실측이 잘못된 경우 쓸데없는 건덕지가 하나 늘어나기 때문이에요. 차라리 시간을 정해 잠깐 들어오게 해드릴 테니, 리모델링 업체와 함께 오셔서 실측하라고 하시는 것이 좋겠습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 리츠온 대체 몬가요? 사기 어플인가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 , 광고성 글만 가득하다면 사기 혹은 손해를 볼 수 있는 앱입니다.증권이나 펀드라면 금융당국에 등록이 되어있어야 합니다. 그리고 이런 경우 P2P (개인간거래) 일 가능성이 높습니다. 이렇게 소액 고수익으로 모금을 하는 경우에는 출금지연, 환불 불가등의 여러 제한이 있기 때문에 실질적으로는 소액으로 여러명한테 사기를 치려는 의도가 다분해 보입니다. 이렇게 소액으로 고수익을 올릴 수 있다면 누가 안했을까요. 어디서 이렇게 쉽게 돈을 벌 수 있을까 라는 생각이 든다면 사기임을 다시한번 상기시켜 소중한 재산을 지킬 수 있어야 하겠습니다.절대로 노력없이 얻는 소득은 없습니다. 이 점 명심해주세요. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 건설주가 반등하려면 어떤 환경이 조성되어야 하나요?!안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.건설주가 반등하기 위해서는 아파트 분양시장, 즉 주택시장의 활황이 우선되어야 합니다. 우리나라의 건설 물량 중 80-90%는 주거 건축에 의존하기 때문입니다. 이와 더불어 규제 완화가 되어 수요가 뒷받침되어야 하며, 수요가 강세가 되려면 반드시 금리의 인하가 있어야 합니다. 이것들이 합쳐졌을 때 건설주 반등이 이루어지게 됩니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 임플레이션 시대의 부동산 투자 전략은??안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 상황 속에서는 기존의 부동산투자 방식으로는 돈을 벌 수가 없습니다. 이런 부분은 저의 전문분야인 만큼 변화한 상황에 대한 투자방법을 설명드리겠습니다.먼저 이전의 분양권과 단타투기방식의 투자는 어렵습니다. 규제가 심해지고 이자 부담이 큰 지금과 같은 상황에서는 이러한 투자는 오히려 자산에대한 손실을 가져옵니다. 지금과 같은 상황에서는 반드시 현금흐름을 가져올 수 있는 월세수익을 노리시는 것이 좋습니다. 수익률 계산을 연별로 판매될 경우로 계산하지 마시고, 월별 임대료 수익을 계산하시기바랍니다. 입지는 무조건 1입지 기준으로만 버틸 수있으므로 면적을 많이 줄이더라도 정해둔 지역의 최상급지만 살아남을 수 있습니다. 이 점 유의하시어 투자하시면 돈을 벌수 있습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 에어비앤비에 관한 규정이 어떻게 강화되는건가요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.미등록 숙박업소가 에어비앤비로 성업함에 따라 피해가 지속되는 가운데 정부에서는 2024년도 10월부터 에어비엔비의 숙박업소의 영업신고 및 등록증을 필수로 등록하게 했습니다.이렇게 하지 않으면 플랫폼에 신규 숙소로 등록하지 못하게 하였으며, 기존 등록된 숙소도 위 영업신고하지 않을 시 2025년 말부터 퇴출하기로 했습니다. 즉 영업을 못하게 된다는 뜻이지요.또한 오피스텔은 현행법상 숙소로 등록 및 신고가 불가능해 퇴출될 예정입니다.업종은 일반숙밥업으로 등록해야 하며 자세한 제출 서류는 해당 숙소가 위치한 시군구청에 확인하면 자세히 알 수 있습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300
- 한국에서는 주택보다 아파트를 선호하잖아요 그 이유가 뭘까요?안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라는 수도권 중심 현상이 굉장히 두드러진 것이 그 첫번째 이유입니다. 수도권, 특히 서울에 전국 인구의 2/3 가 집중되어 있고 서울에는 주택보다는 아파트의 호수가 훨씬 많기 때문에 수요가 아파트로 몰리고 있습니다. 게다가 더불어 아파트의 고급화가 진행되며 고급아파트를 소유하는 것이 부의상징이 되기도 했습니다. 또 한가지는 우리나라는 연교차가 심해 단독주택의 관리가 어렵습니다. 냉,난방 시스템을 개인이 모두 유지해야하고, 인건비를 지불하여 해결하려면 아파트의 매월 관리비보다도 더 들어가게 되기도 하고요. 이런 점들이 아파트를 선호하게 되는 이유가 되는 것 같습니다. 감사합니다.경제 / 부동산25.07.1300