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민간임대아파트 관련해서 질문 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민간임대아파트는 일반 분양 아파트와는 달리, 시공사나 시행사가 건설한 뒤 임대사업자로 등록하여 일정 기간 동안 임대로 운영하는 주택을 말합니다. 대표적으로 10년 임대아파트의 경우, 최초에 일반분양처럼 소유권을 주는 것이 아니라, 임차인이 전세계약 형태로 입주하여 10년 동안 거주한 후 분양전환 여부를 선택할 수 있는 구조입니다. 따라서 입주자는 집을 '구매'한 것이 아니라 '장기 전세계약'을 맺은 상태라고 이해하면 됩니다.그러면, 어떻게 임차인이 다시 전세를 놓을 수 있는것일까요. 이는 임차인이 임대사업자와 맺은 전세계약을 그대로 제3자에게 승계시키는 방식으로 이뤄집니다. 쉽게 말해서 본인이 임대사업자로부터 임차한 권리를 그대로 다음 세입자에게 양도하는 것이지요. 이렇게 되면 원래 입주자는 실거주 없이 다음 세입자가 전세보증금을 내고 거주하게 되는 것입니다. 궁금하신 부분이 해결되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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빌라외벽 누수공사 비용부담 문제해결방법?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이것은 사진상으로 보기에, 일반적인 빗물로 만들어진 것은 아닌 것 같습니다. 오염의 정도가 심하니, 아무래도 오,하수쪽 배관에서 발생한 누수가 벽을 타고 나오는 것 같네요. 해당 부위에 욕실이 위치해 있는 경우, 외벽이 기온변화에 취약하여 크랙이 가고 크랙으로부터 내부의 배관 누수물이 새는 경우에는 안쪽에서 봐서는 전혀 문제가 없이 보일 수 있습니다. 방수공사는 공간 안에서 바깥으로 흐르는 것에 대한 방수공사이기 때문에 벽 안의 배관에서 물이 새면 방수층 바깥에서부터 시작이 되는 터라, 바로 외벽으로 나올 수 있는 것입니다. 따라서 이런 경우에는 몇 층의 배관에서 누수가 되는지 먼저 누수를 탐지하고 해당 호실의 과실이 있었는지를 파악하고, 만약 입증이 어렵다면, 빌딩 전체 관리비로 누수 및 외관 보수를 충당해야 할 것으로 보입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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2025년 하반기 우리나라 부동산 경기 어떻게 예상하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다."양극화" 이것이 2025년도를 관통하는 키워드가 될 것입니다. 공급 측면에서는 신규 주택 공급이 제한적이거나 지연되고 있는 상황입니다. 이는 주택 수급 불균형을 심화시키며, 일부 지역에서는 주택 가격 상승 압력이 지속될 수 있습니다. 반면, 수요 측면에서는 고금리와 대출 규제 등으로 인해 구매력이 제한되고 있어, 일부 시장에서는 거래가 위축될 가능성이 있습니다. 하지만, 일부 수요가 많은 지역(서울 및 일부 경기도) 에서는 수요가 오히려 계속 올라가는 중이지요. 그것은 아마도 공급예측시 공급이 매우 적거나 없을 것으로 보이기 때문입니다. 또한 지역적으로는 2025년 하반기 부동산 시장은 지역별로 상이한 양상을 보일 것으로 예상됩니다. 수도권 및 일부 주요 도시에서는 여전히 수요가 높아 가격 상승이 지속될 수 있으나, 지방 및 일부 비수도권 지역에서는 공급 과잉이나 수요 감소로 인해 가격 하락 압력이 있을 수 있습니다.조심스럽게 접근해야 하는 시기입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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부동산은 언제가 이사갈 수 있는 상황인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 가거나 집을 매수할 때 “얼마까지 대출을 받아도 되는가”의 기준은 단순히 은행이 빌려주는 한도가 아니라, 가계의 소득 대비 상환 여력을 중심으로 판단하는 것이 가장 안전합니다. 은행은 보통 DSR(총부채원리금상환비율)을 기준으로 연간 소득의 40% 정도까지 원리금 상환을 허용하지만, 실제 생활에서는 이 비율보다 훨씬 낮게 맞추는 것이 무리가 없습니다.일반적으로 전문가들이 권하는 기준은 가처분소득의 25~30% 이내를 주담대 상환액으로 설정하는 것입니다. 즉, 세후 소득에서 생활비·자녀 교육비·보험료 등을 제외하고 남는 돈의 4분의 1 정도만 대출 원리금 상환에 쓰는 수준이어야 생활이 유지됩니다. 예를 들어 부부 합산 세후 소득이 월 600만 원이라면, 주담대 원리금 상환은 150만 원 전후가 적정선이라는 뜻입니다.즉, 8억 주택 구매 시 4억 원 이상은 보유해야 안정적입니다. 그래야 대출은 4~5억 원 선에서 조절되고, 금리 4% 기준으로 월 상환액이 150만 원 내외가 되어 무리가 덜합니다. 만약 자기자본이 부족해 대출을 6억 이상 써야 하는 상황이라면, 월 상환액이 200만 원을 훌쩍 넘어 생활에 압박을 줄 수 있습니다.정리하면, “은행이 얼마나 빌려줄 수 있느냐”보다 중요한 것은 내 소득으로 감당 가능한 상환 한도입니다. 안정적으로 이사갈 수 있는 상황이라 함은, 자기자본을 30% 이상을 마련하고, 30%를 넘지 않는 수준일 때라고 할 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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LH 토지 관리 방식을 매각에서 임대하는 방향으로 개선한다고 하던데..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.LH의 토지 관리 방식을 매각에서 임대로 전환하자는 논의는, 공공이 토지를 직접 팔아버리지 않고 장기적으로 관리·활용하자는 의미를 담고 있습니다. 지금까지는 LH가 신도시나 택지개발지구를 조성하면 그 땅을 민간 건설사에게 ‘매각’하는 방식이 주를 이루었습니다. 이 경우 건설사들은 토지를 확보한 뒤 아파트를 지어 분양하면서 발생하는 이익을 대부분 가져가고, LH는 초기 토지 매각 대금만 확보하는 구조였습니다.이 방식을 임대로 바꾸면, LH는 토지를 소유한 채로 민간 건설사에게 장기간 임대해 주고, 건설사는 그 위에 건물을 지어 분양 또는 임대를 하게 됩니다. 이렇게 되면 민간 건설사가 토지 매입에 막대한 비용을 쓰지 않아도 되므로 초기 부담이 줄고, LH는 토지를 계속 보유하면서 임대료라는 안정적인 수익을 장기적으로 확보할 수 있습니다. 동시에 토지를 국가·공공이 소유한 채로 유지하므로, 향후 주택 가격 안정이나 공공정책을 추진할 때도 활용 여지가 커집니다.정리하자면, 과거에는 LH가 택지를 개발해 민간에 팔아 단기 자금을 확보하고, 민간이 분양이익을 독점하는 구조였다면, 임대 방식으로 바꾸면 LH가 토지를 장기 보유하면서 안정적인 수익을 얻고, 공공성이 강화되는 구조로 전환되는 것입니다. 이는 단기 재정 확보보다는 장기적인 공공 자산 관리와 주택시장 안정화에 무게를 두려는 방향이라고 볼 수 있습니다.그런데 말입니다. 이게 다시한번 생각해보면, LH 혹은 SH 등 주택공사가 땅을 더이상 개인 혹은 민간에게 팔지 않으면서, 공공주택들이 모두 국영화 되어가는 것의 시발점이 될 것입니다. 즉, 주택시장 안정화라는 장점만 있는게 아니라는 뜻이지요. 잘 생각해 보시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.20
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주담대 심사 두달 이상 걸리는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택담보대출 심사가 두 달 이상 지연되는 경우는 여러 가지 원인이 복합적으로 작용할 수 있습니다. 우선 은행 자체의 심사 절차가 강화된 점이 가장 큰 이유인데, 최근 정부의 부동산 대출 규제와 금융권의 리스크 관리 강화로 인해 서류 검토 과정이 이전보다 훨씬 까다로워졌습니다. 소득 증빙, 부채 현황, 신용도 확인 외에도 담보로 잡히는 아파트의 권리관계, 거주 여부, 실제 소유자 확인 등이 꼼꼼히 검토되다 보니 시간이 지연될 수 있습니다.특히 말씀하신 상황처럼 집주인 본인이 아닌 가족(어머니)이 거주 중인 경우, 등기부등본상 권리자와 실제 거주자의 일치 여부, 임대차 관계, 전입세대 열람 등이 추가로 확인됩니다. 또 대출 대행 업체가 끼어 있을 경우, 은행과 중간에서 오가는 서류 검토·제출 과정이 늦어질 수도 있습니다. 매매 과정에서 잔금일이나 계약 조건이 맞물려 있다면, 은행이 혹시라도 채권 확보에 문제가 없는지 다시 확인하는 절차를 밟을 수 있고, 이 역시 심사 기간을 늘리는 요인이 됩니다.따라서 심사가 길어질 때는 단순히 “은행이 늦는 것”이라고 보기보다는, 현재 질문자님의 상황이나 서류가 복잡해서 그냥 무한정 뒤로 밀리고 있는 거라고 생각하셔야 합니다. 이럴 때는 대출 담당자에게 직접 현재 어떤 단계에서 막혀 있는지, 보완할 서류는 없는지 구체적으로 확인해서 일을 하도록 해야 하죠. 은행도 사기업이고, 거기 일하는 사람도 그냥 직장인입니다. 복잡한 서류보다 간단하고 당장 처리할 수 있는 일을 먼저 하려고 합니다. 그러니까 자꾸 귀찮게 하고 일을 시켜야 끝나는 것을 명심하시고, 자주 가서 묻고 따져서 일이 처리되도록 해야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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요즘 순대국집 창업 괜찮을까요..??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요식업 10년차에 노동강도 때문에 순대국을 생각하신다구요.?아니요. 잘못생각하셨습니다. 순대국 노동 강도 장난 아닙니다. 편하게 조리하면 되겠지라고 생각하겠지만, 이것도 정말 힘들어요.그리고 점심이랑 저녁에 피크 한타임 장사라 쉽게 돈이 모이질 않습니다. 그리고 사람들 머릿속에 순대국이 고급음식이 아니라서 객단가가 높게 형성되기가 어려워요.감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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현정부 부동산 정책을 보았을때 부동산 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 부동산 규제가 강화되고 있고, 이런 상황에서 부동산 투자를 하기가 선뜻 꺼려지고 있는 것이 사실입니다. 먼저 투자를 하려면, 해당 시장을 이해해야 합니다. 우리나라는 수도권 특히 서울 쏠림 현상이 강해지고 있으며, 지방은 무너지고 있는 상황입니다. 게다가 말씀하신 대로 여러가지 규제 및 금리인하도 없었지요.이렇게 레버리지를 죄면 단기적으로는 거래가 위축되고 상승 속도가 둔화되는 게 통상적입니다. 실제로 정책 시행 직후 “거래 감소·상승세 제동” 신호가 나타났다는 보도가 이어졌고, 한국부동산원 주간 지표도 여름 들어 상승 폭이 줄었음을 보여줍니다. 금리 측면에서는 한국은행 기준금리가 2025년 5월 2.50%로 인하된 뒤 7월 회의에서 동결되었습니다. 절대 금리 레벨은 낮아졌지만, 앞의 대출규제가 더 강하게 작동하면서 “대출 가능액”은 오히려 줄어든 환경입니다. 즉, 금리 하락이 곧바로 수요 회복으로 연결되기 어려운 구조입니다.그래서 은퇴자금으로는 단번에 레버리지를 이용해서 큰 금액 부동산에 대한 투자는 추천하지 않습니다. 그보다는 현금흐름이 먼저입니다. 은퇴 목적이라면 월세/임대수익과 유지비(보수·재산세·공실·금융비용)를 보수적으로 반영해 최소 1~2%p의 안전마진을 확보하세요.전입수요·일자리·교통(역세권) 등 기초 체력이 있는 입지, 수요가 두터운 중형 면적 위주로 보세요. 정책 환경상 “갭투자형” 구조는 리스크가 커졌습니다.위 내용대로 현금흐름을 가져가면서 조금씩 자금을 모으는 것이 현재로서는 최선책이라고 봅니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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인구조사, 주민등록 사실 조사의 목적은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.인구조사와 주민등록 사실 조사는 비슷해 보이지만 목적에 조금 차이가 있습니다. 인구조사는 국가가 일정 주기마다 전체 국민의 수, 가구 구성, 연령, 경제활동 등 사회·경제적 현황을 파악하기 위해 실시하는 것으로, 국가 정책이나 복지, 교육, 도시계획 같은 장기적인 정책 수립의 기초 자료로 활용됩니다.반면 주민등록 사실 조사는 각 지자체에서 정기적으로 실시하는 행정조사로, 주민등록상 주소지와 실제 거주지를 일치시키는 것이 가장 큰 목적입니다. 실제 거주하지 않는 주소지를 정리함으로써 행정의 정확성을 높이고, 선거·교육·복지 서비스 제공 시 불필요한 혼란을 줄이는 데 의미가 있습니다. 또한 지자체 입장에서는 주민등록 인구가 곧 지방교부세나 각종 재정 지원의 기준이 되기 때문에, 실제 거주 인구를 확인하고 관리하는 목적도 분명히 존재합니다.정리하자면, 인구조사는 국가 차원의 정책 수립을 위한 통계 목적이 강하고, 주민등록 사실 조사는 실제 거주와 등록 인구를 일치시켜 행정의 효율성을 높이고 지자체의 인구 관리를 정확히 하기 위한 성격이 있다고 볼 수 있습니다.질문하신 내용에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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원룸 계약금 반환받을수 있을까요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.본계약의 계약금이 아니기 때문에 반환받을 수 있습니다. 원룸 계약금과 관련해서는 “가계약금”과 “본 계약금”의 구분이 중요한데, 말씀하신 상황은 아직 계약서 작성 전에 단순히 가계약금만 송금한 단계로 보입니다. 일반적으로 가계약은 임차인과 임대인 사이에 임대차계약을 체결할 의사가 있다는 정도를 확인하는 성격이고, 정식 계약서를 쓰기 전에는 법적 구속력이 약합니다. 따라서 임대인이 별도의 손해를 입지 않았다면 가계약금을 전부 돌려주는 것이 원칙으로 보는 판례가 많습니다.다만 예외적으로, 임대인이 원룸을 다른 사람에게 임대할 기회를 놓쳤다거나, 임차인의 변심으로 인해 임대인에게 실제적인 손해가 발생했다는 점이 인정되면 일부 금액을 공제하고 돌려줄 수 있다는 해석도 있습니다. 하지만 일반적인 경우라면 단순 변심으로 계약서도 작성하지 않은 단계라면 가계약금을 전액 반환받을 가능성이 높습니다.정리하자면, 임대인이 무조건 “못 돌려준다”라고 주장하는 것은 부당할 수 있고, 먼저 정중하게 가계약금 반환을 요청하는 것이 좋습니다. 만약 끝내 반환을 거부한다면 내용증명을 보내거나 소액사건심판을 통해 법적으로 청구할 수도 있습니다.꼭 돌려 받으시기 바랍니다. 50만원이면 엄청 큰돈이죠.
경제 / 부동산
25.08.19
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