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정부에서 지분적립형 주택을 도입한다고 하던데요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.지분적립형 분양주택은 말씀하신 대로 최초 초기지분만 납부 후 입주한 뒤, 10-20 년 동안 장기 분할납부 하면서 점진적으로 100% 소유권을 갖는 방식입니다. 현재로서는 이 방식은 공공분양 주택에 한정되어, LH 나 SH 와 같은 공공기관이 공급하는 주택에 사용됩니다. 민간아파트에는 적용되지 않으며, 유사하게 플랜을 짤 수는 있겠지만, 실무적으로 보았을 때는 민간에서는 이루어지기 어려운 구조입니다. 이 방식은 건설사에 세금으로 먼저 공사대금을 납부한 후, 정부에서 무주택 실수요자를 위한 주택공급의 일환으로 이루어지는 것이기 때문입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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임대사업등록하면 혜택이 거의 없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.예전보다는 확실히 줄었죠. 하지만, 몇몇 세제 혜택 들이 남이 있습니다. 먼저 재산세 감면입니다. 전용 40m2 이하는 100% 감면이라고 합니다. 면적에 따라 다르지만, 최대 100% 감면이라고 하니, 해볼만 하겠지요?또 취득세도 감면됩니다. 취득세도 최대 100% 감면율을 보이고 있습니다. (60m2 이하의 경우)종부세 합산배제, 양도세 중과배제도 빼놓으면 섭섭하죠. 조정대상지역 내 이동시 다주택자도 중과세, 종부세 합산 대상에서 배제합니다. 다만 조건이 있는데요, 공시가격 기준 및 임대로 증가제한과 의무기간을 지켜야 가능합니다. 마지막으로 양도세 장기보유특별공제가 70% 까지 확대해서 적용이 됩니다. 여러가지 혜택이 있으니 임대사업자도 하려고 하면 못할 것은 아니겠습니다. 그러나 세제 혜택을 위해 임대사업을 하지 않는 분들이 조건만 맞춰서 신청하는 것을 방지하려고 하는지, 요즘에는 실제 임대사업자인지 확인하는 경우도 많이 있다고 합니다. 이점 참고하여 주세요! 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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전세 사는 중 집주인이 바뀌면 계약 조건도 다시 정해야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.기존 계약을 새로운 매수자가 인수해야 하는 상황이라면 새로 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 그러나 계약 만료가 됨과 동시에 매수자가 바뀌었다면 계약서를 새로 작성하시는 편이 좋습니다. 비록 그것이 묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권을 사용했을 때라도요. 실무에서는 매수자가 변경되었으므로 인수했다는 표시를 하기 위해서 종종 새로운 매수자가 남아 있는 계약 기간까지로 새로운 계약을 설정하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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단독주택 매매시에 1금융권 대출 나올까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아무래도 은행권에서는 아파트를 가장 선호합니다. 아파트는 시가가 정해져 있고 수요도 높은 편이라서 환금성도 좋기 때문이에요. 현금성이 높다는 것은 은행이 이자나 원리금을 제때 납부받지 못했을 때에 경매 등으로 빨리 처분할 수 있어서 선호하는 특성이 있습니다. 그러나 주택은 환금성이 높지 않기 때문에 은행이 선호하는 물건이 아닙니다. 따라서 이자도 높고 대출에게 상한이 낮게 설정될 수밖에 없습니다. 이 점을 고려하셔서 자기 자본을 충분히 마련하신다면 단독주택 또한 대출 레버리지를 통해 구입할 수 있는 좋은 선택지가 될 수 있을 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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갭투자 오피스텔이 전세 만약 집주인이
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니요. 바로 질문자님 것으로 되는 것이 아니라 경매라는 과정을 거쳐야 합니다. 먼저 전세권을 설정하셨거나 임차권 설정 등기 등을 통해 경매 권원을 확보하시구요. 경매가 진행되면 배당 신청 등을 통해서 받지 못했던 보증금을 돌려받을 수 있게 신청하시고요. 그리고 나서 현재 살고 있는 사람이 우선적으로 매수할 수 있는 권한이 있습니다. 그것을 통해서 매수를 하셔서 보증금을 돌려받고 질문자님 이름으로 등기가 된다면 오피스텔을 소유하실 수 있습니다
경제 / 부동산
25.07.21
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공동명의 상가 경매시 상가담보대출건
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 말씀하신 대로 어머니 50% 공유지분 때문에 지문자님의 50%까지 경매가 들어오게 됩니다. 이유는 어머님께서 공동담보인이기 때문이에요. 그러나 어머님의 지분만 매각이 되는 것이기 때문에 질문자님의 50%는 여전히 유효하고 그것을 토대로 공유자 우선매수를 하여 먼저 매수하신다면 상가를 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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다산vs미사 어디가 살기 좋을까요?(챗지피티신고)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.AI 이용 답변을 신고한다고 하셔서 답이 잘 안달리네요. ^^;;저는 알고 있는대로 적어보도록 하겠습니다. 미사는 제가 살아봤고, 다산동은 학교 선배가 살았어서 자주 왔다갔다 했었네요.주변 인프라는 미사가 낫죠. 다산동은 좀 떨어지는 감이 있습니다. 하지만, 숲세권의 자연환경을 원하신다면 다산동 쪽이 조금 더 낫습니다. 교통은 미사가 훨씬 괜찮아요. 다산은 개인차량이 없으면 좀 피곤하달까요?집값은 아시겠지만 미사가 1-2억은 높고요. 확실히 위치 면에서도 나으니까요.다산동은 그런데 질문자님처럼 1인 가구 비중이 상대적으로 적습니다. 미사가 1인가구 구성원이 좀더 많아요. 그래서 주변에서 자연스럽게 만남을 추구하신다면 당연 미사를 추천 드립니다. 전체적으로 미사가 조금 더 번화했고, 다산은 약간 번화가에서 떨어진 아파트단지라고 보시면 됩니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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종합부동산세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 증가하면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공정시장가액비율이란, 종부세를 계산할때 기준이 되는 과세표준을 정하는 비율인데요. 같은 공시가격이라도 80%로 증가하면 세금이 더 많이 부과되게 되겠지요?^^예시를 들어볼게요. 서울 아파트 공시가격 15억 기준으로요 60 일때보다 80% 일때 세금 부담이 33% 증가하는 것을 볼수가 있습니다. 먼저 고가 주택 보유자의 세부담이 증가하겠네요!다음으로는 종부세 견디다 못해 내놓는 분들이 있을거구요.부자증세의 신호탄으로 여기고 시장심리가 위축되어 수요세는 더 하락할 것이에요.고가 주택 보유자들이 그동안 세금을 적게 냈다고 정부는 생각하나봐요.사실 1가구 1주택도 보유세 부담이 커지기 때문에 이런것들을 어떻게 구분해서 과세할지가 중요하지만, 일단은 그정도 고가주택에 사는 사람이면 세금 좀 더 내도 될 것 같습니다. 다른데서 과세 하지 말고 이렇게 과세를 늘려가도 좋을 것 같네요. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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중기청 연장(버팀목으로 전환) 1억전세금 126% 공시지가
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세대출(버팀목 전환)의 보증한도 계산 방식은 보증금 적정성을 심사하며, KB 시세가 없을 경우 기준시가를 기준으로 산식을 적용합니다. 은행에서 한도초과라고 한 경우 이럴 가능성이 있겠네요. 어떤 경우냐면, 전용면적만 반영해서 75m2 으로 계산했을 경우에요. 이런 경우는 약 1억 9천이 나오게 되면서 불가 판정이 나오게 됩니다. 중개사 발행한 확인설명서나 건축물대장 기준이 아니라, 등기부 면적만 본 오류일 수 있습니다. 은행원들은 부동산에 대해 잘 모릅니다. 그리고 자기 일도 아니니까 대충 등기부 내용만 보고 안된다고 쉽게 말하는 것이죠. 다른 은행에 연락해서 확인을 해 보시는 것이 좋겠습니다. 은행원들이 그다지 똑똑하지 않습니다... 감사합니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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과연 대출 규제 이후에 수도권 아파트 거래량이 급감했나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 통계에 의하면, 수도권의 아파트 거래량이 엄청나게 감소했습니다. 거래량은 73% 나 줄었어요!규제 발표전에는 전체 수량이 20,474건이었는데, 이후에는 5,529 건이네요. 같은 일수를 비교했을 때 말이죠.서울지역은 81%나 감소했어요!거래 가격은 중위가격이 많이 떨어졌습니다.수도권은 1억 6천정도의 가격하락폭을 보여줬구요. 서울은 2억 2천이 줄었네요.실로 엄청난 변화죠? 규제의 힘이 얼마다 대단한지 체감이 됩니다. 면적은 예상한 대로 소형평수가 강세를 보이고 있습니다. 궁금하신 사항이 해결되었나요?감사합니다. 좋은 밤 되세요.
경제 / 부동산
25.07.21
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