답변 내역

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.선불일 경우 입주시 납부한 63만원은 4월12일 ~ 5월4일까지 거주가 가능한 월세를 일할로 지불한 것으로 보여지고( 단, 일할 계산에서 약 8일치는 임대인에게 차감을 하고 납부를 하는 게 맞다고 보여집니다)익월 5월5일은 5월5일~ 6월4일까지 거주해야할 월세 한달치를 미리 지불을 해야 하는 것입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.재개발 구역의 매매를 할 경우는 거의 입주권 승계 즉 조합원 자격 승계 조건으로 갈 가능성이 매우 큽니다.그럴 경우는 기존 주택 매매대금 + 프리미엄을 현금으로 줘야 합니다. 재개발 이전 일반 매매의 경우는 개인의 주택수 미치 소득 신용에 따라서 대출이 가능하지만 재개발이 진행이 되면 프리미엄이 형성이 되고 입주권이 있을 경우는 전매 형식으로 가기 때문에 대출에 어려움이 존재를 하고 특히 프리미엄(P)는 현금을 줘야 합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.조합원은 재개발 사업 구역 내 토지 또는 건물 소유자등이 조합원이 되게 되고 이러한 조합원들에게는 기존 부동산을 평가를 하고 또한 조합원 대상 산규아파트 분양을 해서 조합원분양가로 입주권을 주게 되고 조합원 분양가와 기존 부동산 차액만큼 분담금을 내어야 합니다. 그리고 나머지 분양아파트는 청약을 통해서 일반분양을 하게 되는데 청약을 통해서 당첨이 된 사람들은 분양권을 받게 됩니다. 일반분양자는 청약 시 결정된 분양대금만 받으면 끝이고 조합원의 경우 사업의 결과에 따라서 추가분담금을 받을 수도 있고 내어야 될 수도 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.월세계약이 선불 일 경우 입주 시 4월12일 ~ 5월4일까지 일할 계산해서 지급을 하였을 것이고, 또한 5월5일날은 5월5일~6월4일 치를 미리 내는 구조라 보시면 되고 후불일 경우 5월5일날 4월12일 ~ 5월4일까지 거주한 비용을 월세로 납부를 하시면 될 것으로 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.주택의 경우 1가구 1주택의 경우 2년 보유(거주)의 경우 비과세 혜택을 받고 또한 기존 주택 1년 이상 거주 하고 신규주택 추가 매입하고 나서 3년안에 기존 주택을 처분할 경우 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택이 있지만 위의 경우 나중 주택을 매도하게 되므로써 양도차익에 대한 2주택자로 보유기간 및 규제지역등을 따져서 양도소득세를 계산하시면 됩니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.입주권은 재개발이나 재건축사업으로 인해서 기존 조합원들이 받게 되는 권리를 입주권이라고 하고 분양권은 청약등을 통해서 당첨이 되어 아파트에 입주를 할 수있는 권리를 분양권이라고 합니다.분양권은 등기 할때 취득세 가 발생이 되고 전매할 경우 양도소득세가 발생이 되는데 1년미만 70%, 1년 이상 60%의 세율이 부과가 되고 입주권의 경우 조합원이 기존 주택 대신 부여하는 권리이므로 토지분 재산세가 준공 전까지 부과 됩니다. 입주권 역시 거래가 가능하며 양도소득세율은 1년 미만 보유시 70%, 2년 미만 보유시 60% 이면 2년이상 보유하면 기본세율이 적용이 되고 1개만 있을 경우 1가구 1주택 비과세 적용도 가능합니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 재개발 예정지구의 경우 시간이 많이 걸린다는 즉 투자금이 오래 묶이게 되는 리스크가 있고 또한 재개발이 무산이 될 경우 투자손실 즉 투자금이 묶일 수 있는 단점이 있는 반면 재개발 진행이 될 경우 큰 수익이오는 전형적인 하이리스크 하이리턴입니다. 가장 중요한 포인트는 재개발 진행에 대한 여부와 진행 속도등의 정보수집과 정확한 예측의 능력이 투자능력이므로 분석을 잘 하시는 길 바랍니다. 또한 사람들 말도 중요하지만 지자체등에 직접 가셔서 진행사항을 꼼꼼히 따져보고 결정을 하시는 것을 추천드립니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.그럴 경우 법적으로 갈 수 밖에 없습니다. 임차권등기명령을 내리고 그 다음으로 보증금반환소송을 통해서 판결문을 받고 결국 경매로 넘겨서 보증금을 받는 방법이 있으니 시간적으로 많은 피로감이 드니 우선 임대인과 협의를 해보시고 보증금회수가 어렵다고 말을 하면 내용증명으로 법적 절차를 진행하겠다는 의사를 먼저 보낼 필요가 있고 임대인의 반응에 따라 움직이시면 될 것으로 보입니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.개인적인 의견으로 그래도 일산의 재건축 이슈가 있기 때문에 일산으로 투자를 하는게 낫다고 보여 집니다.현재 서울과 수도권의 경우 주택 수요 대비 공급이 부족한 상태 입니다. 물론 일산이 외곽의 느낌이 있지만 공급정책으로 인해서 정부의 특혜를 받고 빠르게 재건축이 진행이 되면서 일산이 많이 발전을 할 수 있다고 보여 지기 때문입니다.투자적인 측면에서는 개발 이슈가 있는 곳, 그리고 철도 호재등이 예상되는 곳이 좋습니다.감사합니다.

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.계약기간안에 세입자의 사정에 의해서 퇴거를 할 경우 새로운 세입자가 구해지지 않을 경우 계약기간까지는 월세에 대한 책임이 있고 집주인도 보증금의 반환의무가 없습니다. 따라서 새로운 세입자가 구해지면 나가는 것이 좋고 만일에 묵시적갱신상태인 경우는 통보 3개월 뒤 계약해지가 되오니 임대인에게 보증금을 요구할 권리가 생기게 됩니다.감사합니다.