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지상권주택을 구입해 별장처럼 이용하고 싶은데 혹시 지상권주택도 주택수에 포함이 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택수 계산은 주택의 소유 여부와 관련이 있습니다. 즉, 지상권이 부여된 주택도 주택으로 간주 될 수 있습니다. 지상권 주택의 경우 주택을 소유한 것으로 간주되면 주택수에 포함될 가능성이 높습니다. 지상권이 설정되어 있어도 주택이 실제로 거주 가능한 상태라면 주택수에 포함이 되는 것이지요.주택수에 포함되지 않도로겨 하려며 전입신고를 하지 않거나 거주지로 사용하지 않는 경우에는 주택수에 포함되지 않는 경우도 있을 수 있습니다. 다만, 세법상으로 거주하지 않더라도 해당 주택이 주택으로 분류될 가능성이 있기 때문에 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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실거주의무가 있는 주택을 분양받으면 실거주하기전에는 매도할수 없나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실거주의무가 있는 주택을 분양받았을 경우 일정 기간 동안 실거주해야 하는 의무가 있으며 이를 위반할 경우 매도 제한이 있을 수 있습니다.실거주 의무가 있는 주택을 분양받으며 일정기간 동안 해당 주택에 실제로 거주해야 하는 의무가 부여됩니다. 이 기간 동안 주택을 팔 수 없으며 주택을 매도하려면 실거주 의무를 이행해야 합니다. 실거주 의무를 위반하고 매도할 경우 계약 위반으로 간주되며 벌금이나 계약 취소 등의 불이익이 있을 수 있습니다.일부 주택은 유예 기간을 두고 세를 주는 방법으로 실거주 의무를 이행한 것으로 간주할 수 있습니다. 예를 들어 유예기간 3년 동안 세를 주고, 5년 실거주 의무를 마친 뒤 집을 팔 수 있다는 조건이 있습니다. 이러한 조건이 포함되어 있을 경우 실거주 의무를 다 한 후 8년 만에 매도가 가능해 질 수 있습니다. 유예기간 동안 세입자가 입주하여 실거주로 간주되면 실제로 본인이 거주하지 않아도 실거주 의무를 이행한 것으로 인정될 수도 있으나, 실제로 거주한 것으로 인정 되려면 세입자에게 전입신고와 같은 절차를 거쳐야 합니다.매도할 수 있는 시점은 실거주 의무가 끝난 후에 가능하며 일반적으로 실거주 의무 5년이 끝난 후 매도할 수 있게 되며 이 기간 내에 매도를 하게 될 경우 의무를 이행하지 않은 것으로 간주되기 때문에 유의 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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이사날짜가 중요한가요? 무슨의미에서 이사날짜를 정하는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이사일정이 중요한 것은 전통적인 이유도 있지만 현실적으로 이사 및 전입신고 일자 등과 관련이 있기 때문에 그렇습니다.이사 업체의 경우 인기 있는 날짜들은 이미 예약이 되어 있을 수 있으므로 사전에 날짜를 정해서 미리 업체를 섭외해 두시는게 좋습니다. 그리고 기존 거주지와의 계약 종료일과 새 집의 계약 시작을 잘 조율해샤 이사 공백이 생기지 않고, 날짜가 불분명하면 전입신고와 확정일자에 혼선이 생길 수 있어 보증금 보호에도 영향을 줄 수 있습니다.이사 날짜를 정하지 않고 계약을 하게 될 경우 임대인과 입주 관련 일정으로 불필요한 마찰이 생긱 수 있으며, 이사 날짜가 불확실하다면 계약서에 임대인의 사전 동의 하에 입주 가능 이라는 특약을 추가 하는 것도 방법일 수 있습니다.참고가 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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요즘은 전세보다 월세 비율이 더 높은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 전세보다 월세의 비중이 증가하는 추세 입니다. 특히 빌라 시장에서 이러한 현상이 두드러지게 나타나고 있습니다. 2024년 1분기 서울 빌라와 단독주택의 전월세 거래량 중 전세 비중은 36.3%로 역대 최저치를 기록 했습니다. 또한 2024년 12월 기준으로 서울 빌라 월세거래량이 전세거래량을 넘어섰습니다.전세 매물이 감소하는 주요 이유는...전세 사기에 대한 우려 증가 - 전세 사기 사건이 빈번하게 발생하면서 세입자들이 전세보다 월세를 선호임대인의 월세 선호 - 임대인이 안정적인 수익을 위해 전세보다 월세를 선호전세자금대출 금리 상승 - 금리 상으로 인해 전세 수요가 감소하고 이에 따라 전세매물이 감소이러한 요인들로 인해 전세 매물이 감소하고 월세 비중이 증가하는 추세 입니다. 전세를 구하는 것이 이전보다 어려워진 상황으로 임대차 시장의 변화를 주의 깊게 살펴 보시고 신중하게 결정을 해야하는 시기 입니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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전세계약할때 어떤걸 알아보고 계약해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 계약 시 전세사기를 예방하기 위해서는 철저한 확인 절차와 안전한 계약 방법을 사용하는게 중요 합니다.전세 계약 전에는...등기부등본 확인 - 등본상 소유자와 실제 소유자가 일치 하는지 확인 / 근저당권 여부 확인 / 압류 확인임대인의 신용상태 확인 - 집주인의 세금 체납 여부나 신용상태 확인전세금 대비 집값 비율 - 전세금이 집값의 70~80%를 초과하면 위험 / 전세금은 집값의 60% 이내가 안전근저당 설정 금액 - 근저당 설정 금액과 전세보증금의 합계가 집값을 초과하면 매우 위험전입세대 열람 - 기존 임차인이 있는지 중복임대 계약이나 다중 계약 가능성 확인위와 같은 사항들은 계약 전에 체크를 하시는게 좋으며,만약 계약을 진행했다면 당일에 바로 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 우선변제권이 생기게 됩니다. 그리고 전세보증금 반환 보증보험에 필수로 가입하시기 바랍니다.계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 임차권 등기명령을 통해서 주택을 비워주지 않아도 이사를 할 수 있으며 이는 새로운 집에 전입신고를 하더라도 보증금 보호를 받을 수 있게 되니 참고해 두시면 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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오피스텔 중개수수료 요율궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔이 주거용인지 비주거용(상업용) 인지에 따라 요율이 조금씩 다르게 책정이 됩니다.만약 주거용 오피스텔인 경우 85m2를 초과하였기 때문에 법정 상한요율은 최대 0.9%까지 받을 수 있습니다.상업용으로 등록된 경우 주거용 상한 요율과 다르게 최대 0.9% 또는 더 높은 요율이 적용될 수도 있습니다. 다만, 오피스텔이 전입신고 가능하고 실질적으로 주거용으로 사용된다며 비주거용 요율을 적용하기는 어렵슷비낟.0.9%라는 것은 법정 상한 요율이기 때문에 반드시 그 요율을 적용해야 하는 것은 아니며,중개업자와 협의하여 보다 낮은 요율로 조정을 할 수도 있습니다.현재는 법정 최대 요율을 적용해서 안내를 준 듯 합니다. 법적으로 최대 요율이 적용된거라 문제는 없으며 중개인분과 잘 협의하시어 조금이라도 낮추는 방향으로 진행해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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매매예약을 해지할수 있는 경우는 어느 경우 인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매계약을 해지할 수 있는 경우를 말씀 드리겠습니다.당사자 간의 합의당사자간에 협의가 이루어지면 언제든지 매매계약을 해지할 수 있습니다. 양측이 계약을 취소하거나 철회하기로 동의하면 계약은 더 이상 효력을 가지지 않습니다.예약 이행기 도래 후 이행 거부 시예약 이행기란 매매예약에서 실제로 본 계약을 체결하기로 약속한 기한을 말하며 이행기가 되었을 때 한쪽 당사자가 본 계약 체결을 거부하거나 이행의사가 없음을 명확히 밝히는 경우 상대방은 이를 이유로 매매예약을 해지할 수 있습니다.해제권의 유보계약금을 반환하고 계약을 해제할 수 있다라는 조건이 명시된 경우 조건에 따라 계약 해제가 가능 합니다.사정 변경의 원칙매매예약 체결 후 계약 이행 전, 당사자가 예측할 수 없었던 중대한 사정 변경이 발생한 경우, 법원에서 매매예약을 해지할 가능성을 인정할 수 있습니다.소멸시효의 완성매매예약도 법률상 권리이므로 이에 따른 청구권이 소멸시효에 걸릴 수 있습니다. 소멸시효가 완성되면 계약이 해지될 수 있습니다.매매예약은 당사자 간 합의, 채무불이행, 사정변경, 소멸시효 등의 이유로 해지될 수 있습니다. 또한 계약서에 명시된 해지 조건이 있다면 이를 우선적으로 따릅니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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주택청약 가점을 빠르게 쌓는 방법을 알고 싶습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택청약 가점은 기준이 있기 때문에 빠르게 쌓을 수 있는 부분은 제한적일수 밖에 없습니다.무주택 기간 - 2~32점부양가족 수 - 5~35점청약통장 가입 기간 - 1~17점무주택 기간은 만 30세부터 자동으로 계산이 되며 본인이 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 무주택 기간으로 인정 받을 수 있습니다. 만약 배우자와 함께 청약을 진행한다며 배우자의 무주택 기간도 합산될 수 있으므로 이를 활용하시면 좋습니다.부양가족은 배우자, 자녀, 만 60세 이상의 직계 존속을 기준으로 세대원으로 등록되어 있으면 되는데,,,부모님을 세대원으로 등록 하시면 부양가족수를 늘리실 수도 있습니다.만약 가점으로 경쟁이 어렵다고 하시면 특별공급(신혼부부, 다자녀, 생애최초 등)을 적극적으로 노려 보시는 것도 방법이 될 수 있을 것 같습니다.세대주가 아니면 청약 신청 우선권이 떨어질 수 있으니 세대주로 전환 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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오피스텔 임대를 3년째 세입자를 두고있습니다 올 해 세입자가 이사를 간다고 연락이 왔는데 저도 이사를 가야하는 상황이라 오피스텔로 제가 들어가 살아도 되는되는 궁금합니다 답변주시면 감사
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약기간이 끝나고 세입자가 이사를 가기로 했다면 임대차 계약은 종료가 되며,이후 집주인으로서 본인이 해당 오피스텔에 들어가 거주하는 데에는 아무런 법적 문제가 없습니다.세입자가 계약 기간 중에 이사를 간다고 하면 임대차보호법상 계약 기간이 남아 있어도 세입자는 임차권해지 통보를 할 수 있으며 이 경우에도 세입자가 이사를 가면 집주인이 오피스텔에 직접 들어가 거주가 가능 합니다.다만 오피스텔이 업무용으로 등록이 된 경우 실질적으로 거주가 가능은 하더라도 전입신고 시 문제가 발생할 수 있으니 관할 구청에 확인을 해보시기 바랍니다.만얀 이전에 임대소득세를 신고해 오고 계셨다면 본인이 거주하면서 임대소득 신고응 중단하시면 됩니다.
경제 / 부동산
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아파트도 버팀목이나 중기청 대출을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출이나 중소기업 청년 전세자금 대출을 아파트에서도 받을 수 있으며,몇 가지 조건이 있습니다.버팀목 전세자금 대출대출 가능 주택 - 아파트, 빌라(다세대 주택), 연립주택, 오피스텔 등 대부분의 주거 형태에 대해 대출이 가능조건전세보증금 - 수도권은 3억원 이하, 지방은 2억원 이하임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급한 경우전세계약을 체결한 주택이어야 하며, 등기부등본상 문제가 없어야 함대출한도는 수도권 최대 1억 2천만원 / 지방 최대 8천만원중소기업 청년 전세자금 대출대출 가능 주택 - 아파트, 빌라, 오피스텔 모두 가능조건전세보증금 - 수도권 최대 5억원, 지방 최대 4억원까지 가능전세대출 한도는 최대 1억원반드시 중소기업 또는 중견기업에 재직 중이어야 함주택 크기에 대한 제한은 없지만, 고급 주택은 제외될 가능성이 있음.아파트도 가능 하지만 해당 주택이 등기부등본상 문제없는 전세 계약이어야 함.희망하는 아파트나 빌라의 전세보증금이 대출 한도 내에 들어오는지 먼저 확인해 보시고 은행에서 버팀목이나 중기청 대출의 사전 심사를 통해 내가 받을 수 있는 한도를 미리 알아보시는 것도 좋습니다.대출 진행 시 보증보험 가입은 필수 입니다~!
경제 / 부동산
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