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신생아특례 디딤돌 대출 실행전 구입하려는 집에 전입신고 해도 될지요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신생아특례 대출(생애최초)과 관련하여 전입신고와 같은 문제는 대출 조건 및 승인이 취소될 가능성이 있기 때문에 신중히 처리해야 합니다.대출 조건 확인대출 승인이 이미 난 상태라면, 계약서 상의 입주일(잔금일 기준) 이후 전입신고가 가능한지, 또는 전입신고 시점에 대한 제한이 있는지 은행이나 기금에 확인하는 것이 중요 합니다. 일부 대출 상품의 경우, 잔금 지급일 이후 전입신고가 요구되는 경우도 있으니 이를 반드시 확인하시기 바랍니다.전입신고 시 영향 잔금일 이전에 구매하려는 집에 전입신고를 하게 되면, 대출기관에서 이를 문제 삼을 가능성이 있습니다. 특히 정부 지원 대출 상품의 경우, 대출 실행 조건과 전입신고 조건이 밀접하게 연관되어 있을 수 있습니다.권장 조치잔금일 이전에는 전입신고를 진행하지 않는 것이 일반적입니다.현재 상황을 은행 또는 지금 담당자에게 설명하고, 대출 조건이 유지되면서 문제 없이 진행될 수 있도록 상담을 받는 것이 가장 안전하다고 보여 집니다.임시 거주지가 필요하다면 전입신고 없이 머물 수 있는 임시 숙소를 고려하는 것이 좋습니다.법적 문제 예방전입 신고는 대출 승인 조건 뿐 아니라 세금 문제나 기타 행정적인 문제와도 연결될 수 있으니, 사전에 명확하게 확인하신 후에 진행 하시는게 좋을 것으로 보여집니다.일단 은행 및 기금 측에 명확히 현재 상황에 대한 설명을 하시고, 서류나 절차상 문제가 없도록 진행하시는 걸 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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24년 10월에 보증금 1억 월세 125에 2년 계약하면 2년 끝나고 월세는 얼마나 올릴수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2024년 10월에 보증금 1억, 월세 125만 원으로 2년 계약한 경우, 2년 뒤 계약 갱신 시 집주인이 월세와 보증금을 얼마나 올릴 수 있는지에 대한 내용은 전월세상한제와 관련된 법 규정에 따라 결정됩니다.전월세 상한제 적용 여부전월세상항제는 계약갱신청구권을 사용할 때 적용됩니다.세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 집주인은 보증금과 월세를 합산한 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다.5%이상의 인상을 요구하면 이는 세입자의 동의가 필요합니다.지역별로 지방자치단체에서 정한 상한선이 별도로 있다면 해당 기준도 적용이 됩니다.보증금과 월세의 증액 계산전세와 달리 월세 계약은 보증금과 월세를 환산하여 합산한 금액을 기준으로 증액 합니다.환상방식 - 보증금을 월세로 환산하는 방법은...환산 월세 = (보증금 * 적용이율) / 12 적용이율은 통상 4%로 계산이 되나 변동 가능성은 있습니다.예를 들어 보증금 1억, 월세 125만원인 경우환산 월세 = (1억 * 0.04) / 12 = 33만원(합산 월세: 158만원)5% 인상 가능 금액 158만원 * 1.05 = 약 166만원즉, 계약 갱신 시 보증금과 월세를 합산한 금액은 166만원을 넘길 수 없습니다.갱신하지 않는 경우만약 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않고 새로운 계약을 체결하려 한다면, 전월세상한제는 적용되지 않습니다.이 경우, 집주인은 시장 상황에 따라 보증금이나 월세를 자유롭게 설정할 수 있습니다.도움이 되셨길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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요즘 전세보다 월세를 많이 선호한다는전세는 없어질까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세가 완전히 없어질 가능성은 낮지만, 최근의 부동산 시장 변화로 인해 전세의 비중이 줄고 월세가 확대되는 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 이를 이해하기 위해 배경과 현재 상황, 그리고 앞으로의 전망을 살펴보겠습니다.왜 월세 선호가 늘어날까요?전세는 전세보증금을 집주인이 활용해 금융상품에 투자하거나 주택담보대출을 상환하는 구조 입니다. 하지만 금리가 높아지면서 대출 부담이 커졌고, 집주인이 전세보증금을 돌려주기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.이때문에 집주인 입장에서는 월세로 돌려 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 경향이 강해졌습니다.전세보증금을 마련하기 위한 초기 자금 부담이 크기 때문에 특히 젊은 세대는 상대적으로 초기 부담이 적은 월세를 선호하는 경향이 있습니다.월세는 자산을 묶어두지 않아 유동성 확보에도 유리 합니다.전세가율이 낮아지면서 전세보다 월세로 전환되는 사례가 늘고 있습니다. 특히 주택 가격이 하락하면 전세보증금 반환 리스크가 커져 전세 공급이 줄어 듭니다.전세가 없어질까?전세는 한국만의 독특한 제도로 주택 시장에서 여전히 중요한 역할을 하고 있습니다. 특히 전세보증금을 활용한 집주인의 대출 상환과 투자 등은 여전히 매력적인 옵션으로 남아 있습니다. 다만, 경제 상황과 부동산 정책 변화에 따라 전세의 비중은 점차 줄어들 가능성이 있습니다.대도시에서는 월세 선호가 증가하고 있지만, 지방에서는 여전히 전세가 더 일반적입니다. 이는 월세 수요와 공급의 지역별 불균형 때문 입니다.월세시장 폭등 전망월세가 폭등하고 있는 주요 원인은 금리 인상과 전세의 월세화 현상 입니다. 세입자들이 월세 시장으로 몰리면서 월세 가격 상승이 가속화되고 있습니다.장기적으로 보면 월세 시장의 비중이 커지고 전세는 고소득층 중심으로 제한적으로 유지될 가능성이 있습니다.정부 정책의 영향정부는 전세대출 지원, 보증금 반환 제도 등을 통해 전세 시장을 유지하려는 노력을 하고 있지만 근본적으로 금리와 경제 구조의 변화는 막기 어렵습니다. 따라서 월세 전환이 자연스러운 흐름이 될 가능성이 높습니다.전세가 완전히 없어질 가능성은 낮지만, 금리 인상, 세입자의 월세 선호, 전세 보증금 리스크 등의 요인으로 인해 전세의 비중이 줄고 월세가 확대되는 추세 입니다.월세 시장의 폭등이 가속화될 경우, 정부의 개입과 제도적 보완이 필요할 수 있습니다.전세와 월세는 지역, 경제 상황, 정책에 따라 균형을 이루며 공존할 가능성이 크다고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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경매싸이트에 보면 낙찰이 됐고 이후 매각불허가라고 나오는데 낙찰 후 취소된건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네, 매각불허가는 낙찰이 이루어진 후에도 법원이 해당 매각을 최종적으로 인정하지 않는 상황을 말합니다. 이를 좀 더 구체적으로 설명하면 다음과 같습니다:매각불허가란법원이 낙찰 절차에서 법적문제가 있거나 공정성을 위배했다고 판단한 경우 해당 매각을 인정하지 않고 취소 합니다.매각불허가 사유은 주로 다음과 같습니다.채무자 또는 이해관계인이 매각허가에 대해 이의 제기를 해서 법원이 이를 받아들인 경우절차적 하자가 있었던 경우낙찰자가 의무를 이행하지 않은 경우(ex_대금 납부 거부 등)매각불허가와 낙찰자의 10% 보증금낙찰자의 책임이 아닌 법원의 판단이나 절차적 문제로 매각이 불허 된 경우, 낙찰자가 낸 10% 보증금은 전액 반환이 됩니다.이에 반해 낙찰자에게 책임이 있는 경우 반화된지 않고 몰수 될 수 있습니다.매각불허가 후 재경매매각불허가가 결정되면 해당 물건은 다시 경매에 부쳐집니다. 이를 유찰이라고 하죠.유찰이 반복되면 경매 시작 가격이 점점 낮아지기 때문에, 새로운 투자자들에게 기회가 생기기도 합니다.매각불허가는 낙찰자에게 해당 부동산을 인도하지 않는다는 의미이며,낙찰자의 잘못이 없다면 10% 보증금은 전액 돌려 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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경매시 당해세를 확인하라고 하는데 당해세가 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.당해세는 경매 및 공매에서 중용한 개념으로 채권자가 설정한 권리보다 우선적으로 변대되어야 하는 조세(세금)를 뜻합니다. 주로 해당 부동산에 대한 미납 세금과 관련된 사항이며 이는 경매 입찰자가 반드시 확인해야 할 요소 중에 하나입니다.당해세의 정의당해 재산에 부관된 조세 - 부동산, 차량 등 특정 재산에 부과된 지방세, 재산세, 종합부동산세 등을 의미하며, 해당 재산을 중심으로 납부 의무가 발생 합니다.당해세는 해당 재산의 경매 대금에서 최우선적으로 변제가 됩니다.근저당권이나 압류 등 다른 권리보다 우선하므로, 입찰자는 이를 확이하지 않으면 예상치 못한 비용을 부담할 수 있습니다.당해세 확인 필요성경매 낙찰자는 해당 부동산에 대한 당해세 납부 의무를 승계할 가능성이 있습니다. 즉 낙찰자가 이전 소유자의 미납 세금을 대신 납부해야 할 수 있습니다.경매 대금을 납부한 이후에도 당해세가 해결되지 않으면 추가적으로 세금을 부담해야 하며, 당해세가 해결되지 않을 경우 소유권 이전에 어려움이 있을 수 있습니다.당해세 확인 방법경매 물건지 관한 시.군.구청에서 발급받을 수 있는 지방세 관련 납부 내역 확인등기부등본을 확인하고, 해당 물건에 부과된 세금 관련 기록을 분석경매 담당 법원에서 당해세와 관련된 정보를 확인물건의 소재지 관할 세무서를 통해 국세 미납 여부 확인당해세는 경매 시 부동산에 미납된 세금으로 낙찰자가 이를 승계할 가능성이 있습니다. 이를 확인하지 않으면 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으니, 경매 참여 전 반드시 지방세 및 국세 미납 내역을 철저히 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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지금 롯데건설 자금사정이 많이 안좋은가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 롯데건설이 연말 휴무를 통해 연차 소진과 공사비 절감을 추진하고 있다는 소식이 전해졌습니다. 이는 건설업계의 전반적인 자금 경색과 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 어려움에 대응하기 위한 조치로 보입니다.건설업계 자금난과 롯데 건설의 대응최근 부동산 경기 침체와 PF 시장의 경색으로 인해 건설사들의 자금 조달이 어려워지고 있습니다. 롯데건설도 이러한 상황에서 시공권 포기와 사업 선별 착수등의 조치를 취하고 있습니다.시공권 포기 사례 - 대전 도안신도시 오피스텔 프로젝트에서 시공권을 포기하였으며 이는 자금 부담을 줄이기 위한 결정으로 보입니다.시사점롯데건설의 이번 조치는 건설업계 전반의 어려움을 반영하는 사례로 볼 수 있습니다. 연말 휴무와 연차 소진을 통해 단기적인 비용 절감을 도모하고 있으나, 장기적으로 자금 조달 방안 마련과 사업 구조 조정 등의 근본적인 해결책이 필요할 것입니다.지인분께서 전하신 내용은 사실로 보이며, 롯데건설은 현재 자금난 해소와 비용 절감을 위해 다양한 조치를 취하고 있습니다. 이는 건설업계의 전반적인 어려움을 반영하는 것으로, 향 후 시장 상황에 따라 추가적인 대응이 필요할 것으로 예상 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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경기도 안양시 호계동 평촌트리지아 아파트에 무슨일이 있는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경기도 안양시 호계동의 평촌트리지아 아파트단지 입주지연으로 인해 약 100억 원의 손실금이 발생했다는 사례는 최근 재개발·재건축 사업에서 발생하는 입주 지연 및 이에 따른 경제적 손실 문제를 잘 보여줍니다. 이를 통해 발생한 문제의 원인과 시사점을 정리하면 다음과 같습니다.입주 지연의 주요 원인공사 지연자재비 상승, 인건비 상승, 건설사 부진 등으로 공사가 계획된 일정 내에 마무리 되지 않았을 가능성이 큽니다특히 최근 건설 원자재 가격 상승과 공급망 문제는 국내 아파트 공사 지연의 주요 원인 중 하나 입니다허가 및 행정절차 문제재개발, 재건축 사업은 허가 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다.인허가 지연이나 행정기관과의 협의 부족이 공사를 늦출 수 있습니다.사업 시행자와 재정 문제재개발, 재건축 사업에서 자금 조달이 원활하지 않을 경우 공사가 지연될 수 있습니다.일부 시행사나 시공사의 재정 불안정도 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.손실금 100억원 발생의 배경입주 지연으로 인해 발생한 손실금은 다음과 같은 항목에서 비롯되었을 가능성이 있습니다.입주 예정자들이 입주하지 못하면서 발생한 임대 주택 또는 임시 거주 비용시행사나 시공사가 입주 지연으로 인해 추가 자금 조달을 하면서 발생한 이자 비용계약자들에게 지연 보상금을 지급해야 하는 경우사업 지연에 따른 브랜드 가치 하락 및 계약자와의 법적 분쟁 비용지연 기간 동안 추가로 소요된 관리비나 행정비용 평촌트리지아 아파트 단지 입주 지연 사례는 재개발, 재건축 사업의 복잡성과 리스크를 여실히 보여주는 사례 입니다. 이러한 문제를 줄이기 위해서는 사업 계획단계부터 체계적인 리스크 관리와 제도적 개선이 필요하면 입주자의 피해를 최소화 할 수 있는 보호 장치가 마련되어야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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전세자금대출 금리인하 요구권 관련하여 대출 실행시에 1주택이였으나 매도하여 현재 무주택인데 금리인하 요구권 신청이 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세자금대출에서 금리인하 요구권은 대출 실행 후 대출자의 신용 상태나 대출 조건이 개선된 경우, 대출자가 금융기관에 금리를 낮춰 달라고 요청할 수 있는 권리입니다.대출 실행 당시 1주택 보유였으나 현재 무주택인 경우 금리인하 요구권을 신청할 수 있는지에 대한 판단은 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.금리 인한 요구권의 요건금리 인한 요구권을 신청하려면 대출자의 신용상태 또는 재무상황의 개선을 입증할 수 있어야 합니다. 일반적으로 다음과 같은 경우에 금리인하 요구권 신청이 가능 합니다.신용등급 상승소득 증가부채 감소직장 이동(승진, 고용 안정성 증가 등)주택 보유 상태 변경은 일반적으로 다음 조건을 만족할 경우 금리인하 요구권 적용 가능성이 있습니다.주택 매도로 인해 부채비율 감소 또는 재무 건전성 개선을 입증할 수 있는 경우무주택 상태가 금융기관이 평가하는 신용평가점수나 금리에 긍정적인 영향을 미친 경우무주택 전환이 금리인하 요구권 신청에 미치는 영향무주택 상태로 전환되었다고 해서 금리인하 요구권이 자동으로 적용되는 것은 아니며, 다음과 같은 점이 관건입니다.무주택으로 전환으로 신용등급이 상승했는가?금융기관의 정책 및 평가 기준 - 금융기관마다 금리인하 요구권에 적용하는 기준이 다를 수 있습니다. 일부 은행은 대출자의 주택 보유 여부를 신용평가에 표함시킬수도 있지만, 이것만으로 금리인하 요구권을 보장하지는 않습니다.추가 조건 충족 여부 - 무주택 상태로 전화되었더라고 금융기관은 다른 요소(소득 증가, 신용등급 상승 등)를 함께 고려할 가능성이 큽니다.금리인하 요구권 신청 방법대출을 실행한 금융기관에 금리인하 요구권 신청 가능여부 문의주택 매도와 관련된 증빙 서류 확인 / 소득증빙 자료 확인 / 신용등급 변동 자료 확인금리인하 요구권 신청서 작성 및 제출금융기관이 심사를 진행 후 결과 안내주택 매도로 무주택 상태가 되었다면 금리인하 요구권 신청은 가능 하지만 금융기관은 단순히 무주택 전환만으로는 신용 상태가 개선되었다고 판단하지 않습니다. 이에 부채비율 감소나 신용점수 상승 같은 구체적인 증빙 자료를 함께 제출하는 것이 중요합니다.대출을 실행한 금융 기관에 직접 문의하여 현재 상황에서 금리인하 요구권 신청이 가능한지 먼저 확인해 보시고, 필요 서류를 준비하여 신청해 보시기 바랍니다.도움이 되셨으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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인천에서 부평의 집값은 향후 어떨까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 여러가지를 고려해 보시면 좋습니다.부평의 장점부평은 서울과 인접해 있고 지하철 1호선 및 인천지하철 1호선을 통해 서울 및 수도권 지역으로 접근이 용이합니다.특히 GTX-B 노선이 개통될 경우, 서울 접근성이 더욱 강화되어 부평의 가치는 상승할 가능성이 있습니다.현재도 교통이 발달한 지역이며 향 후 GTX-B 노선과 기존 인천 지하철 2호선 연장 등의 부평의 교통망을 더욱 보완할 전망 입니다.대형 상권과 다양한 생활 편의시설이 이미 형성되어 있어 거주지로서 매력적인 곳이기도 합니다.특히 부평역, 부평시장, 삼산동 일대는 상업 및 주거 기능이 조화를 이루고 있습니다.송도나 청라와 비교할 때 부평의 부동산 가격은 상대적으로 합리적 수준으로 보입니다.이는 실거주 수요를 중심으로 한 안정적 주택 시장을 유지하는데 도움이 됩니다.부평의 약점부평 일부 지역은 재개발 및 재건축이 필요한 노후 주거 환경을 가지고 있습니다.구도심 지역은 기반시설이 오래되어 정비가 시급한 곳이 많습니다.송도, 청라 등 인천 내 신도시들은 최신 인프라와 주거 환경을 자랑하며, 고소득층 및 젊은 세대 유입이 활발 합니다. 이러한 신도시들과의 경쟁에서 부평은 다소 불리할 수 있습니다.부평은 재개발 및 재건축 사업이 진행 중이지만 진행 속도가 느린 경우 많아 지역 발전이 더딜 수 있습니다.미래 전망현재 부평은 정비사업이 활발히 논의되고 있으며 이는 지역 가치를 높이는데 중요한 요소가 될 것입니다.부평4구역 등 일부 재개발 구역은 향 후 신축 아파트 단지로 탈바꿈하여 지역 이미지를 개선할 가능성이 큽니다.GTX-B 노선이 부평을 지나게 되면 서울과의 접근성이 더욱 강화되어, 부평의 교통중심지로서의 입지가 강화될 가능성이 있습니다.송도, 청라가 고급 주거지로서 자리 잡는 반면, 부평은 중간 가격대 주거 시장으로 자리매김하여 실거주 중심 수요를 지속적으로 흡수할 가능성이 있습니다.부평은 상업지구와 산업단지가 유지되거나 재구조화될 경우 지역내 자족 기능이 강화되면서 안정적 주거 수요를 뒷받침할 수 있습니다.앞으로의 과제노후 주거지역에 대한 정비 사업이 순조록게 진행되어야 합니다.특히 기반시설 개선과 함께 주거 환경을 현대화하는 노력이 필요 합니다.송도와 청라가 고급화 전략을 추구하는 만큼, 부평은 합리적인 가격의 실거주지로서의 장점을 극대화해야 합니다.부평은 인천 내에서 서울 접근성과 기존 인프가 측면에서 강점이 있는 지역으로 재개발, 재건축 GTX-B 개통 등의 변수에 따라 향 후 더 큰 발전 가능성이 보유하고 있는 지역 입니다.특히 송도와 청라가 신도시로 자리잡고 있는 상황에서 부평은 합리적인 가격의 실거주 중심지로서 자리매김 할 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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그린밸트 지역안에서는 농막도 지을수 없는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.그린벤트 내에서는 농막을 설치 할 수 있는지 여부는 관할 법률과 규제 그리고 농막의 목적과 설치 조건에 따라 다릅니다.개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 막고, 자연환경과 녹지를 보호하기 위한 목적으로 지정 됩니다. 따라서 원칙적으로 건축행위는 엄격히 제한되면 농막과 같은 구조물도 허용이 되지 않을 가능성이 큽니다.예외적으로 가능농막은 농사를 짓는 과정에서 작업용 공간 또는 임시 휴식공간으로 인정될 경우 예외적으로 허용 될 수 있습니다. 다만, 이는 단순한 거주용 공간으로 사용하거나 상업적 목적으로 사용 될 경우 허용되지 않습니다.농지법 및 개발제한구역 관련 법률에 따라 농막의 면적, 위치, 사용목적 등을 충족해야 합니다. 전기를 비롯한 기반 시설 설치도 규제가 있을 수 있습니다.농막을 설치 하려면 관할 시,군,구청 등 행정기관의 허가를 받아야 합니다. 그린벨트 내 특정 구역은 추가적으로 도시계획위원회나 국토교통부의 승인을 필요로 할 수 있습니다.위반 시 문제점허가 없이 농막을 설치하거나, 허가된 목적 외로 사용하면 불법 건축물로 간주되어 철거 명령 또는 과태료가 부과될 수 있습니다.그린벨트는 환경 및 도시관리 차원에서 엄격히 관리되므로 윈반 시 추가적인 불이익(이행강제금 등)이 따를 수 있습니다.그린벤트 내에서는 농막을 설치하는 것은 원칙적으로 제한이 되지만, 농업 활동을 위한 경우 특정 조건을 충족하면 예외적으로 허용이 될 수 있습니다.반드시 관할 행정기관에 사전 문의하여 허가 절차와 제한 조건을 확인한 뒤 설치를 진행해야 합니다. 허가 없이 설치할 경우 불법으로 간주될 가능성이 크니 주의가 필요 합니다.
경제 / 부동산
24.12.20
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